ECLI:NL:GHARL:2023:1768

• Datum uitspraak: 28 februari 2023
• Publicatiedatum: 28 februari 2023
• Zaaknummer: 200.304.102/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.W. Zandbergen; R.E. Weening; W. Schoo
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beperking van uitzicht door bebouwing op nabijgelegen eiland na aankoop perceel

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellant], die een perceel heeft gekocht van de Gemeente Lelystad, en de gemeente zelf. [Appellant] klaagt dat zijn uitzicht wordt beperkt door de geplande bebouwing op een eiland dat zich op korte afstand van zijn perceel bevindt. Hij stelt dat hij bij de aankoop van het perceel mocht rekenen op een bepaalde woonbeleving, met een breed stuk water tussen zijn kavel en het eiland. Dit vertrouwen baseert hij op een tekening uit een uitwerkingsplan en mededelingen van een medewerker van de gemeente. De rechtbank en het hof hebben echter geoordeeld dat [appellant] niet gerechtvaardigd was in zijn verwachtingen. Het hof heeft vastgesteld dat de koopovereenkomst geen expliciete afspraken bevatte over de afstand tussen het perceel en het eiland, en dat de tekeningen die [appellant] aanhaalt niet de garanties bieden die hij meent te hebben gekregen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bevestigd en [appellant] veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken in koopovereenkomsten en de noodzaak voor kopers om zich goed te informeren over de planologische situatie.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.304.102/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 504064)

arrest van 28 februari 2023

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

bij de rechtbank: eiser,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. C.W. Wernink, die kantoor houdt te 's-Gravenhage,

tegen

Gemeente Lelystad,

gevestigd te Lelystad,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: gedaagde,

hierna:
de Gemeente ,

advocaat: mr. D.R. Pinxter, die kantoor houdt te Amsterdam.

1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 28 juni 2022 heeft op 16 december 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2. De kern van de zaak

Het gaat in dit geschil om een perceel dat [appellant] van de gemeente heeft gekocht. Hij

klaagt erover dat zijn uitzicht wordt beperkt doordat op te korte afstand tegenover zijn

perceel op een eiland, bebouwing zal plaatsvinden. Hij stelt dat hij een bepaalde

woonbeleving met een ruim, breed uitlopend stuk water tussen de gekochte kavel en dat

eiland mocht verwachten. Daarbij zegt hij met name te zijn afgegaan op een tekening bij een

uitwerkingsplan en mededelingen van een medewerker van de gemeente.

3.
De feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten. Deze opsomming daarvan is niet volledig. Voor zover dat van belang is voor de beoordeling, zal het hof nader op de feitelijke gang van zaken ingaan.

3.1

[appellant] heeft op 10 september 2015 van de gemeente een kavel gekocht aan de [adres] in de woonwijk ` [naam1] '. Daarop heeft hij een huis gebouwd. Het gaat om een hoekperceel dat grenst aan water. Aan de overzijde daarvan lag een grotendeels door water omringd stuk grond dat partijen ‘het eiland’ noemen en waarop de woning in de richting van de rode pijl uitkijkt (zie tekening 1). Het eiland had tijdens de koop een schuin aflopende vorm die overeenkwam met de dunne lijn op detailtekening 6 (zie hierna). Daardoor bestond een afstand van ongeveer 60 meter tussen de kavel en het eiland.

3.2

Van de koopovereenkomst maakt de onderstaande, door het hof gekanteld weergegeven grondverkooptekening deel uit (de pijl is van het hof en wijst in de richting van het eiland). Het water bevindt zich op deze tekening links van de kavel (de getekende golfjes). Weer links daarvan bevond zich het eiland.

3.3

De lijn links op de kaart correspondeert niet met de vorm van het eiland ten tijde van de koop, maar wel met de hierna te bespreken plankaart uit het bestemmingsplan (tekening 2 en detailtekening 3).

Tekening 1

3.4

Voor de eerste fase van de realisatie van de woonwijk [naam1] is op 25 februari 2010 een bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Onderdeel daarvan is de hieronder weergegeven plankaart (pijl en gekleurde stip zijn opnieuw van het hof; de stip geeft de locatie van het perceel aan). Daaronder is een detailtekening weergegeven met de vermelding
W-U (ew) . Dat staat voor
Wonen-uit te werken bestemming en eilandwonen . De afstand van dit detail tot het perceel van [appellant] bedraagt 19 meter.

Tekening 2 en detailtekening 3

3.5

Ter uitwerking van het Bestemmingsplan is het plan `deelgebied 1 [naam1] ' vastgesteld, dat op 5 december 2013 onherroepelijk is geworden. Ook daarvan maakt een plankaart deel uit. Hierop is het eiland met twee vormen ingetekend (pagina 7): de ene vorm met lijnen en de andere met een gele kleur (de middelste rechthoek). Met deze plannen is het voor de Gemeente mogelijk geworden om de gronden aan het [adres] en de grond van het eiland te ontwikkelen. De tweede tekening is opnieuw een detail waarop de schuine lijnen duidelijker zijn te zien. Die corresponderen met de situatie ten tijde van het aangaan van de overeenkomst (zie opnieuw tekening 6); het gele vlak correspondeert met de plankaart (tekeningen 2 en 3).

Tekening 4 en detailtekening 5

3.6

Op pagina 13 van het uitwerkingsplan is de volgende tekening opgenomen (planuitgangspunten). De schuine vorm van het eiland (het geheel van de drie witte vlakken) correspondeert met de schuine lijnen op detailtekening 5 en ook met de situatie ten tijde van de koop.

Tekening 6

3.7

Op 16 december 2014 is het beeldregieplan voor de [naam1] opgesteld: tekening 7 hieronder; door het hof weer enigszins gekanteld. Het gekleurde vlak correspondeert met het gele vlak op detailtekening 5 van de plankaart van het uitwerkingsplan.

Tekening 7

In 2019 is de gemeente begonnen met de werkzaamheden op het eiland. Daardoor veranderde de vorm ervan en werd de afstand met de kavel aanmerkelijk kleiner dan de weergave op tekening 6. De verandering komt ongeveer overeen met de vorm van het eiland zoals die geel op de plankaarten is ingekleurd. De afstand tot de kavel is met 25 meter echter wel groter geworden dan de afstand die uit de plankaarten blijkt (19 meter). Hieronder is een detail afgebeeld van een foto die volgens [appellant] de huidige situatie weergeeft (overigens in nog nagenoeg onbebouwde staat). Zijn woning staat rechtsboven op de foto. De plannen die zijn uitgewerkt in een stedenbouwkundig ontwerp uit 2017 zijn in deze foto door [appellant] ingevoegd.

foto 1

3.8

Op 25 november 2019 heeft [appellant] de gemeente verzocht de werkzaamheden aan het eiland te staken en de oorspronkelijke afstand tot zijn kavel te handhaven. Op 12 december 2019 heeft de verantwoordelijke wethouder daarover met hem gesproken. Hierna heeft het college van de gemeente op 7 januari 2020 besloten de afstand slechts te vergroten van 25 naar 27 meter. De gemeente is niet bereid daarop terug te komen.

3.9

[appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd dat de gemeente op straffe van een dwangsom ertoe wordt veroordeeld de verplichting na te komen om een afstand van minimaal 60 meter te creëren tussen de kavel en het eiland. Hij vraagt althans een verklaring ‘voor recht’ dat de gemeente wat dat aangaat toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de door hem geleden schade, dan wel dat die overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling aan zijn zijde. Aan dit alles verbindt hij een vordering tot betaling van schade met rente, te begroten in een afzonderlijke procedure (de zogenaamde schadestaat). De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.

4. Het oordeel van het hof

Inleiding

4.1

Het hof zal de bezwaren van [appellant] tegen het vonnis van de rechtbank hierna thematisch behandelen. De beslissing luidt dat het vonnis in stand blijft.

De uitleg van de overeenkomst

-
de grondverkooptekening en kaarten uit openbare bronnen; de bestemming ‘wonen’

4.2

In deze procedure staat de vraag centraal of de gemeente is tekortgeschoten in de verplichting [appellant] de waterbeleving te verschaffen waar hij zich op beroept. Een beperking van het uitzicht vanuit zijn gekochte woning kan volgens [appellant] leiden tot non-conformiteit omdat zijn perceel niet de eigenschappen bezit die hij mocht verwachten, mede gelet op de aard van de koop en de mededelingen die de gemeente daarover heeft gedaan. Of dat aan de orde is, is een kwestie van uitleg van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft daarbij de tekst van de koopovereenkomst en de bijlagen tot uitgangspunt genomen. Hierin is over enige waterbeleving niets vermeld. Ook is daarin niets opgenomen over de afstand tussen de kavel en het eiland. Volgens de rechtbank blijkt uit de grondverkooptekening juist al op het eerste gezicht waar het eiland ten opzichte van de kavel gesitueerd zal worden, en dat de strook water op die tekening aanzienlijk smaller is dan de afstand die ten tijde van de koop feitelijk tussen de kavel en het eiland lag. [appellant] heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende toegelicht dat hij erop mocht vertrouwen dat de lijn een deelgebiedsgrens of de bodem verbeeldde.

4.3

[appellant] houdt in dit hoger beroep vol dat de lijn op de tekening in het water onduidelijk is omdat die in de legenda niet wordt verklaard. Het hof volgt hem daarin niet en schaart zich achter het oordeel van de rechtbank en de toelichting daarop: ten tijde van de ondertekening bevond zich al een eiland naast het perceel, en het daarop betrekking hebbende uitwerkingsplan waar [appellant] zijn eigen uitleg op baseert, bevat op pagina 7 een plankaart waarop de hiervoor weergegeven planning is ingetekend (de gele rechthoek). Die tekening correspondeert met de lijn op de grondverkooptekening. Hetzelfde geldt voor het beeldregieplan en de plankaart bij het bestemmingsplan. Dat de lijn zou duiden op het verloop van de bodem in het water, ligt bij die stand van zaken allerminst voor de hand. Over de vragen die [appellant] daarover aan de gemeente zegt te hebben gesteld, komt het hof hierna nog te spreken.

4.4

Dat dit alles onverenigbaar zou zijn met het (schetsmatige) masterplan Erfafscheidingen bij de overeenkomst, zoals [appellant] nog heeft gesuggereerd, ziet het hof evenmin in. Bovendien is feitelijk onjuist dat de openbare bronnen steeds het beeld bevestigen van de door [appellant] verdedigde vorm van het eiland. Hij voert zelf aan dat het oorspronkelijke idee achter het eiland zag op de ontwikkeling van een speciale buurt voor de Indische gemeenschap. Ten tijde van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan in 2010 werd inderdaad nog uitgegaan van het plan ‘Matenboer Indisch wonen’. Het eiland werd daarbij echter toen al tegenover het kavel geprojecteerd op een afstand van circa 19 meter (tekening 8). Zoals gezegd, is die afstand in latere plannen vergroot tot 27 meter.

Tekening 8

4.5

Aan het voorgaande voegt het hof het volgende toe.

4.6

[appellant] zegt het bestemmings- en uitbreidingsplan voorafgaand aan de koop uitvoerig te hebben bestudeerd. Daardoor had voor hem duidelijk moeten zijn dat de enige planologische zekerheid bestond uit een minimale afstand van het eiland tot zijn perceel van 19 meter. De tekeningen uit het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan corresponderen daarmee. Nadere, onherroepelijke uitwerkingsplannen waarin wordt uitgegaan van een grotere afstand, bestonden niet en waren ook niet af te leiden uit de tekening op pagina 13 van het uitwerkingsplan. Weliswaar is daarop de indertijd bestaande, schuin weglopende vorm van het eiland ingetekend, maar die tekening maakt onderdeel uit van een niet bindende toelichting op de plankaarten ^[1] . Bovendien ziet deze tekening specifiek op de instandhouding van bestaande groenelementen, het aangeplante bos en het landschappelijke gridpatroon. De tekening op pagina 7 bevat echter juist een duidelijke aanduiding van het woongebied op het eiland zoals dat in het bestemmingsplan ook was voorzien. De contouren van de oude vorm zijn daarbij slechts met dunne lijnen aangeduid. Het argument dat de bestemming ‘wonen’ hier ook kan worden uitgelegd als ‘water’ (wat op zichzelf wel een onderdeel is van de bestemmingsomschrijving ‘wonen’), is ondeugdelijk, omdat in de planvorming steeds duidelijk onderscheid is gemaakt tussen het gedeelte rondom het eiland (water) en het eiland zelf ('eilandwonen’). Dat op enige afstand van zijn eigen perceel op het eiland woningen zouden gebouwd, is ook steeds het uitgangspunt van [appellant] zelf geweest.

4.7

[appellant] heeft nog aangevoerd dat het voor hem omslachtig was het juiste uitwerkingsplan en de bijbehorende documenten te vinden, maar hij heeft niet onderbouwd dat (en waarom) dit van invloed is geweest op de bij hem gewekte verwachtingen omtrent de door hem gewenste waterbeleving. Dat hij ten tijde van de verkoop iets heeft kunnen afleiden uit een tekening die was gevoegd bij de koopovereenkomst van zijn buren (de familie [naam2] ), ziet het hof zonder nadere onderbouwing ook niet in. Bij die transactie was hij immers geen partij.

-
klachten over communicatie met de gemeente en uitlatingen van de gemeente (mevrouw [naam3] )

4.8

[appellant] klaagt over de gebrekkige communicatie met de gemeente en onderbouwt dat met verwijzing naar de gang van zaken bij een bewonersbijeenkomst die op

30 april 2017 is gehouden. Hij zou daarvan niet correct op de hoogte zijn gesteld. Het hof laat dat verwijt voor wat het is, omdat er geen conclusies uit kunnen worden getrokken die van belang zijn voor het antwoord op de vraag wat hij op grond van de anderhalf jaar daarvoor gesloten overeenkomst mocht verwachten.

4.9

[appellant] zegt dat hij ten tijde van die aankoop veel vragen heeft gesteld over de betekenis van de getekende lijn in het water. Volgens hem kon de gemeente daar geen antwoord op geven. Het hof kan hem niet volgen in zijn conclusie dat hij die lijn daarom (toch) heeft kunnen opvatten als de overgang van een schuin naar een vlak gedeelte in het aangrenzende waterlichaam. Meer in het bijzonder: dat door die lijn het vertrouwen is gewekt dat de vorm van het eiland niet zou worden veranderd. Het ontbreken van een legenda waarin zijn uitleg steun vindt, ontbreekt immers, en uit wat hiervoor is overwogen over de plankaart en het uitwerkingsplan had hij juist moeten begrijpen dat de vorm van het eiland in overeenstemming met diezelfde lijn wel zou worden veranderd.

4.1

Ook voor het overige heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd door welke uitlatingen van medewerkers van de gemeente bij hem het vertrouwen is gewekt dat de vorm die het eiland op het moment van de koop had (en daarmee de afstand tot zijn kavel) niet zou veranderen. Dat geldt meer in het bijzonder voor mevrouw [naam3] . Zij heeft schriftelijk verklaard [appellant] te hebben verteld dat zijn hoekkavel langs het eiland zou kunnen kijken (wat onbestreden het geval is) en dat tussen dat kavel en het eiland rond de 20 en 25 meter water zou blijven bestaan (wat ook het geval is). Verder zegt zij te hebben verteld dat de vorm van het eiland nog wel zou veranderen. [appellant] bestrijdt deze verklaring, maar is onvoldoende concreet in de onderbouwing van zijn standpunt dat hem door opmerkingen van [naam3] de garantie is gegeven dat het eiland niet (nooit) dichter bij zijn perceel zou komen te liggen dan 60 meter (of, zoals het in de dagvaarding in vagere termen is omschreven: dat hij mocht rekenen op een ultieme waterbeleving en breed uitlopend water). Dat zou immers onverenigbaar zijn met de planologische stand van zaken en de tekening bij de overeenkomst. Met name daarom volstaat niet de enkele, algemene opmerking dat over de specifieke afstand weliswaar niet is gesproken, maar dat de vorm van het eiland wel zou blijven zoals het er op dat moment lag. Voor zover [appellant] bedoelt dat zijn behoefte aan een ultieme waterbeleving onverenigbaar is met de mogelijkheden die het uitwerkingsplan biedt, volgt het hof hem daarin niet.

4.11

Op andere dan de hiervoor besproken uitlatingen namens de gemeente heeft [appellant] zich in deze procedure niet beroepen.

Het beroep op de tekortkoming en dwaling

4.12

Het beroep op dwaling heeft dezelfde feitelijke onderbouwing als het beroep op de gestelde tekortkoming en deelt daarom hetzelfde lot.

Bewijsaanbod

4.13

Het bewijsaanbod dat [appellant] op diverse plekken in zijn memorie van grieven heeft gedaan, voegt aan het voorgaande niets toe. Daarom gaat het hof hieraan voorbij.

De conclusie

4.14

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening ^[2] .

5. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland in Lelystad van

8 september 2021;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van de gemeente:

€ 772 aan procedurele kosten

€ 2.366 aan salaris van de advocaat van de gemeente (2 procespunten x appeltarief II)

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, R.E. Weening en W. Schoo, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

28 februari 2023.

Voetnoten

1. Zie bijvoorbeeld Afdeling RvSt van 1 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:936.

2. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.