ECLI:NL:GHARL:2022:9114

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.283.580

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen 7703584)

arrest van 25 oktober 2022

in de zaak van

Stichting Thuiszorg SG,

die is gevestigd te Oude IJsselstreek,

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kanonrechter optrad als eiser en verweerder op de tegenvordering

en die hierna “de stichting” wordt genoemd,

vertegenwoordigd door mr. B. Anik,

tegen:

[geïntimeerde] Beheer B.V.,

die is gevestigd te [vestigingsplaats] ,

die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

en hier “ [geïntimeerde] ” wordt genoemd,

vertegenwoordigd door mr. T.F.J. van Oorschot.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 19 april 2022 heeft op 7 september 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

De stichting heeft een winkelruimte en appartement aan de [adres] te [vestigingsplaats] gehuurd van [geïntimeerde] . Het hof moet de vraag beantwoorden of [geïntimeerde] aansprakelijk is omdat het pand bij het aangaan van de huurovereenkomst niet langer deelnam aan een pilot, die bewoning van het appartement in afwijking van het bestemmingsplan mogelijk zou maken, terwijl [geïntimeerde] gezegd had dat het pand aan deze pilot deelnam.

2.2.

De stichting begeleidt mensen die vanwege psychosociale problemen niet zelfstandig kunnen wonen. In juli 2017 heeft het college van B&W van Doetinchem het pand aan de [adres] geselecteerd voor een pilot om achter een winkel een woning te realiseren, terwijl dit op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk was. In oktober 2017 heeft [naam1] , [functie] van de stichting, voor de tweede maal het pand bezichtigd en daarbij ook het appartement gezien. Op 14 november 2017 heeft [geïntimeerde] aan de gemeente Doetinchem medegedeeld niet meer deel te willen nemen aan de pilot. Per 1 december 2017 heeft de stichting de winkel en het achter deze winkel op de begane grond gelegen appartement gehuurd van [geïntimeerde] . De stichting was niet op de hoogte dat [geïntimeerde] op dat moment deelname aan de pilot had opgezegd. De ondertekende huurovereenkomst bepaalt dat de winkel en het appartement als bedrijfsruimte verhuurd zijn en dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor broodjeszaak/boulangerie/dagbesteding voor jong volwassenen met GGZ LVB achtergrond c.q. zorgindicatie. Bestemmingswijziging en, op grond van de toepasselijke algemene bepalingen, onderverhuur zijn alleen toegestaan met goedkeuring van de verhuurder. Onderaan het contract is op verzoek van de stichting ter gelegenheid van de ondertekening door [geïntimeerde] met de hand geschreven: “
mits vergunning Gemeente”. De stichting heeft op 4 december 2017 een exploitatievergunning aangevraagd voor een boulangerie in de winkel en deze is op 25 april 2018 verleend.

2.3.

De Stichting heeft bij de kantonrechter, na eiswijziging en samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd wegens dwaling, althans dat de huurovereenkomst door het niet vervuld raken van een opschortende voorwaarde van vergunning om te bewonen nooit in werking is getreden, dan wel dat de huurovereenkomst is ontbonden doordat een gelijkluidende ontbindende voorwaarde is vervuld en heeft gevorderd dat de betaalde waarborgsom (€ 6.000), huurpenningen (€ 18.890) en voorschotten voor servicekosten (€ 1.540) terugbetaald moeten worden, met buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. Ook heeft de stichting een schadevergoeding van € 8.500 gevorderd en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft als tegenvordering, na eiswijziging, onbetaalde huurpenningen en boetes wegens te late betaling gevorderd, die na verrekening met het betaalde voorschot in totaal € 6.610 bedragen, met wettelijke handelsrente en proceskosten.

2.4.

De kantonrechter heeft de vorderingen van de stichting afgewezen en de tegenvordering toegewezen voor € 6.310. De stichting is daartegen in hoger beroep gekomen. Het hof komt tot de conclusie dat het hoger beroep faalt en legt hieronder uit waarom.

3.het oordeel van het hof

Dwaling

3.1.

De stichting komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is van dwaling. Van dwaling is sprake wanneer de stichting de huurovereenkomst is aangegaan terwijl zij uitging van een onjuiste voorstelling van zaken, de stichting bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan en de dwaling van de stichting te wijten is aan een inlichting van [geïntimeerde] , tenzij [geïntimeerde] mocht aannemen dat de stichting de huurovereenkomst ook zonder deelname aan de pilot zou hebben gesloten (artikel 6:228 lid 1 sub a BW).

3.2.

Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] mocht aannemen dat de stichting de huurovereenkomst ook zonder deelname aan de pilot zou hebben gesloten en licht dat als volgt toe. De huurovereenkomst laat geen twijfel dat zowel de winkel als het appartement werden verhuurd als bedrijfsruimte en dat zowel een wijziging van bestemming als onderverhuur niet zonder meer waren toegestaan. Daarbij komt dat tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat ook bij de stichting op het moment van verhuur duidelijk was dat bewoning nog niet mogelijk was. [naam1] heeft namelijk verklaard (zoals blijkt uit het proces-verbaal) dat zij contact heeft opgenomen met de gemeente en dat haar duidelijk was dat ook op basis van de pilot er een vergunning nodig was en nog de nodige tijd zou verstrijken voordat er gewoond zou mogen worden. Ten aanzien van het feit dat er bij aanvang van de huurovereenkomst niet gewoond mocht worden heeft dus tussen de stichting en [geïntimeerde] geen misverstand bestaan. Dat de stichting de winkel en het appartement desalniettemin met ingang van 1 december 2017 heeft gehuurd, met de namens [geïntimeerde] opgestelde huurovereenkomst, gaf [geïntimeerde] ook aanleiding om aan te nemen dat de stichting zakelijk van de winkel en het appartement gebruik wilde maken. In de in hoger beroep overgelegde transcriptie van een telefoongesprek van 6 maart 2018 zegt [naam1] ook dat zij het zakelijk gebruik geaccepteerd heeft (nadat [geïntimeerde] zegt: “
Het is zakelijk ook in het begin is dat geaccepteerd ook door [naam1] . Dat weet zij ook wel, zoals het was”, antwoordt [naam1] : “
Ja, ik heb het ook geaccepteerd zoals het was, maar goed.”). Het hof vindt in het feit dat [geïntimeerde] het pand voor het aangaan van de huurovereenkomst uit de pilot heeft teruggetrokken, bevestiging dat [geïntimeerde] zich daadwerkelijk niet bewust was van het belang van de pilot voor de stichting. Anders is niet verklaarbaar waarom hij het pand uit de pilot heeft teruggetrokken. Het hof overweegt ten slotte dat in haar getuigenverklaring in de procedure bij de kantonrechter [naam1] heeft verklaard dat het ook niet per se nodig was om het appartement te verhuren om de exploitatie van de winkel financieel mogelijk te maken. Ook dat ondersteunt dat [geïntimeerde] mocht aannemen dat het bewonen van het appartement voor de stichting niet essentieel was bij het aangaan van de huurovereenkomst.

3.3.

De omstandigheden die de stichting daartegenover stelt leiden niet tot een andere conclusie. De stichting wijst er ten eerste op dat de advocaat van [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft opgesteld, terwijl [naam1] nooit eerder een zakelijke huurovereenkomst was aangegaan. Dat leidt niet tot een andere conclusie, omdat de huurovereenkomst op het punt van het gebruik als bedrijfsruimte zodanig duidelijk is, dat [naam1] had kunnen en moeten begrijpen dat wonen onder de huurovereenkomst niet was toegestaan. De stichting wijst er ten tweede op dat op haar verzoek het woord “appartement” in de huurovereenkomst is opgenomen en dat er aparte servicekosten voor het appartement in rekening gebracht werden, waaruit volgens de stichting afgeleid moet worden dat duidelijk was dat zij het appartement wilde laten bewonen en daarvan ook mocht uitgaan. Het apart noemen van het appartement en het feit dat er aparte servicekosten in rekening werden gebracht betekenen echter niet dat het appartement niet ook als bedrijfsruimte verhuurd kunnen worden, zoals in dit geval ook expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen. Ten derde beroept de stichting zich erop dat uit de toevoeging “
mits vergunning gemeente”, die [geïntimeerde] op verzoek van [naam1] boven de handtekeningen op de huurovereenkomst had geschreven, blijkt dat bewoning beoogd was. Omdat er ook sprake was van een exploitatievergunning, volgt uit de toevoeging van deze woorden niet dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat bewoning de bedoeling van de stichting was. Ten slotte wijst de stichting (in haar conclusie van antwoord in reconventie in de procedure bij de rechtbank) er op dat zij de exploitatievergunning uitsluitend voor de winkel heeft aangevraagd en niet ook voor het appartement. Voor zover daaruit al afgeleid moet worden dat het appartement bewoond zou worden, is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] van deze aanvraag voor het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was, zodat het geen rol kan spelen bij de beoordeling of [geïntimeerde] er bij het aangaan van de overeenkomst vanuit mocht gaan dat de stichting de winkel en het appartement ook zonder pilot zou hebben gehuurd.

3.4.

Bij zijn beoordeling weeg het hof ook de getuigenverklaringen van de getuigenverhoren in eerste aanleg mee. [geïntimeerde] en zijn echtgenote verklaren dat zij niet begrepen hebben dat de stichting cliënten in het appartement wilden laten wonen. [naam1] spreekt ervan dat zij herhaaldelijk heeft gesproken over de mogelijkheden het pand te bewonen. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is duidelijk geworden dat ook de stichting begreep dat er op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst niet in het appartement gewoond kon worden. In het licht daarvan, de opmerking van [naam1] in het opgenomen telefoongesprek dat zij zakelijke bewoning heeft geaccepteerd, en de tekst van de huurovereenkomst, leidt de getuigenverklaring van [naam1] en haar broer dat er herhaaldelijk over wonen is gesproken niet tot een andere conclusie ten aanzien van wat [geïntimeerde] mocht aannemen. Van de getuigenverklaring van mevrouw [naam2] is onvoldoende duidelijk dat deze betrekking heeft op gesprekken die voorafgingen aan het tekenen van de huurovereenkomst.

3.5.

Voor zover de stichting zich erop beroept dat zij ook gedwaald heeft omdat [geïntimeerde] had moeten spreken over het intrekken van de pilot (artikel 6:228 lid 1 onder b BW), slaagt dat beroep niet. Om dezelfde redenen dat [geïntimeerde] mocht aannemen dat de Stichting ook zonder de pilot de huurovereenkomst was aangegaan, hoefde zij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de stichting niet in te lichten. Voor zover de stichting een beroep heeft gedaan op wederzijdse dwaling geldt dat de kantonrechter het beroep daarop heeft afgewezen. Daartegen heeft de stichting geen grief gericht. De relevante rechtsoverweging (rechtsoverweging 4.5) is specifiek uitgezonderd van de in randnummer 4.3 van de memorie van grieven opgesomde rechtsoverwegingen waartegen de stichting opkomt. De opmerking van de stichting in de memorie van grieven dat zij het geschil in volle omvang aan het hof wenst voor te leggen, is niet een voldoende concreet bezwaar.^[1]

De opschortende of ontbindende voorwaarde ziet niet op een vergunning om te wonen

3.6.

De stichting komt ook op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de in de huurovereenkomst opgenomen woorden “
mits vergunning gemeente” zagen op de exploitatievergunning van de boulangerie. Bij de uitleg van deze bepaling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof oordeelt dat partijen niet redelijkerwijs over en weer mochten verwachten dat dit zag op een woonvergunning. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [naam1] verteld dat in de conversatie voorafgaand aan het toevoegen van deze woorden niet specifiek over de pilot of bewoning is gesproken, maar in algemene zin over wat nodig was van de gemeente. Dat er specifiek over bewoning ten aanzien van deze bepaling is gesproken is ook anderszins niet gebleken. Om dezelfde redenen als hierboven in rechtsoverweging 3.2 tot en met 3.5 uiteengezet, komt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerde] er niet vanuit hoefde te gaan dat dit zag op een vergunning om te wonen. Het argument dat er geen reden was dat de exploitatievergunning niet verleend zou worden maakt dat niet anders, omdat [naam1] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat de exploitatievergunning met zekerheid verkregen zou worden.

Onrechtmatige daad en toerekenbare tekortkoming

3.7.

Ten slotte komt de stichting op tegen de afwijzing van haar vordering tot vergoeding van schade. Het hof oordeelt dat deze vordering niet opgaat, omdat niet vaststaat dat [geïntimeerde] hoefde te begrijpen dat deelname aan de pilot voor de stichting doorslaggevend was (zie rechtsoverwegingen 3.2 tot en met 3.5) en daarmee onvoldoende is onderbouwd dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. Het beroep op een toerekenbare tekortkoming omdat het appartement niet bewoond kon worden, terwijl dat wel overeengekomen zou zijn, gaat ook niet op. Zoals in rechtsoverwegingen 3.2 tot en met 3.5 overwogen wist de stichting middels [naam1] dat in het appartement niet gewoond kon worden, behalve als er een vergunning van de gemeente verkregen zou worden. Om de in rechtsoverwegingen 3.2 tot en met 3.5 genoemde redenen oordeelt het hof dat een redelijke uitleg van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet met zich meebrengt dat de stichting ervan uit mocht gaan dat het appartement als woonruimte kon worden gebruikt en dat de stichting ook onvoldoende heeft onderbouwd dat de stichting en [geïntimeerde] te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten dat het appartement onderdeel van de pilot zou blijven en de stichting dus op een later tijdstip alsnog het appartement zou kunnen laten bewonen.

Bewijsaanbod

3.8.

De stichting heeft in hoger beroep niet voldoende concreet en specifiek bewijs aangeboden van feiten die, indien bewezen, tot een andere conclusie leiden. Er zijn in de getuigenverhoren naar aanleiding van de door de kantonrechter gegeven bewijsopdrachten reeds diverse getuigen gehoord. De verklaringen van deze getuigen, waaronder die van [naam1] en de heer en mevrouw [geïntimeerde] , zijn ook onderdeel van de gedingstukken in deze zaak. Voor zover de stichting heeft aangeboden getuigen te horen, heeft ze niet gespecificeerd wie ze zou willen horen en niet duidelijk gemaakt in hoeverre de getuigen waarvan reeds verklaringen voorhanden zijn, meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. Dat had wel van de stichting verlangd mogen worden.^[2]Het bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. Voor het ambtshalve opdragen van nadere bewijslevering ziet het hof geen aanleiding.

Slotsom

3.9.

Voor zover de stichting heeft geklaagd dat de kantonrechter aanvullende feiten had moeten vaststellen, heeft zij bij deze klachten geen belang meer, omdat het hof haar oordeel op alle vaststaande feiten die het relevant acht heeft gegrond. De overige klachten van de stichting zijn niet terecht, zodat het hoger beroep faalt. Omdat de stichting in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof de stichting tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

1. bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 11 september 2019 en 6 mei 2020;

2. veroordeelt de stichting tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 2.071,- aan griffierecht;

€ 2.884,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III);

€ 163,- aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak); en

3. veroordeelt de stichting tot betaling van € 85,- aan extra nakosten als de kosten niet binnen 14 dagen na aanzegging door [geïntimeerde] zijn betaald en de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend aan de stichting.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, M. Schoemaker en J.C.J. Luijten en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2022.