ECLI:NL:GHARL:2022:9755

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.297.412

(zaaknummer rechtbank Gelderland, 371861)

arrest van 15 november 2022

in de zaak van

1.[appellant] ,

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats1] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten]

advocaat: mr. J.M. Penders,

tegen:

de stichting

Stichting Woonwaarts,

gevestigd te Nijmegen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Woonwaarts,

advocaat: mr. R.L. Fabritius.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 24 mei 2022. Bij dat arrest is een mondelinge behandeling bepaald.

1.2

Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft het hof van beide partijen spreekaantekeningen ontvangen en van de zijde van [appellanten] de aanvullende producties 32 tot en met 36.

1.2

De mondelinge behandeling heeft - digitaal - plaatsgevonden op 26 september 2022. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.6 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten komen neer op het volgende.

2.2

[appellanten] hebben op 26 januari 2011 met (de rechtsvoorgangster (Standvast Wonen) van) Woonwaarts een koop-/ aannemingsovereenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst) met betrekking tot een appartementsrecht in het in aanbouw zijnde appartementsgebouw De Aak aan de Zwanestraat te Neerbosch (hierna: het appartement).

2.3

Op de overeenkomst zijn de "Slimmer Kopen bepalingen" van toepassing

verklaard. Op grond hiervan zouden [appellanten] als kopers 17,5% korting op de vrije-marktwaarde van het appartement ontvangen. Bij voorgenomen verkoop zouden [appellanten] het appartement eerst moeten aanbieden aan Woonwaarts, die gehouden was tot terugkoop conform de in de "Slimmer Kopen bepalingen" neergelegde voorwaarden.

2.4

Over de terugkoopprocedure is in de "Slimmer Kopen bepalingen" het volgende

opgenomen:

“(…)PRIJSVORMING TERUGKOOP

Artikel 5

De prijsvorming

Uitgangspunt voor de prijsvorming bij de koopovereenkomst is dat de door de

Verkrijger alsdan verschuldigde Verkoopprijs (mede) wordt ontleend aan de

Aankoopprijs die Verkrijger heeft betaald bij de aankoop en verkrijging van het

Registergoed.

Aankoopprijs/Marktwaarde

a.
In verband met de hierna sub d voorgeschreven `Berekening Verkoopprijs' wordt

het volgende geconstateerd:

- De Marktwaarde/verkoopwaarde in vrij opleverbare staat van het Registergoed

bedraagt bij deze aankoop € 250.000,- zegge: tweehonderdvijftigduizend euro.

- Het door Verkrijger van de Aankoopprijs (in mindering te brengen) — op de

Marktwaarde bedraagt 17,5 procent (17,5%).

De aldus door Verkrijger met Verkoper overeengekomen Aankoopprijs bedraagt €

206.250,-. (zegge tweehonderdzesduizend tweehonderdvijftig euro) als voormeld.

Taxatie /keuring

b1 Zo spoedig mogelijk na ontvangst van de te-koop-aanbieding (...) wordt met

betrekking tot het Registergoed wederom, in opdracht van Verkoper, door een

Taxateur, een taxatierapport uitgebracht.

Kwaliteitsverbetering(en)

b2 (…)

Verkoopprijs

d. De door Verkoper te betalen Verkoopprijs bij de te-koop-aanbieding door

Verkrijger aan Verkoper wordt vastgesteld als volgt:

Berekening

1 Indien de Marktwaarde van het Registergoed bij de aanbieding tot

verkoop van Verkoperhoger dan of gelijk is aande Marktwaarde op het

tijdstip van de aankoop door Verkrijger: de Verkoopprijs is gelijk aan de

aankoopprijs vermeerderd niet 100% - 1,5K% (het Kortingspercentage)

van de (markt)waardeontwikkeling van het Registergoed sedert de

aankoop door Verkrijger, -waarbij de waardeontwikkeling als gevolg van

een "kwaliteitsverbetering" als bedoeld in lid b sub 2 van dit artikel buiten

beschouwing wordt gelaten-, vermeerderd met het bedrag van

waardeontwikkeling als bedoeld in lid 2 sub 2 van dit artikel.

Dit wordt berekend volgens de volgende formule:

V=(A+Bw) + ((100 — 1,5K)/100) x (Mv-Bw-Ma), met dien verstande dat

het belang van Verkrijger bij de waardeontwikkeling van het Registergoed

tenminste 50% bedraagt.

(….)

3 De in bovenstaande formule gebezigde letters hebben de volgende

betekenis:

V = Verkoopprijs van het Registergoed

A = Aankoopprijs van het Registergoed

Bw = bedrag van de waardevermeerdering als omschreven in

lid b sub 2 van dit artikel ("kwaliteitsverbetering")

Ma = Marktwaarde ten tijde van de aankoop door Verkrijger,

ontleend aan voormeld taxatierapport (artikel 5 sub a:Aankoopprijs/ /Marktwaarde)

Mv = Marktwaarde ten tijde van de aanbieding tot verkoop

door Verkrijger aan Verkoper, ontleend aan voormeld taxatierapport

(artikel 5 sub b: Taxatie/Keuring)

K = Kortingspercentage (….)”

2.5

De levering van het appartement aan [appellanten] vond plaats op 12 april 2011.

2.6

Op 8 april 2019 heeft [naam1] makelaardij o.g., makelaar-taxateur

onroerende goederen te Nijmegen, in opdracht van [appellanten] de waarde van het appartement op basis van de waardepeildatum 12 april 2011 met terugwerkende kracht getaxeerd. De waarde werd getaxeerd op € 200.000,00.

2.7

Op 5 maart 2019 hebben [appellanten] het appartement (terug-) verkocht aan

Woonwaarts voor een bedrag van € 211.593,75. De (terug-)levering vond plaats op 15 april 2019

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep.

3.1

[appellanten] hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd:

(I) (a) veroordeling van Woonwaarts tot nakoming van de koop- en

aannemingsovereenkomst;

(b) een verklaring voor recht dat [appellanten] bij het sluiten van de

overeenkomst gedwaald hebben, met gedeeltelijke vernietiging,

dan wel Woonwaarts te veroordelen tot opheffen van het nadeel;

toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koop-

en aannemingsovereenkomst

(d) een verklaring voor recht dat Woonwaarts onrechtmatig jegens

[appellanten] heeft gehandeld;

(e) te oordelen dat artikel 5d inzake de berekening van de verkoopprijs

vernietigd is.

(II) te oordelen dat Woonwaarts ten koste van [appellanten] ongerechtvaardigd is

verrijkt, en dat Woonwaarts verplicht is de schade te vergoeden tot het

bedrag van haar verrijking.

(III) Woonwaarts te veroordelen tot betaling van het verschuldigde, althans de door [appellanten] geleden schade, met rente, dan wel nader op te maken bij

staat;

(IV) Woonwaarts te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten;

(V) Woonwaarts te veroordelen in de proceskosten.

3.2

De rechtbank heeft bij vonnis van 19 mei 2021 de vorderingen van [appellanten] afgewezen.

3.3

[appellanten] zijn met 12 grieven opgekomen tegen dit vonnis en hebben -samengevat - geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – opnieuw recht doende – zo nodig onder aanvulling en verbetering van gronden Woonwaarts zal veroordelen tot (terug) betaling van:

(I) bedragen van respectievelijk € 41.250,- en € 1.236,- aan teveel betaalde koopprijs en bouwrente, met rente;

(II) een bedrag van € 16.315,- aan teveel betaalde hypotheekrente, met rente;

(III) een bedrag van € 681,50 aan kosten van een taxatie, met rente;

(IV) de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 1.772,53, met rente;

(V) de in eerste aanleg door [appellanten] betaalde proceskosten tot een bedrag

van € 3.325,-, met rente;

(VI) de proceskosten van beide instanties.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Deze zaak gaat, kort gezegd, over het volgende. [appellanten] hebben in 2011 van (de rechtsvoorgangster van) Woonwaarts een appartement(srecht) gekocht. Het appartement is verkocht met toepassing van het concept Slimmer Kopen ®. De Slimmer Kopen bepalingen in de koop-/aanneemovereenkomst hielden in dat op de marktwaarde bij aankoop een “korting” werd verleend. Bij de bepaling van de koopprijs werd uitgegaan van een marktwaarde van € 250.000 en een kortingspercentage van 17,5%. [appellanten] hebben het appartement aangeschaft voor een bedrag van € 206.250,- (exclusief bouwrente). Op grond van de Slimmer Kopen bepalingen in de koop-/aanneemovereenkomst bestond er een verplichting om bij verkoop het appartement te koop aan te bieden aan Woonwaarts op basis van een terugkoopformule en een terugkoopverplichting van Woonwaarts. [appellanten] hebben het appartement op 5 maart 2019 (terug-) verkocht aan Woonwaarts voor een bedrag van € 211.593,75. [appellanten] verwijten Woonwaarts dat de vastgestelde koopprijs bij de aankoop van het appartement in 2011 niet marktconform was, waardoor zij bij de (terug-)verkoop van het appartement een lagere opbrengst hadden en waardoor zij schade hebben geleden.

tekortkoming in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst

4.2

De grieven 2 en 5 tot en met 9 lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. Met deze grieven handhaven [appellanten] hun standpunt dat Woonwaarts is tekortgeschoten in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst en de Slimmer Kopen ® bepalingen. Volgens [appellanten] mochten zij uit de koop-aannemingsovereenkomst en de Slimmer Kopen ® bepalingen afleiden dat bij de aankoop van het appartement de werkelijke actuele marktwaarde in de overeenkomst zou worden opgenomen en dat deze zou worden gehanteerd bij het bepalen van de verkoopprijs. Woonwaarts had deze actuele marktwaarde op grond van de overeenkomst moeten bepalen aan de hand van een taxatierapport opgesteld door een erkend taxateur. Doordat Woonwaarts dit niet heeft gedaan en is uitgegaan van een meer dan twee jaar oude waardeverklaring, is de in de overeenkomst opgenomen contractuele marktwaarde (van € 250.000,-) niet de toenmalige werkelijke actuele marktwaarde. Dit handelen van Woonwaarts heeft er volgens [appellanten] toe geleid dat zij een veel te hoge koopprijs voor de woning hebben betaald en dat de werkelijke waardestijging van de woning in de periode tussen koop en (terug-)verkoop niet met [appellanten] is gedeeld, hetgeen in strijd is met de afspraken in de overeenkomst, aldus [appellanten] . Woonwaarts heeft het voorgaande ook in hoger beroep betwist.

uitleg koop-/aannemingsovereenkomst

4.3

Partijen verschillen van mening over de uitleg van de koop-/aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende Slimmer Kopen ® bepalingen. Het hof is van oordeel dat de uitleg van de onderhavige koop-/aanneemovereenkomst dient te geschieden met inachtneming van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Deze houdt in dat bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de op dit punt door partijen gemaakte obligatoire afspraken het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. (vgl. ECLI:NL:HR:2015:1511). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427, DSM/Fox) dat bij de uitleg van de koop/-aanneemovereenkomst telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak wel van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de koop/-aanneemovereenkomst, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Met inachtneming van het voorgaande overweegt het hof als volgt.

4.4

Het hof begint bij de schriftelijke afspraken tussen partijen. Bij de Slimmer Kopen ® bepalingen is sprake van een bijzondere regeling die als doel heeft kopers met behulp van een korting op de koopprijs in staat te stellen een woning te kopen, waarbij de verkoper ook de verplichting op zich neemt de woning weer terug te kopen indien de koper dat wenst. In de koop-/aanneemovereenkomst onder punt III. staat vermeld dat de totale koop-/aanneemsom een bedrag van in totaal € 212.432,05 bedraagt (inclusief bouwrente). In deze bepaling staat niet vermeld hoe de koopsom tot stand is gekomen, dan wel tot stand dient te komen en waarop deze is gebaseerd. Wel wordt op pagina 2 van de koop-/aanneemsom vermeld:
“(…) Bij de vaststelling van voormelde koopprijs van de grond is rekening gehouden met het van toepassing zijnde kortingspercentage. (….) De marktwaarde/verkoopwaarde in vrij opleverbare staat van het woonhuis (grond en te realiseren opstallen), de hoogte van het kortingspercentage zijn opgenomen in de hierna vermelde Slimmer Kopen ®-bepalingen. Deze Slimmer Kopen ®- bepalingen maken een onverbrekelijk deel uit van deze koop/aannemingsovereenkomst. (…)”

Bij de definities van de Slimmer Kopen ®-bepalingen is als definitie van “
Marktwaarde” opgenomen: “
de door partijen bij de (terug-/door)levering gehanteerde (vrije) verkoopwaarde van het Registergoed in vrij opleverbare staat”.

Vervolgens is in artikel 5 van de Slimmer Kopen ®-bepalingen bepaald dat voor de prijsvorming bij terugkoop de verkoopprijs (mede) wordt ontleend aan de aankoopprijs. Artikel 5 sub a van de Slimmer Kopen ®-bepalingen vermeldt onder het kopje “Aankoopprijs/Marktwaarde” dat de marktwaarde/verkoopwaarde in vrij opleverbare staat van het registergoed bij deze aankoop € 250.000,- bedraagt.

4.5

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit deze bepaling niet volgt dat het bedrag van € 250.000,- is ontleend aan een taxatierapport. Het standpunt van [appellanten] dat zij uit de bepalingen van de overeenkomst hebben mogen afleiden dat sprake was van een taxatieplicht, volgt het hof dan ook niet. Weliswaar wordt in artikel 5 sub b van de Slimmer Kopen ®-bepalingen vermeld dat zodra het appartement door de kopers weer aan Woonwaarts wordt aangeboden er
wederomeen taxatierapport wordt uitgebracht, maar gelet op het feit dat hier sprake was van een nieuwbouwwoning hebben [appellanten] hieruit niet mogen begrijpen dat er bij de aankoop van het appartement ook een taxatie zou of moest plaatsvinden.

4.6

Woonwaarts heeft ook in hoger beroep gemotiveerd aangevoerd dat het destijds (in de periode 2010-2011) gangbaar was om de aankoopprijs te bepalen aan de hand van een waardebepaling. Woonwaarts heeft daarbij verwezen naar een door haar overgelegde verklaring van [naam2] , de destijds betrokken makelaar/taxateur, (productie A bij de conclusie van antwoord en productie A bij de memorie van antwoord) die heeft verklaard dat voordat een nieuwbouwproject in de verkoop gaat er door de verkopend makelaars een prijsadvies wordt afgegeven, waarbij onder meer een rol spelen: aantal m2 woonoppervlakte, wel of niet een buitenruimte, aanwezigheid van één of meerdere parkeerplaatsen bij de woning en vooral de ligging van het appartement (uitzicht, hoogte etc). De prijzen zijn daarbij tevens bepaald aan de hand van vergelijking met soortgelijke appartementen. Op het gegeven prijsadvies is vervolgens een prijsverhoging gezet van 3% door de verkopende partij, hetgeen volgens [naam2] niet ongebruikelijk is.

Tegenover dit gemotiveerde standpunt van Woonwaarts hebben [appellanten] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zij mochten afleiden dat Woonwaarts was gehouden om de aankoopprijs te bepalen aan de hand van een taxatierapport. Ook het standpunt van [appellanten] dat in de door Woonwaarts verstrekte brochure (productie B bij de memorie van antwoord) wordt verwezen naar het boekje “Feiten en Spelregels Slimmer Kopen ®” en dat uit pagina 4 bij punt 2 van dit boekje (onder meer productie 32, overgelegd ten behoeve van de mondelinge behandeling) volgt dat de marktwaarde van de Slimmer Kopen ® woning zowel bij de aankoop als bij de (terug-)verkoop wordt vastgesteld op basis van een door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur opgesteld taxatierapport, maakt het voorgaande niet anders. Op pagina 2 van de koop-/aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de Slimmer Kopen ®-bepalingen een onverbrekelijk deel uitmaken van de overeenkomst. [appellanten] hebben – gelet op de gemotiveerde betwisting door Woonwaarts – onvoldoende gesteld dat de in het boekje “Feiten en Spelregels Slimmer Kopen ®” opgenomen voorwaarden eveneens onderdeel zijn gaan uitmaken van de overeenkomst. Niet gebleken is dan ook dat Woonwaarts gehouden was de verkoopprijs vast te stellen aan de hand van een taxatierapport, dan wel dat zij gehouden was de “werkelijke marktwaarde” te hanteren.

4.7

Het hof is evenals de rechtbank van oordeel dat [appellanten] met de ondertekening van de koop-/ aannemingsovereenkomst met de in de overeenkomst vastgestelde marktwaarde van € 250.000,- hebben ingestemd. Dit valt ook onder de in de overeenkomst opgenomen definitie van “marktwaarde”, namelijk de door partijen
gehanteerdevrije verkoopwaarde. Gelet op het voorgaande hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat zij de koop/- aannemingsovereenkomst in de door hen verdedigde zin hebben mogen begrijpen en komt het hof niet toe aan een contra-proferentem uitleg.

4.8

Uit het voorgaande volgt dat niet is gebleken dat Woonwaarts toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koop-/ aannemingsovereenkomst. De grieven 2 en 5 tot en met 9 falen.

richtlijn oneerlijke bedingen

4.9

Het hof dient ambtshalve na te gaan of een beding uit het oogpunt van de in Richtlijn 93/13 gegeven criteria oneerlijk is, ook indien hij daarbij buiten het door de grieven ontsloten gebied moet treden. Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt op grond van artikel 3 van de Europese Richtlijn 93/13/EEG als oneerlijk beschouwd indien dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het hof sluit zich hier bij het oordeel van de rechtbank aan dat de Slimmer Kopen ®-bepalingen niet vernietigbaar zijn op grond van artikel 3 van de Europese Richtlijn 93/13 EEG en maakt dit tot het zijne. Voor zover hier al sprake is van een algemene voorwaarde, geldt dat het evenwicht op de markt door de Slimmer Kopen ®-bepalingen niet aanzienlijk wordt verstoord. Tegenover de beperkingen die aan [appellanten] als verkrijgers worden opgelegd (de zelfbewoningsplicht, de aanbiedingsplicht en het opzegverbod) staan evidente voordelen (een flinke korting op de marktprijs, de mogelijkheid het appartement terug te verkopen aan Woonwaarts en het delen van een eventuele waardedaling met Woonwaarts).

dwaling

4.1

[appellanten] handhaven in grief 1 en 4 hun standpunt dat zij hebben gedwaald. Zij hebben naar eigen zeggen met name gedwaald over de marktwaarde van het appartement bij de aankoop en de wijze waarop deze marktwaarde feitelijk was vastgesteld, namelijk zonder officieel taxatierapport. Volgens [appellanten] heeft Woonwaarts op dit punt haar mededelingsplicht geschonden. Als zij wel hadden geweten hoe de aankoopprijs was vastgesteld en dat dit niet de daadwerkelijke marktwaarde op dat moment representeerde, hadden zij – naar eigen zeggen – de koop-/aannemingsovereenkomst niet gesloten. [appellanten] hebben ter onderbouwing van hun standpunt een taxatierapport overgelegd waaruit volgens hen volgt dat de waarde van het appartement in 2011 te hoog is vastgesteld, namelijk € 250.000,- in plaats van € 200.000,-.

4.11

Het hof is van oordeel dat het beroep op dwaling niet slaagt en acht daartoe het volgende van belang. Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat de partij die zich op dwaling beroept, een overeenkomst is aangegaan die zij bij juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan. Hiervoor heeft het hof al overwogen dat het standpunt van [appellanten] dat Woonwaarts de marktwaarde had moeten vaststellen aan de hand van een taxatie niet opgaat omdat Woonwaarts hiertoe op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst niet was gehouden. Daarnaast is van belang dat [appellanten] - zoals het hof hiervoor reeds heeft geoordeeld - met het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst akkoord zijn gegaan met de (tussen partijen) vastgestelde marktwaarde van € 250.000,-. Het hof volgt niet het standpunt van [appellanten] dat zij hebben gedwaald omtrent de wijze van vaststellen van de marktwaarde. Woonwaarts heeft gemotiveerd aangevoerd dat bij het bepalen van de prijs rekening is gehouden met onder meer: het aantal m2 woonoppervlakte; wel of niet een buitenruimte; aanwezigheid van één of meerdere parkeerplaatsen bij de woning en vooral de ligging van het appartement (uitzicht, hoogte etc). De prijzen zijn daarbij tevens bepaald aan de hand van vergelijking met soortgelijke appartementen. Dit zijn factoren waarmee bij het opstellen van een taxatierapport eveneens rekening zou zijn gehouden. Daarnaast geldt dat het bepalen van de aankoopprijs bij nieuwbouwwoningen aan de hand van een waardeverklaring destijds gebruikelijk was.

Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat Woonwaarts niet aan [appellanten] behoefde mede te delen dat de aankoopprijs niet berustte op een taxatierapport mede omdat onvoldoende is betwist dat dat in die tijd een gebruikelijke handelswijze was. [appellanten] waren bekend met de door Woonwaarts vastgestelde verkoopwaarde van de woning en hebben deze, nadat de koperskorting daarvan was afgetrokken, aanvaard.

4.12

[appellanten] hebben zich daarnaast op het standpunt gesteld dat Woonwaarts hen had moeten mededelen dat de contractuele marktwaarde niet overeenkwam met de werkelijke marktwaarde van het appartement. De contractuele marktwaarde bleek uiteindelijk te hoog en onjuist te zijn vastgesteld, aldus [appellanten] . Ook dit standpunt volgt het hof niet.

Uit de brief van [appellanten] aan Woonwaarts van 2 december 2016 (productie 8 bij de inleidende dagvaarding) volgt dat [appellanten] op de hoogte waren van door Woonwaarts gehanteerde prijslijsten:
“De prijzen die in deze transacties door Standvast Wonen gehanteerd zijn, liggen substantieel lager dan de oorspronkelijke verkoopprijzen uit de verkooplijst”.[appellanten] waren op de hoogte van de door Woonwaarts gehanteerde prijslijsten en de daarbij behorende marktwaarde van € 250.000,-, hebben daarmee ingestemd en hebben voor het sluiten van de overeenkomst met Woonwaarts ook zelf geen nader onderzoek gedaan naar de door hen gestelde “werkelijke marktwaarde”. Woonwaarts behoefde in dit kader geen nadere mededelingen te doen. Het hof is bovendien van oordeel dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat de bepaling van de koopprijs van het appartement niet marktconform was en niet overeenkwam met de werkelijke marktwaarde. [appellanten] beroepen zich op een taxatierapport van [naam1] Makelaardij o.g. (productie 18 bij de inleidende dagvaarding), waarin [naam1] heeft geconcludeerd dat de waarde van het appartement in 2011 een bedrag van € 200.000,- zou hebben bedragen. Dit taxatierapport is door Woonwaarts gemotiveerd betwist. De door [naam1] gebruikte appartementen kunnen volgens Woonwaarts niet als betrouwbare referentie dienen, omdat zij qua ouderdom, uitstraling, ligging en woonoppervlakte niet overeenkomen met het appartement, dan wel omdat niet duidelijk is of bij de verkoopprijzen rekening is gehouden met een korting.

4.13

Het hof komt tot de conclusie dat [appellanten] – gelet op al het voorgaande – onvoldoende hebben onderbouwd dat zij een onjuiste voorstelling van zaken hebben gehad over de juistheid van de waarde van de woning en de manier waarop deze waarde tot stand is gekomen. Zelfs indien dit anders zou zijn, hebben zij tevens onvoldoende onderbouwd dat zij de overeenkomst niet zouden hebben gesloten bij de door hen gestelde juiste voorstelling van zaken. [appellanten] hebben door de toepassing van de Slimmer Kopen ®-bepalingen het appartement tegen een lagere prijs dan de marktwaarde kunnen kopen, hebben evenredig minder hoeven financieren en hebben lagere maandlasten gehad. De grieven 1 en 4 falen.

verjaring dwalingsvordering

4.14

Gelet op het voorgaande behoeft grief 3 geen bespreking. Het hof heeft het beroep van [appellanten] op dwaling inhoudelijk beoordeeld, zodat de juistheid van het beroep van Woonwaarts op verjaring van de dwalingsvordering van [appellanten] in het midden kan blijven.

onrechtmatige daad, oneerlijke- of misleidende handelspraktijk

4.15

Met grief 10 handhaven [appellanten] hun standpunt dat Woonwaarts onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door een onjuiste contractuele marktwaarde te hanteren.

-
onrechtmatige daad

4.16

Het hof merkt op dat [appellanten] aan hun standpunt dat Woonwaarts onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld, dezelfde feiten ten grondslag hebben gelegd als aan hun beroep op een toerekenbare tekortkoming en hun beroep op dwaling. Nu, zoals hiervoor reeds is overwogen dat Woonwaarts op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst niet gehouden was om een taxatierapport te laten opmaken en dat daarnaast niet is gebleken dat de marktwaarde op onzorgvuldige wijze zou zijn vastgesteld, kan het standpunt dat Woonwaarts onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld niet worden gevolgd. Er is ook niet gebleken dat Woonwaarts met haar handelwijze haar positie in het maatschappelijk verkeer heeft misbruikt.

-
oneerlijke- of misleidende handelspraktijk

4.17

Het hof is anders dan [appellanten] stellen van oordeel dat evenmin sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van boek 6, afdeling 3A BW (gelezen in het licht van Richtlijn 2005/29/EG, die op grond van artikel 2 sub c van die Richtlijn ook ziet op onroerend goed). Uit het voorgaande blijkt dat [appellanten] voldoende zijn geïnformeerd door Woonwaarts voordat zij het besluit hebben genomen over te gaan tot het aangaan van de koop-/ aannemingsovereenkomst met Woonwaarts. In artikel 5 van de Slimmer Kopen ®-bepalingen wordt duidelijk aangegeven dat de marktwaarde/verkoopwaarde in vrij opleverbare staat van het registergoed bij deze aankoop € 250.000,- bedraagt. [appellanten] hebben met de ondertekening van de koop-/ aannemingsovereenkomst met deze in de overeenkomst vastgestelde marktwaarde van € 250.000,- ingestemd. Van een oneerlijke (art. 6:193b BW) of misleidende (art. 6:193c BW) handelspraktijk is dan ook geen sprake.

ongerechtvaardigde verrijking

4.18

[appellanten] handhaven in hoger beroep voorts hun standpunt dat Woonwaarts ongerechtvaardigd is verrijkt. Het hof volgt dit standpunt niet. De door [appellanten] gestelde ongerechtvaardigde verrijking is gestoeld op het door Woonwaarts onjuist vaststellen van de marktwaarde van het appartement bij de aankoop door [appellanten] . Hierboven is reeds geoordeeld dat Woonwaarts niet is tekortgeschoten in de nakoming van de koop-/ aannemingsovereenkomst, dat [appellanten] niet op grond van het schenden van een mededelingsplicht door Woonwaarts hebben gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst en dat Woonwaarts ook niet onrechtmatig heeft gehandeld. [appellanten] hebben – gelet op het voorgaande – onvoldoende onderbouwd dat Woonwaarts ten koste van hen is verrijkt zonder dat daarvoor een redelijke grond bestond. Grief 11 faalt op dit punt.

de eisen van de redelijkheid en billijkheid

4.19

Met grief 11 verwijten [appellanten] de rechtbank tot slot dat zij hun beroep op de redelijkheid en billijkheid niet in haar oordelen heeft betrokken.

4.2

Het hof is van oordeel dat het aan [appellanten] is om te stellen en te onderbouwen dat het vasthouden van Woonwaarts aan de bepalingen in de koop-/ en aannemingsovereenkomst in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is. [appellanten] hebben bij aankoop van het appartement 17,5% minder betaald dan de vastgestelde en door hen voor akkoord getekende marktwaarde. Zij hebben hierdoor lagere maandlasten gehad en een minder hoge hypotheek hoeven afsluiten. [appellanten] hebben in 2011 een bedrag van

€ 206.250,- (exclusief bouwrente) voor het appartement betaald en er in 2019 een bedrag van € 211.593,75 voor teruggekregen. [appellanten] hebben – gelet op al het voorgaande – onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die tot het oordeel leiden dat het vasthouden van Woonwaarts aan de bepalingen in de koop-/ en aannemingsovereenkomst hier naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Grief 11 faalt ook op dit punt.

overig

4.21

Aan grief 12 gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellanten] in eerste aanleg komt geen zelfstandige betekenis meer toe nu het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen.

4.22

Aan de bewijsaanbiedingen wordt voorbijgegaan omdat geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

5.De slotsom

5.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis van 19 mei 2021 zal worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonwaarts zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 2.106,00

- salaris advocaat € 4.062,00(2 punten x tarief IV 2.031,00)

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 19 mei 2021;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonwaarts vastgesteld op € 2.106,00 voor verschotten en op € 4.062,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, C.J.H.G. Bronzwaer en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.