ECLI:NL:GHARL:2023:685

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.293.529/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 167813)

arrest van 24 januari 2023

in de zaak van

1.[appellant] ,

die woont in [woonplaats1] ,

hierna:
[appellant],

2. [appellante] ,

die woont in [woonplaats1] ,

hierna:
[appellante],

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],

advocaat: mr. R.C.M. Kamsma, die kantoor houdt in Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats2] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. F. van Kersbergen, die kantoor houdt in 's-Gravenhage.

1.De procedure bij de rechtbank

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 24 augustus 2016, 31 mei 2017, 4 april 2018, 22 augustus 2018, 24 juli 2019 en 27 januari 2021, die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2.De procedure bij het hof

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 19 april 2021,

- de memorie van grieven, tevens vermeerdering van eis (met producties) van 13 juli 2021,

- de memorie van antwoord/tevens van voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van 21 september 2021,
- het tussenarrest van 18 januari 2022, waarbij een mondelinge behandeling is gelast,

- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van 2 november 2021,

- een op 8 november 2022 door het hof ontvangen nagezonden productie van de zijde van [appellanten]

2.2

Naar aanleiding van het tussenarrest van 18 januari 2022 heeft op 29 november 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hiervan is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Na de mondelinge behandeling is de procedure twee weken aangehouden voor beraad van partijen. Zij hebben op 13 december 2022 het hof bericht dat zij geen schikking hebben bereikt en het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. De schriftelijke opmerkingen van de advocaat van [appellanten] over dit proces-verbaal van 29 december 2022 zijn aan het procesdossier toegevoegd. Het hof zal, indien nodig, daarop hieronder terugkomen.

3.Waar het in deze zaak om gaat

3.1

[geïntimeerde] heeft [appellanten] als advocaat bijgestaan in een procedure tegen de verkoopster van de woning waar zij nu eigenaar van zijn. In die procedure zijn de vorderingen van [appellanten] afgewezen. In een daarop volgende procedure van [appellanten] tegen [geïntimeerde] is geoordeeld dat [geïntimeerde] een beroepsfout heeft gemaakt en dat als gevolg van deze fout de vordering van [appellanten] tegen de verkoopster, die betrekking had op de aanwezigheid van puin en asbesthoudende materialen in en rond de gekochte woning, niet is toegewezen. [geïntimeerde] is aansprakelijk gesteld voor de door [appellanten] geleden en nog te lijden schade als gevolg van de fout. Ook is hij veroordeeld om aan [appellanten] een schadevergoeding te betalen
.

3.2

Deze procedure is een zogeheten schadestaatprocedure en gaat over de vraag wat de omvang van die schadevergoeding moet zijn. Naast de vergoeding van allerlei andere kosten, speelt in het bijzonder de vraag in hoeverre [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de kosten van sanering van de chemische verontreiniging die, naast het puin en de asbesthoudende materialen, ook in de grond is aangetroffen. De achtergrond van het geschil is de volgende.

4.De feiten

4.1

Op 27 juli 2001 hebben [appellanten] van [naam1] een woning aan de [adres] in [woonplaats1] gekocht voor fl 334.800,- (omgerekend € 151.925,54).

4.2

Na de levering van de woning hebben [appellanten] gebreken geconstateerd,

waaronder puin in de voor- en achtertuin. In verband daarmee hebben zij [geïntimeerde] voor rechtshulp benaderd, die [appellanten] vanaf 22 oktober 2001 heeft bijgestaan als advocaat.

4.3

Op 19 februari 2002 is in opdracht van [appellanten] nader onderzoek verricht door

Hagedoorn Taxateurs en Expertises B.V. (hierna: Hagedoorn). In het rapport van 26 maart 2002 heeft Hagedoorn geconcludeerd dat zich tussen het puin stukken met asbest bevinden.

Hagedoorn heeft de kosten voor het saneren van de grond begroot op € 22.750,- inclusief btw.

4.4

In verband met het puin en het asbest in de grond heeft [geïntimeerde] bij dagvaarding van

11 september 2002 een procedure aanhangig gemaakt tegen [naam1] . Na het gelasten van

een deskundigenbericht en het uitbrengen daarvan door Ingenieursbureau Van Limborgh

B.V. (hierna: Van Limborgh) op 4 juni 2004, is [naam1] door de rechtbank Groningen bij vonnis van 6 oktober 2004 veroordeeld tot vergoeding van € 16.000,- (te vermeerderen met btw) aan [appellanten] Op verzoek van Van Limborgh had Aannemingsbedrijf KWS de kosten van het verwijderen van het puin en het asbest begroot op € 14.554,10 (exclusief btw).

4.5

[appellanten] hebben vervolgens op 27 december 2004 tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld, waarbij [naam1] incidenteel heeft geappelleerd. [appellanten] werden in deze procedure niet meer bijgestaan door [geïntimeerde] , maar door mr. D.J. Boon.

4.6

[appellanten] hebben Alex Stewart Environmental Consultancy B.V. (hierna: Stewart) verzocht om een second opinion te geven over het aanwezige asbest en puin. Op 19 augustus 2005 heeft Stewart een rapport uitgebracht dat is opgesteld door de heer [naam2] . Naast het geconstateerde asbest in de grond is het volgende geconcludeerd in het rapport van Stewart:

‘(…) Uit de risico-evaluatie voor geconstateerde chemische verontreinigingen in de vorm van zware metalen blijkt dat er actuele humane risico's voor onderhavige locatie gelden. (...) Op basis van de risico-evaluatie voor geconstateerde asbestverontreinigingen valt het perceel in de categorie meer kans op risico's. Derhalve dienen beheersende maatregelen genomen te worden.(…)’

4.7

In hoger beroep hebben [appellanten] voor het eerst naar aanleiding van het rapport van Stewart mede aan hun vordering ten grondslag gelegd dat de bodem van het gekochte is verontreinigd met chemicaliën en metalen.

4.8

Bij arrest van 6 december 2006 heeft het gerechtshof Leeuwarden de vorderingen

van [appellanten] afgewezen. Daarbij heeft het hof ten aanzien van het puin en de asbesthoudende materialen overwogen dat [appellanten] niet hebben voldaan aan de op hen

rustende klachtplicht. Wat betreft de verontreiniging door chemicaliën en metalen waarvan

volgens [appellanten] ten tijde van de koop sprake was, heeft het hof overwogen dat [appellanten] niet aan hun stelplicht hebben voldaan. De vorderingen van [appellanten] zijn vervolgens

afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van beide instanties, de deskundigenkosten daaronder begrepen. Over de gestelde verontreiniging door chemicaliën en metalen heeft het hof overwogen:

‘22.1 Het hof constateert dat pas in hoger beroep naar aanleiding van de rapportages van Alex Stewart Environmental Consultants (...) aan de vorderingen (kennelijk) mede ten grondslag is gelegd dat de bodem is verontreinigd met chemicaliën en metalen. Evenwel is niet gemotiveerd gesteld dat deze verontreinigingen reeds ten tijde van de levering in juli 2001 in de bodem aanwezig waren, terwijl zulks gemotiveerd door [naam1] is betwist (...).

22.3

Een nadere onderbouwing op dit punt had temeer van [appellanten] mogen worden verwacht nu de bevindingen van Alex Stewart dateren van ongeveer vier jaren na de levering van het perceel en ook gezien hetgeen is opgemerkt in het rapport van Alex Stewart van 19 augustus 2005 op bladzijde 36:

‘Op basis van beschikbare informatie is de oorzaak van de (sterke) arseenvergiftiging niet eenduidig te verklaren. Mogelijk is als gevolg van het gebruik van bestrijdingsmiddel en gif tegen ongedierte de bodem verontreinigd geraakt met arseen.’

In dit verband is van belang dat door [naam1] is gesteld (…) dat [appellanten] nog in 2004 alle gewassen op het perceel hebben doodgespoten. Aldus ontberen de vorderingen in zoverre een deugdelijke feitelijke grondslag.

23 Nu op dit onderdeel niet aan de stelplicht is voldaan, zijn alle vorderingen van [appellanten] (...) voor zover die betrekking hebben op metalen en chemicaliën, niet toewijsbaar.’

4.9

[appellanten] hebben [geïntimeerde] daarop aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden

schade als gevolg van de door [geïntimeerde] gemaakte beroepsfout. Bij vonnis van 7 april 2010

heeft de rechtbank Groningen voor recht verklaard dat [geïntimeerde] een beroepsfout heeft gemaakt door de termijn van artikel 7:23 lid 1 BW niet te bewaken, waardoor de vordering van [appellanten] over de aanwezigheid van puin en asbesthoudende materialen in en rond de door [appellanten] gekochte woning op [naam1] niet is toegewezen. Voor recht is verklaard dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daardoor door [appellanten] geleden en nog te lijden schade. De rechtbank heeft [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellanten] schade te vergoeden op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente voor iedere schadepost.

4.1

[geïntimeerde] is in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 april 2010. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft het vonnis bij eindarrest van 19 februari 2013 bekrachtigd en daarbij overwogen dat ervan moet worden uitgegaan dat [appellanten] met succes [naam1] had kunnen aanspreken als [geïntimeerde] tijdig een beroep op non-conformiteit zou hebben gedaan.

4.11

[appellanten] hebben vervolgens in kort geding van [geïntimeerde] een voorschot op de schadevergoeding van € 150.000,- gevorderd. De voorzieningenrechter heeft [geïntimeerde] bij vonnis van 23 augustus 2013 veroordeeld tot betaling van € 16.000,-.

4.12

De rechtbank heeft op verzoek van [appellanten] om een zogenaamd voorlopig deskundigenbericht te gelasten bij beschikking van 22 juli 2014 de heer [de deskundige1] van Search Ingenieursbureau (hierna: Search) en de heer [de deskundige2] van Makelaardij Bruintjes en Keurentjes (hierna: [de deskundige2] ) benoemd tot deskundigen. [geïntimeerde] heeft de kosten voor deze deskundigen voorgeschoten.

4.13

In de brief van 5 december 2014 heeft Search naar aanleiding van de door de rechtbank geformuleerde vragen en op basis van het door haar in augustus 2014 verrichte

onderzoek onder meer het volgende bericht:

‘1. Op welke plaatsen op/onder of rondom de woning is de grond en bodem verontreinigd met asbest?

(…) Uit het uitgevoerde nader onderzoek asbest in grond en puin conform NEN 5707 en NEN 5897 (…) blijkt dat er op de onderzoekslocatie sprake is van twee plaatsen waar de bodem verontreinigd is met asbest:

Ter plaatse van Ruimtelijke eenheid 4, zijnde de bodem onder de aanwezige betonplaat tussen de bestaande woning en de bestaande garage (…)

Ter plaatse van Ruimtelijke eenheid 7, zijnde de bodem ter plaatse en rondom de voormalige schuur in de achtertuin (…).

Op diverse andere plaatsen binnen de onderzoekslocatie is asbesthoudend materiaal aangetroffen op het maaiveld en in de bodem, echter het berekende gehalte aan asbest overschrijdt hierbij de Interventiewaarde (100 mg/kg d.s. gewogen) niet. (…)

3.a. Maakt de asbestverontreiniging het perceel in uw optiek thans ongeschikt voor

normaal gebruik als woning?

De onderzoeksresultaten van het uitgevoerde nader onderzoek asbest in grond en puin maken duidelijk dat er op de onderzoekslocatie sprake is van een sterke verontreiniging van de bodem met asbest in gehalten boven de grenswaarde van 100 mg/kg ds. gewogen. De aanwezigheid van deze verontreinigingen met asbest maken het perceel in de huidige situatie ongeschikt voor normaal gebruik als woning met tuin (…). Er zijn sanerende maatregelen noodzakelijk om de aangetroffen verontreiniging weg te nemen (…)

4. Wat zijn de mogelijkheden voor sanering van de asbestverontreiniging?

Als doelstelling voor het verrichten van sanerende maatregelen dient te worden aangehouden het wegnemen van het risico op blootstelling aan de aanwezige verontreiniging. De vigerende wet- en regelgeving (met name het Besluit Uniforme Saneringen, BUS) geeft hiertoe een aantal mogelijkheden:

• Het ontgraven en afvoeren van de aangetroffen verontreiniging van het perceel. (…)

• Het afdekken van de verontreiniging met een duurzame verhardingslaag (…)

• Het afdekken van de verontreiniging met een leeflaag, met een minimale dikte van 1 meter. (…)

5.a. Zou één van de door u voorgestelde wijzen van sanering de vastgestelde chemische verontreiniging op het perceel (geheel of gedeeltelijk) wegnemen?

Gezien de vraagstelling, komt slechts het ontgraven van de aangetroffen sterke verontreiniging met asbest in de grond in aanmerking voor het (gelijktijdig) wegnemen van de vastgestelde chemische verontreiniging op het perceel.(…)De aangetroffen chemische verontreiniging op de onderzoekslocatie komt qua ligging en omvang niet overeen met de ligging en omvang van de verontreiniging met asbest in de grond. Het wegnemen van de verontreiniging met asbest ter plaatse van Ruimtelijke eenheden 4 en 7 heeft daardoor nauwelijks invloed op de vastgestelde chemische verontreiniging. (…)

5.b. Zou deze sanering ook geïndiceerd zijn in het geval het perceel niet met asbest verontreinigd zou zijn geweest?

Gezien de aangetoonde verontreinigingen van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie met zink, koper en/of lood, zou het uitvoeren van sanerende maatregelen op de onderzoekslocatie ook noodzakelijk zijn geweest wanneer het perceel niet met asbest verontreinigd zou zijn geweest. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (chemische parameters) op het perceel is op zichzelf voldoende noodzaak voor het verrichten van sanerende maatregelen. Er is evenwel geen sprake van een spoedeisende saneringsnoodzaak, vanwege de afwezigheid van humane, ecologische en verspreidingsrisico's, op basis van Sanscrit.’

4.14

[de deskundige2] heeft in het rapport van 19 januari 2015 onder meer het volgende

geconcludeerd:

‘(…) De marktwaarde op dit moment zonder rekening te houden met de asbestvervuiling

en genoemde verrekeningsposten bedraagt naar mijn mening op basis van gebruik wonen en kosten koper € 140.000,-(…).

Wanneer wordt gekozen voor de variant aanbrengen verhardingslaag om blootstelling aan asbestverontreiniging weg te nemen zal de marktwaarde na uitvoering hiervan uitgaande van de kostenopgave van Search Ingenieursbureau mijns inziens ca. € 90.000,- tot € 100.000,- bedragen. Hierin is meegewogen dat het perceel dan besmet is met een asbestdossier. Indien gekozen wordt voor volledig verwijdering van de asbestverontreiniging zal de waarde van de woning de reeds genoemde marktwaarde na uitvoering hiervan mijns inziens ca. € 140.000,- bedragen.’

4.15

In een e-mailbericht van 8 maart 2016 aan [appellanten] schrijft [naam2] :

‘u heeft gelijk de chemische verontreiniging zit hem in het puin (waartoe de tegenpartij veroordeeld is het op te ruimen).(…) Want het is niet alleen maar gewoon 'puin'; het is chemisch verontreinigd puin.(…) Omdat ik het terrein zelf ook onderzocht heb weet ik dat er bij jullie bijna OVERAL puin zit. Dus geen klein beetje en ik weet ook dat de chemische verontreinigingdoor het puinkomt.’

4.16

[appellanten] hebben op 2 juni 2016 [geïntimeerde] betrokken in de schadestaatprocedure om duidelijkheid te krijgen over de omvang van de schade die zij hebben geleden door de beroepsfout van [geïntimeerde] . Op 22 augustus 2019 heeft de rechtbank [de deskundige3] , verbonden aan ingenieursbureau Lievense Milieu B.V. (hierna: Lievense) benoemd tot deskundige om tot begroting van de schade te komen op basis van door de rechtbank geformuleerde uitgangspunten. Het rapport van Search was niet toereikend om tot deze begroting te komen.

4.17

In een taxatierapport van makelaar [naam3] van 2 mei 2020 dat ondertussen in opdracht van [appellanten] is opgemaakt, staat onder meer geschreven:

‘C. DOEL VAN DE TAXATIE

Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van:

a. het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde met deprecierende factor `deels verontreinigde kavel' onder de woning waarbij taxateur het zogenaamde ‘conformiteitsprincipe' als uitgangspunt heeft genomen. Uitgangspunt van deze taxatie is de situatie van een deels gesaneerde kavel, m.u.v. de verontreiniging onder de woning.

D. WAARDERING

(…) Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:

1.Marktwaarde waarbij depreciërende factor ‘verontreinigde kavel’ niet is meegewogen € 215.000,- (…)

2. Marktwaarde conform: conform deels gesaneerde kavel (m.u.v. bodemverontreiniging onder de woning) en het non conformiteitsbeginsel € 75.000,- (…)

N. NADERE MEDEDELINGEN(…)

Omdat volgens opgave eigenaar de kavel op termijn zal worden gesaneerd (m.u.v. de verontreiniging onder de woning) heeft deze voorgenomen sanering enig effect op de waarde van het object. Echter door de blijvende verontreiniging onder de woning, zal deze verontreiniging een negatief effect houden op de marktwaarde van het getaxeerde object. De uitgebrachte WOZ-waarde (peildatum 01 -0 1-2 019) van € 28.000,- geeft aan dat hier sprake is van een zwaarwegende depreciërende factor op de waarde van het object [adres] te [woonplaats1] .’

4.18

In haar rapport van 3 juni 2020 doet Lievense verslag van haar bevindingen. In het rapport staat onder meer geschreven:

‘1.2 Doel en opzet van het onderzoek

Het doel van het deskundigenonderzoek is het beantwoorden van een aantal door Rechtbank

Noord-Nederland geformuleerde vragen in het vonnis d.d. 24 juli 2019 (…)

Ad. 1

Om de aanwezigheid van asbesthoudend puin en grond in het licht van de tijd van de eigendomstransactie (27 juli 2001) te kunnen plaatsen worden de destijds geldende toetsingsregels gehanteerd. Het hoopje puin bij de schuur en het asbest op het dak van de schuur worden buiten beschouwing gelaten. Eventuele chemische verontreinigingen in de bodem die gerelateerd zijn aan puin worden in het deskundigenonderzoek meegenomen. Eventuele overige chemische verontreinigingen, behoudens asbest, worden niet in het deskundigenonderzoek betrokken.

Ad. 2

Uitgangspunt hierbij is dat de terreindelen die ten tijde van de koop verhard waren, verhard

kunnen blijven. Op de onverharde terreindelen wordt geen verhardingslaag aangebracht. (…)

Nader Bodemonderzoek Search (2014)(…)

Tenslotte zijn in de kruipruimte onder het huis proefgaten tot 0,5 m-mv gegraven. Hierin is zowel in de grove als in de fijne fractie geen asbest aangetoond. Hierbij dient te worden vermeld dat op basis van foto's blijkt dat dit onderzoek vermoedelijk niet geheel conform de geldende norm is uitgevoerd (inspectiegaten niet doorgezet tot in zintuiglijk schoon profiel).

Dit heeft waarschijnlijk te maken met de slechte toegankelijkheid en beperkte werkhoogte van de kruipruimte. (…)

2.4

Ernst en spoedeisendheid

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken is een aanvraag ernst en spoedeisendheid ingediend bij het bevoegd gezag i.e. provincie Groningen. In reactie op deze aanvraag (…) geeft de provincie Groningen aan dat de aanvraag niet volledig is en op de volgende punten dient te worden aangepast en/of aangevuld:

1) Uit de aangeleverde informatie is onduidelijk gebleken in hoeverre de verontreinigingen met zware metalen en asbest wel of niet beperkt blijven tot het betreffende (kadastraal) perceel. Bij vaststelling van de ernst en spoed van de aanwezige verontreiniging dient het gehele geval te worden betrokken. Voor de vaststelling van de ernst en spoed van de aanwezige verontreiniging dient het geval in horizontale en verticale richting voldoende in beeld te worden gebracht;

2) Om de spoedeisendheid van het geval van ernstige bodemverontreiniging vast te stellen dient een risicobeoordeling te worden uitgevoerd die betrekking heeft op het gehele geval van bodemverontreiniging (na afperking).

Voor het beantwoorden van de door de Rechtbank gestelde vragen is het in deze niet relevant

in hoeverre de bodemverontreiniging tot buiten de perceelgrenzen eventueel is verspreid.

Ten aanzien van de risicobeoordeling wordt nader ingegaan in paragraaf 5.2.

Aangezien op basis van de uitgevoerde onderzoeken het volumecriterium van 25 m3 sterk verontreinigde grond, met gehalten boven de interventiewaarde, wordt overschreden en er sterk met asbest verhoogde gehalten zijn aangetoond (overschrijding interventiewaarde), is er sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.(…)

5.2.

Risicobeoordeling

Voor een geval van ernstige verontreiniging dienen conform de Circulaire bodemsanering de humane, ecologische en verspreidingsrisico's in kaart gebracht te worden. Dit is gebeurd (…) Bij deze risicobeoordeling is uitgegaan van het toekomstig gebruik ‘wonen met tuin’ en is gerekend met de maximaal gemeten gehalten. Uit deze risicobeoordeling volgt dat voor het toekomstige gebruik ‘wonen met tuin’ er mogelijk onaanvaardbare humane risico' s bestaan met betrekking tot de parameter lood. Hierbij wordt opgemerkt dat hierbij is uitgegaan van de hoogst gemeten gehalte (M08; boring 11, traject 0,0 -0 ,5 m-mv). Een aanvullende risicobeoordeling op basis van gemiddelde gehalten van het gehele geval is niet uitgevoerd. Aangezien er geen sprake is van met (hechtgebonden) asbest verontreinigde grond- en puinstromen met gehalten boven de 1.000 mg/kg.ds. zijn er volgens het protocol asbest in de Circulaire bodemsanering geen onaanvaardbare risico's ten aanzien van asbest.

5.3.

Gebruiksbeperkingen

Door de Rechtbank Noord-Nederland zijn een aantal vragen geformuleerd om inzicht te krijgen in de hoogte van de geleden schade als gevolg van de gebruiksbeperkingen door de aanwezigheid van puin, asbesthoudende materialen en daaraan gerelateerd chemische

verontreinigingen.

1. Zijn er op het perceel puin en asbesthoudende materialen aanwezig dat een normaal gebruik van het perceel met woning in de weg staat?

Op diverse plaatsen is sprake van asbesthoudende materialen in puin en bodem. Daarnaast is zowel op het voor- als het achter terrein sprake van bodemverontreiniging met zware metalen. Vaak gaan de verhoogde gehalten aan zware metalen samen met de aanwezigheid van puin in de bodem. De hier aangetroffene gehalten moeten vermoedelijk in dit licht worden bezien. Er is geen andere aanwijsbare bron aanwezig die de verhoogde gehalten zink, lood en/of koper hebben veroorzaakt behoudens de aangetroffen bijmenging met puin. De bodemverontreinigingen met zware metalen en asbest zijn deels in de (onverharde) bovengrond (contactzone) aangetroffen, waardoor er gebruiksbeperkingen gelden. Werkzaamheden in de verontreinigde bovengrond en puinverhardingen zijn sanerende handelingen die niet zondermeer mogen worden uitgevoerd door de eigenaar zodat een normaal gebruik van het perceel wordt beperkt. Ten aanzien van de aangetoonde verontreinigingen onder de verhardingen zijn er bij het huidig gebruik geen blootstellingsrisico's en is sanering derhalve niet noodzakelijk.

2. Voor zover vraag 1 bevestigend wordt beantwoord, wat zijn de kosten om het desbetreffende puin en asbesthoudende materialen te verwijderen teneinde een normaal gebruik van het perceel en de woning mogelijk te maken?

(…) De kosten voor het saneren van de verontreinigde bodem zijn geraamd op € 50.000 (exclusief btw). Bij die raming wordt alleen uitgegaan van het verwijderen en afvoeren van de verontreinigde grond en puin ter plaatse van de onverharde terreindelen.

3. Voor zover sanering van het perceel noodzakelijk wordt geacht, leiden de uit te voeren saneringswerkzaamheden tot gezondheidsrisico's die meebrengen dat [appellant] tijdens de saneringswerkzaamheden niet in de woning kan verblijven?

Aangezien de sanerende handelingen alleen plaatsvinden in de voor- en achtertuin blijft de woning toegankelijk voor [appellant] . (…) De uit te voeren saneringswerkzaamheden leiden niet tot gezondheidsrisico's en [appellant] kan tijdens de saneringswerkzaamheden in de woning verblijven.

4. Wat zijn de kosten van het verwijderen van de huidige bebouwing en het, voor zover noodzakelijk, opnieuw inrichten van het perceel, rekening houdende met de huidige functies?

De kosten voor het volledig saneren van de verontreinigde bodem, inclusief onder de verhardingen, zijn geraamd op € 75.000 (exclusief btw). De kosten voor het verwijderen van de huidige bebouwing (woning met bijkeuken en garage), de vloeren en funderingen van de voormalige schuren op het achter terrein worden geschat op € 15.000 a € 20.000 (exclusief btw) de kosten voor de nieuwbouw, inclusief opnieuw inrichten van het perceel, worden geschat tussen € 175.000 en € 200.000 (exclusief btw).’

4.19

Op 23 juni 2020 heeft [geïntimeerde] € 50.000,- (exclusief btw) aan [appellanten] betaald voor sanerings- en herstelkosten.

5.Het geschil bij en de beslissing van de rechtbank

5.1

[appellanten] hebben bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van sanerings- en herstelkosten (€ 90.750,-) en voor de waardedaling van de woning (€ 140.000,-). In totaal bedraagt dit deel van de vordering na verrekening met het uitbetaalde voorschot ( € 90.750,- + € 140.000,- minus € 16.000,- =) € 214.750,-. Verder hebben zij gevorderd vergoeding van ‘rompslompschade’ (€ 5.000,-), van ‘proceskosten en dergelijke’ (€ 119.055,72), kosten voor alternatieve huisvesting (€ 64.463,24), kosten voor technisch onderzoek (€ 13.318,05), een vergoeding van immateriële schade (€ 30.000,-) en voor gederfd woongenot ( € 135.786,89).

5.2

De rechtbank was bij vonnis van 27 januari 2021 van oordeel dat de vordering ter zake van sanerings- en herstelkosten gegrond was voor € 50.000,- (excl. btw) en ter zake van kosten van technisch onderzoek voor € 400,- (excl. btw). Vergoeding van de overige schadeposten werd afgewezen. Omdat [geïntimeerde] aan [appellanten] op basis van het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 23 augustus 2013 een voorschot had betaald van € 16.000,- en op 23 juni 2020 nog eens € 50.000,-, oversteeg het op de vordering betaalde bedrag, dat waartoe [geïntimeerde] op basis van het vonnis was gehouden. Om die reden heeft de rechtbank de vordering van [appellanten] afgewezen.

6.Het geschil in hoger beroep

6.1

De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat de vonnissen van de rechtbank, behalve dat van 31 mei 2017, worden vernietigd en dat hun vordering alsnog wordt toegewezen. Zij hebben daarbij hun eis vermeerderd in die zin dat de schadepost ‘gederfd woongenot’ met € 9.209,76 is verhoogd en dat de schadepost ‘kosten [naam1] ’
- onderdeel van de schadepost ‘proceskosten en dergelijke’ - met € 5.701,24 is verhoogd. [appellanten] hebben twaalf bezwaren (grieven) tegen de vonnissen geformuleerd.

6.2

[geïntimeerde] heeft onder de voorwaarde dat een grief van [appellanten] slaagt en de discussie over de omvang van de schade weer wordt opengebroken, incidenteel hoger beroep ingesteld. De bedoeling van dit incidenteel hoger beroep is dat de vordering van [appellanten] indien de voorwaarde wordt vervuld, alsnog geheel wordt afgewezen in die zin dat zij ook geen recht hebben op vergoeding van de door de rechtbank vastgestelde sanerings- en herstelkosten en kosten voor het technisch onderzoek. [geïntimeerde] heeft vier bezwaren geformuleerd die betrekking hebben op beslissingen uit de verschillende tussenvonnissen die tot gevolg hebben dat [geïntimeerde] in het eindvonnis van 27 januari 2021 aansprakelijk is gehouden voor de door de deskundige begrote saneringskosten en voor de kosten van technisch onderzoek.

6.3

[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis door [appellanten] Het hof ziet ambtshalve geen reden deze eiswijzing buiten beschouwing te laten zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

6.4

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] verzocht nog een akte te mogen nemen om de deskundige [naam2] de gelegenheid te geven aan het papier toe te vertrouwen waarom de grond onder de woning verontreinigd zou zijn. Het hof wijst dat verzoek af. Niet gesteld of gebleken is dat dit informatie is, die niet eerder in het geding had kunnen worden gebracht. Het verzoek is daarom in strijd met een goede procesorde.

6.5

Het hof zal hierna uitleggen dat twee grieven van [appellanten] ten dele slagen. Om die reden zal ook het voorwaardelijk ingesteld hoger beroep van [geïntimeerde] worden beoordeeld. Het principaal en incidenteel hoger beroep zullen gezamenlijk worden besproken voor zover de grieven betrekking hebben op de vraag of en zo ja welke sanerings- en herstelkosten voor vergoeding in aanmerking komen. De overige grieven in principaal en incidenteel hoger beroep zullen afzonderlijk worden besproken.

7.De beoordeling van de grieven

Sanerings- en herstelkosten

7.1

[geïntimeerde] heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank - zoals dat in verschillende tussenvonnissen is gegeven - dat voor zover het puin ook chemisch verontreinigd is en het gekochte daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik, de verwijdering van dit puin voor rekening van [geïntimeerde] komt. Als gevolg van dit oordeel is [geïntimeerde] in het eindvonnis aansprakelijk gehouden voor de door de deskundige begrote kosten van sanering waarin sanering van chemische verontreiniging was inbegrepen. [geïntimeerde] heeft daarbij gesteld dat [appellanten] in de procedure tegen [naam1] niet voldaan hebben aan hun stelplicht dat ten tijde van de koop sprake is geweest van chemische verontreiniging, maar bij die procedure was hij niet betrokken, zodat hij daarvoor niet aansprakelijk is.

7.2

Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet. Uit het arrest van het hof van 19 februari 2013 in de beroepsaansprakelijkheidsprocedure volgt dat ervan moet worden uitgegaan dat [appellanten] met succes [naam1] hadden kunnen aanspreken wat betreft de aanwezigheid van puin en asbesthoudende materialen als [geïntimeerde] tijdig een beroep op non-conformiteit zou hebben gedaan. Op grond hiervan moet in deze schadestaatprocedure er vanuit worden gegaan dat in het geval de beroepsfout niet zou zijn gemaakt, [naam1] jegens [appellanten] aansprakelijk zou zijn voor de schade die zij lijden door de aanwezigheid van puin en asbesthoudende materialen voor zover die aan een normaal gebruik van het gekochte in de weg staat. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het in beginsel niet uitmaakt om welke eigenschap van het puin de aanwezigheid daarvan aan een normaal gebruik van het gekochte in de weg staat. Van enige clausulering op dit punt is geen sprake geweest in het in de beroepsaansprakelijkheidsprocedure gewezen vonnis van de rechtbank van 7 oktober 2010 en ook niet in het daarop in hoger beroep gewezen arrest van 19 februari 2013. Dit brengt met zich dat voor zover het puin (waarop de beroepsfout betrekking heeft) chemisch verontreinigd is en het gekochte ook daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik, de verwijdering van dat puin voor rekening van [geïntimeerde] komt. Dat de beroepsfout niet ziet op de vordering ter zake de aanwezigheid van chemicaliën en metalen staat daaraan niet in de weg.

7.3

[geïntimeerde] heeft nog het volgende gesteld naar aanleiding van de overweging van de rechtbank in het tussenvonnis van 24 juli 2019 in deze schadestaatprocedure, dat de kosten van verwijdering van chemische verontreiniging op het perceel dat afkomstig is van het ten tijde van de koop aanwezige puin door [geïntimeerde] vergoed moeten worden. Daarmee heeft de rechtbank volgens [geïntimeerde] een onderscheid gemaakt tussen enerzijds chemisch materiaal dat ten tijde van de koop nog deel uitmaakte van het puin en daar nadien van is losgeraakt en anderzijds overige chemische verontreiniging. Voor de verwijdering van de eerste zou [geïntimeerde] aansprakelijk zijn, voor die van de tweede niet terwijl een dergelijk onderscheid niet is te maken en door deskundigen ook niet is gemaakt. Ook is onduidelijk waarom de rechtbank relevant acht wanneer de chemicaliën zijn losgeraakt van het puin. Naar de mening van [geïntimeerde] is het verband tussen de beroepsfout en de chemische verontreiniging die vanwege het ontbreken van sanering van puin na de koop is losgeraakt, te ver verwijderd, zodat de kosten van sanering van de chemische verontreiniging niet aan [geïntimeerde] kunnen worden toegerekend. Bovendien is door deze redenering de omvang van de aansprakelijkheid afhankelijk van het moment van sanering. [appellanten] hebben daartoe een schadebeperkingsplicht. Ook zou er chemische verontreiniging aanwezig kunnen zijn afkomstig uit het puin dat voor de koop al is losgeraakt, zodat die verontreiniging volgens het oordeel van de rechtbank klaarblijkelijk niet voor vergoeding in aanmerking komt.

7.4

Het hof gaat aan deze bezwaren voorbij. De door de rechtbank benoemde deskundige Lievense heeft geconstateerd (vergelijk randnummer 4.18) dat er geen andere aanwijsbare bron aanwezig is die de verhoogde gehalten zink, lood en/of koper hebben veroorzaakt dan de aangetroffen bijmenging met puin. In het licht van die conclusie heeft [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat nu nog relevant is dat mogelijk sprake is van chemische verontreiniging uit andere bron dan het puin en of die chemische verontreiniging voor dan wel na de koop daarvan is losgeraakt. Ook Lievense heeft dit laatste onderscheid niet gemaakt, zodat zijn rapport op dit punt bruikbaar is. Wat betreft het beroep van [geïntimeerde] op de schadebeperkingsplicht overweegt het hof dat op [geïntimeerde] de stelplicht en bewijslast rusten ten aanzien van de feiten en omstandigheden waarop het beroep op schending van de schadebeperkingsplicht is gebaseerd. Ook eerder in de procedure heeft [geïntimeerde] een beroep gedaan op de schadebeperkingsplicht. Onder meer is aangevoerd dat de door de deskundigen aanvankelijk begrote kosten van sanering relatief gering waren. [appellanten] hebben die kosten in 2013 ook vergoed gekregen. Het hof maakt hieruit op dat [geïntimeerde] wijst op de aanvankelijk begrote kosten in 2004 door de door de rechtbank benoemde deskundige Van Limborgh ter hoogte van € 16.000,- . Die kosten zagen echter enkel op de sanering van asbest en puin, zonder dat rekening was gehouden met de kosten van de sanering van de van het puin afkomstige chemicaliën en metalen. Lievense heeft die verontreiniging wel meegenomen en begroot de kosten van sanering in beginsel op € 50.000,-. [geïntimeerde] heeft tegen de achtergrond van de uitgangspunten van de rapporten van Van Liemborgh en Lievense onvoldoende onderbouwd gesteld dat het verschil in begrote kosten van sanering is veroorzaakt, dan wel ten dele kan worden verklaard, door het schenden van de schadebeperkingsplicht door [appellanten] doordat zij in 2004 niet direct tot sanering van het puin zijn overgegaan. Het hof gaat dan ook verder aan dit verweer voorbij.

7.5

[appellanten] hebben op hun beurt gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank over wat in deze context onder ‘normaal gebruik’ van het gekochte moet worden verstaan. De rechtbank oordeelde dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door [appellanten] geleden schade, bestaande uit de kosten verband houdende met het verwijderen van ten tijde van de koop in/op het gekochte aanwezige puin en asbesthoudend materiaal, voor zover de aanwezigheid daarvan aan een normaal gebruik van het gekochte perceel in de weg staat, beoordeeld naar de daarvoor op 27 juli 2001 (de datum van de koop) geldende regels. [appellanten] zijn van mening dat het gehele perceel gesaneerd moet worden, ook onder de verhardingen. Dat geldt in het bijzonder voor het perceel onder de verhardingen van de woning, de schuur, het terras en de paden en betekent sloop van de woning en nieuwbouw ervan. Ten tijde van de aankoop in 2001 mochten zij verwachten dat minimaal werkzaamheden om het perceel te gebruiken, te onderhouden of iets te verbeteren mogelijk zouden zijn. Dat blijkt niet het geval.

7.6

Het hof overweegt dat wat betreft de betekenis en reikwijdte van het begrip ‘normaal gebruik’ het aan komt op wat partijen - in dit geval [appellanten] en [naam1] - ten tijde van de koop omtrent het gebruik van het gekochte over en weer redelijkerwijs mochten verwachten. [appellanten] hebben tijdens de mondelinge behandeling gememoreerd dat toen zij de woning bezochten ‘alles er netjes uit zag’ en dat het ‘een keurige woning’ was, maar dat zij met [naam1] hadden besproken dat ze wilden uitbouwen. In deze context is echter van belang dat [appellanten] niet hebben geriefd tegen de vaststelling van de rechtbank in het tussenvonnis van 4 april 2018, rechtsoverweging 2.4.1 dat zij met [naam1] geen bijzondere afspraken hebben gemaakt over het gebruik en dat daarom in dit verband als maatstaf heeft te gelden het gebruik dat vergelijkbaar is met het gebruik dat [naam1] van het verkochte perceel had gemaakt. [appellanten] mochten op basis van dat gebruik door [naam1] , aldus de rechtbank, een deels verhard perceel verwachten. Ook is niet gegriefd tegen het oordeel dat niet is gebleken dat [naam1] andere verwachtingen heeft gewekt, waardoor [appellanten] hadden mogen verwachten dat waar het perceel ten tijde van de koop verhard was, het perceel daar ook geschikt zou zijn voor een gebruik als bijvoorbeeld moestuin. De rechtbank wijst er in dit verband op dat het een feit van algemene bekendheid is dat in het verleden puin vaak als fundering voor verharde delen van het perceel werd gebruikt. Omdat tegen deze oordelen niet is gegriefd, gaat het hof ook bij de interpretatie van een ‘normaal gebruik’ uit van een gebruik dat vergelijkbaar is met het gebruik dat [naam1] destijds van het perceel maakte. Een toekomstig, door [appellanten] wellicht voorgenomen ander gebruik, valt daar buiten. Het voorgaande impliceert, zoals ook de rechtbank heeft overwogen en anders dan [appellanten] menen, dat ervan moet worden uitgegaan dat die delen van het perceel die ten tijde van de koop verhard waren verhard blijven en dat waar het perceel ten tijde van de koop niet verhard was, geen verharding dan wel afdekkingslaag zal worden aangebracht.

7.7

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] ter onderbouwing van hun standpunt nog een beroep gedaan op de Wet bodemsanering (Wbb). Zij hebben gesteld dat die wet met zich brengt dat op 27 juli 2001 enkel multifunctioneel saneren was toegestaan, zodat ieder gebruik na sanering mogelijk moet zijn. Normaal gebruik impliceert, aldus [appellanten] , dus ieder gebruik. Het hof gaat ook hierin niet mee. Dit standpunt maakt het hiervoor in 7.6. overwogene niet anders. Bovendien hebben [appellanten] niet gesteld en onderbouwd hoe deze bestuursrechtelijke normen aangaande bodemsaneringen de verwachtingen van [appellanten] en [naam1] ten tijde van de koop over en weer hebben beïnvloed, in het bijzonder ten aanzien van het normaal gebruik van het gekochte dat op basis van de koopovereenkomst verwacht mocht worden. Dat [appellanten] van de provincie Groningen op basis van de Wbb geen buizen in de kruipruimte onder de woning mogen vervangen dan wel glasvezelkabels mogen aanleggen zolang daar niet is gesaneerd, zoals zij (overigens zonder dat te onderbouwen) stellen, is dan ook niet zonder meer maatgevend voor wat onder normaal gebruik in de zin van de koopovereenkomst tussen [appellanten] en [naam1] moet worden verstaan.

7.8

[appellanten] hebben verder aangevoerd dat de kruipruimte onder de woning niet kan worden betreden in verband met de aanwezige verontreiniging en dat dat in strijd is met een normaal gebruik. De kruipruimte zou alleen kunnen worden gebruikt nadat de bodem onder de woning ook is gesaneerd. Tijdens de mondelinge behandeling is dit standpunt nader toegelicht en is gesteld dat Lievense niet onder de woning heeft gekeken. Lievense doet wel op basis van het onderzoek van Search een uitspraak over de afwezigheid van asbest onder de kruipruimte, maar heeft de grond daar niet op chemicaliën en metalen onderzocht. [appellanten] stellen in dat verband dat gezien alles wat er om de woning aan de hand is, het aannemelijk is dat ook onder de woning sprake is van chemische verontreiniging.

7.9

Het hof is van oordeel dat [appellanten] hun stelling dat chemische verontreiniging onder de woning een normaal gebruik van de woning dan wel de kruipruimte ervan in de weg staat, onvoldoende hebben gemotiveerd. De onderbouwing is gebaseerd op de veronderstelling dat als de chemische verontreiniging elders op - niet nader aangewezen delen van - het perceel aanwezig is, het ook wel onder de woning aanwezig zal zijn. Dat is echter te onbepaald en daarmee onvoldoende. [appellanten] hebben tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat [appellant] zelf onder de kruipruimte is geweest en daar ziek onder vandaan kwam, maar ook dat is verder niet adequaat onderbouwd. Mede in het licht van de constatering van Lievense dat de kruipruimte slecht toegankelijk is en een beperkte werkhoogte kent, gaat het hof hier dan ook verder aan voorbij. Dat de verontreiniging zou blijken uit foto’s, zoals de advocaat van [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, is zonder adequate verwijzing naar die foto’s in het dossier waaruit die chemische verontreiniging zou blijken, ook onvoldoende. Het is het hof niet duidelijk geworden welke foto’s worden bedoeld. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. De (overigens wel gestelde, maar niet aangetoonde) weigering van de provincie Groningen op basis van de Wbb toestemming te verlenen voor het plaatsen van verwarmingsbuizen in de kruipruimte zolang niet is gesaneerd, leidt ook niet tot een ander oordeel. Die weigering betekent, zonder een adequate toelichting die ontbreekt, niet dat onder de woning daadwerkelijk sprake is van chemische verontreiniging.

7.1

Het hof constateert dat de deskundige Lievense op basis van de door de rechtbank gestelde uitgangspunten en geformuleerde vragen heeft onderzocht wat in de grond aan puin, asbest, chemicaliën en metalen is aangetroffen op de verschillende deellocaties en welke locaties gesaneerd moeten worden. Op deellocatie A (voortuin), C2 (oeverwal) en D (achtertuin) bleek de (onverharde) bovengrond verontreinigd te zijn en daar is dus sanering nodig. Een deel van die verontreiniging bestond uit chemicaliën. Wat betreft locatie B (asbestverontreiniging in de puinverharding van de oprit) is ook door de deskundige geoordeeld dat deze gesaneerd moet worden. Locatie C (asbestverontreiniging onder de tegelverharding achter het huis) en Cl (asbestverontreiniging onder de betonplaat met fundering) behoeven geen sanering, omdat daar door de verharding geen blootstellingsrisico's zijn. Lievense heeft aan de sanering van de deellocaties kosten verbonden ter hoogte van € 50.000,-.

7.11

[appellanten] hebben ter bestrijding van de begroting van deze kosten nog een beroep gedaan op (onder meer artikel 2 lid 1 en lid 3 van) het Besluit asbestwegen milieubeheer 2000 en gesteld dat op grond van dit besluit ook onder de verhardingen gesaneerd moet worden. Het hof gaat hier niet in mee omdat het besluit ziet op wegen, paden of erfverhardingen die bestemd zijn om door rij- of ander verkeer te worden gebruikt (artikel 1 lid 1 onder d van het besluit). Het erf, de woning, schuur, terras en oprit vormen geen wegen of erfverharding bestemd om door verkeer te worden gebruikt.

7.12

[geïntimeerde] heeft nog een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering van [appellanten] ter zake de saneringskosten toewijsbaar is voor € 50.000,-. Dit omdat de aangetroffen asbest op deellocaties B en C2 de interventiewaarde van 2003 niet overschrijdt.

Het hof gaat daar niet in mee omdat de deskundige, zoals is bepaald door de rechtbank, de ten tijde van de koop op 27 juli 2001 geldende regels als uitgangspunt heeft genomen en mocht nemen. Het hof ziet geen aanleiding om daarvan in dit geval af te wijken.

7.13

Het voorgaande voert tot de conclusie dat de kosten die aan de sanering door Lievense aan de deellocaties zijn verbonden, te weten € 50.000,- als sanerings- en herstelkosten, moeten worden toegewezen. Deze saneringskosten zijn berekend naar het prijspeil ten tijde van het onderzoek door Lievense en zijn door (de verzekeraar van) [geïntimeerde] al kort na het onderzoek van Lievense betaald, zodat vergoeding van vertragingsrente geacht wordt daarin te zijn verdisconteerd en toewijzing van de wettelijke rente over € 50.000,- vanaf
27 juli 2001, niet aan de orde is. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat [appellanten] niet hebben gesteld dat zij over dit bedrag btw verschuldigd zijn en voor welk percentage. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] gesteld dat zij aan een saneringsbedrijf 21 % btw moeten betalen omdat een dergelijk bedrijf btw in rekening moet brengen. [geïntimeerde] heeft dat tijdens de zitting niet meer betwist, zodat het hof daar van uit zal gaan. Dat betekent dat het toe te wijzen bedrag (€ 50.000,- in hoofdsom + € 10.500,- aan btw = ) € 60.500,- inclusief btw bedraagt. Over de btw-component is wel wettelijke rente verschuldigd. Het hof zal de datum 23 juni 2020, de datum waarop [geïntimeerde] € 50.000,- heeft betaald, als ingangsdatum aanhouden. De grieven 1 tot en met 3 in principaal hoger beroep en de grieven 1 en 2 in incidenteel hoger beroep slagen niet, grief 9 in principaal hoger beroep ten dele wel.

Waardedaling woning?

7.14

[appellanten] zijn opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat makelaar [naam3] heeft miskend dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is voor vervuiling door chemicaliën en metalen sec en dat na de sanering van de verontreiniging met puin en asbest, waarvoor [geïntimeerde] wel aansprakelijk is, de woning voldoet aan wat [appellanten] daarvan bij de koop mochten verwachten, aangezien het dan geschikt is voor een normaal gebruik. De rechtbank heeft vervolgens de gevorderde vergoeding van de waardedaling van de woning van € 140.000,- afgewezen. [appellanten] hebben gesteld dat de door de rechtbank begrote saneringskosten van € 50.000,- maar ook de door Lievense begrote saneringskosten van de verontreinigde bodem inclusief die onder de verhardingen van terras en inrit ten bedrage van € 75.000,-, saneringen betreffen die niet ver genoeg gaan. [appellanten] hebben gesteld dat alle chemische verontreiniging afkomstig is van het puin, ook onder de woning. Daarvoor is [geïntimeerde] aansprakelijk. Uit het rapport van [naam3] kan volgens [appellanten] worden afgeleid dat de waardedaling na sanering niet nihil is, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, maar tenminste € 140.000,- en als uitgegaan wordt van de sanering zoals die is toegewezen door de rechtbank, zelfs nog hoger. [appellant] c.s verwijzen ook naar het besluit van de gemeente Oldambt van 25 oktober 2022 naar aanleiding van hun bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde op grond van het taxatierapport van [naam3] . Tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] betoogd dat als de vordering tot vergoeding van saneringskosten voor onder de woning wordt toegewezen, de waardedaling alleen nog uit imagoschade bestaat. Het rapport van [naam3] zou wat betreft imagoschade uitgaan van € 15.000,-. In de rechtspraak betreffende de schade ten gevolge van de aardbevingen door de aardgaswinning zou ook gebruik worden gemaakt van een 2,29%-regel, dat zou in dit geval tot een lager bedrag leiden.

7.15

Het hof gaat niet in de stellingen van [appellanten] mee. Na sanering van de verontreiniging met puin, asbest en de uit puin afkomstige chemicaliën en metalen op basis en naar aanleiding van de geformuleerde uitgangspunten - zie rechtsoverweging 7.2, 7.4 en 7.6 - voldoet de woning aan wat [appellanten] bij de koop mochten verwachten, omdat dan de woning geschikt is voor ‘normaal gebruik’ in de zin van de koopovereenkomst. De woning is dan niet minder waard dan wanneer [geïntimeerde] geen beroepsfout zou hebben gemaakt. [naam1] zou jegens [appellanten] voor de gestelde waardedaling geen vergoeding hebben hoeven te betalen. Het hof tekent hierbij aan dat [naam3] zijn taxatie en waardevermindering van de woning heeft gebaseerd op het uitgangspunt dat onder de woning verontreiniging aanwezig is, ook na een voorgenomen sanering. Daarmee gaat [naam3] niet uit van het overeengekomen normale gebruik van de woning en baseert hij de waardedaling op de aanname dat niet volledig is gesaneerd. Dat onder de woning verontreiniging aanwezig is, staat echter niet vast en daar kan ook niet van worden uitgegaan. Uit het onderzoek van Search - dat is besproken door Lievense - blijkt dat, alhoewel het onderzoek niet helemaal naar de regelen der kunst is uitgevoerd, geen asbest onder de woning is aangetroffen. Wat betreft de chemische verontreiniging verwijst het hof kortheidshalve naar rechtsoverweging 7.9. Aan bewijslevering wordt op dat punt niet toegekomen. De op basis van het rapport van [naam3] becijferde waardedaling van € 140.000,- schiet dan ook in deze procedure haar doel voorbij. Dat op basis van deze taxatie door de gemeente de WOZ-waarde van de woning naar beneden is aangepast, maakt dit niet anders. [appellanten] hebben verder gesteld dat ook bij volledige sanering altijd sprake is van imagoschade. Zij becijferen die op basis van het rapport van [naam3] op € 15.000,- . Het hof leest dit niet in het taxatierapport van [naam3] , alleen al niet omdat [naam3] uitgaat van een gedeeltelijke sanering met blijvende aanwezigheid van verontreiniging onder de woning. Ook de verwijzing naar een uitspraak van de Raad van State over een mogelijke imagoschade van 2,29 % in het geval van aardbevingsschade, mist relevantie omdat het hier niet om aardbevingsschade gaat en andere aanknopingspunten voor toepassing van dit percentage ontbreken.^[1]Toewijzing van een bedrag aan waardedaling van de woning als schadepost is niet aan de orde. Grief 4 van het principaal hoger beroep slaagt niet.

Gederfd woongenot

7.16

[appellanten] hebben een bezwaar gericht tegen de afwijzing van de schadepost ‘gederfd woongenot’. Zij stellen dat het perceel zonder algehele sanering onbewoonbaar is en niet kan worden verhuurd. Dit zou niet anders zijn wanneer de sanering beperkt zou kunnen blijven tot delen van het perceel omdat niemand een perceel met gebruiksbeperkingen in verband met de gezondheid zal willen huren. [appellanten] hebben een perceel gekocht met vervuiling, ook in de tuin. De uitgaven van [appellanten] hebben hun doel volledig gemist; de woning is niet te verhuren, de tuin is niet te gebruiken en alle ramen moeten altijd dicht blijven omdat het asbest naar boven komt. [appellanten] verwijzen ter onderbouwing naar het rapport van Lievense en begroten hun schade op basis van de maandelijkse huurprijs.

7.17

Het hof stelt bij de boordeling voorop dat een ieder recht heeft op ongestoord woongenot. Het aantasten van het woongenot van een ander door overlast of hinder is echter alleen onrechtmatig als de overlast of hinder wat hevigheid betreft boven een bepaald niveau uitkomt. De bepaling van dat niveau hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard, de ernst en de duur van de overlast of hinder.^[2]Niet iedere vermindering van het woongenot, leidt dus tot een vordering in de hier bedoelde zin. Tegen de achtergrond van het voorgaande hebben [appellant] c.s onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een aanspraak op gederfd woongenot bestaat. Dat zij de woning niet zouden kunnen verhuren – gesteld al dat dat zo zou zijn – is niet de norm waaraan getoetst moet worden. De huurwaarde van de woning als maatstaf is ook pas aan de orde als de aanspraak op gederfd woongenot bestaat. Vaststaat weliswaar dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging die gesaneerd moet worden, maar uit het rapport Lievense blijkt niet dat de woning niet is te bewonen, de tuin niet is te gebruiken en dat alle ramen dicht moeten blijven. In het rapport Lievense wordt expliciet verwoord dat er volgens het protocol asbest in de Circulaire bodemsanering geen onaanvaardbare risico's ten aanzien van asbest zijn. Dat de verontreiniging met zware metalen er toe leidt dat de ramen dicht moeten blijven, blijkt nergens uit. Search constateerde dat voor de chemische verontreiniging geen sprake is van een spoedeisende saneringsnoodzaak, vanwege de afwezigheid van humane, ecologische en verspreidingsrisico's, op basis van Sanscrit. De bodemverontreinigingen met zware metalen en asbest zijn weliswaar deels in de (onverharde) bovengrond (contactzone) aangetroffen, waardoor er gebruiksbeperkingen zijn, maar daaruit volgt niet dat er geen enkel gebruik kan worden gemaakt van de tuin, laat staan dat de woning onbewoonbaar is. Lievense concludeert ook dat ten aanzien van de aangetoonde verontreinigingen onder de verhardingen, er bij het huidig gebruik geen blootstellingsrisico’s zijn en sanering derhalve niet noodzakelijk is. Ook volgt uit het rapport Lievense dat de sanerende handelingen die wel nodig zijn, niet tot gezondheidsrisico’s leiden, de woning tijdens de sanering voor [appellanten] toegankelijk blijft en dat zij tijdens de sanering in de woning kunnen verblijven. De vordering ter zake het gederfde woongenot is dan ook terecht afgewezen. Ook grief 5 in principaal hoger beroep slaagt niet.

Alternatieve huisvesting

7.18

[appellanten] komen verder op tegen het oordeel van de rechtbank dat er voor [appellanten] geen noodzaak was om tijdelijk elders te verblijven. [appellanten] stellen dat zij weliswaar in vakantieperiodes in de caravan verbleven, maar dat zij ook naar de caravan

vluchten om de gezondheidsrisico's op hun eigen perceel te vermijden. Uit het rapport van Lievense blijkt dat voor het gebruik als ‘wonen met tuin’ er mogelijk onaanvaardbare humane risico's bestaan met betrekking tot de parameter lood, de bodemvervuiling ernstig is en een bodemsanering spoedeisend.

7.19

Het hof gaat niet in de stellingen van [appellanten] mee. Uit het rapport van Lievense blijkt niet dat vanwege gezondheidsrisico’s alternatieve huisvesting voor [appellanten] op enig moment noodzakelijk was. Ook het rapport van Search vormt daarvoor geen onderbouwing. Het hof verwijst verder kortheidshalve naar rechtsoverweging 7.17. De vordering ter zake kosten voor alternatieve huisvesting is terecht afgewezen en grief 6 van het principaal beroep faalt.

Technisch onderzoek

7.2

[appellanten] zijn opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering ter zake van de kosten van technisch onderzoek, behoudens een factuur van Search, zijn afgewezen. Het betreft facturen van Steenhuis, Hagedoorn, Stewart, Nieboer en [naam4] . Ook komen zij op tegen het oordeel dat de factuur van VKM Makelaars is afgewezen omdat de vordering ter zake de waardevermindering niet wordt toegewezen. [appellanten] stellen dat de facturen alle zien op onderzoeken naar de omvang van puin, chemische verontreiniging en asbest en daarmee op de omvang van de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] is op basis van artikel 6:96 lid 1 sub b BW gehouden deze kosten te betalen.

7.21

[geïntimeerde] heeft op zijn beurt bezwaar gemaakt tegen toewijzing van de vordering ter zake van de kosten van Search, die zien op het ten behoeve van [appellanten] beoordelen van het deskundigenbericht van Van Limborgh in de procedure tegen [naam1] . [naam1] zou in die procedure niet tot betaling gehouden zijn en dus [geïntimeerde] ook niet. Het betreft de beslissing in rechtsoverweging 2.9.3 van het eindvonnis van 27 januari 2021.

7.22

Het hof stelt voorop dat het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] jegens [appellanten] gehouden is de gestelde schadeposten voor technische onderzoek te vergoeden, afhankelijk is van het antwoord op de vraag of [naam1] jegens hen gehouden zou zijn die kosten te vergoeden in de tegen haar gevoerde procedure, indien de beroepsfout niet zou zijn gemaakt.

Voor de facturen van Steenhuis en Hagedoorn hebben [appellanten] onvoldoende weersproken dat deze facturen in de proceskosten in eerste aanleg tegen [naam1] zijn begrepen en dat, gezien de vordering van [appellanten] voor zover die betrekking heeft op de proceskosten in die procedure, hun vordering een doublure bevat ten aanzien van deze kosten. Het hof verwijst dan ook wat betreft deze facturen naar rechtsoverweging 7.25 en 7.26. Wat betreft de facturen van Stewart is het hof met [geïntimeerde] van oordeel dat [appellanten] onvoldoende hebben aangetoond dat indien de beroepsfout niet zou zijn gemaakt, [naam1] in hoger beroep zou zijn veroordeeld tot vergoeding van deze kosten. Het onderzoek van Stewart dateert uit de periode van het hoger beroep tussen [appellanten] en [naam1] . De saneringskosten wat betreft het asbest en het puin waren in eerste aanleg al toegewezen, terwijl in hoger beroep de vordering ter zake de chemische verontreiniging waar het onderzoek ook betrekking op had, werd afgewezen. Het betreft dus geen schade die in causaal verband staat met de beroepsfout van [geïntimeerde] . De kosten van de taxateurs Nieboer, [naam4] en VKM Makelaars komen evenmin voor vergoeding in aanmerking, omdat [naam1] en daarmee [geïntimeerde] , zoals hiervoor is overwogen, niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor enige waardevermindering van het verkochte.

7.23

Wat betreft de toegewezen vergoeding van de kosten van Search van 30 juli 2004 ten bedrage van € 400,- hebben [appellanten] niet weersproken dat deze kosten zijn gemaakt gedurende de procedure in eerste aanleg tegen [naam1] in verband met het beoordelen van rapportage door de advocaat. Die kosten worden in beginsel in het liquidatietarief van de advocaat meegenomen. [naam1] zou daartoe niet separaat zijn veroordeeld indien de beroepsfout niet zou zijn gemaakt. De vordering tot vergoeding van die schade moet daarom worden afgewezen.

7.24

Het voorgaande voert tot de conclusie dat grief 7 in principaal hoger beroep faalt en grief 3 in incidenteel hoger beroep slaagt.

Proceskosten en dergelijke

7.25

[appellant] c.s hebben verder gegriefd tegen de afwijzing van de vordering ter zake de proceskosten die [appellanten] aan [naam1] hebben moeten betalen in rechtsoverweging 2.10.1 van het eindvonnis van 27 januari 2021. De hoogte van deze vordering bedroeg bij de rechtbank € 20.464,82 en is in dit hoger beroep vermeerderd tot € 26.166,06. Het hof is van oordeel dat deze grief (ten dele) slaagt. In de procedure tegen [naam1] zijn [appellanten] in hoger beroep bij arrest van 6 december 2006 veroordeeld tot betaling van de proceskosten bij de rechtbank inclusief deskundigenkosten waaronder die van Steenhuis en Hagendoorn (zie rechtsoverweging 7.22) voor in totaal € 7.528,75. Ook zijn [appellanten] veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep voor € 4.314,- zodat het totaalbedrag aan proceskosten
€ 11.842,75 bedroeg. Als de beroepsfout niet zou zijn gemaakt moet het ervoor worden gehouden, vergelijk het arrest van het hof van 19 februari 2013 in de beroepsaansprakelijkheidsprocedure, dat [appellanten] met succes [naam1] hadden kunnen aanspreken wat betreft de aanwezigheid van puin en asbesthoudende materialen. Zonder beroepsfout zou het hof in zijn arrest van 6 december 2006 het vonnis van de rechtbank dan hebben bekrachtigd, terwijl de vordering voor zover die was gebaseerd op de verontreiniging met chemicaliën en metalen ook zou zijn afgewezen. De proceskosten van de procedure bij de rechtbank zouden dan voor rekening van [naam1] zijn gebleven, terwijl het hof het aannemelijk acht dat de proceskosten in hoger beroep dan zouden zijn gecompenseerd, omdat partijen dan beiden ten dele in het gelijk en ten dele in het ongelijk zouden zijn gesteld. Zij zouden dan ieder hun eigen kosten moeten dragen en [appellanten] zouden niet zijn veroordeeld tot betaling aan [naam1] van € 4.314,- voor de kosten van het hoger beroep.

7.26

Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde] aan [appellanten] nog is verschuldigd € 11.842,75 ter zake proceskosten van de procedure tegen [naam1] . Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de wettelijke rente voor rekening van [appellanten] dient te komen, omdat zij er kennelijk voor hebben gekozen niet te voldoen aan de veroordeling in het arrest. Dat neemt niet weg dat indien zij wel direct aan de veroordeling zouden hebben voldaan, [geïntimeerde] gehouden was de wettelijke rente aan [appellanten] te vergoeden vanaf het moment van betaling door [appellanten] aan [naam1] . [geïntimeerde] is dus, linksom of rechtsom, wettelijke rente verschuldigd over de proceskosten die [appellanten] aan [naam1] hebben moeten betalen. De wettelijke rente over dit bedrag zal dan ook worden toegewezen vanaf het moment van het verschuldigd worden ervan op 6 december 2006. [appellanten] hebben onder verwijzing naar de brief van de advocaat van [naam1] van 12 februari 2021 weliswaar verder nog gesteld dat zij € 26.166,06 aan [naam1] hebben moeten voldoen ter zake de proceskosten, maar een toereikende uitleg hebben zij niet gegeven. De advocaat van [appellanten] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog verwezen naar een deurwaardersexploot van 18 februari 2009, maar het hof heeft deze niet tussen de gedingstukken kunnen vinden, zodat het meer gevorderde zal worden afgewezen. Grief 8 en 9 van het principaal hoger beroep slagen ten dele.

Verhaalsmogelijkheden

7.27

In het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep moet het hof nog ingaan op het verweer van [geïntimeerde] dat [appellanten] , voor zover geen beroepsfout zou zijn gemaakt, het arrest van het hof van 19 februari 2013 niet succesvol ten uitvoer zouden hebben kunnen leggen. [geïntimeerde] wijst erop dat het bedrag waarop [appellanten] stellen recht te hebben tussen de € 300.000,- en 500.000,- is gelegen, terwijl uit de kadastrale gegevens blijkt dat [naam1] een aandeel in een woning heeft met slechts een verkoopwaarde van € 62.849,- in 1994.

7.28

Het hof gaat aan dit verweer voorbij, omdat het toegewezen bedrag substantieel lager is dan het gevorderde bedrag, de waarde van de woning van [naam1] tussen 1994 en 2006 mogelijk is gestegen en er verder geen aanwijzingen zijn dat [naam1] geen verhaal zou bieden voor het uiteindelijke toe te wijzen bedrag.

De slotsom

7.29

De conclusie is dat de grieven 1 tot en met 7 in het principaal hoger beroep niet slagen, en de grieven 8 en 9 ten dele wel. De grieven 1 en 2 in het incidenteel hoger beroep falen, maar grief 3 slaagt. De conclusie is dat [geïntimeerde] aan [appellanten] verschuldigd is € 50.000,- exclusief btw en € 60.500, - inclusief btw als vergoeding van saneringskosten, te verminderen met het daarop in mindering betaalde bedrag van € 50.000,-, zodat € 10.500,- resteert. Daarnaast is [geïntimeerde] € 11.842,75 aan vergoeding van proceskosten verschuldigd. Deze beide bedragen moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf respectievelijk 23 juni 2020 en 6 december 2006. Het bedrag waartoe [geïntimeerde] op grond van dit arrest gehouden is aan [appellanten] te voldoen, overschrijdt het door [geïntimeerde] op de vordering reeds betaalde bedrag van in totaal € 66.000,-. Na de hiervoor vermelde verrekening van € 50.000,- resteert nog € 16.000,- van het op de vordering reeds betaalde bedrag. [geïntimeerde] zal dan ook worden veroordeeld het meerdere dat deze € 16.000,- overschrijdt, alsnog te voldoen.

7.3

Het hof zal uit proceseconomische en praktische overwegingen het eindvonnis van de rechtbank van 27 januari 2021 vernietigen en de overige tussenvonnissen bekrachtigen. De terecht bestreden eindbeslissingen betreffen de in het eindvonnis van 27 januari 2021 gegeven beslissingen in rechtsoverweging 2.9.3 en 2.10.1 alsmede die in 2.11 en 2.12 voor zover de overwegingen uit rechtsoverweging 2.9.3 en 2.10.1 daaraan ten grondslag zijn gelegd. Het hof doet in zoverre opnieuw recht en zal [geïntimeerde] veroordelen tot betaling van € 10.500,- en € 11.842,75 vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen. Op deze bedragen moet het bedrag van € 16.000,-, dat reeds op de vordering door [geïntimeerde] is betaald op basis van het vonnis van de voorzieningenrechter van 23 augustus 2013, in mindering worden gebracht. Uit de processtukken maakt het hof op dat dit bedrag op 1 september 2013 is betaald. Dit betekent dat deze € 16.000,- allereerst in mindering strekt op € 11.842,75 en de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 6 december 2006 tot en met 1 september 2013 dan wel (indien het bedrag van € 16.000,- niet toereikend is) tot aan de dag van de algehele voldoening van dit bedrag betreffende de vergoeding van de proceskosten. Voor zover na deze verrekening nog enig bedrag van deze € 16.000,- over is, strekt dat in mindering op € 10.500,- aan btw. Over het restant is dan de wettelijke rente verschuldigd. Voor het overige zullen de vonnissen worden bekrachtigd. Grief 10 en 12 van het principaal beroep slagen ten dele.

7.31

Het hof ziet in de uitkomst van het hoger beroep aanleiding om de proceskosten te compenseren, zowel de proceskosten in eerste aanleg als ook die in hoger beroep, omdat partijen over en weer ten dele in het gelijk en ten dele in het ongelijk zijn gesteld. Grief 11 van het principaal hoger beroep en grief 4 van het incidenteel hoger beroep slagen niet.

8.De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 27 januari 2021 en doet in zoverre opnieuw recht:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van € 11.842,75 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 december 2006 tot aan de dag van de algehele voldoening,

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van € 10.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 juni 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening,

bepaalt dat van bovenstaande bedragen € 16.000,- dient te worden afgetrokken zoals in rechtsoverweging 7.30 is bepaald
,voordat tot betaling aan [appellanten] wordt overgegaan, zodat [geïntimeerde] slechts gehouden is het meerdere aan [appellanten] te voldoen,

bekrachtigt de vonnissen van de vonnissen van 24 augustus 2016, 31 mei 2017, 4 april 2018, 22 augustus 2018, 24 juli 2019,

verklaart het arrest voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van beide instanties draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, H. de Hek en M.A.L.M. Willems en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023.