Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.307.539
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9172006
arrest van 14 februari 2023
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna: [appellant] ,
vertegenwoordigd door mr. G.W. Boogaard,
tegen
Stichting Portaal
die is gevestigd in Utrecht,
die ook hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna: Portaal,
vertegenwoordigd door mr. P. Eymaal.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Het hof heeft bij arrest van 25 oktober 2022 een enkelvoudige mondelinge behandeling bepaald. Mr. Boogaard heeft voorafgaand aan de geplande zitting aan het hof bericht dat het hem niet is gelukt contact te krijgen met [appellant] en dat hij verwacht dat [appellant] niet aanwezig zal zijn tijdens de geplande zitting. Daarnaast heeft mr. Boogaard aangegeven dat hij persoonlijk niets heeft toe te voegen aan de processtukken en vraagt hij zich af of het zinvol is om de mondelinge behandeling door te laten gaan. In reactie daarop heeft mr. Eymaal aan het hof bericht dat de geplande mondelinge behandeling wat Portaal betreft geen doorgang hoeft te vinden. Vervolgens heeft het hof de mondelinge behandeling geannuleerd en hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of Portaal als verhuurder de huurovereenkomst met [appellant] buitengerechtelijk mocht ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW tijdens sluiting van het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet.
2.2.
De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen Portaal en [appellant] door de buitenrechtelijke ontbinding door Portaal op grond van artikel 7:231 lid 2 BW per 16 september 2021 is geëindigd. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om de woning te ontruimen en tot betaling aan Portaal van een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huurprijs voor elke maand tussen 16 september 2021 en de daadwerkelijke ontruiming. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De ontruiming van het gehuurde heeft inmiddels plaatsgevonden.
2.3.
De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vorderingen van Portaal alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof is het met de kantonrechter eens en zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.
3.2.
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals vermeld in het vonnis van 29 december 2021 onder 2.1 tot en met 2.14. Het hof zal, voordat het ingaat op de beoordeling van het geschil, hierna omwille van de duidelijkheid eerst nog een samenvatting van de relevante feiten geven.
3.3.
[appellant] huurt sinds 2013 van Portaal de galerijflat aan de [adres] in [woonplaats1] . De burgemeester van de gemeente Utrecht (hierna: de burgemeester) heeft twee maal, op 17 juni 2019 en 25 januari 2021, besloten de woning van [appellant] te sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet omdat een handelshoeveelheid drugs in de woning is gevonden. De woning is na het tweede besluit van de burgemeester feitelijk gesloten geweest van 27 juli 2021 tot 27 oktober 2021. Portaal heeft in een brief van 9 september 2021 aan [appellant] geschreven dat zij de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW per 27 juli 2021 buitengerechtelijk ontbindt. [appellant] heeft zich tegen de ontbinding verzet.
Buitengerechtelijke ontbinding mogelijk
3.4.
In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als (onder andere) door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met artikel 2 of 3 Opiumwet en het gehuurde daardoor op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. De Opiumwet verbiedt in artikel 2 en 3 om verdovende middelen (soft- en harddrugs) te telen, te bewerken, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken of te vervoeren alsmede aanwezig te hebben en te vervaardigen. De burgemeester is op grond van artikel 13b lid 1 onder a Opiumwet bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning soft- en/of harddrugs worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn. Vast staat dat de burgemeester bij besluit van 25 januari 2021 op grond van artikel 13b Opiumwet heeft besloten de woning van [appellant] te sluiten, omdat een handelshoeveelheid soft- en harddrugs in de woning is aangetroffen. De woning is feitelijk gesloten geweest van 27 juli tot 27 oktober 2021. De enkele grond dat de burgemeester de woning heeft gesloten rechtvaardigt de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Portaal op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Voor de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding is geen tekortkoming van de huurder vereist. [1]
3.5.
[appellant] betoogt dat er – anders dan in de besluiten van de burgemeester is vermeld – geen handelshoeveelheden drugs in zijn woning aanwezig waren omdat hij nooit GHB heeft verhandeld. Daarnaast is hij van mening dat de besluiten tot sluiting van de burgemeester niet terecht zijn geweest. Dit had hij echter in de bestuursrechtelijke procedure tegen de bevelen tot sluiting moeten aanvoeren. In deze civiele procedure gaat het hof uit van de juistheid van de besluiten van de burgemeester, die kennelijk onherroepelijk zijn geworden. Het hof merkt overigens nog op dat in het besluit van 25 januari 2021, naar aanleiding waarvan Portaal tot buitengerechtelijke ontbinding is overgegaan, meerdere omstandigheden zijn vermeld die erop duiden dat [appellant] in drugs handelde en de drugs dus niet alleen voor eigen gebruik waren. Er is een Meld Misdaad Anoniem (MMA)-melding gemaakt waarin is genoemd dat vanuit de woning van [appellant] in drugs werd gehandeld en dat daarvoor ook mensen aan de deur kwamen. Verder zijn versnijdingsmiddelen, verpakkingsmaterialen, spullen voor de productie van GHB en een (vermoedelijk
nep-)vuurwapen geschikt voor knalpatronen en afdreiging in de woning gevonden.
3.6.
Artikel 7:231 lid 2 BW koppelt de bevoegdheid tot het uitbrengen van een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring aan de omstandigheid dat het gehuurde “is gesloten”. Het gaat hier om de (periode van) feitelijke sluiting van het gehuurde. Niet in geschil is dat de ontbindingsbrief van Portaal van 17 februari 2021 niet heeft geleid tot het einde van de huurovereenkomst, omdat ten tijde van deze brief de woning nog niet feitelijk gesloten was. De tweede ontbindingsbrief van 9 september 2021 is wel verzonden tijdens de periode van feitelijke sluiting van de woning. In die brief heeft Portaal de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 27 juli 2021. Nu op grond van artikel 6:269 BW een ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, is deze ontbindingsdatum niet rechtsgeldig. Anders dan [appellant] betoogt, leidt dit echter niet tot de conclusie dat de gehele buitenrechtelijke ontbinding van Portaal niet rechtsgeldig is. Niet in geschil is dat Portaal met de brief de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft beoogd. [appellant] heeft de brief van Portaal ook zo begrepen, zo leidt het hof af uit de brief van zijn advocaat van 16 september 2021. Het hof legt, net als de kantonrechter, de ontbindingsbrief van Portaal aldus uit dat de buitengerechtelijke ontbinding geldt per 16 september 2021, omdat ervan uit kan worden gegaan dat op die datum [appellant] in ieder geval kennis heeft genomen van de brief van Portaal van 9 september 2021 (dat is in hoger beroep ook niet weersproken).
Geen misbruik van bevoegdheid en geen strijd met redelijkheid en billijkheid
3.7.
[appellant] betoogt dat Portaal door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden misbruik van bevoegdheid maakt (artikel 3:13 BW) en dat de buitengerechtelijke ontbinding in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW). [appellant] voert aan een goed huurder te zijn die geen overlast of schade veroorzaakt bij Portaal en die zijn leven betert ( [appellant] stelt inmiddels te zijn afgekickt). [appellant] heeft geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in ro. 4.1.3. van het bestreden vonnis dat het verweer van [appellant] als een beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW moet worden opgevat, zodat het hof daar ook van uit gaat.
3.8.
Het hof is van oordeel dat de door [appellant] aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn voor de conclusie dat Portaal door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden misbruik van bevoegdheid maakt of dat de buitengerechtelijke ontbinding in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Portaal heeft als sociaal verhuurder een evident belang om drugsactiviteiten in haar huurwoningen tegen te gaan om zo verloedering in de woonomgeving van haar woningbestand te voorkomen. De omstandigheid dat een aantal buren van [appellant] geen overlast heeft ondervonden, betekent niet dat in het geheel geen overlast heeft bestaan van de drugsactiviteiten en dat daarvan geen negatieve invloed is uitgegaan op de woonomgeving. Bovendien wil Portaal met de buitengerechtelijke ontbinding een (gelegitimeerd) signaal aan andere huurders afgeven dat drugsactiviteiten in of vanuit het gehuurde niet zijn toegestaan. Verder is van belang dat het strenge beleid dat Portaal hanteert ten aanzien van drugsactiviteiten in haar huurwoningen bij [appellant] bekend was en dat [appellant] uitdrukkelijk gewaarschuwd was. Na het eerste besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde heeft Portaal immers bij brief van 26 september 2019 aan [appellant] laten weten dat zij dit keer geen procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou starten, maar dat zij dat een volgende keer direct wel zou doen. Ook is relevant dat Portaal aan [appellant] een andere woning in Utrecht heeft aangeboden. Dat was een woning op basis van een tijdelijk contract voor twee jaar en onder de voorwaarde dat [appellant] zorg en begeleiding zou accepteren. [appellant] heeft dat aanbod echter niet geaccepteerd. [appellant] heeft onvoldoende toegelicht waarom dit aanbod van Portaal voor hem geen reële optie zou zijn.
Ten aanzien van het betoog van [appellant] dat hij geen schade heeft veroorzaakt, overweegt het hof dat ervan kan worden uitgegaan dat Portaal, zoals zij in hoger beroep aanvoert, door een ontruiming altijd enige (financiële) schade lijdt. Dat gaat bijvoorbeeld om schade in verband met de inzet van personeel en de kosten van juridische procedures die niet geheel door een proceskostenveroordeling van de huurder worden vergoed. Tot slot maakt het betoog van [appellant] dat hij niet in drugs heeft gehandeld het voorgaande niet anders. Het hof gaat immers uit van de juistheid van de besluiten van de burgemeester en is ook overigens van oordeel dat er voldoende aanwijzingen bestaan hiervoor (zie 3.5).
De conclusie
3.9.
Het hof komt tot de conclusie dat de huurovereenkomst door de buitenrechtelijke ontbinding door Portaal op 16 september 2021 is geëindigd. Vanaf de ontbindingsdatum tot aan de datum waarop het gehuurde is ontruimd was [appellant] een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur verschuldigd.
3.10.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [2]
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 29 december 2021;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Portaal:
€ 783,- aan griffierecht;
€ 1.183,- aan salaris van de advocaat van Portaal (1 procespunt x appeltarief II).
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, G.R. den Dekker en A.S. Gratama, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.