ECLI:NL:GHARL:2023:1286

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.299.864

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 9008411)

arrest van 14 februari 2023

in de zaak van

Stichting Welbions

die is gevestigd in Hengelo

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna: Welbions

advocaat: mr. H.W. van Yperen

tegen:

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats1]

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. J. Nagtegaal.

1.Het verdere verloop van de procedure

Naar aanleiding van het arrest van 7 juni 2022 heeft op 27 januari 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij het hof waarvan een verslag (proces-verbaal) is gemaakt. Daarna heeft het hof bepaald dat opnieuw arrest wordt gewezen.

2.De beoordeling door het hof

de kern van de zaak en de beslissing van het hof

2.1

[geïntimeerde] heeft met ingang van 20 april 2020 voor onbepaalde tijd een woning aan de [adres] in [woonplaats1] gehuurd van Welbions. Op 19 juni 2020 heeft de politie een inval in de woning gedaan en heeft daar in de slaapkamer van de dochter van [geïntimeerde] een handelshoeveelheid drugs en middelen voor bewerking en verpakking van drugs aangetroffen.

2.2

Inzet van deze procedure is de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van de woning en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een boete wegens overtreding van de Opiumwet. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen, de gevorderde boete toegewezen en [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten.

2.3

Het hof is het met dat oordeel eens behalve wat betreft de veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. De proceskosten die in eerste aanleg zijn gemaakt moeten naar het oordeel van het hof worden gecompenseerd. Het hof zal uitleggen waarom het zo oordeelt.

inleiding2.4 Welbions heeft op drie gronden ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd: [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij geen hoofdverblijf zou hebben gehad in de woning, zij de woning in gebruik zou hebben gegeven aan derden en omdat er harddrugs in de woning zijn aangetroffen. Deze gedragingen zijn in strijd met bepalingen uit de huurovereenkomst, de toepasselijke algemene huurvoorwaarden en de wet en daarom moet de huurovereenkomst volgens Welbions op grond van tekortschieten aan de zijde van [geïntimeerde] worden ontbonden. Het hof zal de gronden achtereenvolgens bespreken. Het hof gaat daarbij uit van de feiten die door de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis van 20 juli 2021 zijn vastgesteld.

geen hoofdverblijf c.q. in gebruik geven woning aan derden2.5 Welbions heeft in hoger beroep herhaald dat [geïntimeerde] van 20 april 2020 tot in ieder geval 24 september 2020 niet of nauwelijks in de woning was en dat daarom geen sprake was van het hebben van hoofdverblijf in de woning. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd bestreden.

2.6

In beginsel rust op Welbions de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf had in de woning. Hoofdverblijf is (volgens vaste rechtspraak) de plaats waar iemand werkelijk woont met zijn gezin, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan en waar men niet vandaan gaat dan voor een bepaald doel en met het plan terug te keren als het doel is bereikt.

2.7

Ter onderbouwing van haar standpunt heeft Welbions gewezen op een anonieme en ongedateerde verklaring die door de wijkcoach van Welbions op 24 september 2020 aan de advocaat van Welbions is gestuurd en waarin onder meer staat dat tijdens het klussen en verhuizen een oudere vrouw aanwezig is in de woning die er niet lijkt te slapen en dat vanaf het moment dat de woning bewoond lijkt, de oudere vrouw zeer sporadisch aanwezig is. Verder heeft Welbions erop gewezen dat tijdens de inval van de politie op 19 juni 2020 het bed in de slaapkamer van [geïntimeerde] niet met beddengoed was opgemaakt en dat er dozen in deze slaapkamer stonden.

2.8

[geïntimeerde] heeft tijdens de zitting bij het hof onbestreden toegelicht dat zij met Welbions had afgesproken dat zij een maand de tijd kreeg om het huis klaar te maken voor bewoning (verven, laminaat leggen) en om te verhuizen. Op 20 mei 2020 heeft [geïntimeerde] de sleutels van haar oude huis bij Welbions ingeleverd. Welbions wist dus dat [geïntimeerde] in de periode tot 20 mei 2020 nog niet in de woning verbleef maar nog in haar oude huis woonde, dat zij ook van Welbions huurde. [geïntimeerde] heeft in beide instanties uitgelegd dat zij de eerste drie weken van de maand juni 2020 (begin juni tot 22 juni 2020) voornamelijk bij haar moeder was (die ook in [woonplaats1] woont) om mantelzorg te verlenen en vanwege verplichte quarantaine wegens Covid-19. Zij kwam de eerste twee weken van juni 2020 wel een aantal keren naar de woning om kleren te halen en of zaken te regelen voor de woning. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van het verblijf bij haar moeder verwezen naar verklaringen van twee buren, haar moeder, een vriendin en de huisarts. De huisarts heeft onder andere verklaard dat zij [geïntimeerde] in de periode dat (zo leidt het hof af uit de verklaring van de huisarts) zij mantelzorger is van haar moeder (vanaf november 2019) regelmatig heeft gesproken, ook bij de moeder van [geïntimeerde] thuis.

2.9

Het hof heeft geen aanleiding om aan de inhoud van de overgelegde verklaringen te twijfelen. Het hof volgt [geïntimeerde] dan ook in haar verweer dat zij, nadat zij op 20 mei 2020 in de woning was getrokken, de eerste drie weken van juni 2020 bij haar moeder moest verblijven om haar te verzorgen en vanwege een quarantaineperiode. Doel van het verblijf bij haar moeder was dan ook de noodzakelijke verzorging en het ‘uitzitten’ van een quarantaineperiode om daarna weer terug te keren naar haar eigen woning. Onweersproken althans niet voldoende gemotiveerd weersproken is verder dat de post van [geïntimeerde] op het adres van de woning kwam en dat al haar meubels, persoonlijke eigendommen en kleding in de woning stonden. Hetgeen Welbions tegenover dit gemotiveerde verweer heeft gesteld, is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat [geïntimeerde] feitelijk niet in de woning verbleef vanaf het moment dat zij op 20 mei 2020 in de woning is getrokken en daar geen hoofdverblijf had. Het hof wijst er nog op dat de datum van 24 september 2020 die Welbions heeft genoemd kennelijk enkel is gebaseerd op de datum waarop de wijkcoach de anonieme verklaring heeft verstuurd aan de advocaat van Welbions. Uit die verklaring zelf blijkt namelijk niet op welke periode deze betrekking heeft. De verklaring lijkt overigens merendeels in overeenstemming met het standpunt van [geïntimeerde] dat zij tot 20 mei 2020 bezig is geweest met het opknappen van de woning en verhuizen en dat zij daarna vooral bij haar moeder verbleef en af en toe naar de woning kwam om kleren te halen en zaken te regelen. Het hof verwijst verder naar hetgeen de kantonrechter heeft overwogen en beslist en neemt dit over. Het voorgaande betekent dat de grief van Welbions dat [geïntimeerde] is tekort geschoten in de nakoming van de verplichting om haar hoofdverblijf in de woning te hebben, faalt.

2.1

Welbions verwijt [geïntimeerde] ook dat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan derden; namelijk haar dochter [de dochter] (geboren [in] 2001; hierna “ [de dochter] ”) en haar vriend. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [de dochter] op grond van artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden in de woning mocht verblijven (r.ov. 4.6 van het bestreden vonnis). Tegen dat oordeel is geen (kenbare) grief gericht zodat in hoger beroep vaststaat dat met het verblijf van [de dochter] in de woning geen sprake was van in gebruik geven aan derden. Welbions heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] de woning in gebruik heeft gegeven aan de vriend van [de dochter] , hij zou immers regelmatig in de woning zijn. [geïntimeerde] heeft dit in beide instanties gemotiveerd betwist: de vriend van [de dochter] kwam alleen overdag, bleef niet slapen (hij komt uit een strenggelovige familie) en had geen sleutel van de woning. Het had op de weg van Welbions gelegen om haar stelling dat [geïntimeerde] de woning aan de vriend van [de dochter] in gebruik had gegeven, wat naar het oordeel van het hof meer om het lijf heeft dan het regelmatig bezoeken door de vriend van [de dochter] , nader te onderbouwen. Dat heeft Welbions niet gedaan. Het hof is gelet daarop, net als de kantonrechter, van oordeel dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] haar woning in gebruik heeft gegeven aan derden.

2.11

Welbions heeft nog aangevoerd dat op grond van artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden op de huurder die gedurende de huurtijd het gehuurde feitelijk niet bewoont dan wel aan derden in gebruik heeft gegeven, de bewijslast rust dat sprake is van onafgebroken hoofdverblijf in het gehuurde. Zoals uit het voorgaande volgt doet die situatie zich naar het oordeel van het hof niet voor en is voor een andere bewijslastverdeling dus alleen al daarom geen aanleiding.

harddrugs in de woning2.12 Vaststaat dat op 19 juni 2020 onder andere een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen in de slaapkamer van [de dochter] . Daarmee is gehandeld in strijd met de algemene huurvoorwaarden en is sprake van tekortschieten door [geïntimeerde] . De vraag die in hoger beroep centraal staat is of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding rechtvaardigt. Beoordeeld moet worden of gelet op alle omstandigheden de tekortkoming voldoende gewicht heeft en ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

2.13

Bij die beoordeling betrekt het hof de volgende omstandigheden.
Onweersproken is dat [geïntimeerde] voor het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst al 30 jaar huurde via Welbions en dat zij (en haar kinderen die bij haar wonen althans hebben gewoond) zich altijd als goed huurster heeft gedragen. Totdat er op 19 juni 2020 harddrugs in de woning zijn aangetroffen zijn [geïntimeerde] en haar kinderen niet bij enig incident met betrekking tot een van Welbions gehuurde woning betrokken geweest.
Ook in hoger beroep is niet vast komen te staan van wie de harddrugs afkomstig waren. Ter zitting bij het hof heeft [geïntimeerde] verklaard dat de vriend van [de dochter] strafrechtelijk is veroordeeld omdat de drugs van hem afkomstig waren en dat [de dochter] is veroordeeld voor medeplichtigheid. [geïntimeerde] heeft echter geen stuk overgelegd waaruit dit blijkt zodat het hof, nu Welbions dit bij gebrek aan wetenschap heeft betwist, hier niet van uit kan gaan. Het hof is evenwel met de kantonrechter van oordeel dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] wist dat er harddrugs in de woning waren. Er is niets dat daarop wijst. Zoals [geïntimeerde] ter zitting heeft uitgelegd verbleef zij in die periode (juni 2020) bij haar moeder om mantelzorg te verlenen en kwam zij af en toe in de woning om kleding te halen of iets te regelen voor het huis. Tijdens de zitting heeft [geïntimeerde] aan de hand van de plattegrond van de woning uitgelegd dat zij als zij in de woning was niet in het voorbijgaan langs de slaapkamer van [de dochter] kwam. Integendeel. De slaapkamer van [de dochter] kon alleen worden bereikt via de badkamer en lag dus niet op een centrale plek in de woning waar [geïntimeerde] vanzelfsprekend langsliep. [geïntimeerde] heeft ook uitgelegd dat zij, gelet ook op het feit dat [de dochter] volwassen was (ten tijde van de politie inval was [de dochter] bijna 19 jaar oud), niet zomaar in haar slaapkamer kwam. Dat de harddrugs open en bloot in de woning lagen en dat [geïntimeerde] deze had moeten zien zoals Welbions heeft aangevoerd, is dus niet gebleken.
heeft verder onbestreden verklaard dat [de dochter] haar vriend al kende vanaf de basisschool, dat hij voor zover [geïntimeerde] weet niet eerder betrokken is geweest bij strafbare feiten en drugsdelicten, net zo min als haar dochter, dat hij uit een strenggelovig milieu komt en (daarom) nooit bleef slapen. Gelet hierop was er naar het oordeel van het hof voor [geïntimeerde] tot het incident in juni 2020 geen concrete aanleiding om strenger toezicht te houden op haar dochter en vriend, die toen al meerderjarig waren, of om de aanwezigheid van de vriend van [de dochter] in de woning te verbieden.
Het hof acht verder van belang dat [geïntimeerde] kampt met allerlei meer en minder ernstige gezondheidsklachten, waaronder rugklachten (door artrose). Juist vanwege die klachten heeft [geïntimeerde] gekozen voor deze gelijkvloerse woning. Ten slotte heeft [geïntimeerde] ter zitting verklaard dat nadat de harddrugs zijn gevonden in de woning, zij meermalen zeer indringend met haar dochter heeft gesproken, dat de (toenmalige) vriend van de dochter niet meer welkom is in de woning, dat [geïntimeerde] toezicht houdt op haar volwassen dochter en dat de (toenmalige) vriend, voor zover [geïntimeerde] heeft kunnen waarnemen, niet meer in de woning is geweest. Na het incident heeft [geïntimeerde] Welbions aangeboden haar maandelijks te komen controleren maar daar heeft Welbions vanaf gezien.
Welbions heeft niet gesteld en het hof is daar ook niets van gebleken, dat zich na het incident (inmiddels ruim 2,5 jaar geleden) nog enige vorm van slecht huurderschap of handelen in strijd met de huurovereenkomst of de algemene huurvoorwaarden heeft voorgedaan.

2.14

Welbions heeft gelet op het gevoerde zero-tolerance beleid, en de op haar rustende taak op het gebied van leefbaarheid en behoud van een goede woonomgeving, zonder meer een zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Tegen de achtergrond van het feit dat het gaat om een eenmalige tekortkoming waar [geïntimeerde] niet vanaf wist en waarvan [geïntimeerde] ook niet hoefde te vermoeden dat deze tekortkoming zich zou voordoen, tezamen met de wijze waarop [geïntimeerde] nadien heeft gehandeld om herhaling te voorkomen en er sindsdien niets meer is voorgevallen, acht het hof het belang van [geïntimeerde] bij het in stand blijven van de huurovereenkomst en behoud van deze, bij haar gezondheidstoestand aansluitende gelijkvloerse woning, zwaarder wegen. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding in dit specifieke geval dus niet. Het hoger beroep van Welbions treft ook op dit punt geen doel.

Boete2.15 Op grond van artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden is een boete van
€ 2.500 verschuldigd wanneer in het gehuurde activiteiten plaatsvinden die strafbaar zijn gesteld in de Opiumwet. De kantonrechter heeft die boete toegewezen. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep opnieuw aangevoerd dat de boete moet worden gematigd.

2.16

Het hof dient eerst ambtshalve te onderzoeken of dit boetebeding onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW en daarmee nietig. Huurovereenkomsten tussen bedrijfsmatig verhurende partijen en particulieren vallen immers onder de werking van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), die onder meer is omgezet in de artikelen 6:231 BW en verder. Onbetwist is dat [geïntimeerde] een consument is. Het stellen van een boete van € 2.500 verhoogd met € 50 per dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000) op het activiteiten die in strijd zijn met de Opiumwet acht het hof niet onredelijk bezwarend. Het voorhanden hebben van een handelshoeveelheid harddrugs is in strijd met de Opiumwet en kan een goede leefomgeving aantasten. De boete moet hoog genoeg zijn om afschrikwekkend te zijn en dat is in dit geval ook zo. Tegen deze achtergrond is het boetebeding, gelet op het belang dat daarmee is gediend, niet als onredelijk bezwarend te beschouwen.

2.17

Het hof ziet geen aanleiding om de boete te matigen. De tekortkoming is zonder meer ernstig en ook het afschrikwekkende karakter van het boetebeding voor activiteiten in strijd met de Opiumwet weegt voor het hof zwaar. De geringe omvang van het inkomen van [geïntimeerde] (zij ontvangt een WAO-uitkering) en het feit dat zij geen weet had van de aanwezigheid van harddrugs, zijn niet van dien aard dat het afzien van matiging tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat leidt.

proceskosten2.18 [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld door de kantonrechter en daarin volgt het hof haar. Het hof is echter anders dan [geïntimeerde] van oordeel dat een compensatie van de proceskosten in eerste aanleg past nu beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld: de ontbinding en ontruiming zijn immers afgewezen maar de gevorderde boete is integraal toegewezen.

2.19

Welbions zal in de proceskosten van het principaal hoger beroep worden veroordeeld, [geïntimeerde] in die van het incidenteel hoger beroep. Zij zijn in het principaal respectievelijk incidenteel hoger beroep immers in het ongelijk gesteld.

2.2

Feiten of omstandigheden die een ander oordeel rechtvaardigen zijn gesteld noch gebleken zodat het hof voorbij gaat aan het bewijsaanbod van beide partijen.

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

3.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 20 juli 2021 behoudens voor zover [geïntimeerde] in de proceskosten is veroordeeld en doet in zoverre opnieuw recht;

3.2

bepaalt dat partijen de eigen kosten van de procedure in eerste aanleg dragen;

3.3

veroordeelt Welbions tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in

principaal hoger beroep:

€ 338,- aan griffierecht

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II)

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

3.4

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van Welbions in
incidenteel hoger beroep:

€ 836,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x 0,5 x appeltarief I);

3.5

verklaart de veroordeling onder 3.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, L.A. de Vrey en J.C.J. Luijten en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.