ECLI:NL:GHARL:2023:3659

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.265.407

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, NL18.12432)

arrest van 2 mei 2023

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser van de vordering en verweerder op de tegenvordering

hierna: [appellant]

advocaat: mr. J.S. de Gram

tegen

Theodor’s Onroerend Goed Maatschappij B.V.

die is gevestigd in Vinkeveen

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als verweerder op de vordering en eiseres van de tegenvordering

hierna: TOG

advocaat: mr. W.M. van Agt

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van het hof van 31 mei 2022 heeft op 5 april 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellant] was eigenaar van een perceel grond met daarop een complex van drie met

elkaar verbonden panden, waarin hij woonde en een bakkersbedrijf exploiteerde. Eind 2007 heeft [appellant] een deel van zijn voormalige bedrijfsruimte aan TOG verkocht en in 2008 geleverd. Hij is zelf blijven wonen in de daaraan grenzende woonruimte. Tussen partijen is in de loop van de tijd discussie ontstaan over de uitleg van de koopovereenkomst en de leveringsakte. Daarbij ging het met name over de erfgrenzen van het verkochte/geleverde en een aantal specifieke afspraken uit de koopovereenkomst (zoals o.a. het realiseren van een berging, een carport en een trap).

2.2.

In deze procedure ligt de vraag voor of partijen in de zomer van 2016 rechtens afdwingbare afspraken hebben gemaakt over hoe zij nader uitvoering zullen geven aan de koopovereenkomst en de leveringsakte. Volgens [appellant] is dat het geval maar TOG ziet dat anders.

2.3.

Om die reden heeft [appellant] bij de rechtbank nakoming gevorderd van de afspraken die partijen volgens hem in juli 2016 hebben gemaakt. De rechtbank heeft die vordering afgewezen omdat er volgens haar geen bindende overeenkomst tot stand is gekomen. Zij heeft ook de tegenvordering van TOG, die zag op vaststelling van de erfgrenzen, afgewezen. De andere tegenvorderingen van TOG, die zagen op het ontruimen dan wel respecteren van de vermeende eigendommen van TOG, heeft zij voor een belangrijk deel toegewezen. [appellant] en TOG zijn allebei van deze uitspraak in hoger beroep gekomen.

2.4.

De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn oorspronkelijke vordering (tot nakoming van de gestelde afspraken van 2016) alsnog wordt toegewezen. Mocht het hof daar geen grondslag voor zien, dan vordert [appellant] in hoger beroep een verklaring voor recht dat TOG de onderhandelingen in 2016 onrechtmatig dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft afgebroken en op die voet aansprakelijk is voor de schade die [appellant] daardoor heeft geleden. Ook vordert hij in dat geval een verklaring voor recht dat de specifieke afspraken uit de koopovereenkomst niet zijn verjaard. Het hoger beroep van TOG is erop gericht om alsnog een verklaring voor recht te verkrijgen over de erfgrenzen van het gekochte.

3.Het oordeel van het hof

De beslissing in het kort

3.1.

Het hof is van oordeel dat er op 19 juli 2016 een bindende overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. TOG zal daarom worden veroordeeld tot nakoming van de afspraken. Dit oordeel betekent tegelijkertijd dat de vordering van TOG tot vaststelling van de erfgrenzen wordt afgewezen en dat daarnaast een aantal van haar tegenvorderingen alsnog wordt afgewezen. Het hof licht dat hieronder toe.

De beoordeling

3.2.

Of partijen op 19 juli 2016 de door [appellant] gestelde overeenkomst hebben gesloten, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf: wat hebben partijen over en weer verklaard en uit elkaars verklaringen afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mogen afleiden?

3.3.

Dat betekent dat van belang is hoe (de aanloop naar) het overleg tussen partijen op en rond 19 juli 2016 is verlopen. In dat kader stelt het hof het volgende vast. TOG heeft het onroerend goed destijds van [appellant] gekocht met de bedoeling dit te herontwikkelen. Zij was toen namelijk ook eigenaar van het naastgelegen hotel De Duif en het was de bedoeling om het gekochte te verbouwen en bij het hotel te trekken. De exploitant van hotel De Duif heeft eind 2014 een omgevingsvergunning voor die verbouwing aangevraagd. [appellant] heeft daar toen bezwaar tegen gemaakt omdat de bouwplannen volgens hem geen rekening hielden met de met TOG gemaakte afspraken. Dat is het startsein geweest van onderhandelingen tussen partijen over de uitvoering van de koopovereenkomst. In 2015 en 2016 hebben partijen in dat kader over en weer veel voorstellen gedaan. Uit de gewisselde e-mails valt op te maken dat beide partijen daarbij wilden komen tot een definitieve oplossing en afronding van open eindjes. Op dat moment speelde er ook een discussie over de nutsvoorzieningen. TOG maakte toen namelijk nog gebruik van een aantal nutsvoorzieningen van [appellant] . Daar moest volgens [appellant] een eind aan komen en op 17 juni 2016 heeft hij aan TOG geschreven dat hij deze nutsvoorzieningen per 1 juli 2016 zou afsluiten. Beide partijen dreigden met het opstarten van een rechtszaak.

3.4.

Dat is de situatie op het moment dat partijen op 19 juli 2016 in hotel De Duif bij elkaar komen. [appellant] werd daarbij bijgestaan door mr. Van Galen (hierna: Van Galen), zijn toenmalige advocaat, en TOG werd vertegenwoordigd door dhr. [naam1] (hierna: [naam1] ), haar bestuurder. Van Galen heeft een schriftelijke verklaring opgesteld over hoe het gesprek volgens hem is verlopen. Hij schrijft daarin dat er van beide kanten bereidheid was om te zoeken naar een oplossing en dat geen van beide partijen gedreigd heeft weg te lopen. Duidelijk was dat er een oplossing moest komen en dat de uitkomst van de onderhandelingen de meest praktische en voor alle partijen aanvaardbare oplossing was, zo verklaart hij. Hij beschrijft welke stappen partijen in die onderhandelingen hebben gezet en dat zij beiden het gevoel hadden veel water bij de wijn te doen. Ook geeft hij aan dat er grote ontlading bij iedereen was toen partijen overeenstemming hadden bereikt. [appellant] en [naam1] hebben elkaar volgens hem de hand geschud en woorden in de trant van “
zo gaan we het doen” geuit. TOG heeft deze feiten waarover Van Galen heeft verklaard niet concreet weersproken, zodat het hof uitgaat van de juistheid daarvan. Anders dan TOG aanvoert, maakt het gegeven dat het hier een verklaring van de voormalig advocaat van [appellant] betreft namelijk niet dat aan deze verklaring geen waarde toekomt.

3.5.

Van Galen is na de bespreking direct overgegaan tot het op schrift stellen van de desbetreffende afspraken. Dat hadden partijen volgens hem ook uitdrukkelijk zo afgesproken. In zijn e-mail van 19 juli 2016 schrijft Van Galen: “
Voor de goede orde bevestig ik hierbij dat u vanmiddag, in mijn bijzijn, met [appellant] tot overeenstemming bent gekomen over de wijze waarop het tussen u bestaande geschil met betrekking tot de uitvoering van de notariële akte van 21 april 2008 (…) wordt beëindigd. Hierbij leg ik deze afspraken vast.” Hij sluit de e-mail af met de tekst: “
Graag ontvang ik zo spoedig mogelijk van u de bevestiging dat de vanmiddag gemaakte afspraken aldus correct zijn weergegeven. (…).”

3.6.

[naam1] heeft op 21 juli 2016 op deze e-mail gereageerd. Zijn reactie, voor zover hier relevant, hield in: “
Nog bedankt voor het snelle toesturen van de hoofdafspraken.

Er waren nog een paar meer zaken besproken en die heb ik toegevoegd in het rood.

Ook heb ik geprobeerd om de afspraken nog duidelijker uit te leggen, zodat partijen begrijpen wat er bedoelt word. Zie hiervoor ook bijgevoegde tekeningen. (…)”

3.7.

De afspraken zoals opgesteld door Van Galen op 19 juli 2016 en aangevuld door [naam1] op 21 juli 2016 (in rood) luiden daarmee als volgt:

Op basis van dit feitencomplex moet naar het oordeel van het hof worden aangenomen dat partijen op 19 juli 2016 bindende afspraken hebben gemaakt. Partijen waren al jaren bezig om tot een definitieve oplossing te komen voor hun meningsverschillen over de uitleg van de koopovereenkomst en de leveringsakte. Op 19 juli 2016 zijn zij fysiek bij elkaar gekomen in, naar wat het lijkt, een laatste poging om alsnog samen uit de ontstane impasse te komen en een gang naar de rechter te voorkomen. Uit de verklaring van Van Galen kan worden opgemaakt dat de feitelijke gedragingen van partijen tijdens de bespreking er blijk van gaven dat zij de intentie hadden er daar en dan met elkaar uit te komen en dat dat volgens hen gelukt was. De e-mail die Van Galen volgens afspraak direct na afloop van de bespreking heeft gestuurd, spreekt over vastlegging van de overeenstemming die partijen die middag hebben bereikt. Gelet op deze bewoordingen kan deze e-mail, anders dan TOG betoogt, dan ook in redelijkheid niet worden begrepen als slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden. In haar reactie van 21 juli 2016 op deze e-mail weerspreekt TOG de constatering van Van Galen dat het gaat om schriftelijke vastlegging van gemaakte afspraken ook niet. TOG verduidelijkt daarin alleen een aantal punten en voegt een paar afspraken toe die ook zijn besproken maar nog niet waren opgenomen. Bij deze stand van zaken mocht [appellant] er naar het oordeel van het hof dan ook redelijkerwijs vanuit gaan dat partijen op 19 juli 2016 mondeling overeenstemming hadden bereikt en dat het geheel van afspraken, zoals weergegeven onder r.o. 3.7, daar de schriftelijke vastlegging van vormt.

3.9.

Verder verwerpt het hof het verweer van TOG dat partijen een schriftelijkheidsvereiste zijn overeengekomen. Zij hebben weliswaar afgesproken dat uitvoering wordt gegeven aan de overeenkomst door de notaris opdracht te geven een en ander vast te leggen in een inschrijfbare akte (zie afspraak 10 in r.o. 3.7). Maar daaruit kan niet worden afgeleid dat de totstandkoming van bindende afspraken op 19 juli 2016 afhankelijk is gesteld van schriftelijke vastlegging. Uit de door partijen in het geding gebrachte correspondenties blijkt niet dat partijen in de context van de op 19 juli 2016 gehouden onderhandelingen op dit punt een voorbehoud hebben gemaakt. Dat een dergelijk voorbehoud bij een aantal voorstellen uit 2015 en/of 2016 wel uitdrukkelijk zou zijn gemaakt, is onvoldoende om aan te nemen dat partijen in zijn algemeenheid een schriftelijkheidsvereiste zijn overeengekomen dat ook voor deze onderhandelingen gold. Er is naderhand opnieuw onenigheid tussen partijen ontstaan en partijen zijn toen weer verder, of eigenlijk achteruit, gaan onderhandelen over de tekst van een vaststellingsovereenkomst. Maar gelet op het voorgaande doet dit er niet aan af dat partijen op 19 juli 2016 mondelinge overeenstemming hebben bereikt. Ook kan uit die verdere onderhandelingen niet worden opgemaakt dat er nog belangrijke punten openstonden en partijen in juli 2016 dus geen volledige overeenstemming zouden hebben bereikt. Uit de aanloop naar en het verloop van de bespreking op 19 juli 2016, de bewoordingen van de e-mail van diezelfde datum (“
overeenstemming (…) over de wijze waarop het tussen u bestaande geschil met betrekking tot de uitvoering van de notariële akte van 21 april 2008 (..) wordt beëindigd), en de reactie van TOG daarop mocht [appellant] namelijk redelijkerwijs afleiden dat die afspraken door partijen bedoeld waren als een totaaloplossing voor de geschilpunten die er tussen partijen bestonden. Dat partijen er naderhand toch nog weer andere punten bij hebben gehaald, maakt dit niet anders.

3.10.

Dit alles leidt tot de slotsom dat in het (principaal) hoger beroep de primaire vordering van [appellant] , namelijk een veroordeling van TOG tot nakoming van de op 19 juli 2016 gemaakte afspraken, zal worden toegewezen en dat het hof de uitspraak van de rechtbank voor zover gewezen op de vordering zal vernietigen. Wat betreft de specifieke vorderingen van [appellant] in zijn petitum onder 2, sub a en b (ten aanzien van het vastleggen van de afspraken bij de notaris en/of het kadaster) geldt dat deze zullen worden toegewezen, met dien verstande dat het hof zal bepalen dat de kosten daarvan voor gezamenlijke rekening van [appellant] en TOG komen. Partijen hebben op dit punt weliswaar geen overeenstemming bereikt. Maar de onenigheid tussen partijen vloeit in deze zaak voort uit de omstandigheid dat de koopovereenkomst en leveringsakte op verschillende manieren uitgelegd kunnen worden. Om die reden acht het hof het redelijk en passend bij het karakter van een schikking dat zij de kosten voor het vastleggen van afspraken over de uitleg hiervan samen dragen. Wat betreft de vordering in het petitum van [appellant] onder 2, sub c (betaling van het bedrag van
€ 10.000,-) zal alleen de wettelijke rente worden toegewezen. De betaling van het bedrag van € 10.000,- zelf wordt namelijk al gedekt door de veroordeling van TOG tot nakoming van de gemaakte afspraken. Gelet op het voorgaande behoeven de subsidiaire vorderingen van [appellant] in hoger beroep geen verdere behandeling.

3.11.

Wat betreft de tegenvorderingen van TOG geldt dat het hof de uitspraak van de rechtbank voor zover gewezen op de tegenvordering zal bekrachtigen met uitzondering van i) de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de berging op de begane grond, ii) het verbod voor [appellant] om gebruik te maken van het (gedeelte van het) dakterras dat in eigendom toebehoort aan TOG en iii) het gebod voor [appellant] om mee te werken aan een schutting op de erfgrens op het dakterras. De afspraken die partijen op 19 juli 2016 hebben gemaakt, en die partijen naar het oordeel van het hof binden, staan namelijk aan toewijzing van deze vorderingen in de weg. Tegen de toewijzing van de overige tegenvorderingen van TOG in eerste aanleg heeft [appellant] geen bezwaren (grieven) gericht en deze veroordelingen zijn ook niet strijdig met de afspraken van 19 juli 2016. Het hof zal deze veroordelingen dus in stand zal laten. Gelet op deze uitkomst geldt dat ook voor het oordeel van de rechtbank om de proceskosten te compenseren.

3.12.

Het oordeel van het hof in het principaal hoger beroep betekent tenslotte dat ook de vorderingen van TOG in (incidenteel) hoger beroep zullen worden afgewezen.

De conclusie

3.13.

Het hoger beroep van [appellant] slaagt en dat van TOG niet. Omdat TOG in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof TOG veroordelen tot betaling van de proceskosten op de vordering van [appellant] bij de rechtbank en in de proceskosten in beide hoger beroepen. Onder de kosten in hoger beroep vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

3.14.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof, in het principaal en incidenteel hoger beroep:

4.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 17 juni 2019 voor zover gewezen op de vordering van [appellant] en doet opnieuw recht:

4.2.

veroordeelt TOG tot nakoming van de op 19 juli 2016 gemaakte afspraken zoals weergegeven in r.o. 3.7 door:

het, overeenkomstig punt 10 van de gemaakte afspraken, verlenen van medewerking aan het passeren en inschrijven een notariële akte waarin de gemaakte afspraken, voor zover nodig, zakenrechtelijk worden vastgelegd, binnen vier weken nadat een daartoe op verzoek van [appellant] door notaris Timmers met standplaats te [woonplaats1] of – indien deze notaris niet bereid of in staat is de akte op te stellen – een door [appellant] te kiezen andere notaris, een conceptakte aan partijen heeft toegezonden, waarop partijen binnen twee weken – uitsluitend ter verificatie van de vraag of de gemaakte afspraken daarin juist zijn verwoord – kunnen reageren, waarbij de kosten voor gezamenlijke rekening van [appellant] en TOG komen;

het, overeenkomstig punt 10 van de gemaakte afspraken, voor zover dat na het passeren en inschrijven van de onder a) genoemde notariële akte nog nodig mocht zijn, verlenen van medewerking aan het definitief vormen van de percelen door het kadaster, waarbij de kosten voor gezamenlijke rekening van [appellant] en TOG komen;

betaling aan [appellant] van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 10.000,- vanaf 3 juli 2018 tot aan de dag van betaling;

het aan [appellant] ter vrije beschikking stellen van de onder punt 1 van de gemaakte afspraken genoemde berging;

4.3.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 17 juni 2019 voor zover gewezen op de tegenvordering, met uitzondering van de beslissingen onder 5.5. van dat vonnis die zien op i) de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de berging op de begane grond, ii) het verbod voor [appellant] om gebruik te maken van het (gedeelte van het) dakterras dat in eigendom toebehoort aan TOG en iii) het gebod voor [appellant] om mee te werken aan een schutting op de erfgrens op het dakterras, die hierbij worden vernietigd;

4.4.

veroordeelt TOG tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] op de vordering, tot aan de uitspraak van de rechtbank begroot op:

- € 103,81 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de procesinleiding aan TOG;

- € 895,- aan griffierecht;

- € 1.629,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (3 procespunten x tarief
€ 543,-);

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

- € 324,- aan griffierecht;

- € 104,54 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan TOG;

- € 2.366,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x appeltarief II) in het principaal hoger beroep;

- € 1.183,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x 0,5 x appeltarief II) in het incidenteel hoger beroep;

4.5.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.6.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, A.A. van Rossum en D.W.J.M. Kemperink, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2023.