ECLI:NL:GHARL:2022:9983

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.290.633

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland zittingsplaats Utrecht: NL19.14899

arrest van 22 november 2022

in de zaak van

1.[erfgenaam1] , wonende in [woonplaats1] ,

2. [erfgenaam2]wondende in [woonplaats2] ,

3. [erfgenaam3]wonende in [woonplaats3] ,

4. [erfgenaam4]wonende in [woonplaats4] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna samen te noemen [de erfgenamen] ,

advocaat: mr. R.J. Bakker,

tegen:

1.[koper1] ,

2. [koopster2],

die beiden wonen in [woonplaats1]

en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie en verweerders in reconventie

hierna samen te noemen [de kopers] en ieder afzonderlijk [koper1] en [koopster2]

advocaat: mr. R.P.M. de Laat

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 25 januari 2022 heeft op 18 mei 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Beide partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling bij akte producties overgelegd. Op verzoek van partijen is de zaak enige tijd aangehouden voor beraad over een minnelijke regeling. Die regeling is er niet gekomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak en de beslissing

2.1

[de erfgenamen] zijn de erfgenamen van [de verkoopster1] . [de kopers] hebben eerder van haar een woning gekocht en bij die overeenkomst kregen zij het recht om later nog twee andere percelen van haar te kopen tegen de waarde in het economisch verkeer. [de kopers] hebben dat recht ingeroepen, maar partijen zijn het oneens over wat onder de waarde in het economisch verkeer moet worden verstaan. De rechtbank heeft het voorkeursrecht uitgelegd en bepaald dat een deskundige aan de hand van die uitleg de waarde van de percelen moet gaan taxeren.

2.2

Het hof komt tot een andere uitleg dan de rechtbank en vernietigt daarom het vonnis van de rechtbank van 5 januari 2021. Het hof verwijst de zaak terug naar de rechtbank voor verdere afdoening aan de hand van de door het hof geformuleerde waarderingsmaatstaf.

3.De motivering

De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat uit van de door rechtbank in het vonnis van 5 januari 2021 in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.13 opgenomen feiten en neemt die hier over. In de kern komen die feiten neer op het volgende.

3.2

[de kopers] hebben op 30 mei 1991 van [de verkoopster1] (hierna: [de verkoopster2] ) gekocht een vrijstaand woonhuis met garage, tuin, ondergrond en verdere aanbehoren, staande en gelegen te [woonplaats1] aan de [adres1] , uitmakende een gedeelte groot 1.800 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente Maartensdijk, sectie [A] , nummer [nummer1] en een gedeelte groot 16 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente Maartensdijk, sectie [A] nummer [nummer2] . Aan de zijde van [de kopers] was [koopster2] direct betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Zij adviseerde eerst als vastgoedmakelaar [de verkoopster2] bij de verkoop van de woning, maar besloot later met haar partner [koper1] om de woning zelf te kopen.

3.3

In artikel 13 van de koopovereenkomst is ten behoeve van [de kopers] een voorkeursrecht van koop opgenomen met betrekking tot de delen van de percelen die bij [de verkoopster2] in eigendom bleven (deze delen hierna te noemen: de percelen). De voor deze procedure relevante bepalingen van dat artikel luiden als volgt:
“13.a. Indien de verkoper voornemens is over te gaan tot vervreemding van de aan haar in eigendom verblijvende gedeelten van de percelen kadastraal bekend gemeente Maartensdijk, sectie [A] nummers [nummer1] en [nummer2] , hierna te noemden: de zaak, is hij verplicht de koper van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen. De koper heeft alsdan het recht van voorkeur om de zaak te kopen binnen één maand nadat bedoelde mededeling door hen is ontvangen en wel voor de waarde van de zaak in het economisch verkeer. [..]

c. Indien de koper verklaart van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, zal de akte van transport binnen één maand nadat deze verklaring door de verkoper werd ontvangen, moeten worden verleden voor de door de koper aan te wijzen notaris, welke akte de bedingen zal moeten bevatten die gebruikelijk zijn voor de door deze notaris op te maken akten van overdracht van onroerend goed.

d. De koopprijs en al hetgeen waartoe de koper alsdan gehouden zal zijn, zal door deze tegelijk met het passeren van de akte moeten worden voldaan, bij gebreke waarvan zijn recht van voorkeur tot koop definitief zal zijn vervallen, onverminderd de verplichting van de koper tot vergoeding van kosten, schaden en interessen. De betreffende overdrachtskosten zijn voor rekening van de koper.”

3.4

[de erfgenamen] zijn de erven van [de verkoopster2] , die op 7 mei 2006 is overleden. In 2018 hebben [de erfgenamen] onderzocht of op de percelen, waarop deels de bestemming “detailhandel”, deels “wonen” rust, aanvullende woningbouw mogelijk zou zijn. Van de gemeente De Bilt hebben zij een principebesluit ontvangen waarin de gemeente heeft verklaard een positieve grondhouding te hebben voor de bouw van een aantal woningen.

3.5

In een e-mail van 22 mei 2019 heeft makelaar-taxateur [de taxateur] namens [de erfgenamen] [de kopers] medegedeeld dat het voornemen bestaat de percelen te verkopen en hen uitgenodigd om binnen een maand een bod te doen. [de kopers] hebben op 16 juni 2019 aan [de taxateur] laten weten dat zij gebruik wensen te maken van het voorkeursrecht. Partijen zijn het vervolgens niet eens geworden over de koopsom.

De inzet van de hoger beroepprocedure

3.6

[de kopers] hebben bij de rechtbank na eiswijziging - samengevat - gevorderd dat [de erfgenamen] worden veroordeeld de koopovereenkomst na te komen, inhoudende dat zij onder last van een dwangsom in onderhandeling treden om op basis van een door de rechtbank vastgestelde waarde van de percelen in het economisch verkeer te komen tot een koopovereenkomst met [de kopers] onder de daarbij gebruikelijke bedingen en voorwaarden. Subsidiair hebben [de kopers] gevorderd schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. [de erfgenamen] hebben voorwaardelijke vorderingen in reconventie ingesteld.

3.7

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 5 januari 2021 onder meer beslist dat de vordering van [de kopers] , die er toe strekt dat de rechtbank de waarde van de percelen in het economisch verkeer vaststelt door middel van een taxatieprocedure gebaseerd op de huidige toestand van de percelen, toewijsbaar is. Ook heeft de rechtbank het voornemen geuit de deskundige te instrueren eventuele toekomstige woningbouwmogelijkheden buiten beschouwing te laten. Verder heeft de rechtbank beslist dat de vorderingen van [de erfgenamen] in reconventie zullen worden afgewezen. De rechtbank heeft tussentijds hoger beroep tegen haar tussenvonnis opengesteld en iedere verdere beslissing aangehouden. [de erfgenamen] hebben in hoger beroep hun voorwaardelijke vorderingen in reconventie ingetrokken, omdat die waren ingesteld met het oog op de oorspronkelijke eis van [de kopers] en zij zich niet verzetten tegen de in eerste aanleg gewijzigde eis van [de kopers]

3.8

De bezwaren (grieven) van [de erfgenamen] tegen het tussenvonnis richten zich in de kern tegen het oordeel van de rechtbank dat bij de waardering van de percelen door de deskundige de mogelijkheden voor woningbouw op de percelen buiten beschouwing moeten worden gelaten. Die mogelijkheden moeten volgens [de erfgenamen] wel en volgens [de kopers] niet worden meegenomen in de waardebepaling van de percelen. Tussen partijen is niet in geschil dat het daarbij gaat om de prijs die een redelijk handelend verkoper en redelijk handelend koper na een zorgvuldige voorbereiding overeen komen.

De uitleg van het voorkeursrecht

3.9

Het hof stelt voorop dat om te bepalen wat partijen zijn overeengekomen artikel 13.a. van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

3.1

Het hof overweegt dat onder de waarde in het economische verkeer doorgaans wordt verstaan de verwachte prijs die bij aanbieding van de betreffende zaak ten verkoop op voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald.^[1]Uit de tekst van artikel 13.a blijkt niet dat de mogelijkheden voor woningbouw op de percelen geen deel uitmaken van de waarde die de percelen in het economisch verkeer hebben. Verder is niet gebleken dat [de verkoopster2] en [de kopers] in 1991 over het voorkeursrecht of artikel 13.a. koopovereenkomst hebben onderhandeld of dat partijen concepten van de koopovereenkomst hebben gewisseld. Uit onderhandelingen of concepten kan dus geen andere betekenis dan de taalkundige betekenis worden afgeleid.

3.11

[de kopers] beroepen zich er evenwel op dat zij toch mogen verwachten dat voor de waarde in het economisch verkeer de mogelijkheden voor woningbouw op de percelen niet in aanmerking worden genomen. Zij voeren daartoe aan dat zij en [de verkoopster2] bij het aangaan van de koopovereenkomst in 1991 niet hebben gedacht aan projectontwikkeling. De intentie was dat [de kopers] op termijn een groter en rustig woonerf konden creëren. Dat blijkt ook uit de in artikel 14 van de koopovereenkomst opgenomen erfdienstbaarheid, die kort gezegd verbiedt dat op de percelen vervuilende of lawaai veroorzakende activiteiten plaatsvinden, hetgeen in de weg staat aan woningbouw op de percelen. Ook het in artikel 13 van de koopovereenkomst opgenomen tijdspad – een maand voor het inroepen van het voorkeursrecht en daarna een maand voor het laten verlijden van de akte bij de notaris en het gelijktijdig betalen van de koopsom – verdraagt zich niet met een waardebepaling waarbij rekening wordt gehouden met een mogelijke onzekere ontwikkeling van de percelen, omdat de waarde als ontwikkellocatie niet in die periode gerealiseerd kan worden, aldus nog steeds [de kopers]

3.12

Het hof overweegt dat uit het oogmerk van [de kopers] om de percelen toe te voegen aan hun eigen grond op zichzelf geen andere betekenis van het voorkeursrecht voortvloeit dan de taalkundige betekenis. Ook indien [de verkoopster2] en [de kopers] bij het aangaan van de koopovereenkomst niet zouden hebben gedacht aan projectontwikkeling op de percelen, volgt daaruit niet zonder meer dat [de kopers] redelijkerwijs mochten verwachten dat die mogelijkheid niet in aanmerking zou worden genomen bij een toekomstige waardering van de percelen. Het ligt eerder voor de hand dat de verkoper een marktconforme en daarmee hoogste waarde wilde krijgen voor de percelen (zie verder 3.14, hierna). Het hof volgt [de kopers] ook niet in hun betoog dat de in artikel 14 van de koopovereenkomst opgenomen erfdienstbaarheid hun uitleg steunt. Op een der percelen stond in 1991 en nu nog steeds een bedrijfspand (detailhandel). De erfdienstbaarheid ten laste van de eigenaar van de percelen (destijds [de verkoopster2] ) en ten gunste van het perceel van [de kopers] bepaalt dat op het lijdend erf (de percelen) geen vervuilende of lawaai veroorzakende activiteiten mogen plaatsvinden. De bestemming wonen kan echter niet worden beschouwd als een vervuilende of lawaai veroorzakende activiteit, zodat deze erfdienstbaarheid niet bijdraagt aan de uitleg van het voorkeursrecht waar het gaat om het al of niet rekening houden met de mogelijkheid van woningbouw als waardeverhogende factor.

3.13

Het hof stelt verder vast dat tussen partijen niet in geschil is dat artikel 13 van de koopovereenkomst inhoudt dat overdracht van de percelen en betaling van de koopsom binnen het in artikel 13 gegeven tijdspad moeten plaatsvinden. Voor de waardering van de percelen dient daarom van dat tijdspad te worden uitgegaan. Ook als [de kopers] het bij het juiste eind zouden hebben dat allerminst zeker is dat op de percelen woningbouw gerealiseerd kan worden, hetgeen door [de erfgenamen] gemotiveerd is betwist, volgt daaruit nog niet dat [de kopers] bij het aangaan van de koopovereenkomst zonder meer mochten verwachten dat met de mogelijkheden voor woningbouw bij de waardering van de percelen geen rekening zou worden gehouden. Het hof passeert ook het betoog van [de kopers] dat de mogelijkheden van woningbouw buiten beschouwing moeten blijven omdat daarvoor eerst een bestemmingswijziging nodig is die niet binnen het tijdspad van artikel 13 gerealiseerd kan worden. Dat betoog is door [de kopers] onvoldoende onderbouwd, afgezet tegen de gemotiveerde betwisting door [de erfgenamen] en het ervaringsfeit dat waardering van grond met de verwachting van een bestemmingswijziging in het algemeen mogelijk is. Of partijen binnen het tijdspad van artikel 13 koopovereenkomst overeenstemming kunnen bereiken over die waardering, hebben zij in eigen hand maar doet aan de uitleg van de term waarde in het economisch verkeer niet af.

3.14

Naast de taalkundige betekenis geeft het hof ook gewicht aan de omstandigheid dat niet is gebleken dat [de verkoopster2] in 1991 [de kopers] heeft willen bevoordelen door de mogelijkheden voor woningbouw op de percelen uit te sluiten van de waarde van de percelen. Indien dat wel de bedoeling van [de verkoopster2] en [de kopers] was geweest, had het op de weg van [de kopers] gelegen daarover in de koopovereenkomst duidelijkheid te scheppen. Dat geldt ook indien, zoals [de kopers] stellen maar [de erfgenamen] betwisten, de koopovereenkomst is opgesteld door de notaris om belangenverstrengeling te voorkomen en de dochter van [de verkoopster2] (mevrouw [erfgenaam3] ) bij het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig is geweest. Van belang is daarbij dat [koopster2] de notaris heeft geïnstrueerd het voorkeursrecht in de koopovereenkomst op te nemen en zij in 1991 werkzaam was als vastgoedmakelaar. Daarom mag verondersteld worden dat zij ervaring en kennis had met betrekking tot vastgoedtransacties die [de verkoopster2] niet bezat en daarom een van de marktwaarde afwijkende waarderingsgrondslag had opgenomen in de tekst van het voorkeursrecht, als partijen dat werkelijk waren overeengekomen. Het hof acht de door [de kopers] aangevoerde omstandigheden daartegen afgezet onvoldoende om [de kopers] gerechtvaardigd te hebben doen vertrouwen dat de mogelijkheid van woningbouw voor de waarde van de percelen niet in aanmerking zou worden genomen.

3.15

Het hof oordeelt daarom dat artikel 13.a. van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [de kopers] het recht hebben de percelen te kopen tegen de waarde in het economisch verkeer, zonder dat van die waarde de mogelijkheden voor woningbouw zijn uitgesloten. Bij het bepalen van die waarde dient te worden uitgegaan van de prijs zoals die tussen een redelijk handelend verkoper en redelijk handelend koper tot stand zou komen gehouden. In zoverre slagen de door [de erfgenamen] aangevoerde grieven gericht tegen de uitleg die de rechtbank aan het voorkeursrecht heeft gegeven.

3.16

Het hof stelt voorts vast dat de rechtbank nog geen bindende eindbeslissing heeft genomen ten aanzien van de peildatum voor de waardering van de percelen. De rechtbank heeft echter het voornemen geuit de deskundige te vragen te bepalen de waarde van de percelen ‘op dit moment’. Tijdens de mondelinge behandeling van 18 mei 2022 zeiden [de kopers] uit te gaan van de datum waarop de percelen aan hen zijn aangeboden en [de erfgenamen] van de datum waarop de waardering door de deskundige plaatsvindt. Ook dit geschilpunt gaat over de uitleg van artikel 13 van de koopovereenkomst. Hierna zal, bij 3.20, aan de orde komen dat het hof de zaak zal terugverwijzen naar de rechtbank ter verdere afdoening, zodat de rechtbank voor zover nodig ook over dat geschilpunt kan oordelen. Het hof ziet in het belang van partijen bij een afdoening van hun geschil binnen een redelijke termijn en het vermijden van een (onnodig) hoger beroep, echter aanleiding voorshands het volgende te overwegen. Artikel 13 van de koopovereenkomst geeft de koper het recht de percelen te kopen voor de waarde in het economisch verkeer binnen een maand na ontvangst van de mededeling van de verkoper dat hij de percelen wil verkopen. Hierin ligt in beginsel besloten dat voor de waardering van de percelen als peildatum geldt de datum waarop de percelen ter koop zijn aangeboden. De uitleg die [de erfgenamen] geven aan artikel 13 acht het hof vooralsnog niet aannemelijk omdat bij die uitleg de peildatum en daarmee de waarde van de percelen mede afhankelijk zou worden van de wijze waarop partijen artikel 13 van de koopovereenkomst na zouden komen.
De vraagstelling aan de deskundige

3.17

[de erfgenamen] hebben ook bezwaar gemaakt tegen de door de rechtbank voorgenomen vraagstelling aan de deskundige. Volgens [de erfgenamen] had de rechtbank de deskundige moeten instrueren de percelen te waarderen op grond van de marktwaarde, vast te stellen aan de hand van de in Nederland voor vastgoedbelangen gehanteerde waarderingsgrondslagen.

3.18

Het hof overweegt dat [de erfgenamen] met deze grief willen bereiken dat de deskundige wel rekening kan houden met de mogelijkheden om op de percelen woningbouw te realiseren. Uit 3.15 volgt reeds dat die mogelijkheden niet zijn uitgesloten van de economische waarde van de percelen. Omdat de rechtbank nog geen bindende eindbeslissing over de vraagstelling aan de deskundige heeft genomen, en met inachtneming van dit arrest verder dient te beslissen, behoeft deze grief geen verdere behandeling.

Overige grief

3.19

Met hun laatste grief komen [de erfgenamen] op tegen de beslissing van de rechtbank dat zij de voorwaardelijke vorderingen van [de erfgenamen] in reconventie zal afwijzen. Voor die grief ontbreekt echter het vereiste belang omdat [de erfgenamen] hun vorderingen in reconventie in dit hoger beroep hebben ingetrokken en de rechtbank nog geen beslissing heeft genomen over de proceskosten.
De conclusie

3.2

Het hof komt tot een andere uitleg van het in artikel 13 van de koopovereenkomst opgenomen voorkeursrecht dan de rechtbank en in zoverre slaagt het hoger beroep van [de erfgenamen] Het hof zal het vonnis van de rechtbank van 5 januari 2021 daarom vernietigen. Het hof ziet echter geen aanleiding de zaak aan zich te houden. De rechtbank heeft immers tussentijds hoger beroep opengesteld om partijen gelegenheid te geven de door de rechtbank geformuleerde waarderingsmaatstaf aan het hof voor te leggen, zodat de door rechtbank te benoemen taxateur met de juiste waarderingsmaatstaf de koopsom kan bepalen. Van die mogelijkheid hebben [de erfgenamen] gebruik gemaakt, waarmee het doel van het tussentijds hoger beroep is gediend. Het hof zal de zaak daarom verwijzen naar de rechtbank, zodat de rechtbank de zaak met inachtneming van hetgeen in dit arrest is overwogen en beslist verder kan afdoen.

3.21

Omdat [de kopers] overwegend in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [de kopers] tot betaling van de proceskosten in dit hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]

3.22

Deze veroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

1. vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 5 januari 2021;

2. verwijst de zaak terug naar rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, teneinde, met inachtneming van hetgeen bij deze uitspraak is overwogen en beslist, de zaak verder af te doen;

3. veroordeelt [de kopers] tot betaling van de volgende proceskosten van [de erfgenamen] :

€ 338,- aan griffierecht

€ 103,83 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [de erfgenamen]

€ 2.228,- aan salaris van de advocaat van [de erfgenamen] (2 procespunten x appeltarief II)

Al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, Th.C.M. Willemse en F.J. de Vries, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.