ECLI:NL:GHARL:2023:10188

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/1539

uitspraakdatum: 28 november 2023

Uitspraak van de elfde enkelvoudige kamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 6 september 2021, nummer LEE 19/350, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland(hierna: de heffingsambtenaar)

de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) (hierna: de Minister)

Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 17 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 1.125.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het gebruikersgedeelte (OZBG) opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de Rechtbank aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade (in totaal € 1.500), proceskosten (in totaal € 534) en griffierecht (in totaal € 345) toegekend.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 1 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker (huurder) van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand (bouwjaar 2014) in het centrum van [vestigingsplaats] (A1-locatie), met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 500 m2 en een frontbreedte van 16,6 m.

2.2.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van (in beginsel) 10 jaar en ingegaan per 10 december 2014. Omtrent de aanvangshuurprijs is het volgende overeengekomen:

“4.1. De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 142.000,-

Zegge: honderdtweeënveertigduizend euro”

Verder is overeengekomen dat de verhuurder aan belanghebbende een eenmalige vergoeding ten behoeve van de afbouw van de winkel beschikbaar stelt van € 250.000, te vermeerderen met omzetbelasting (hierna: BTW).

2.3.

Op 1 december 2016 is een allonge bij de huurovereenkomst getekend, welke met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 in werking is getreden. Daarin zijn partijen – voor zover hier van belang – het volgende overeengekomen:

“2. De door Huurder voor het gehuurde verschuldigde huurprijs bestaat met ingang van
1 januari 2016uit een basishuurprijs van
€ 52.700,- exclusief btw (zegge: tweeënvijftig-duizendzevenhonderd euro) op jaarbasis(hierna "basishuurprijs") en een omzet gerelateerde huurprijs (hierna "omzethuurprijs") te vermeerderen met de daarover verschuldigde omzetbelasting. Het voorschot servicekosten en de promotiebijdrage blijven ongewijzigd.

3. De basishuurprijs dient overeenkomstig het bepaalde in art. 4.11 van de overeenkomst aan verhuurder te worden voldaan en zal conform de overeenkomst worden geïndexeerd per
10 december 2016.

(…)

6. De omzetgerelateerde huurprijs, ingaande per
1 januari 2016, zal naar aanleiding van het accountantsrapport worden vastgesteld op 12% van de jaaromzet (exclusief btw). Indien de uitkomst hiervan lager is dan de vastgestelde basishuurprijs inclusief, zal er geen verlaging van de basishuurprijs plaatsvinden. Betaling van de(ze) omzethuurprijs dient te geschieden binnen 30 dagen na de vaststelling van de definitieve huurprijs door verhuurder.

7. Met ingang van
1 januari 2019komen de basishuurprijs en omzetgerelateerde huurprijs te vervallen en zal de aanvangshuurprijs conform de overeenkomst inclusief de indexeringen tot 31 december 2017 weer gaan gelden.”

2.4.

De omzet van belanghebbende bedroeg in 2016 blijkens de door eiseres overgelegde accountantsverklaring € 494.014 exclusief hierna: BTW. Voor 2017 was dit € 472.244 exclusief BTW.

Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 499.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en de nadere stukken, alsook zijn beroep op betalingsonmacht ter zake van het griffierecht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil daarmee beperkt tot de punten met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak, in het bijzonder de voor de onroerende zaak in aanmerking te nemen huurwaarde en kapitalisatiefactor.

3.4.

Ter zitting heeft belanghebbende daaraan toegevoegd - onder verwijzing naar Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 - dat de Rechtbank bij de berekening van de proceskostenvergoeding ten onrechte is uitgegaan van de waarde per punt als bedoeld in onderdeel B1, punt 1, van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit).

3.5.

Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens verdere overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep.

Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 27 juni 2019, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: HWK-methode) getaxeerd op € 1.125.000, uitgaande van een huurwaarde van € 100.000 en een kapitalisatiefactor van 11,25.

4.4.

Belanghebbende heeft zowel de gehanteerde huurwaarde als de kapitalisatiefactor bestreden.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en overweegt daartoe als volgt.

Huurwaarde

4.6.

In het taxatierapport is de huurwaarde van de onroerende zaak afgeleid uit huurtransacties van vergelijkbare winkelpanden in [vestigingsplaats] die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Uit die transacties volgen huurprijzen voor de A-zone van een winkelruimte van € 200/m2 tot € 275/m2. Voor de onroerende zaak is de taxateur van de laagste vierkante meterprijs uitgegaan (€ 200/m2). Vanwege de frontbreedte van de onroerende zaak is de taxateur ervan uitgegaan dat de volledige BVO van de onroerende zaak (500 m2) als A-zone moet worden aangemerkt. Belanghebbende heeft de daarvoor gehanteerde formule verder niet bestreden, zodat voldoende inzichtelijk is gemaakt waarom van een marktconforme huurwaarde van €100.000 per jaar kan worden uitgegaan.

4.7.

Uit de huurovereenkomst en de allonge volgt niet dat van een lagere huurwaarde moet worden uitgegaan, laat staan van een huurwaarde van minder dan de helft. Naar het Hof begrijpt, houdt de allonge in dat belanghebbende naast een basishuur (€ 52.700 ex BTW per jaar) een omzetafhankelijke huur (12% van de omzet ex BTW) is verschuldigd. Gelet op de over de jaren 2016 en 2017 gerealiseerde omzet van belanghebbende, bedraagt de verschuldigde huurprijs in dat geval (ruim) meer dan € 100.000 per jaar.

4.8.

Het Hof ziet onvoldoende aanknopingspunten voor de stelling van belanghebbende dat - in weerwil van het voorgaande - slechts een omzetafhankelijke huur is verschuldigd van 12% van de omzet ex BTW en dat daarvan uitgegaan moet worden voor de bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaak. Een omzetafhankelijke huur is bovendien te zeer afhankelijk van de bedrijfsresultaten van de huurder en kan daarom niet zonder meer als een marktconforme huur worden aanvaard (vgl. Hof Arnhem – Leeuwarden 15 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1965, rechtsoverweging 4.5).

Kapitalisatiefactor

4.9.

In het taxatierapport is de kapitalisatiefactor ‘bottom-up’ bepaald op 11,25, uitgaande van een leegstandsrisico van 10% (12 maanden op een huurtermijn van 120 maanden). De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de inschatting van het leegstandsrisico berust op de kennis en ervaring van de taxateur met betrekking tot de markt voor winkelpanden in het centrum van [vestigingsplaats] . Daarbij heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de taxateur in die omgeving woonachtig is en daardoor een goed beeld heeft van de plaatselijke leegstand.

4.10.

Belanghebbende stelt dat van een hoger leegstandsrisico moet worden uitgegaan vanwege (de economische gevolgen van) de COVID-19 pandemie en de ‘oorlog in Europa’. Bovendien ligt aan het gehanteerde percentage van 10% geen deugdelijke leegstands- annex marktanalyse ten grondslag, aldus belanghebbende.

4.11.

Het Hof ziet geen aanleiding te twijfelen aan de specifieke marktkennis en -ervaring van de taxateur en dat hij op basis daarvan een goede inschatting heeft kunnen maken van het leegstandsrisico. Een leegstandsrisico van 10% komt het Hof ook niet te laag voor. In (de economische gevolgen van) de wereldwijde uitbraak van de COVID-19 pandemie en de ‘oorlog in Europa’ (de situatie in Oekraïne) ziet het Hof geen aanleiding om van een hoger percentage uit te gaan, aangezien beide omstandigheden niet voorzienbaar waren op de waardepeildatum 1 januari 2017. Daarmee heeft de taxateur dan ook geen rekening kunnen en hoeven houden. Ook overigens behoefde de taxateur (de wereldwijde uitbraak van) de COVID-19 pandemie niet als een waardeverminderend aspect in de waardering te betrekken.

4.12.

Gelet op het voorgaande biedt het taxatierapport voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

Proceskostenvergoeding

4.13.

Belanghebbende klaagt er terecht over dat de Rechtbank de proceskostenvergoeding heeft berekend met inachtneming van een waarde per punt van € 534 (zie HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752). Het Hof zal de proceskostenvergoeding daarom opnieuw berekenen, met inachtneming van een waarde per punt van € 837. Tot een gegrond hoger beroep leidt die herberekening niet, aangezien - overeenkomstig HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.2 - wordt uitgegaan van een gewichtsfactor 0,25 (zeer licht). De voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken bedragen dan € 418,50 (2 punten (verzoekschrift, verschijnen zitting)  wegingsfactor 0,25  € 837). Dat is minder dan de proceskostenvergoeding van (in totaal) € 534 die door de Rechtbank is toegekend.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Griffierecht, proceskosten en schadevergoeding

5.1.

Het hogerberoepschrift van belanghebbende is ontvangen op 15 oktober 2021 en het Hof doet heden uitspraak. In de omstandigheid dat een eerdere zitting van dit Hof op verzoek van belanghebbende geen doorgang heeft gevonden ziet het Hof geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep (verder) is overschreden met niet meer dan zes maanden. Het Hof zal daarom een schadevergoeding toekennen van € 500 ten laste van de Minister.

5.2.

In de omstandigheid dat belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep wordt toegekend, vindt het Hof aanleiding om de Minister het in hoger beroep betaalde griffierecht (€ 541) en de proceskosten in hoger beroep te laten vergoeden.

5.3.

Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep overeenkomstig het Besluit vast op € 418,50 (2 punten (verzoekschrift, verschijnen zitting)  wegingsfactor 0,25  € 837; zie HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.2).

5.4.

Er bestaat geen aanleiding om - overeenkomstig het verzoek daartoe van de heffingsambtenaar - belanghebbende in de proceskosten te veroordelen. Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak op inhoudelijke gronden bestreden. Van misbruik van het rechtsmiddel van hoger beroep is geen sprake.

Beslissing

Het Hof:

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,

– veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500,

– veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 418,50 en

– gelast dat de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 541 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (V.F.R. Woeltjes)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 29 november 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.