Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.309.985/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9382473)
arrest van 7 februari 2023
in de zaak van
1.[appellant] ,
2. [appellante]
die wonen in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de kantonrechter optraden als eisers,
hierna samen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. J.H.C. Rijssenbeek en mr. A.N. Oetoma, die kantoor houden te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
die woont in [woonplaats2] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. R. Rijkeboer-Kollee, die kantoor houdt te Leusden.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 18 januari 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 13 april 2022,
- de memorie van grieven d.d. 2 augustus 2022 (met producties)
- de memorie van antwoord d.d. 11 oktober 2022.
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 13 april 2022,
- de memorie van grieven d.d. 2 augustus 2022 (met producties)
- de memorie van antwoord d.d. 11 oktober 2022.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellanten] hebben een woning van [geïntimeerde] gekocht waarin volgens hen sprake is van verschillende lekkages. De schade die zij als gevolg hiervan lijden willen ze op [geïntimeerde] verhalen. In deze procedure staat de vraag centraal of aan alle vereisten voor gehoudenheid tot schadevergoeding is voldaan, waaronder met name de eis dat [geïntimeerde] in verzuim is geraakt.
2.2
[appellanten] hebben bij de kantonrechter kort gezegd gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 19.703,94 aan vervangende schadevergoeding en schadevergoeding ex artikel 6:96 lid 2 sub a, b en c, vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten.
2.3
In het eindvonnis van 18 januari 2022 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen veroordeeld in de kosten van de procedure.
2.4
[appellanten] zijn onder aanvoering van twee grieven in hoger beroep gekomen tegen het eindvonnis van 18 januari 2022. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.De feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
3.2
[appellanten] hebben op 25 oktober 2019 van [geïntimeerde] gekocht de woning aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning). De koopprijs van de woning bedroeg € 255.000,-. De woning is op 15 januari 2020 geleverd.
3.3
Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt, kort gezegd, dat de woning aan de koper wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 bepaalt dat de woning bij overdracht de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verder staat de verkoper niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten, waarbij rekening wordt gehouden met ‘nieuw voor oud’.
3.4
Artikel 21 van de koopovereenkomst bevat een ouderdomsclausule en bepaalt dat de koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning circa 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden op onderdelen aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van de fundering, de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, eventuele afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.
3.5
Artikel 24 van de koopovereenkomst vermeldt dat [appellanten] in de gelegenheid zijn gesteld de woning voorafgaand aan de koop bouwkundig te laten keuren, maar daarvan geen gebruik hebben gemaakt.
3.6
Naar aanleiding van lekkages in januari en februari 2020 hebben [appellanten] op 24 februari 2020 contact opgenomen met de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] en laten weten dat de lekkage in de badkamer veroorzaakt wordt door de douchebak en de lekkage in de keuken door een winkelhaak op het dak. Op 25 februari 2020 hebben [appellanten] aan de verkoopmakelaar laten weten dat de buren een soortgelijke lekkage hebben en dat het lekkageprobleem zou komen doordat de muur water doorlaat en door een verrotte gevel tussen de huizen.
3.7
[appellant] beroepen zich erop dat bij hun e-mail aan de verkoopmakelaar van 25 februari 2020 een bijlage is meegestuurd, die vervolgens op 26 februari 2020 is doorgestuurd aan [geïntimeerde] . Deze bijlage luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)Nadat ik eigenaar werd van de woning, ontdekte ik op 23-02-2020 een aantal gebreken:1 lekkage in de badkamer (douchebak)(…)2 diverse lekkages aan het keukenplafond(…)3 in de kamer aan de achterkant hebben wij ook een lekkage ontdekt op het plafond.(…)Ik weet nog niet wat de reparatiekosten zullen zijn, en ga daarom een offerte opvragen. Graag wil ik met u overleggen over een oplossing voor deze problemen. Wilt u daarom binnen 14 dagen contact met mij opnemen? (…)
“(…)Nadat ik eigenaar werd van de woning, ontdekte ik op 23-02-2020 een aantal gebreken:1 lekkage in de badkamer (douchebak)(…)2 diverse lekkages aan het keukenplafond(…)3 in de kamer aan de achterkant hebben wij ook een lekkage ontdekt op het plafond.(…)Ik weet nog niet wat de reparatiekosten zullen zijn, en ga daarom een offerte opvragen. Graag wil ik met u overleggen over een oplossing voor deze problemen. Wilt u daarom binnen 14 dagen contact met mij opnemen? (…)
3.8
[appellanten] beroepen zich verder op een ongedateerde brief met de algemene aanhef:
“Geachte Heer/Mevrouw”, die, voor zover van belang, als volgt luidt:
“(…)Nadat ik eigenaar werd van de woning, ontdekte ik op 23-02-2020 een aantal gebreken.Diverse lekkages aan het keukenplafondIn de kamer aan de achterkant hebben wij ook een lekkage ontdekt op het plafond.Wij hebben gisteren 24-02 de buren gesproken van de winkel waar u het pand aan verhuurd, nadat wij vroegen of hun ook lekkage hadden, en daaruit kwam dat u al eerder een conflict hebt gehad met de oude bewoners van ons huis. Wij eisen dat u binnen 14 dagen reageert, of dat u actie gaat ondernemen, om de gevel te repareren.(…)Wij stellen u ook aansprakelijk aan de gevolg schaden door achterstallig onderhoud van u pand waardoor wij nu schade hebben aan onze woning. Wilt u daarom binnen 14 dagen contact met mij opnemen? (…)”
“Geachte Heer/Mevrouw”, die, voor zover van belang, als volgt luidt:
“(…)Nadat ik eigenaar werd van de woning, ontdekte ik op 23-02-2020 een aantal gebreken.Diverse lekkages aan het keukenplafondIn de kamer aan de achterkant hebben wij ook een lekkage ontdekt op het plafond.Wij hebben gisteren 24-02 de buren gesproken van de winkel waar u het pand aan verhuurd, nadat wij vroegen of hun ook lekkage hadden, en daaruit kwam dat u al eerder een conflict hebt gehad met de oude bewoners van ons huis. Wij eisen dat u binnen 14 dagen reageert, of dat u actie gaat ondernemen, om de gevel te repareren.(…)Wij stellen u ook aansprakelijk aan de gevolg schaden door achterstallig onderhoud van u pand waardoor wij nu schade hebben aan onze woning. Wilt u daarom binnen 14 dagen contact met mij opnemen? (…)”
3.9
Op 26 februari 2020 heeft [geïntimeerde] in een e-mail aan de verkoopmakelaar geschreven:
“(…)Wat erg zeg! Wat vervelend voor [appellante] en [appellant] – er is bijna niks erger dan lekkages.Inderdaad ook voor ons niet nieuw in het huis.(…)Als we de waterschade in de keuken hadden, wilden wij het graag goed samen met de buurvrouw aanpakken. De conflict ontstond omdat zij weigerde aan haar huis iets te laten doen. De oorzaak was volgens haar alleen ons huis. Diverse aannemers hebben ons toen bevestigd dat het van 2 kanten zou moeten worden aangepakt:De loten rand (door een aannemer geplaatst) was te laag.Bij de buitenmuur van huis nummer 45 is boven onze keuken ooit een kozijn inclusief ruit “dicht” gemetseld met een heel dunne laag steen en heel slecht mortel. Je kon toen de “nieuwe muur” met je vingers weg trekken en het raam zien.Daarop hebben wij van een bedrijf de schade laten repareren. Het loods werdt toen zo hoog en diep aangebracht dat het over het kozijn weg diep in de muur ging. In de bijlage de factuur hiervoor. Dat was in maart 2016 – dus bijna 3 jaar geleden.Sindsdien hadden wij gelukkig GEEN ENKEL LEKKAGE in de keuken meer!(…)Wij hebben geen lekkage genoemd omdat er gewoon geen was geweest. Er was zoveel regen en storm in de herfst – wat de toestand van de schuur nog schlechter heeft gemaakt – maar in het huis was gelukkig niks.(…)En met de douche -nou, wat bizarr. Wij hebben de hele badkamer door een aannemer laten inbouwen. Hebben zelf bijna 7 jaar lang in gedoucht en wij hadden niet EEN KEER lekkage beneden. Nu zijn we allebei niet zo groot en bewegen misschien niet zo veel tijens het douchen. En waren we maar met zijn tweeën.Maar dat vinden we natuurlijk ook – DAT ZOU NIET MOGEN GEBEUREN!Wij hebben absoluut laten weten dat de muur van de buurvrouw niet goed was. De huidige bewoner weet hiervan en heeft zelfs een aannemer erbij gehad voor nieuw voegwerk en inpregneren vd wand. De buren beneden hadden lekkage, maar wij niet – sporen hiervan kan je echt niet verdoezelen.Wij vinden het echt zo verschrikkelijk voor de twee!Maar aansprakkelijk is hier toch echt de eigenaresse van huis nummer 45 die nooit iets aan haar huis heeft laten doen. (…)”
“(…)Wat erg zeg! Wat vervelend voor [appellante] en [appellant] – er is bijna niks erger dan lekkages.Inderdaad ook voor ons niet nieuw in het huis.(…)Als we de waterschade in de keuken hadden, wilden wij het graag goed samen met de buurvrouw aanpakken. De conflict ontstond omdat zij weigerde aan haar huis iets te laten doen. De oorzaak was volgens haar alleen ons huis. Diverse aannemers hebben ons toen bevestigd dat het van 2 kanten zou moeten worden aangepakt:De loten rand (door een aannemer geplaatst) was te laag.Bij de buitenmuur van huis nummer 45 is boven onze keuken ooit een kozijn inclusief ruit “dicht” gemetseld met een heel dunne laag steen en heel slecht mortel. Je kon toen de “nieuwe muur” met je vingers weg trekken en het raam zien.Daarop hebben wij van een bedrijf de schade laten repareren. Het loods werdt toen zo hoog en diep aangebracht dat het over het kozijn weg diep in de muur ging. In de bijlage de factuur hiervoor. Dat was in maart 2016 – dus bijna 3 jaar geleden.Sindsdien hadden wij gelukkig GEEN ENKEL LEKKAGE in de keuken meer!(…)Wij hebben geen lekkage genoemd omdat er gewoon geen was geweest. Er was zoveel regen en storm in de herfst – wat de toestand van de schuur nog schlechter heeft gemaakt – maar in het huis was gelukkig niks.(…)En met de douche -nou, wat bizarr. Wij hebben de hele badkamer door een aannemer laten inbouwen. Hebben zelf bijna 7 jaar lang in gedoucht en wij hadden niet EEN KEER lekkage beneden. Nu zijn we allebei niet zo groot en bewegen misschien niet zo veel tijens het douchen. En waren we maar met zijn tweeën.Maar dat vinden we natuurlijk ook – DAT ZOU NIET MOGEN GEBEUREN!Wij hebben absoluut laten weten dat de muur van de buurvrouw niet goed was. De huidige bewoner weet hiervan en heeft zelfs een aannemer erbij gehad voor nieuw voegwerk en inpregneren vd wand. De buren beneden hadden lekkage, maar wij niet – sporen hiervan kan je echt niet verdoezelen.Wij vinden het echt zo verschrikkelijk voor de twee!Maar aansprakkelijk is hier toch echt de eigenaresse van huis nummer 45 die nooit iets aan haar huis heeft laten doen. (…)”
3.1
Op 9 juni 2020 vindt er in opdracht van [appellanten] een deskundigenonderzoek plaats. Uit het deskundigenrapport d.d. 28 oktober 2020 blijkt dat ten aanzien van de douche de kitvoegen openstaan en er geen goede ondersteuning is van de douchebak. Tijdens het onderzoek is de douchekop/waterstraal tegen de wanden gehouden en is er na ongeveer tien minuten een lekkage vastgesteld in het plafond in de woonkamer. De herstelkosten bedragen volgens het rapport € 3.700,- Ten aanzien van de keuken wordt daarin onder meer opgemerkt dat tijdens het onderzoek water op het platte dak en tegen de gevel van de buren is gespoten, maar dat geen lekkage is aangetroffen. Wel wordt opgemerkt dat de aangrenzende gevel van de buren in een slechte staat is, op het dakvlak een verzakking is aangetroffen en dat de schoorsteenaansluiting bij het hoger gelegen dak slecht is. De herstelkosten worden geraamd op € 4.500,- en betreffen voornamelijk uit te voeren werkzaamheden bij de buren.
3.11
In een brief van 3 februari 2021 schrijft (de gemachtigde van) [appellanten] aan [geïntimeerde] – voor zover van belang – het volgende:
“(…)Bij brief van 26 februari 2020 heeft cliënt u reeds hiervoor in gebreke gesteld en u een termijn van veertien dagen gegeven om de gebreken te (laten) herstellen. Ook heeft cliënt u in die brief aansprakelijk gesteld voor alle uit de non-conformiteit voortvloeiende gevolgschade. U heeft deze termijn ongebruikt laten verlopen als gevolg waarvan u in verzuim bent geraakt. Cliënt maakt derhalve niet langer aanspraak op nakoming, maar op vervangende schadevergoeding op grond van artikel 6:87 BW.(…)Het totaalbedrag aan (vervangende) schadevergoeding dat u derhalve aan cliënt verschuldigd bent bedraagt EUR 20.730,39.(…)”.
“(…)Bij brief van 26 februari 2020 heeft cliënt u reeds hiervoor in gebreke gesteld en u een termijn van veertien dagen gegeven om de gebreken te (laten) herstellen. Ook heeft cliënt u in die brief aansprakelijk gesteld voor alle uit de non-conformiteit voortvloeiende gevolgschade. U heeft deze termijn ongebruikt laten verlopen als gevolg waarvan u in verzuim bent geraakt. Cliënt maakt derhalve niet langer aanspraak op nakoming, maar op vervangende schadevergoeding op grond van artikel 6:87 BW.(…)Het totaalbedrag aan (vervangende) schadevergoeding dat u derhalve aan cliënt verschuldigd bent bedraagt EUR 20.730,39.(…)”.
3.12
[geïntimeerde] laat op 18 februari 2021 via haar gemachtigde weten dat zij nimmer door [appellanten] in gebreke is gesteld om binnen een redelijke termijn na te komen en dat zij betwist dat sprake was van (ernstige) gebreken ten tijde van de overdracht. Daarnaast verwijst zij naar de onderzoeksplicht van [appellanten] en naar de ouderdomsclausule en betwist zij (de hoogte van) de schadevergoeding.
3.13
In een brief van 17 februari 2022 (en dus na het eindvonnis van de kantonrechter van 18 januari 2022) schrijft de gemachtigde van [appellanten] het volgende aan [geïntimeerde] :
“(…) Het gewezen vonnis neemt derhalve niet weg dat de heer [appellant] op 25 oktober 2019 een woning met verborgen gebreken heeft gekocht van u waarvoor u als verkoper aansprakelijk bent. Er is immers sprake van non-conformiteit van de woning. Op dit moment is de lekkage aan het dak/plafond boven de keuken nog steeds niet verholpen in de woning.Met deze brief verzoekt en voor zover nodig sommeert de heer [appellant] u om binnen vier weken na dagtekening van deze brief alsnog aan uw verplichtingen op grond van de koopovereenkomst te voldoen door bovengenoemd gebrek te (laten) herstellen. Graag ontvangt de heer [appellant] binnen twee weken na heden een planning en plan van aanpak voor dat herstel van u.(…)Bij gebreke van een tijdige voldoening aan bovengenoemde verzoeken, verkeert u alsnog in verzuim en zal de heer [appellant] zonder nadere aankondiging opnieuw rechtsmaatregelen treffen en de kosten van herstel op u verhalen. (…)”
“(…) Het gewezen vonnis neemt derhalve niet weg dat de heer [appellant] op 25 oktober 2019 een woning met verborgen gebreken heeft gekocht van u waarvoor u als verkoper aansprakelijk bent. Er is immers sprake van non-conformiteit van de woning. Op dit moment is de lekkage aan het dak/plafond boven de keuken nog steeds niet verholpen in de woning.Met deze brief verzoekt en voor zover nodig sommeert de heer [appellant] u om binnen vier weken na dagtekening van deze brief alsnog aan uw verplichtingen op grond van de koopovereenkomst te voldoen door bovengenoemd gebrek te (laten) herstellen. Graag ontvangt de heer [appellant] binnen twee weken na heden een planning en plan van aanpak voor dat herstel van u.(…)Bij gebreke van een tijdige voldoening aan bovengenoemde verzoeken, verkeert u alsnog in verzuim en zal de heer [appellant] zonder nadere aankondiging opnieuw rechtsmaatregelen treffen en de kosten van herstel op u verhalen. (…)”
3.14
De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft in reactie op de brief van 17 februari 2022 op 7 maart 2022 het volgende aan (de gemachtigde van) [appellanten] geschreven:
“(…) Nu tracht u via de verborgen gebreken regeling alsnog de vermeende schade op cliënten te verhalen. Tijdens de zitting is hier ook al uitvoering inhoudelijk op in gegaan. Zo is uitgesproken dat cliënte jarenlang na het door haar uitgevoerde herstel geen lekkage meer heeft gehad en dat dit ook is bevestigd door de expert die uw cliënten heeft ingeschakeld, er een vochtprobleem is bij de buren en dat dit een kenbaar probleem was voor uw cliënten. Verder is besproken dat er geen bouwkundig onderzoek is uitgevoerd voor de aankoop en er bovendien sprake is van een ouderdomsclausule. Ik ga ervan uit dat u uw cliënten kan laten inzien dat nu zij eigenaar van de woning zijn, zij ex artikel 10 van de koopovereenkomst nu het risico van de woning dragen. (…)”
“(…) Nu tracht u via de verborgen gebreken regeling alsnog de vermeende schade op cliënten te verhalen. Tijdens de zitting is hier ook al uitvoering inhoudelijk op in gegaan. Zo is uitgesproken dat cliënte jarenlang na het door haar uitgevoerde herstel geen lekkage meer heeft gehad en dat dit ook is bevestigd door de expert die uw cliënten heeft ingeschakeld, er een vochtprobleem is bij de buren en dat dit een kenbaar probleem was voor uw cliënten. Verder is besproken dat er geen bouwkundig onderzoek is uitgevoerd voor de aankoop en er bovendien sprake is van een ouderdomsclausule. Ik ga ervan uit dat u uw cliënten kan laten inzien dat nu zij eigenaar van de woning zijn, zij ex artikel 10 van de koopovereenkomst nu het risico van de woning dragen. (…)”
4.Het oordeel van het hofInleiding
4.1
Het gaat in deze zaak om de woning die [appellanten] hebben gekocht van [geïntimeerde] . [appellanten] zijn eind februari 2020 in deze woning getrokken en stellen dat zij toen een lekkage bij de douchebak en een lekkage in het plafond van de keuken hebben ontdekt. In juni 2020 hebben [appellanten] een onderzoek door het Bureau voor Bouwpathologie laten uitvoeren. In het rapport van deze deskundige wordt opgemerkt dat de kitvoegen van de douche openstaan en er geen goede ondersteuning van de douchebak is en dat dit een lekkage in het plafond in de woonkamer veroorzaakt. In het plafond van de keuken is geen lekkage waargenomen. Wel is opgemerkt dat de aangrenzende gevel van de buren in slechte staat is.
4.2
[appellanten] stellen dat de lekkages in de douche en in het plafond in de keuken gebreken in de woning betreffen die aan normaal gebruik daarvan in de weg staan. Zij willen dat [geïntimeerde] de kosten van het herstel van de douche en de plafonds aan hen vergoedt. [geïntimeerde] is het hier niet mee eens, volgens haar is er geen sprake van gebreken in de woning. Bovendien voert [geïntimeerde] aan dat zij niet in verzuim is komen te verkeren en dat zij daarom niet schadeplichtig is.
4.3
In het eindvonnis van 18 januari 2022 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellanten] geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding omdat [geïntimeerde] niet in verzuim is geraakt, doordat [appellanten] geen schriftelijke ingebrekestelling hebben verstuurd en ook geen sprake is van een mededeling waaruit moet worden afgeleid dat [geïntimeerde] niet meer na zou komen. [appellanten] bestrijden dit een en ander in hoger beroep. Daarnaast zijn zij van mening dat de kantonrechter de feiten in het vonnis onvolledig heeft vastgelegd. Het hof zal deze bezwaren van [appellanten] hierna bespreken.
De feitenvaststelling door de kantonrechter
De feitenvaststelling door de kantonrechter
4.4
[appellanten] betogen dat de feiten die de kantonrechter in rechtsoverweging 2.1 t/m 2.11 heeft weergegeven, niet volledig zijn.
4.5
Het hof gaat aan dit betoog voorbij. Een feitenweergave in een rechterlijke beslissing dient er slechts toe de belangrijkste feiten weer te geven. Dat niet alle vaststaande feiten in de feitenvaststelling zijn weergegeven, brengt niet mee dat deze feitenvaststelling ondeugdelijk is. Daar komt bij dat het hof hiervoor zelf de relevante feiten heeft vastgesteld en die feiten tot uitgangspunt zal nemen bij de beoordeling in hoger beroep, zodat ook om die reden deze grief geen verdere bespreking behoeft.
Verzuim
Verzuim
4.6
Het hof stelt voorop dat, als het hof er veronderstellenderwijs vanuit gaat dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst doordat sprake is van lekkages, [appellanten] in beginsel alleen vergoeding van herstelkosten kunnen vorderen als [geïntimeerde] in verzuim is geraakt (zie artikel 6:74 lid 2 BW).
4.7
Of en op welk moment het verzuim intreedt, moet worden beoordeeld aan de hand van de artikelen 6:81-83 BW. Wanneer, zoals in dit geval, nakoming niet blijvend onmogelijk is, treedt het verzuim in indien de schuldenaar in gebreke is gesteld doordat hij een schriftelijke aanmaning heeft ontvangen van de schuldeiser waarin hem een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld en nakoming binnen die termijn uitblijft. [appellanten] hebben zich er in de procedure bij de kantonrechter op beroepen dat zij [geïntimeerde] zowel in een email van 25 februari 2020 als in een ongedateerde brief (zie rov. 3.7 en 3.8) in gebreke hebben gesteld. Het oordeel van de kantonrechter dat deze stukken niet kunnen kwalificeren als deugdelijke ingebrekestelling aan [geïntimeerde] hebben [appellanten] in hoger beroep niet (kenbaar) bestreden, zodat in hoger beroep vaststaat dat het verzuim niet op grond van deze e-mail en brief is ingetreden.
4.8
[appellanten] stellen dat het verzuim op een latere datum wel is ingetreden en betogen in dit verband allereerst dat zij uit de mededelingen die [geïntimeerde] in haar e-mail van 26 februari 2020 (zie rov. 3.9) heeft gedaan, hebben moeten afleiden dat [geïntimeerde] in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten, waardoor verzuim op grond van artikel 6:83 sub c BW is ingetreden, zonder dat daartoe een ingebrekestelling vereist was. Zij wijzen daarbij met name op de mededeling van [geïntimeerde] aan het slot van haar e-mail:
“Maar aansprakkelijk is hier toch echt de eigenaresse van huis nummer 45 die nooit iets aan haar huis heeft laten doen.”Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Het hof overweegt daartoe dat de e-mail van [geïntimeerde] van 26 februari 2020 is gericht aan de verkoopmakelaar van [appellanten] en niet aan [appellanten] zelf. [geïntimeerde] geeft in deze email een reactie op de klachten van [appellanten] die haar via de makelaar ten gehore zijn gekomen. Verder geeft zij een toelichting op haar ervaringen in het verleden met de woning en legt zij uit dat zij niet bekend is met de lekkages zoals door [appellanten] benoemd. [appellanten] mochten uit dit bericht, dat zij via de verkoopmakelaar doorgestuurd hebben gekregen, redelijkerwijs geen mededeling jegens hen afleiden die inhoudt dat [geïntimeerde] niet meer zou overgaan tot herstel van de gebreken, waardoor een nadere ingebrekestelling niet meer nodig was.
“Maar aansprakkelijk is hier toch echt de eigenaresse van huis nummer 45 die nooit iets aan haar huis heeft laten doen.”Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Het hof overweegt daartoe dat de e-mail van [geïntimeerde] van 26 februari 2020 is gericht aan de verkoopmakelaar van [appellanten] en niet aan [appellanten] zelf. [geïntimeerde] geeft in deze email een reactie op de klachten van [appellanten] die haar via de makelaar ten gehore zijn gekomen. Verder geeft zij een toelichting op haar ervaringen in het verleden met de woning en legt zij uit dat zij niet bekend is met de lekkages zoals door [appellanten] benoemd. [appellanten] mochten uit dit bericht, dat zij via de verkoopmakelaar doorgestuurd hebben gekregen, redelijkerwijs geen mededeling jegens hen afleiden die inhoudt dat [geïntimeerde] niet meer zou overgaan tot herstel van de gebreken, waardoor een nadere ingebrekestelling niet meer nodig was.
4.9
[appellanten] hebben zich in hoger beroep verder nog beroepen op een brief van 17 februari 2022 (zie rov. 3.13), waarin zij [geïntimeerde] (alsnog) schriftelijk in gebreke stellen ter zake van de gestelde lekkage aan het dak/plafond boven de keuken en waarin aan [geïntimeerde] een termijn van vier weken wordt gegeven om alsnog aan haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst te voldoen door het gebrek te (laten) herstellen. Nu deze brief geen betrekking heeft op de problemen met de douchebak en de lekkage in de woonkamer, geldt gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, dat het verzuim op dit punt niet is ingetreden, zodat [appellanten] ten aanzien daarvan geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding door [geïntimeerde] .
4.1
Of door het verstrijken van de in de brief van 17 februari 2022 genoemde termijn dan wel anderszins het verzuim voor wat betreft de gestelde lekkage aan het dak/plafond boven de keuken is ingetreden, kan het hof in het midden laten, omdat het hof van oordeel is dat niet is komen vast te staan dat op dit punt sprake is van een gebrek aan de woning en er dus geen plaats is voor een vordering tot schadevergoeding in dat verband.
4.11
[appellanten] stellen dat na het sluiten van de koopovereenkomst aan het licht is gekomen dat sprake is van een lekkage in het plafond van de keuken. Daarmee voldoet de woning volgens hen niet aan de verwachtingen die zij daar redelijkerwijs van mochten hebben (artikel 7:17 BW). Ter onderbouwing van dit standpunt verwijzen [appellanten] naar het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie. [geïntimeerde] betoogt daarentegen dat zij in 2016 een lekkage in het plafond van de keuken heeft laten herstellen en dat sindsdien geen sprake meer is geweest van een lekkage.
4.12
Het hof is, mede in het licht van genoemde betwisting, van oordeel dat [appellanten] met betrekking tot de gestelde lekkage in het plafond in de keuken en de vermeende non-conformiteit onvoldoende aan hun stelplicht hebben voldaan en overweegt daartoe het volgende.
In het rapport van het Bureau van Bouwpathologie geven de deskundigen [de deskundige1] en [de deskundige2] (onder andere) antwoord op de vraag:
“Wat veroorzaakt de lekkage in de keuken? De ‘slechte’ muur bij de buren, de winkelhaak in de dakbedekking, een combinatie van beiden, of een geheel andere oorzaak?”
“Wat veroorzaakt de lekkage in de keuken? De ‘slechte’ muur bij de buren, de winkelhaak in de dakbedekking, een combinatie van beiden, of een geheel andere oorzaak?”
Zij beantwoorden deze vraag met:
“Er is tijdens het onderzoek geen lekkage aangetroffen in de keuken. Er is tijdens het onderzoek water op het platte dak gespoten en tevens is er water tegen de gevel van de buren aan gespoten.(…) Er is geen zichtbare vochtschade aangetroffen. Het is wel mogelijk dat in de toekomst schade aan het plafond zou kunnen ontstaan aangezien de diverse voornoemde gebreken, aanwezig zijn in het dak. Het is voor ondergetekende niet te beoordelen of er reeds eerdere lekkages zijn geweest in de keukenruimte.”
“Er is tijdens het onderzoek geen lekkage aangetroffen in de keuken. Er is tijdens het onderzoek water op het platte dak gespoten en tevens is er water tegen de gevel van de buren aan gespoten.(…) Er is geen zichtbare vochtschade aangetroffen. Het is wel mogelijk dat in de toekomst schade aan het plafond zou kunnen ontstaan aangezien de diverse voornoemde gebreken, aanwezig zijn in het dak. Het is voor ondergetekende niet te beoordelen of er reeds eerdere lekkages zijn geweest in de keukenruimte.”
Uit deze rapportage, die [appellanten] aan hun stellingen ten grondslag hebben gelegd, kan naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat sprake is van een lekkage in het plafond in de keuken. [appellanten] hebben daarmee dus onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een lekkage in het plafond van de keuken waardoor het normale gebruik van de woning wordt aangetast. Voor zover in het rapport van het Bureau van Bouwpathologie melding wordt gemaakt van andere gebreken, zoals ten aanzien van de buitengevel van de buren, de verzakking op het dakvlak, de schoorsteenaansluiting en de scheuren in het loodwerk, gaat het hof hieraan voorbij - alleen al omdat [appellanten] deze gebreken niet aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd en zij ter zake hiervan ook geen schadevergoedingsvordering hebben ingesteld.
De conclusie
4.13
Het hof concludeert dat ter zake van de gestelde lekkage in de douchebak geen sprake is van verzuim aan de zijde van [geïntimeerde] , zodat [appellanten] ten aanzien daarvan geen aanspraak kunnen maken op vergoeding van schade en dat [appellanten] onvoldoende hebben gesteld dat sprake is van een lekkage in het plafond van de keuken dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit alles brengt mee dat de vorderingen van [appellanten] in hoger beroep moeten worden afgewezen. Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd en [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] . Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren gelet op de uitspraak van de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2022:853.
5.De beslissingHet hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 18 januari 2022;
5.2
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 783,- aan griffierecht
€ 1.531,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (één procespunt x appeltarief III), te vermeerderen met nakosten [1] ;
5.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. P.S. Bakker, mr. M.W. Zandbergen en mr. M.M. Lorist en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 februari 2023.