Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.310.379/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 171363)
arrest van 11 april 2023
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
bij de rechtbank: gedaagde,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. T.H. Liebregts, die kantoor houdt te Arnhem,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. I. Boschma, die kantoor houdt te Drachten.
1.De verdere procedure bij het hof
1.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het tussenarrest van dit hof van 18 oktober 2022, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is bevolen. Van de op
20 maart 2023 gehouden mondelinge behandeling is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat zich bij de stukken bevindt.
1.2
Vervolgens is het hof gevraagd arrest te wijzen. Het hof heeft de datum van arrest bepaald op heden.
2.De feiten van de zaak
2.1
[geïntimeerde] is eigenaresse van een woonhuis met garage en tuin aan de [adres1] 9 te [woonplaats1] , kadastraal bekend gemeente Tjum, sectie [Y] , nummer [nummer1] (hierna: perceel [adres1] 9).
2.2
Mevrouw [naam1] (hierna: [naam1] ) was eigenaresse van het naastgelegen perceel met woning aan de [adres1] 10 te [woonplaats1] , voorheen kadastraal bekend gemeente Tjum, sectie [Y] , [nummer2] (hierna: perceel [adres1] 10).
2.3
Op verzoek van [geïntimeerde] heeft op 5 september 2016 een grensreconstructie plaatsgevonden door een landmeter van het kadaster om de ligging van de kadastrale grens tussen de percelen [adres1] 9 en [adres1] 10 vast te stellen.
2.4
[naam1] heeft een deel van het perceel [adres1] 10 aan [geïntimeerde] overgedragen aan haar buurvrouw [geïntimeerde] . In dat verband is het perceel [adres1] 10 voorafgaand aan de levering gesplitst in de percelen kadastraal bekend gemeente Tjum, sectie [Y] , [nummer3] en [nummer4] .
2.5
In de akte van levering van 10 maart 2017 is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
"B. KOOPOVEREENKOMST
Bij de koopovereenkomst heeft verkoper het hierna omschreven registergoed verkocht aan koper. Die overeenkomst is mondeling tot stand gekomen en wordt door partijen in deze akte bevestigd. In deze akte werken partijen de gevolgen van de koopovereenkomst nader uit en brengen haar ten uitvoer. De bepalingen van de koopovereenkomst blijven daarbij van kracht voor zover daarvan in deze akte niet wordt afgeweken.
C. LEVERING EN AANVAARDING
Voor de uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper aan koper, die aanvaardt, het volgende registergoed:
een perceel grond (erf/tuin) gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] , kadastraal bekend gemeente Tjum, sectie [Y] , nummer [nummer4] , groot eenentwintig centiare, waarvan door het kadaster een voorlopige grens en oppervlakte is toegekend bij splitsingsverzoek met ordernummer 6035544;"
2.6
Op 13 maart 2017 is tussen [naam1] en [appellant] een koopovereenkomst gesloten voor het perceel [adres1] 10. In de koopovereenkomst is onder 6.3 vermeld dat een klein strookje grond, dat al jaren in gebruik is, door de buurvrouw wordt gekocht.
2.7
Op 29 april 2017 heeft [geïntimeerde] per e-mail tekeningen van de grens tussen het aan haar overgedragen perceel met nummer [nummer4] en het overblijvende deel van perceel [adres1] 10 (met nummer [nummer3] ) naar [appellant] gestuurd.
2.8
Op 1 mei 2017 is het overblijvende deel van perceel [adres1] 10 door [naam1] aan [appellant] geleverd. In de akte van levering staat, voor zover van belang, het volgende:
"OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aan- en toebehoren gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 10, kadastraal bekend gemeente Tjum, sectie [Y] , nummer [nummer3] ter grootte van zes are en eenenzestig centiare (6 a 61 ca), hierna te noemen: "
het verkochte".
het verkochte".
(…)
NADERE BEPALINGEN/VERKLARINGEN MET BETREKKING TOT HET VERKOCHTE
In voormelde koopovereenkomst is als grootte van het verkochte opgenomen: zes are en twee en tachtig centiare.
Tevens is opgenomen dat er een strookje grond verkocht zal worden aan de buurvrouw.
Inmiddels heeft deze levering plaats gevonden zodat het verkochte bovengemelde grootte bedraagt.
Thans wordt dus het resterende perceel (door-)geleverd (...)"
2.9
Op 5 mei 2017 heeft de notaris een proces-verbaal opgemaakt met betrekking tot de verbetering van een zogenaamde 'clerical error' als bedoeld in artikel 45, tweede lid van de wet op het Notarisambt. Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:
“In de akte van levering, op één mei tweeduizend zeventien voor mij, notaris, verleden, welke akte is ingeschreven in het register Hypotheken 4 in deel 70567 nummer 170, is door een kennelijke schrijffout/kennelijke misslag op pagina 1 abusievelijk een onjuistheid opgenomen.
Het volgende staat vermeld:
"
het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aan- en toebehoren, gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 10, kadastraal bekend Gemeente Tjum, sectie [Y] nummer [nummer3] , ter grootte van zes en eenenzestig centiare (6 a 61 ca)"
het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aan- en toebehoren, gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 10, kadastraal bekend Gemeente Tjum, sectie [Y] nummer [nummer3] , ter grootte van zes en eenenzestig centiare (6 a 61 ca)"
Dit is onjuist en moet zijn:
"
het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aan- en toebehoren, gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 10, kadastraal bekend gemeente Tjum, sectie [Y] , nummer [nummer3] , waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend groot zes are en eenenzestig centiare (6 a 61 ca)"”
het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aan- en toebehoren, gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 10, kadastraal bekend gemeente Tjum, sectie [Y] , nummer [nummer3] , waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend groot zes are en eenenzestig centiare (6 a 61 ca)"”
2.1
Tussen [geïntimeerde] en [appellant] is discussie ontstaan over de ligging van de nieuwe erfgrens tussen het aan [geïntimeerde] overgedragen strookje grond en het aan [appellant] overgedragen perceel.
2.11
Op 4 januari 2018 heeft het kadaster een brief gestuurd aan [appellant] . In deze brief staat onder meer het volgende:
“Het Kadaster registreert onder andere de grenzen van een verkregen stuk grond. Via de notaris ontvingen wij een akte, ingeschreven in de openbare registers te Apeldoorn op
1 mei 2017 in deel 70567 nummer 170. Op basis van deze akte dienen van een stuk grond de (administratieve) voorlopige grenzen vastgesteld te worden.
Het betreft het perceel:
Adres Kadastrale aanduiding
[adres1] 10 TJUM- [Y] - [nummer3]
[woonplaats1]
De landmeter van het Kadaster verzocht u en mevrouw [geïntimeerde] twee maal de grens aan te wijzen. Twee maal door aanwijs in het terrein.
Daarbij bleek dat u het niet met elkaar eens bent over de nieuwe grens.
Omdat de omschrijving van de grens in de akte ook geen volledige duidelijkheid verschaft, heb ik besloten de voorlopige grenzen niet vast te stellen. Als u het in de toekomst eens wordt, kunt u het Kadaster verzoeken alsnog deze voorlopige grens om te zetten in een definitieve grens. (…)”
2.12
[appellant] heeft een verklaring van [naam1] overgelegd van 10 februari 2018. Hierin staat het volgende:
"In Januari zijn [naam2] en ik bij [geïntimeerde] en [naam3] op bezoek geweest en hebben we de verkoop van het stukje grond van mij aan [geïntimeerde] besproken. We hebben buiten de grond bekeken en [naam3] en [naam2] maakten een schatting van hoe groot het stuk grond dan zou worden. [naam3] schatte het toen op zo’n 18 m² en [naam2] op zo’n 20 m². [geïntimeerde] had de tekeningen van het Kadaster gekregen. Daarop konden, vooral [naam3] en [naam2] , goed bekijken welke grond nu van [geïntimeerde] was en wat er dan eventueel bij zou komen. Toen bleek dat de grens, die zo langzamerhand vanzelf al was ontstaan zo'n beetje de officiële grens zou gaan worden. Dat was wel handig om aan eventuele derden, zoals de makelaar, te kunnen vermelden. Mijn huis stond toen al te koop. Wij werden het eens over de prijs per m² en [naam3] en [geïntimeerde] zouden het nu verder uitwerken en berekenen.
In februari zijn [geïntimeerde] en [naam3] met tekeningen bij [naam2] thuis gekomen en hebben we die bekeken. [naam3] had het allemaal keurig uitgetekend en berekend en hij was op 21,2 m² uitgekomen. Ik dacht: "Zo moet het voor het kadaster en de notaris goed duidelijk zijn." Ik ben akkoord gegaan met de 21,2 m² en we zijn het niet meer precies bij langs gelopen in de tuin. Ik ben er automatisch van uitgegaan dat het de grens was zoals die er al zo ongeveer lag. [geïntimeerde] zou het verder met de notaris regelen, daar zijn we 10 maart geweest en daar is de verkoop bezegeld.
Ondertussen was er een koper, [appellant] , voor mijn huis. [appellant] heeft een aantal keer gevraagd welk stuk grond dan van de buren was en daar heb ik op geantwoord dat de grens is zoals die is. Toen tenslotte de mannen van het Kadaster kwamen in september en [appellant] , [geïntimeerde] en ik precies moesten aanwijzen waar de grens liep kon ik dat niet. Ik had echt gedacht dat [naam3] zijn tekeningen voor hen duidelijk zouden zijn."
2.13
Een ongedateerde in het geding gebrachte brief van het kadaster vermeldt, voor zover van belang:
“Geachte heer/mevrouw,
Op 14-02-2017 om 15:07 uur heeft het Kadaster een verzoek van u ontvangen
om een of meer kadastrale percelen te splitsen met ordernummer 6093341 en als
referentie 20170113.
Dit verzoek is door ons verwerkt.
Perceel TJU00 [Y] [nummer2] is gesplitst in de volgende nieuwe percelen:
perceelnummer oppervlakte (in centiare)
[nummer3] 661
[nummer4] 21
De berekende oppervlakte en de nieuwe grenzen van de nieuwe percelen hebben
slechts een voorlopige status. Dit betekent dat na verificatie van de nieuwe grenzen
in het terrein de perceelsgrootte zal worden vastgesteld.”
3.De vorderingen van partijen en de grieven van [appellant]
3.1
[geïntimeerde] heeft – zakelijk weergegeven – de rechtbank gevraagd om de loop van de erfgrens vast te stellen op de voet van artikel 5:47 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) conform het relaas van bevindingen van het kadaster in productie 7 bij inleidende dagvaarding, althans deze in goede justitie vast te stellen, [appellant] te veroordelen tot het verwijderen van de door hem aangebrachte erfafscheiding voor zover de erfafscheiding zich op grond van [geïntimeerde] mocht bevinden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.2
[appellant] heeft bij conclusie van dupliek gevorderd dat de rechtbank [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding veroordeelt, subsidiair voor recht verklaart dat de erfgrens tussen de percelen van [geïntimeerde] en [appellant] niet is gewijzigd en meer subsidiair om [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van het kadaster.
3.3
In het tussenvonnis van 16 juni 2021 heeft de rechtbank [appellant] voor wat betreft zijn tegenvorderingen niet-ontvankelijk verklaard met verwijzing naar artikel 137 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De rechtbank heeft voorts bij eindvonnis van
26 januari 2022 bepaald dat de grens tussen de erven van [geïntimeerde] en [appellant] loopt op de plaats die tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse in het bijzijn van het kadaster is aangewezen en zoals die samengevat is weergegeven in rov. 2.5 van haar eindvonnis. Ook heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld tot het verwijderen van de aangebrachte erfafscheiding voor zover deze zich op de grond van [geïntimeerde] bevindt, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.4
[appellant] heeft in hoger beroep een zevental bezwaren (grieven) tegen de tussen partijen gewezen vonnissen geformuleerd, die ertoe moeten leiden dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen met ongedaanmaking van wat er op basis van de bestreden vonnissen is gedaan.
3.5
De grieven worden hierna zo veel mogelijk in onderlinge samenhang alsmede thematisch besproken.
4.Het oordeel van het hof
Eis in reconventie
4.1
[appellant] heeft in zijn memorie van grieven tevens een eis in reconventie opgenomen, kennelijk, naar het hof begrijpt, voor het geval (en ervan uitgaande) dat zijn hoger beroep zou slagen. Of die eis toelaatbaar is in het licht van het bepaalde in artikel 353 lid 1 Rv Pro kan het hof in het midden laten, omdat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Waarom dat zo is, zal het hof hierna toelichten.
Feitenvaststelling door de rechtbank
4.2
Met zijn eerste grief keert [appellant] zich, naar het hof begrijpt, tegen het zijns inziens ten onrechte door de rechtbank in rov. 4.4 van haar tussenvonnis van 16 juni 2021 als feit behandelen van enige stellingen van [geïntimeerde] . Bij behandeling van deze grief heeft [appellant] echter geen belang omdat het hof zelfstandig de feiten heeft vastgesteld.
Uitleg leveringsakte
4.3
De grieven 2, 3 en 5 bestrijden onder meer de wijze waarop de rechtbank uitleg heeft gegeven aan de leveringsakte tussen [naam1] en [geïntimeerde] . Het hof stelt voorop dat bij de uitleg van een leveringsakte voor wat betreft het object van levering, zoals hier aan de orde, de maatstaf geldt zoals geformuleerd in het arrest Eelder Woningbouw [1] die erop neerkomt dat het bij die uitleg aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank deze uitlegmaatstaf niet miskend en ook niet bij die uitleg andere aspecten betrokken dan die volgen uit de akte zelf. De verwijzing door de rechtbank naar de tekeningen van het door [geïntimeerde] over te nemen stukje grond die door de partner van [geïntimeerde] zijn gemaakt had niet te maken met de uitleg van de akte zelf, maar stond, zo begrijpt het hof, in het teken van de behoefte van de rechtbank om met behulp van objectieve aanknopingspunten ex artikel 5:47 BW Pro de onzekere grens tussen de erven van partijen te kunnen vaststellen. In zoverre falen de genoemde grieven.
Onzekere grens
4.4
Daarnaast behelzen de grieven 2, 3 en 5 dat de rechtbank ten onrechte toepassing heeft gegeven aan artikel 5:47 BW Pro en, voor zover dat anders zou zijn, de rechtbank deze wetsbepaling onjuist heeft toegepast.
4.5
Primair stelt [appellant] dat aan toepassing van deze wetsbepaling niet wordt toegekomen omdat de transactie tussen [naam1] en [geïntimeerde] wegens gebrek aan bepaalbaarheid dan wel bepaaldheid nietig is. Dit betoog wordt door het hof niet gevolgd. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat met het oog op het verlijden van de notariële akte ter zake van deze transactie een splitsingsverzoek is gedaan waarop door het kadaster aan het te leveren perceel een nieuw perceelsnummer, een voorlopige grens en een voorlopige oppervlakte van 21 centiare is toegekend. Ook het hof zal daar, in navolging van de rechtbank, van uitgaan, nu de door [appellant] betrokken stelling dat er geen splitsingsverzoek zou zijn gedaan het zonder deugdelijke onderbouwing moet stellen en deze onderbouwing wel had mogen worden verwacht in het licht van de inhoud van de akte van levering tussen [naam1] en [geïntimeerde] en de hiervoor in rov. 2.13 geciteerde brief van het kadaster. Daarnaast is niet in geschil dat blijkens de leveringsakte tussen [naam1] en [geïntimeerde] de (voorlopige) oppervlakte van het geleverde perceel 21 centiare, oftewel 21 m², bedraagt, terwijl dat perceel ook met de juiste kadastrale aanduiding is genoemd. Gelet op het voorgaande kan zonder steekhoudende toelichting, die [appellant] niet gegeven heeft, niet worden gezegd dat de transactie tussen [naam1] en [geïntimeerde] wegens onvoldoende bepaalbaarheid (artikel 6:227 BW Pro) of bepaaldheid (artikel 3:84 BW Pro) non-existent respectievelijk nietig moet worden geacht. Het hof betrekt hierbij tevens dat [appellant] ter zitting op vragen van het hof niet heeft weten duidelijk te maken waarom de door hemzelf met [naam1] aangegane koopovereenkomst, waarin door [naam1] is bedongen dat voorafgaand aan de levering aan [appellant] een “strookje grond” door [naam1] aan de buurvrouw zal worden verkocht en geleverd, dan wel aan het bepaalbaarheidsvereiste zou voldoen. Ook tegen dit licht schieten de stellingen van [appellant] tekort.
4.6
Dan komt het hof toe aan de vraag of de rechtbank tot een juiste toepassing van artikel 5:47 BW Pro is gekomen. [appellant] ’ subsidiaire betoog komt erop neer dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord. Ook daarin gaat het hof niet mee. Zoals [appellant] terecht in zijn memorie van grieven heeft opgemerkt, heeft de rechter die de genoemde wetsbepaling toepast de volledige vrijheid de grens naar redelijkheid en billijkheid vast te stellen. [2] Wel zal de rechter bij de vaststelling van de grens de belangen van beide buren moeten afwegen (vgl. art. 3:12 BW Pro). Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank de belangen van partijen ook gewogen en daarbij rekening gehouden met alle relevante omstandigheden van het geval. De rechtbank heeft daarbij – wat het hof betreft alleszins begrijpelijk – een groot gewicht toegekend aan de destijdse bedoelingen van [naam1] en [geïntimeerde] , zoals deze kenbaar zijn uit de door de partner van [geïntimeerde] gemaakte tekeningen van het strookje grond, die – zo is ter zitting bij het hof nog eens door [appellant] bevestigd – destijds ook door hem ontvangen zijn. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat tegenover het – ook met wegdenken van de door [geïntimeerde] geuite wens tot het over haar tuinpad heen en weer kunnen rijden met een scooter – evidente belang dat [geïntimeerde] heeft bij verwezenlijking van de destijdse bedoelingen van haar en [naam1] het belang van [appellant] bij een andere grens tussen de beide buurerven van onvoldoende gewicht is. In dit kader komt naar het oordeel van het hof in belangrijke mate betekenis toe aan het feit dat in de koopovereenkomst tussen [naam1] en [appellant] al melding wordt gemaakt van de voorgenomen verkoop en levering door [naam1] van een “strookje grond” aan de buurvrouw ( [geïntimeerde] ) en dat [appellant] kennelijk zelf bij de totstandkoming van deze koopovereenkomst niet bij [naam1] heeft aangedrongen op (schriftelijk vastgelegde) duidelijkheid over waar dit strookje grond precies gelegen was, althans kennelijk voor lief heeft genomen dat de door hem getekende koopovereenkomst op dit punt niet duidelijk was. Dat hem mondeling mogelijk iets anders door [naam1] is voorgespiegeld dan wat volgt uit de op de tekeningen weergegeven afspraken tussen [naam1] en [geïntimeerde] is in dit licht iets dat voor [appellant] ’ risico moet komen. Dat als gevolg van de door de rechtbank vastgestelde grens tussen beide erven een kastanjeboom mandelig is geworden, het pad van [appellant] smaller is geworden dan hij had gewenst (wat gevolgen heeft voor de geplaatste tegels en het houten hek) en beplanting door die grens zou worden doorkruist (waardoor deze verplaatst of afgezaagd moet worden) is niet van voldoende gewicht om over het voorgaande anders te oordelen. Ook in zoverre falen de grieven 2, 3 en 5.
4.7
Ten aanzien van de mandelige kastanjeboom merkt het hof volledigheidshalve nog op dat partijen als buren steeds verplicht zijn de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar in acht te nemen en dus in de toekomst tot redelijke en werkbare afspraken over onderhoud en snoeiwerk aan de boom zullen moeten komen.
Overige grieven
4.8
De vierde grief heeft betrekking op de toewijzing door de rechtbank van [geïntimeerde] vordering tot verwijdering van de schutting. Nu uit het voorgaande blijkt dat de grieven 2, 3 en 5 falen en het hof de beslissing van de rechtbank tot vaststelling van de grens tussen beide erven ongemoeid zal laten, valt daarmee ook het doek voor deze op genoemde grieven voortbouwende grief. Ook aan grief 6 en 7 komt geen zelfstandige betekenis toe. Zij delen dan ook in het lot van de overige grieven.
4.9
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd kan, gelet op het voorgaande, eveneens onbesproken blijven.
De slotsom: het hoger beroep slaagt niet
4.1
De conclusie van het voorgaande is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt en dat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld (tariefgroep II, 2 punten). Onder die kosten vallen ook de nakosten, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren. [3]
5.De beslissing
Het hof:
1. bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep:
€ 343,- aan procedurele kosten (verschotten)
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);
3. verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
4. wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, J. Smit en P. van Eijk en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 april 2023.