ECLI:NL:GHARL:2023:7642

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.325.086

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 10343785)

arrest in kort geding van 12 september 2023

in de zaak van

[appellante] ,

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als eiseres,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. E. Doornbos,

tegen:

1.[geïntimeerde1] ,

die woont in [woonplaats2] ,

advocaat: mr. M.J. Goedhart,

2.
Gemeente Vijfheerenlanden,

die zetelt in Leerdam,

advocaat: mr. L.C.M. de Vos,

die bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna: [geïntimeerde1] en de gemeente.

1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof

Na het tussenarrest van 13 juni 2022 heeft op 29 augustus 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden waarvan een verslag (proces-verbaal) is gemaakt. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De kern van het geschil

2.1.

[appellante] is eigenaar van een onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats2] . Zij verhuurt deze onroerende zaak sinds 14 september 2016 aan [geïntimeerde1] . Hij exploiteert in het gehuurde een hotel (hierna: het hotel). De huidige huurtermijn loopt tot en met 14 september 2026. De gemeente heeft [geïntimeerde1] benaderd in verband met de opvang van een groep van 58 asielzoekers. [geïntimeerde1] heeft met de gemeente afgesproken dat van 1 maart 2023 tot 1 maart 2024 alle hotelkamers door de gemeente worden geboekt voor de opvang van asielzoekers op basis van volpension tegen een dagvergoeding. Vanaf 28 februari 2023 worden in het hotel 58 asielzoekers opgevangen.

2.2.

[appellante] vindt dat de tussen de gemeente en [geïntimeerde1] afgesproken opvang van asielzoekers in het hotel in strijd is met de in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming van het gehuurde. Zij vordert dat i) het [geïntimeerde1] en de gemeente wordt verboden om uitvoering te geven aan de plannen/overeenkomst tussen [geïntimeerde1] en de gemeente, inhoudende dat het hotel vanaf 1 maart 2023 wordt gesloten voor het algemeen publiek en daar exclusief asielzoekers op te vangen, op straffe van een dwangsom en ii) [geïntimeerde1] wordt veroordeeld om het hotel binnen drie dagen te ontruimen.

2.3.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat het gebruik van het hotel als opvang voor asielzoekers in strijd is met de in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming van het hotel en dat een wijziging hiervan niet mag zonder toestemming van [appellante] . [geïntimeerde1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van een afweging van de belangen heeft de kantonrechter echter geoordeeld dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De vorderingen van [appellante] zijn afgewezen.

2.4.

Het hof komt op grond van een andere redenering tot dezelfde beslissing. Het hoger beroep treft geen doel. Het vonnis van 24 februari 2023 wordt bekrachtigd.
3. De motivering van de beslissing van het hof

3.1.

De gevraagde voorzieningen zijn erop gericht dat de asielzoekers het hotel spoedig zullen verlaten omdat [appellante] stelt nadeel te ondervinden als gevolg van het verblijf van de asielzoekers. Daarmee is het spoedeisend belang van de gevraagde voorzieningen in hoger beroep voldoende gebleken.

3.2.

De grieven van [appellante] zijn met name gericht tegen de uitkomst van de belangenafweging. Daarop gaat het hof hierna in. Het hof gaat eerst in op de vraag – die op grond van de devolutieve werking ook ter beantwoording voorligt – of [geïntimeerde1] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.

[geïntimeerde1] handelt niet in strijd met de overeengekomen bestemming

3.3.

In de huurovereenkomst staat onder de kop ‘
Het gehuurde, bestemming’:
1.3 Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte zoals bedoeld restaurant met logee-/hotelfunctie.1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.

3.4.

Aan de vorderingen heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat het gebruik van het hotel als opvang voor asielzoekers in strijd is met de in artikel 1.3. overeengekomen bestemming. Voor een hotelbedrijf is kenmerkend dat gasten er kortdurend verblijven. Daarvan is geen sprake. Tussen [geïntimeerde1] en de gemeente is namelijk een periode van een jaar afgesproken. Gedurende die tijd zijn de hotelkamers niet beschikbaar voor (andere) hotelgasten. [appellante] heeft verder aangevoerd dat de asielzoekers driemaal daags een maaltijd krijgen en dat het hotel niet toegankelijk is voor publiek doordat er beveiliging is. [appellante] heeft er nog op gewezen dat zij geen inzicht heeft in de tussen [geïntimeerde1] en de gemeente gesloten overeenkomst. Uit die overeenkomst zou mogelijk nog meer kunnen blijken van afspraken die niet stroken met de overeengekomen bestemming. Doordat [geïntimeerde1] handelt in strijd met de overeengekomen bestemming schiet hij tekort en dit rechtvaardigt volgens [appellante] de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom vraagt zij vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde. De dagvaarding in de bodemprocedure waarin die ontbinding wordt gevorderd is inmiddels, aldus [appellante] ter zitting, uitgebracht althans dat zal op korte termijn gebeuren. Het handelen in strijd met de overeengekomen bestemming rechtvaardigt daarnaast het gevraagde verbod. De gemeente handelt volgens [appellante] onrechtmatig door te profiteren van het tekortschietende handelen van [geïntimeerde1] en daarom dient ook ten aanzien van de gemeente het verbod te worden toegewezen. Volgens [geïntimeerde1] en de gemeente handelt [geïntimeerde1] niet in strijd met de bestemming van het hotel.

3.5.

Bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde1] in strijd handelt met artikel 1.3 van de huurovereenkomst, komt het allereerst aan op uitleg van die bepaling volgens de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Daarbij wordt gelet op de tekst van de bepaling maar ook de bedoelingen die partijen hadden met hun afspraak en de verwachtingen die zij over en weer redelijkerwijs konden hebben. Het hof stelt voorop dat de tekst van artikel 1.3 niet uitblinkt in duidelijkheid. De strekking van de term ‘als bedoeld’ is niet duidelijk, met name niet of hiermee een (al dan niet limitatief) voorbeeldgebruik of een beperking van ‘horecaruimte’ is beoogd vast te leggen. Ook is niet duidelijk wat wordt bedoeld met ‘logee-’ naast ‘hotelfunctie’ en of daarmee een uitbreiding van de hotelfunctie is beoogd.
[appellante] en [geïntimeerde1] lijken uit de tekst beiden in ieder geval te hebben afgeleid dat het gehuurde als hotel mag worden gebruikt.

3.6.

Het hof beschikt niet over de overeenkomst tussen [geïntimeerde1] en de gemeente. Over de inhoud van die overeenkomst staat in deze procedure wel vast dat de gemeente gedurende een jaar alle hotelkamers boekt en dat [geïntimeerde1] tegen vergoeding die kamers ter beschikking stelt en drie maaltijden per dag verzorgt. Zo is het feitelijk ook gegaan sinds 28 februari 2023 en daarvan zal het hof in dit kort geding uitgaan. Door de gemeente is verder toegelicht dat het om een homogene groep asielzoekers gaat maar dat de samenstelling van die groep gedurende het jaar kan veranderen (wat feitelijk ook enkele keren is gebeurd) vanwege wijzigingen in de verblijfs- of huisvestingsstatus van de asielzoekers. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden is naar het oordeel van het hof onvoldoende gebleken dat de opvang van de asielzoekers in het hotel in strijd is met de overeengekomen bestemming ‘restaurant met logee-/hotelfunctie’. De asielzoekers verblijven tegen betaling in het hotel en krijgen drie maaltijden per dag (volpension). In zoverre is er geen verschil met andere hotelgasten voor de vraag of sprake is van handelen in strijd met de bestemming. Weliswaar is voor hotelgasten de keuze voor halfpension meer gebruikelijk dan volpension, maar dat maakt nog niet dat het aanbieden van volpension strijdig is met de hotelbestemming. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat hotels ook (arrangementen met) volpension aanbieden. Wat wel verschilt is dat alle hotelkamers door de gemeente zijn geboekt voor de duur van een jaar en dat deze kamers evenals het restaurant in die periode niet beschikbaar zijn voor andere gasten. Een groot deel van de groep asielzoekers zal ook inderdaad gedurende de gehele overeengekomen periode in het hotel verblijven. Die verblijfsduur is (vermoedelijk) langer dan gebruikelijk het geval is in een hotel met een ‘logee-/hotelfunctie’. Het is echter niet zo dat afwijken van wat een gebruikelijke invulling is van het hotelbedrijf per se meebrengt dat het gebruik van het gehuurde op zodanige wijze plaatsvindt dat dit strijd oplevert met de overeengekomen bestemming ervan, zeker niet als het slechts een in tijd beperkte duur betreft. Zonder nadere toelichting ziet het hof dan ook niet in dat het gedurende een periode van een jaar alle hotelkamers ter beschikking stellen aan een bepaalde groep noodzakelijkerwijs in strijd is met de overeengekomen bestemming. Daar komt bij dat het gehuurde niet uitsluitend ter beschikking staat van de asielzoekers. [geïntimeerde1] heeft gemotiveerd toegelicht dat er gedurende de overeengekomen periode weliswaar geen hotelkamers beschikbaar zijn voor andere gasten maar het terras is wel open en wordt ook daadwerkelijk bezocht door passanten. Vanaf 1 april 2024 zijn de hotelkamers weer beschikbaar voor andere gasten en de boekingen druppelen binnen, zo heeft [geïntimeerde1] ter zitting verklaard. [appellante] heeft nog andere omstandigheden aangevoerd zoals het feit dat er beveiliging in het hotel aanwezig is waardoor een bezoeker niet zomaar het hotel kan betreden en de aanwezigheid van vertegenwoordiging van de gemeente in het hotel. Deze omstandigheden wijzen wat het hof betreft niet zonder meer op een gebruik dat strijdig is met ‘restaurant met logee-/hotelfunctie’. Datzelfde geldt voor de door de gemeente aangevraagde (tijdelijke) wijziging van het bestemmingsplan in verband met de opvang van de asielzoekers. Dat de gemeente voorzag dat de opvang mogelijk in strijd zou komen met de geldende bestemming en daarop anticipeerde betekent niet dat er ook in strijd met de in de huurovereenkomst afgesproken bestemming wordt gehandeld.

3.7.

De conclusie luidt dat voorshands niet is gebleken dat [geïntimeerde1] in strijd handelt met artikel 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst (en artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst waarin staat dat de huurder het gehuurde zal gebruiken in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming). Van tekortschieten van [geïntimeerde1] is geen sprake. Daarop stuiten de vorderingen op [geïntimeerde1] en de gemeente reeds af.

3.8.

[appellante] heeft voor het eerst tijdens de zitting bij het hof aangevoerd dat [geïntimeerde1] in strijd met 6.1 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte handelt door het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan. [appellante] heeft daarmee een nieuwe grondslag aangevoerd. Dat kan niet voor het eerst tijdens een mondelinge behandeling nadat de memories van grieven en antwoord zijn genomen, dat is in strijd met de twee conclusieregel. Het hof gaat niet in op deze nieuwe grondslag.
belangenafweging valt uit in het nadeel van [appellante]3.9. De kantonrechter heeft in het kader van de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 BW) de belangen van [geïntimeerde1] , de gemeente en [appellante] afgewogen en geoordeeld dat gelet op die belangen de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet gerechtvaardigd is en daarom de gevorderde ontruiming afgewezen.
[appellante] stelt zich in hoger beroep op het standpunt, zo begrijpt het hof, dat de kantonrechter met het oordeel dat sprake was van tekortschieten door [geïntimeerde1] , het gevorderde verbod in ieder geval had moeten toewijzen en niet op grond van een belangenafweging had mogen afwijzen.

3.10.

Het hof laat in het midden of de kantonrechter door de belangen af te wegen in het kader van artikel 6:265 BW tot afwijzing van alle vorderingen ten aanzien van zowel de gemeente als [geïntimeerde1] had mogen beslissen. In kort geding geldt dat indien naar het voorlopig oordeel van de rechter de verwerende partij tot een bepaalde prestatie of nalaten verplicht is, de rechter bij de beoordeling van een daarop gerichte vordering van de eiser steeds bevoegd is de belangen af te wegen. Behalve belangen van de partijen kan ook het algemeen belang in de afweging worden betrokken. Die belangenafweging kan dan met zich brengen dat een veroordeling achterwege blijft. Anders gezegd: ook wanneer het hof in dit kort geding van oordeel zou zijn dat [geïntimeerde1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dan nog kan het hof op grond van een afweging van de belangen van in dit geval de gemeente, [geïntimeerde1] en [appellante] de vorderingen afwijzen. Deze belangenafweging vindt dus niet plaats in het kader van artikel 6:265 BW. Het hof ziet aanleiding om ten overvloede de belangen af te wegen. De conclusie luidt dat ook op grond van die belangenafweging de vorderingen van [appellante] , wanneer sprake was geweest van tekortschieten van [geïntimeerde1] , zouden worden afgewezen.

3.11.

Zoals ook door de kantonrechter is overwogen heeft de regering de problemen rond de opvang van asielzoekers aangemerkt als een nationale crisis. In dat licht bezien, heeft de gemeente het kennelijk als haar verantwoordelijkheid beschouwd om onder andere de groep van 58 asielzoekers op te vangen. Vanaf 1 maart 2023 zijn deze asielzoekers ondergebracht in het hotel. De gemeente heeft gemotiveerd (per locatie) weersproken dat de asielzoekers op andere, door [appellante] genoemde locaties konden en kunnen worden opgevangen. De gemeente heeft voor de periode na 1 maart 2024 een andere locatie tot haar beschikking waar de asielzoekers voor een periode van vijf jaar kunnen verblijven. Concreet gaat het nu dus nog om een periode van minder dan zes maanden opvang in het hotel. De gemeente heeft op korte termijn geen ander onderkomen ter beschikking om de asielzoekers op te vangen zodat toewijzing van de vorderingen van [appellante] tot gevolg zou hebben dat de asielzoekers geen dak boven hun hoofd hebben.

3.12.

[geïntimeerde1] heeft aannemelijk gemaakt dat toewijzing van de gevraagde voorzieningen voor hem grote financiële gevolgen zou hebben en dat hij zijn bedrijf zeer waarschijnlijk zou moeten beëindigen. Door de hoge kosten van een verbouwing, aansluitend daarop de gevolgen van Covid-19 en stijgende huurkosten is het voortbestaan van het bedrijf (en daarmee de pensioenvoorziening van [geïntimeerde1] en zijn vrouw) afhankelijk van de omzet die hij met de opvang van de asielzoekers kan generen.

3.13.

[appellante] (en een aantal omwonenden) vreesden vóór de komst van de asielzoekers voor overlast. Inmiddels verblijven de asielzoekers zo’n zes maanden in het hotel en er is niet of nauwelijks gebleken van wezenlijke overlast die door de asielzoekers wordt veroorzaakt. Ter zitting is van de zijde van de gemeente toegelicht dat zij er ‘bovenop’ zit en direct actie zal ondernemen als er signalen van onvrede of overlast zouden zijn maar die signalen hebben haar tot nu toe niet bereikt. [appellante] tilt verder zwaar aan het gegeven dat zij zich niet kan verzekeren tegen molest. Als derden (bijvoorbeeld als daad van protest tegen de opvang van de asielzoekers) het hotel beschadigen, zal de schade waarschijnlijk niet worden vergoed. Hoewel niet valt uit te sluiten dat iets dergelijks zich kan voordoen heeft [appellante] op geen enkele wijze geconcretiseerd dat dit meer dan een hypothetisch risico is. Datzelfde geldt voor de gestelde waardedaling van het hotel. Ook in hoger beroep ontbreekt iedere onderbouwing van de stelling dat door de tijdelijke opvang van asielzoekers de waarde van het onroerend goed is gedaald. Volgens [appellante] raakt de reputatie van het hotel beschadigd door het verblijf van de asielzoekers en kost het jaren voordat de goede naam is hersteld. Nog daargelaten dat iedere onderbouwing of concretisering van dit standpunt ook in hoger beroep ontbreekt, heeft [geïntimeerde1] onweersproken aangevoerd dat er al weer boekingen voor het hotel binnenkomen voor de periode vanaf 1 april 2024 en het hotel dus kennelijk nog steeds in trek is.

3.14.

De belangen waar de gemeente voor staat en die van [geïntimeerde1] zijn concreet, zwaarwegend en de gevolgen van toewijzing van de vorderingen zijn (voor [geïntimeerde1] ) mogelijk onomkeerbaar. De nadelen die [appellante] stelt te ondervinden van het verblijf van de asielzoekers in het hotel zijn niet of nauwelijks geconcretiseerd, waarbij het hof nadrukkelijk betrekt dat van gestelde overlast of dreiging (door derden) niet is gebleken. Het hof weegt wel nog mee dat [appellante] , zoals zij stelt, persoonlijk wordt aangekeken op de opvang van de asielzoekers in het hotel, negatieve reacties ontvangt en dat dit haar begrijpelijkerwijs aangrijpt. Dat aspect legt tegenover de belangen van de gemeente en [geïntimeerde1] , het feit dat de opvang nog minder dan zes maanden zal duren en van overlast niet of nauwelijks is gebleken, onvoldoende gewicht in de schaal. Ook een belangenafweging leidt er kortom en ten overvloede toe dat de vorderingen van [appellante] zouden worden afgewezen.

3.15.

[appellante] wordt in het ongelijk gesteld en zal de proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerde1] en de gemeente moeten betalen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en, zoals hierna bepaald, de wettelijke rente daarover.^[1]De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland,

locatie Utrecht van 24 februari 2023;

4.2.

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] :

€ 343,- aan griffierecht;

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] , vermeerderd met de

wettelijke rente vanaf vijf dagen na het wijzen van dit arrest (2 procespunten x

appeltarief II);

4.3.

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van de

gemeente:

€ 783,- aan griffierecht;

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van de gemeente (2 procespunten x

appeltarief II);

4.4.

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, R. Verkijk en P.L.R. Bettink en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.