Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.274.938/01
rolnummer rechtbank Amsterdam : 7865308 CV 19-14129
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 oktober 2021
inzake
[appellant sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
[appellante sub 2] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
[geïntimeerde sub 2] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J. du Bois te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant sub 1] , [appellante sub 2] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. Appellanten zullen gezamenlijk worden aangeduid als [appellanten] en geïntimeerden zullen gezamenlijk worden aangeduid als [geïntimeerden]
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 20 februari 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 12 december 2019, onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.
Bij tussenarrest van 24 maart 2020 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 24 september 2020 heeft plaatsgevonden. Een minnelijke regeling is tussen partijen tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen niet tot stand gekomen. Het van die mondelinge behandeling opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven tevens akte houdende wijziging en vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 juni 2021 doen toelichten door hun hierboven genoemde advocaten, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. [appellanten] hebben voorafgaand aan de zitting nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben, na eiswijziging in hoger beroep, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun hierna weer te geven vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet betwist afgezien van een opmerking van [geïntimeerden] over hetgeen de kantonrechter onder 1.3 vaststelde, waarmee het hof hierna rekening zal houden. Ook het hof zal van die feiten uitgaan. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, zijn die feiten de volgende.
2.1
[appellanten] hebben als erfgenamen van hun vader, [vader appellanten] , de eigendom verkregen van het pand op het adres [adres 1] (hierna: het pand). [vader appellanten] had het pand in eigendom verkregen in of omstreeks 1991.
2.2
Voor zijn overlijden op [overlijdensdatum] 2015 heeft [vader appellanten] (eerst met zijn
gezin) in het pand gewoond. Hij was beeldend kunstenaar. Zijn dochter [appellante sub 2] is fotograaf.
2.3
[geïntimeerden] en hun rechtsvoorganger(s) huren sinds 1962 van (de rechtsvoorgangers van) [appellanten] de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro met afhankelijke woning (middengedeelte en achterhuis) op [adres 2] , bestaande uit het souterrain en de beletage (hierna: het gehuurde).
2.4
Boven het gehuurde bevinden zich in het pand drie bovenwoningen. De bovenste woning wordt sinds 2018 bewoond door [appellante sub 2] . De andere twee bovenwoningen worden verhuurd.
2.5
[geïntimeerde sub 1] , nu 66 jaar oud, exploiteert sinds 1984 in de bedrijfsruimte een schoonheidssalon onder de handelsnaam [X] en bewoont samen met haar (na een herseninfarct) lichamelijk gehandicapte man [geïntimeerde sub 2] de afhankelijke woning. De woning is voor hem aangepast.
2.6
De schoonheidssalon is sinds 1962 op nummer [nummer] gevestigd. [X] is een
erkend leerbedrijf voor schoonheidsspecialisten.
2.7
Bij brief van 28 september 2018 hebben [appellanten] de huurovereenkomst
met [geïntimeerden] opgezegd tegen 1 oktober 2019 op grond van (de opzeggingsgronden) dringend persoonlijk gebruik, slechte bedrijfsvoering en/of de belangenafweging. [geïntimeerden] hebben daar niet mee ingestemd.
2.8
Bij (inmiddels onherroepelijk geworden) en uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van de kantonrechter van 27 maart 2020 is de huurprijs vastgesteld op € 27.053,48 per jaar met als ingangsdatum 28 maart 2018 (hierna: het vonnis in de huurprijsprocedure). Daarvoor bedroeg de maandhuur € 1.574,02. De huidige huurprijs bedraagt € 2.397,09 per maand.
3.Beoordeling
Procedure in eerste aanleg
3.1
In eerste aanleg hebben [appellanten] , samengevat, gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst met [geïntimeerden] door opzegging is geëindigd per 1 oktober 2019 en [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede tot betaling van € 363,= voor de kosten van onderhoud van een elektriciteitsmeter en € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, met wettelijke handelsrente. Zij hebben aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik, althans dat de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro in hun voordeel uit dient te vallen. Dit vanwege een beoogde renovatie van het gehuurde en het voornemen om vervolgens een kunstgalerie in het pand te exploiteren. Ten slotte hebben [appellanten] gesteld dat [geïntimeerden] het bedrag van € 363,= ten onrechte met de huur hebben verrekend. [geïntimeerden] hebben de vorderingen weersproken.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de kosten veroordeeld.
Procedure in hoger beroep
3.3
Tegen de afwijzing van hun vorderingen hebben [appellanten] drie grieven geformuleerd. [appellanten] hebben in hoger beroep hun vorderingen gewijzigd in die zin dat zij thans, samengevat, vorderen:
- de huurovereenkomst met [geïntimeerden] te ontbinden, althans voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd per 1 oktober 2019, althans per een door het hof te bepalen datum, met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom;
- [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 363,= voor de kosten van onderhoud van een elektriciteitsmeter en € 976,36 aan buitengerechtelijke incassokosten, met wettelijke handelsrente. Het hof begrijpt uit noot 3 van de memorie van grieven dat de buitengerechtelijke incassokosten alleen nog betrekking hebben op de huurachterstand vanaf april 2020.
In hoger beroep hebben [appellanten] aan de vordering tot beëindiging van de huur naast de in de opzeggingsbrief genoemde gronden dringend eigen gebruik, slechte bedrijfsvoering in de vorm van de onterechte verrekening en belangenafweging, ook slechte bedrijfsvoering in de vorm van de inmiddels ontstane huurachterstand ten grondslag gelegd. Zij hebben die huurachterstand in hoger beroep ook ten grondslag gelegd aan de vordering tot ontbinding.
Huurachterstand
3.4
Uitgaande van de beslissingen in het vonnis in de huurprijsprocedure, bedroeg de huurachterstand op 1 juni 2021 € 29.251,74. Hierop zou eventueel een coronakorting van toepassing kunnen zijn - die in deze procedure niet is gevorderd, evenmin als betaling van de huurachterstand - maar deze zal nooit zodanig hoog zijn dat daarmee de volledige huurachterstand kan worden verrekend. Immers, de huurachterstand over 2018 en 2019 bedraagt € 15.486,60. De overheidssluiting van schoonheidssalons vanwege de corona-situatie betrof de perioden 23 maart 2020 tot 11 mei 2020 en 15 december 2020 tot 3 maart 2021. Op de zitting van 10 juni 2021 heeft [geïntimeerde sub 1] bovendien verklaard (i) dat in genoemde perioden wel verkoop van producten aan klanten mogelijk was en (ii) dat zij nog niet wist of zij (definitief) aanspraak zou kunnen maken op financiële overheidssteun in de vorm van regelingen zoals de TVL, TOZO en/of TOGO en die eventuele overheidssteun dan ook nog niet was verwerkt in de financiële cijfers van de schoonheidssalon die op de zitting zijn besproken. In dit verband merkt het hof op dat inherent is aan de aard van een schoonheidssalon dat klanten die vanwege de door de overheid opgelegde sluiting van de salon geen behandelingen kunnen ondergaan, (een deel van) de behandelingen op een later moment ‘inhalen’, wat een omzetverschuiving meebrengt, zodat een tegenvallende omzet over de maanden waarin de schoonheidssalon niet volledig kon worden geëxploiteerd mogelijk deels kan worden gecompenseerd met een hogere omzet over andere maanden. Ook is een deel van de huur toe te rekenen aan de huur van de afhankelijke woning. Desondanks gaat het hof hierna veronderstellenderwijs uit van een maximale huurkorting zoals genoemd in de spreekaantekeningen die namens [appellanten] bij genoemde mondelinge behandeling zijn overgelegd, namelijk een bedrag van € 5.356,=, waarmee de huurachterstand op 1 juni 2021 (ten minste) € 23.895,74 bedraagt.
Ontbinding huurovereenkomst
3.5
Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden] vanaf de datum van het vonnis in de huurprijsprocedure niet de nieuwe huurprijs van € 27.053,48 per jaar aan [appellanten] hebben voldaan maar de oude huurprijs van € 1.574,02 per maand zijn blijven betalen, waarmee zij de huurachterstand steeds verder hebben laten oplopen. [appellanten] hebben aangevoerd dat de huurachterstand en het structureel wanbetalingsgedrag van [geïntimeerden] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [appellanten] hebben een en ander onderbouwd met na elke niet volledige huurbetaling verstuurde sommaties alsmede een uitsplitsing en overzicht van de huurachterstand. Op de zitting van 10 juni 2021 heeft [geïntimeerde sub 1] erkend dat de ontstane huurachterstand betaald moet worden en verklaard dat [geïntimeerden] deze ook kunnen betalen, net als de nieuwe huurprijs. Ook heeft [geïntimeerde sub 1] uitgelegd waarom zij deze tot op dat moment nog niet betaald heeft, – kort gezegd – vanwege persoonlijke omstandigheden en omdat zij deze kwestie ingewikkeld en slopend vond.
3.6
Hoewel de verklaring van [geïntimeerde sub 1] voor het niet betalen van de volledige verschuldigde huur in het geheel niet steekhoudend is, ziet het hof, gelet op het hierna onder 3.15 omschreven belang van [geïntimeerden] bij behoud van het gehuurde en gelet op de ter zitting afgelegde verklaring dat zij de huurachterstand (en de nieuwe, hogere, maandhuur) kunnen betalen, aanleiding hun nog een laatste kans te bieden op behoud van de huurovereenkomst – zij het voor beperkte duur (zie hierna onder 3.17) en [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen de ontstane minimale huurachterstand in te lopen door het hiervoor in het slot van 3.4 berekende bedrag van minimaal € 23.895,74 aan [appellanten] te betalen binnen een termijn van twee weken na heden. Voor het geval [geïntimeerden] de kans om de huurachterstand in te lopen, niet aangrijpen, overweegt het hof nu al als volgt.
3.7
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te doen ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De betalingsachterstand van minimaal € 23.895,74 en het zonder enige goede grond structureel niet betalen van een deel van de huur door [geïntimeerden] rechtvaardigen zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming.
3.8
Als [geïntimeerden] de huurachterstand niet inlopen binnen de genoemde termijn van twee weken, zal het hof bij het eindarrest de primaire vordering van [appellanten] toewijzen en de huurovereenkomst ontbinden en [geïntimeerden] veroordelen het gehuurde te ontruimen, met hun veroordeling in de proceskosten in beide instanties. Als [geïntimeerden] de huurachterstand alsnog inlopen binnen de genoemde termijn van twee weken na heden, in die zin dat zij tijdig minimaal het bedrag van € 23.895,74 aan [appellanten] betalen, zal het hof de primaire vordering afwijzen. [geïntimeerden] hebben dan immers laten zien dat zij (alsnog) bereid en in staat zijn aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te voldoen.
Inhoudelijke beoordeling van de opzegging
3.9
In het geval [geïntimeerden] hangende deze procedure binnen twee weken na heden minimaal € 23.895,74 aan [appellanten] voldoen, komt het hof toe aan de subsidiaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst.
3.1
Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op de beëindigingsgrond slechte bedrijfsvoering (artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub a BW), althans ten onrechte heeft overwogen dat deze niet slecht is geweest. Dit vanwege (i) het ten onrechte verrekenen door [geïntimeerden] van de keuringskosten van de elektrische installatie en (ii) de huurachterstand.
3.10.1
Tussen partijen is niet in geschil dat het bedrag van € 363,= ziet op een keuring van de elektrische installatie om die van een NEN-certificering te voorzien. Ten behoeve van de verzekering van [appellanten] dienden [geïntimeerden] daarvan een bewijs te produceren. Dit is echter iets anders dan de situatie dat de huurder contractueel verplicht is voor een goede installatie te zorgen (NEN-conform) en daarvoor kosten maakt, die dan voor zijn rekening komen. In dit geval hebben [geïntimeerden] de keuring ten behoeve van [appellanten] laten verrichten en komen de kosten daarvan dan ook voor rekening van [appellanten] De verrekening van die kosten vormt dan ook geen slechte bedrijfsvoering en de vordering tot betaling van het bedrag van € 363,= is door de kantonrechter terecht afgewezen.
3.10.2
Als [geïntimeerden] binnen twee weken na heden minimaal € 23.895,74 aan [appellanten] betalen, hebben zij (een groot deel van) de huurachterstand (zie hiervoor onder 3.4) die tot 1 juni 2021 was opgebouwd ingelopen. Ondanks alle strubbelingen tussen partijen in het verleden, zijn de verwijten van [appellanten] dan van onvoldoende gewicht om te concluderen dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerden] zodanig slecht is geweest dat die grond oplevert voor beëindiging van de huurovereenkomst.
3.10.3
Gelet op het voorgaande heeft de eerste grief geen succes.
3.11
Grief 2komt erop neer dat de kantonrechter ten onrechte de beëindiging niet heeft toegewezen op grond van dringend persoonlijk gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub b BW. Met
grief 3betogen [appellanten] dat de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro in hun voordeel moet uitvallen.
grief 3betogen [appellanten] dat de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro in hun voordeel moet uitvallen.
3.12
[appellanten] hebben hun belang bij de opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend persoonlijk gebruik, althans de belangenafweging, samengevat, als volgt onderbouwd. [appellanten] wensen het gehuurde beschikbaar te krijgen voor de exploitatie van de [naam] Gallery & Project Space (hierna: de galerie). Daartoe hebben zij een bedrijfsplan opgesteld. De galerie zal primair als presentatie-/tentoonstellingsruimte worden gebruikt en daarnaast voor bijeenkomsten en ideeënuitwisseling (salon) en het bieden van onderdak aan internationale kunstenaars/studenten (artists in residence). [appellanten] hebben op dit moment warme contacten met de Grand Valley State University, waaraan [vader appellanten] verbonden is geweest. Studenten van die universiteit kunnen in de galerie onderzoek doen naar het werk van [vader appellanten] . Het gehuurde biedt een concrete link naar [vader appellanten] omdat hij in het pand heeft gewoond. [appellanten] gaan de galerie zelf exploiteren. Zij beogen een blijvende kunstlocatie te openen, die zal worden opengesteld voor publiek. [appellante sub 2] heeft belang bij het gehuurde om daarin haar beroep te kunnen uitoefenen, met de galerie zal zij haar positie binnen de kunstsector kunnen versterken, dan wel behouden. De huurinkomsten die [appellanten] van [geïntimeerden] ontvangen wegen niet op tegen de kosten die zij moeten maken als zij elders een bedrijfsruimte en een woonruimte voor de internationale kunstenaars moeten huren. [appellanten] hebben belang bij de inkomsten van de exploitatie van de galerie. Zij kunnen gelet op hun leeftijd de galerie opbouwen, aldus nog steeds [appellanten]
3.13
Naar het oordeel van het hof is het belang van [appellanten] bij het door hen beoogde gebruik gelet op alle hiervoor genoemde omstandigheden niet dusdanig dringend dat het kan worden gekwalificeerd als dringend nodig hebben als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en onder b BW. Dat betekent dat het hof toekomt aan een afweging van de wederzijdse belangen.
3.14
Hoewel hiervoor werd geoordeeld dat [appellanten] het gehuurde niet dringend nodig hebben in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en onder b BW, is het hof wel van oordeel dat [appellanten] een gerechtvaardigd belang hebben bij het zelf in gebruik kunnen nemen van het gehuurde. Zij hebben voor dat gebruik, de feitelijke exploitatie, immers reële en realistische plannen gemaakt. Zij hebben daarbij ook een bedrijfseconomisch belang, omdat [appellante sub 2] het gehuurde haar beroep kan uitoefenen en met de galerie haar positie binnen de kunstsector kan behouden of zelfs verstevigen, [appellanten] dan niet elders ruimte hoeven te huren voor de galerie en het verblijf van de internationale kunstenaars/studenten – waarvan de kosten naar verwachting hoger zullen zijn dan de huur die zij van [geïntimeerden] ontvangen – en zij met de exploitatie van de galerie verwachten inkomsten te genereren. Gelet op hun leeftijd kunnen zij de galerie nog opbouwen.
3.15
Tegenover dit belang van [appellanten] staat het duidelijke belang van [geïntimeerden] bij voortzetting van de huurovereenkomst. [geïntimeerde sub 1] exploiteert een schoonheidssalon in het gehuurde en zij leidt daarin schoonheidsspecialisten op. Het gehuurde betreft mede de woning van [geïntimeerden] Met de combinatie van salon en woning onder één dak kan [geïntimeerde sub 1] inkomen verwerven en daarnaast mantelzorger van haar man zijn. Bij beëindiging van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde sub 1] haar bedrijfsvoering op deze locatie staken en verliezen [geïntimeerden] hun woning, waarin zij al zeer lang wonen en die aan de behoeften van [geïntimeerde sub 2] is aangepast.
3.16
Het hiervoor omschreven belang van [geïntimeerden] kan in zoverre worden gerelativeerd dat het gelet op de leeftijd van [geïntimeerde sub 1] zeer aannemelijk is dat zij op enig moment in de nabije toekomst haar werkzaamheden zal (moeten) afbouwen. Zij komt binnenkort ook in aanmerking voor AOW, net als [geïntimeerde sub 2] , waarmee [geïntimeerden] voor het voorzien in hun levensonderhoud niet meer afhankelijk zijn van het gebruik van het gehuurde. De huurbescherming inzake bedrijfsruimten is niet bedoeld voor een (in de nabije toekomst) min of meer hobbymatig gebruik van het gehuurde. Gelet op het voorgaande en indachtig het (in beginsel) tijdelijke karakter van de huurovereenkomst, die op dit moment, hoe dan ook berekend, al tientallen jaren heeft gelopen, acht het hof het gerechtvaardigd dat [appellanten] op een kortere termijn dan de door [geïntimeerden] genoemde termijn van circa tien jaar, weer de vrije beschikking krijgen over hun eigendom.
3.17
Een redelijke afweging van de hiervoor omschreven wederzijdse belangen brengt het hof tot het oordeel dat het belang van [appellanten] bij beëindiging van de huurovereenkomst op termijn zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerden] bij voortzetting daarvan. De kantonrechter heeft de vordering tot beëindiging van de huur dan ook ten onrechte afgewezen. Om [geïntimeerde sub 1] in de gelegenheid te stellen (i) haar werkzaamheden in de salon af te bouwen en (ii) een nieuwe woning voor haar en [geïntimeerde sub 2] te zoeken, zal het hof, als de huurovereenkomst niet door ontbinding eindigt, bepalen dat de huurovereenkomst op 31 december 2023 eindigt en dat [geïntimeerden] het gehuurde uiterlijk op die datum moeten ontruimen.
3.18
Het voorgaande betekent dat grief 2 faalt en grief 3 slaagt. Het hof zal, als de huurovereenkomst niet door ontbinding eindigt, bij eindarrest het bestreden vonnis vernietigen en de datum van het einde van de huurovereenkomst en de datum van de ontruiming bepalen. De kosten van de procedure in beide instanties zullen dan worden gecompenseerd.
Verder verloop van de procedure
3.19
Of [geïntimeerden] nu wel of niet binnen twee weken na heden het meergenoemde bedrag van minimaal € 23.895,74 aan [appellanten] betalen, het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, omdat het hof door de onduidelijkheid over de corona-korting niet kan bepalen of dat bedrag op de juiste manier is berekend.
3.2
De zaak zal naar de rol worden verwezen om [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen zich bij akte, met bewijsstukken, erover uit te laten of zij het in het slot van 3.6 genoemde bedrag binnen twee weken na heden aan [appellanten] hebben betaald. [appellanten] zal twee weken later desgewenst een antwoordakte kunnen nemen.
3.21
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 9 november 2021 voor een akte aan de zijde van [geïntimeerden] als beschreven onder 3.20;
houdt iedere andere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens - van Neck, J.C.W. Rang en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2021.