ECLI:NL:GHARL:2022:7171

• Datum uitspraak: 16 augustus 2022
• Publicatiedatum: 16 augustus 2022
• Zaaknummer: 200.292.040
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A. van der Pol; C.J.H.G. Bronzwaer; R.M. Wagemakers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de opzegging van huurovereenkomsten op een recreatiepark na legalisatie van permanente bewoning

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 16 augustus 2022 uitspraak gedaan in hoger beroep over de opzegging van huurovereenkomsten door Zwaluwpark Tienhoven B.V. De zaak betreft huurders die op een recreatiepark wonen in chalets, waarvan de permanente bewoning recentelijk is gelegaliseerd. Zwaluwpark, de nieuwe eigenaar van het park, wilde de huurovereenkomsten opzeggen na het niet accepteren van voorgestelde huurverhogingen door de huurders. Het hof oordeelde dat de eisen van redelijkheid en billijkheid vereisen dat een opzegging alleen mogelijk is als er een voldoende zwaarwegende grond bestaat. De financiële belangen van Zwaluwpark werden als onvoldoende zwaarwegend beschouwd in vergelijking met het woonbelang van de huurders. Het hof bevestigde de eerdere vonnissen van de kantonrechter, die de vorderingen van Zwaluwpark had afgewezen. De huurovereenkomsten blijven dus voortduren, en de huurders hoeven hun kavels niet te ontruimen. Het hof benadrukte dat de belangen van de huurders, die hun woonruimte dreigen te verliezen, zwaarder wegen dan de financiële belangen van de verhuurder.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel/familie

zaaknummers gerechtshof 200.292.040, 200.292.044, 200.292.045, 200.292.046

(zaaknummers rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8529544, 8551473, 8623807,

8654674)

arrest van 16 augustus 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Zwaluwpark Tienhoven B.V. , (200.292.040, 200.292.044, 200.292.045, 200.292.046)

gevestigd te Vleuten (gemeente Utrecht),

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Zwaluwpark,

advocaat: mr. S.J. van Susante,

tegen:

1. [geïntimeerde1] (200.292.040),

en

2.
[geïntimeerde2] (200.292.044),

en

3.
[geïntimeerde3] (200.292.044),

en

4.
[geïntimeerde4] (200.292.045),

en

5.
[geïntimeerde5] (200.292.046),

allen wonende te [woonplaats1] (gemeente Stichtse Vecht),

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: gezamenlijk de huurders, afzonderlijk [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] , [geïntimeerde4] , [geïntimeerde5]

advocaat: mr. M.P.H. van Wezel.

1. Het procesverloop

1.1.

In het tussenarrest van 8 maart 2022 staat het verloop van de procedures tot dat moment.

1.2.

Het verdere verloop van de procedures blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 23 mei 2022. Op 21 juni 2022 hebben partijen het hof verzocht om arrest te wijzen in alle zaken.

2. De kern van het geschil

2.1.

De huurders wonen in chalets op een (voormalig) recreatiepark. Zij huren de kavel waarop hun chalet staat van Zwaluwpark. Nadat de permanente bewoning op het recreatiepark is gelegaliseerd, wilde Zwaluwpark de huren verhogen. De huurders hebben daarmee niet ingestemd. Zwaluwpark heeft daarna aan de huurders een brief gezonden, waarin staat dat Zwaluwpark de huurovereenkomst ontbindt dan wel opzegt. Deze procedures gaan over de vraag of Zwaluwpark de huurovereenkomsten kon ontbinden of opzeggen en of de huurders daarom de gehuurde kavels moeten ontruimen en verlaten.

3. De feiten

3.1.

De huurders wonen op een recreatiepark “ [naam1 ] ” in [woonplaats1] . De gemeente Stichtse Vecht (voorheen de gemeente Maarssen) heeft gedurende tientallen jaren het permanent wonen op het recreatiepark gedoogd. De huurders zijn allen eigenaar van het chalet op de door hen gehuurde kavel.

3.2.

Zwaluwpark is in 2016 eigenaar geworden van het recreatiepark. Daardoor is zij ook de verhuurder geworden van de kavels die de huurders huren. In het bestemmingsplan van de gemeente is opgenomen dat voor het recreatiepark een wijziging van de bestemming recreatie naar de bestemming woning aangevraagd kon worden. Zwaluwpark heeft de bestemmingswijziging naar wonen aangevraagd en inmiddels verkregen.

3.3.

Zwaluwpark heeft het park opgesplitst in diverse appartementsrechten en deze aan de huurders/chaleteigenaren te koop aangeboden. De huurders die niet kunnen of willen kopen, heeft Zwaluwpark Tienhoven de mogelijkheid geboden om te blijven huren, onder gewijzigde voorwaarden. Zwaluwpark Tienhoven heeft aan die huurders een nieuw huurcontract aangeboden. Aan de huurders die niet willen kopen en ook geen nieuw huurcontract willen sluiten heeft Zwaluwpark voorgesteld dat zij hun chalet verkopen aan een derde partij, die daarbij ook het perceel zal kopen.

3.4.

[geïntimeerde1] huurt sinds april 2000 een kavel op het recreatiepark. In 2011 is de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd.

3.5.

[geïntimeerde2] huurt sinds 1995 op basis van een mondelinge overeenkomst een kavel op het recreatiepark. [geïntimeerde3] is in 2013 bij hem ingetrokken.

3.6.

[geïntimeerde4] huurt sinds ongeveer 31 jaar een kavel op het recreatiepark. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd.

3.7.

[geïntimeerde5] huurt sinds ongeveer 23 jaar een kavel op het recreatiepark. In 2011 is de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd.

3.8.

[geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] huren op basis van een mondelinge huurovereenkomst. De overige huurders hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met [naam2] , de vorige eigenaar van het recreatiepark en de rechtsvoorganger van Zwaluwpark. In artikel 12 van die schriftelijke huurovereenkomsten staat:

“
Artikel 12

[naam2] heeft het recht deze overeenkomst met onmiddellijke ingang, zonder gerechtelijke tussenkomst, bij aangetekend schrijven aan de caravanhouder te ontbinden in geval van:

Overtreding, niet of niet behoorlijke nakoming van een uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting door de caravanhouder, zijn/haar gezinsleden of derden.

Intrekking van de aan [naam2] verleende vergunning tot exploitatie van de camping “ [naam1 ] B.V.”, of intrekking van een aan [naam2] of de caravanhouder verleende vergunning tot het plaatsen van een stacaravan/chalet.

Faillissement of liquidatie van [naam2] , of staken door [naam2] van de Bedrijfsvoering van de camping “ [naam1 ] B.V.” dan wel faillissement van de caravanhouder .”

3.9.

In november 2019 heeft Zwaluwpark aan elk van de huurders een brief gezonden, met daarin de mededeling dat Zwaluwpark de huurovereenkomst ontbindt op grond van artikel 12 van de huurovereenkomsten, althans dat Zwaluwpark de huurovereenkomsten opzegt tegen 1 maart 2020 op grond van gewijzigde omstandigheden op grond van de weigering van de huurders om de nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden.

4. De geschillen en de beslissingen in eerste aanleg

4.1.

Zwaluwpark heeft in eerste aanleg – voor zover in hoger beroep nog van belang en zakelijk weergeven – in iedere procedure afzonderlijk gevorderd:

4.1.1.

een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst ontbonden is en dat de huurder de gehuurde kavel moet ontruimen;

4.1.2.

dan wel dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt;

4.1.3.

dan wel een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is opgezegd en dat de huurder de gehuurde kavel moet ontruimen;

4.1.4.

dan wel dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt en een datum voor ontruiming bepaalt;

4.1.5.

met machtiging van Zwaluwpark om de ontruiming te doen uitvoeren op een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis;

4.1.6.

steeds met veroordeling van de huurder in de proceskosten.

4.2.

De kantonrechter heeft bij de vonnissen van 18 november 2020 steeds de vorderingen van Zwaluwpark afgewezen. Daartegen komt Zwaluwpark in hoger beroep.

5. De beslissing in hoger beroep

Grief 1: ontbinding op grond van artikel 12c

5.1.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomsten niet op grond van artikel 12c van de schriftelijke huurovereenkomsten ontbonden konden worden. Daartegen richt zich grief 1 van Zwaluwpark.

5.2.

[geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] huren samen een kavel op basis van een mondelinge huurovereenkomst die met de rechtsvoorganger van Zwaluwpark is gesloten. Zwaluwpark erkent dat de mondelinge overeenkomst met deze huurders dus niet op deze grond ontbonden kan worden.

5.3.

Voor de overige huurders geldt het volgende.

Volgens Zwaluwpark is met de legalisatie van de bewoning een einde gekomen aan de exploitatie van het recreatiepark: van recreatief verblijf in recreatiewoningen is niet langer sprake. Dat betekent dat sprake is van een einde van de exploitatie in de zin van artikel 12 letter c van de huurovereenkomsten, aldus Zwaluwpark. Het hof overweegt daarover als volgt.

5.4.

Op grond van art. 7:226 BW is Zwaluwpark als rechtsopvolger van [naam2] laatstgenoemde opgevolgd in de bestaande huurovereenkomsten die in deze zaak centraal staan, dus inclusief art. 12 c daaruit. Doorslaggevend bij de uitleg van artikel 12 c van de huurovereenkomsten is wat partijen bij de overeenkomst (de huurders met een schriftelijke huurovereenkomst en de rechtsvoorganger van Zwaluwpark) destijds over en weer hebben verklaard en hoe zij elkaar over en weer redelijkerwijs hebben mogen begrijpen (art. 3:33 en 3:35 BW).

5.5.

De ontbindingsbevoegdheid van Zwaluwpark ziet (naast faillissement van de huurder, dat niet aan de orde is) op de situatie dat Zwaluwpark failliet wordt verklaard of de exploitatie van het recreatiepark staakt. Legalisatie van de permanente bewoning staat daarin niet genoemd, en gesteld noch gebleken is dat destijds bij het sluiten van deze overeenkomsten met [naam2] over deze eventuele toekomstige mogelijkheid in relatie tot de bepaling van art. 12c ooit is gesproken. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat legalisatie van de permanente bewoning ook niet betekent dat Zwaluwpark de exploitatie heeft gestaakt. Als rechtsopvolger van [naam2] in de bestaande huurovereenkomsten verhuurt zij nog steeds percelen en is zij nog steeds verantwoordelijk voor de infrastructuur en het onderhoud ervan, zoals zij ook erkent. Voor de huurders en voor Zwaluwpark is met de legalisatie de feitelijke situatie niet gewijzigd: immers vanaf het moment dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark de huurovereenkomsten sloot en vanaf het moment dat Zwaluwpark het recreatiepark kocht, werden de chalets permanent bewoond en werd deze permanente bewoning door de gemeente gedoogd. In zoverre was ook toen al geen sprake meer van alleen recreatief gebruik van de recreatiewoningen. Het voorgaande betekent dat partijen er redelijkerwijs niet van uit hebben kunnen gaan dat in het geval permanente bewoning gelegaliseerd zou worden, sprake zou zijn van een staking van de bedrijfsvoering als bedoeld in art. 12c en dat de verhuurder dan op die grond tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomsten zou kunnen overgaan. Dat die permanente bewoning door een wijziging van het bestemmingsplan is gelegaliseerd, betekent daarom niet dat Zwaluwpark de huurovereenkomsten nu op grond van artikel 12 c van de huurovereenkomsten kan ontbinden.

5.6.

Grief 1 tegen de vonnissen van de kantonrechter slaagt dus niet.

Grief 2: ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden

5.7.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomsten niet op grond van artikel 6:258 BW ontbonden konden worden. Daartegen richt zich grief 2 van Zwaluwpark.

5.8.

Artikel 6:258 BW bepaalt dat de rechter een overeenkomst kan ontbinden “op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. Volgens Zwaluwpark is sprake van een wijziging van omstandigheden. Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen nimmer kunnen bedenken dat de planologische bestemming van het park zou wijzigen. Enkel en alleen door deze (veel) latere planologische bestemmingsplanwijziging hebben de huurders het permanente gebruik kunnen voortzetten.

5.9

Ook als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat, zoals Zwaluwpark betoogt, sprake is van gewijzigde omstandigheden, is het hof van oordeel dat deze niet van dien aard zijn dat de huurders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten niet mogen verwachten. Daartoe is het volgende redengevend. De belangen van Zwaluwpark, die ten tijde van de overname van het park wist althans behoorde te weten dat de huurders daar al jarenlang permanent op basis van een gedogen door de gemeente woonden en tegen welke huurprijzen, zijn hoofdzakelijk financieel van aard vanwege de na de overname door haar gedane investeringen, terwijl de huurders er belang bij hebben daar te kunnen blijven wonen op basis van de bestaande huurprijzen. Weliswaar huren de huurders (slechts) een kavel en geen woonruimte maar een einde van de huurovereenkomst leidt er in deze gevallen toe dat de huurders feitelijk hun woonruimte kwijtraken. Dat woonbelang en hun belang bij het behoud van de bestaande huurprijzen weegt zwaarder dan het financiële belang van Zwaluwpark, in die zin dat – voor zover al sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden – niet kan worden aangenomen dat de huurders onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten mochten verwachten.

5.9.

Grief 2 tegen de vonnissen van de kantonrechter slaagt dus niet.

Grieven 3 en 4: geen wettelijke huurbescherming, wel zwaarwegende opzeggingsgrond vereist

5.10.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomsten in beginsel opzegbaar zijn, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Daartegen richten zich grieven 3 en 4 van Zwaluwpark.

5.11.

Zwaluwpark meent dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat het wettelijke regime voor de huur van woonruimte niet van toepassing is – ook niet naar analogie. Volgens Zwaluwpark echter gaat op grond van het vonnis van de kantonrechter de bescherming van de huurders verder dan de bescherming van huurders onder het wettelijke regime voor de huur van woonruimte. Immers kan huur van woonruimte in beginsel worden opgezegd als de huurders een redelijk voorstel niet aanvaarden. Volgens Zwaluwpark doet die situatie zich hier voor.

5.12.

Het hof overweegt het volgende. Tussen partijen staat vast dat het chalet waar de huurders wonen, steeds eigendom is van de desbetreffende huurder(s). De huurders huren dus alleen de onbebouwde grond, de kavel, van Zwaluwpark. Het huurobject betreft dus niet een gebouwde onroerende zaak, die als woonruimte is verhuurd (artikel 7:233 BW). Evenmin is het huurobject een standplaats voor een woonwagen als bedoeld in de artikelen 7:235 en 236 BW. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is dan ook niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomsten. Voor een analoge toepassing van die wetgeving ziet ook het hof onvoldoende grond (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5644).

5.13.

Op grond van artikel 7:228 BW zijn huurovereenkomsten als deze opzegbaar en daarvan is de kantonrechter ook uitgegaan. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben de huurders nog aangevoerd dat artikel 12 van de huurovereenkomsten limitatief de opzeggingsgronden voor de verhuurder weergeeft, zodat de huurovereenkomsten niet opzegbaar zouden zijn. Dat verweer is, daargelaten de juistheid ervan, te laat aangevoerd. Op grond van de twee-conclusieregel (ook wel aangeduid als de “in beginsel strakke regel”) moeten appellante en geïntimeerden in hoger beroep hun grieven en verweren in beginsel volledig in de memorie van grieven respectievelijk de memorie van antwoord opnemen. Het hof zal daarom dit verweer van de huurders passeren. Bovendien is in artikel 12 van de huurovereenkomsten de
ontbinding van de huurovereenkomst geregeld. Dat partijen daarmee de wettelijke regeling voor de
opzegging van de huurovereenkomsten door de verhuurder hebben willen uitsluiten, is niet zonder meer aan te nemen.

5.14.

Dat betekent dat de huurovereenkomsten in beginsel opzegbaar zijn. Maar ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling voor opzegging, kunnen, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen worden gesteld (HR, 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141). Het hof is – net als de kantonrechter – van oordeel dat die situatie zich hier voordoet.

5.15.

Zoals gezegd gaat het hier om het woonbelang van de huurders. Het betoog van Zwaluwpark dat [geïntimeerde5] niet langer (feitelijk) woont op het recreatiepark, is niet voldoende onderbouwd. Hoewel de huurders alleen de kavel huren van Zwaluwpark, verliezen zij bij opzegging van de huur de plek waar zij wonen. Bij het opzeggen van de huur zullen zij – zoals zij onvoldoende weersproken stellen – niet snel een plek kunnen vinden om hun chalet te plaatsen en ook niet eenvoudig vervangende woonruimte kunnen vinden. Dat zij de chalets permanent bewoonden was bekend bij de gemeente, bij [naam2] en bij Zwaluwpark ten tijde van de overname en is jarenlang gedoogd. Het betoog van Zwaluwpark dat het belang van de huurders niet verder strekt dan de mogelijkheid om het gehuurde voor recreatie te kunnen gebruiken, gaat daarom niet op. Onder deze omstandigheden brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat aan opzegging de nadere eis wordt gesteld dat die slechts mogelijk is als daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat.

5.16.

Het betoog van Zwaluwpark dat daarmee een buitenwettelijk beschermingsregime gecreëerd wordt dat strenger is dan het wettelijke regime bij de huur van woonruimte, gaat niet op. Bij toepasselijkheid van het wettelijke regime voor de huur van woonruimte, zouden de huurovereenkomsten niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten zijn, gelet op de huurprijzen van nu € 176,66 per maand ( [geïntimeerde5] ) tot € 245,50 per maand ( [geïntimeerde4] ) en teruggeredeneerd naar de beginhuur. Daarvoor geldt op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW dat opzegging mogelijk is als de huurder niet instemt met een redelijk voorstel, maar dat voorstel mag geen wijziging inhouden van de huurprijs. De voorstellen van Zwaluwpark strekken nu juist wel tot een wijziging (verhoging) van de huurprijzen. Dat betekent dat ook in de situatie dat het wettelijke regime verhuur woonruimte van toepassing zou zijn, Zwaluwpark de huurovereenkomsten niet zou kunnen beëindigen zoals zij van plan was. Zwaluwpark onderbouwt verder ook niet concreet dat de te stellen eis van een “voldoende zwaarwegende grond” voor opzegging huurders van Zwaluwpark meer bescherming biedt dan de limitatieve opsomming van gronden voor het opzeggen van de huurovereenkomsten door de verhuurder in artikel 7:274 BW. Het betoog van Zwaluwpark ziet er ten slotte aan voorbij dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien, zoals bepaald in art. 6:248 lid 1 BW.

5.17.

Grieven 3 en 4 tegen de vonnissen van de kantonrechter slagen daarom niet. Opzegging van de huurovereenkomsten is slechts mogelijk is als een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat.

Grieven 5 tot en met 9

5.18.

De kantonrechter oordeelde dat de overwegend financiële belangen van Zwaluwpark onvoldoende zwaarwegend zijn om de opzegging van de huurovereenkomsten te rechtvaardigen. Grieven 5 tot en met 9 richten zich tegen verschillende onderdelen van die overweging.

5.19.

Zwaluwpark voert aan dat zij – ook in het belang van alle andere bewoners – belang heeft bij uniformiteit van de overeenkomsten met alle huurders en eigenaren en ook bij een uniforme bijdrage door alle huurders en eigenaren aan de investeringen en in de parkkosten. Ook is het, gelet op de kosten die Zwaluwpark heeft gemaakt voor de aanschaf van het recreatiepark en de investeringen die zij heeft gedaan ter verbetering van de infrastructuur van het recreatiepark om te voldoen aan de eisen die de gemeente stelde, onredelijk dat de huurders weigeren om een in haar visie marktconforme huurprijs te betalen. In het scenario dat Zwaluwpark de investeringen niet zou hebben gedaan, zou de gemeente zijn overgegaan tot handhaving van het oude bestemmingsplan: dat zou ook hebben geleid tot ontruiming. Tegen die achtergrond is de weigering van de huurders om in te stemmen met een van de voorstellen van Zwaluwpark: koop van de kavel door de huurders, verkoop van het chalet aan een derde of een verhoging van de huurprijs, een voldoende zwaarwegende grond om de huurovereenkomsten op te zeggen, aldus – steeds – Zwaluwpark.

5.20.

Zwaluwpark onderbouwt niet wat op dit moment of in de toekomst de concrete gevolgen voor haar zijn van het ontbreken van uniformiteit in de bepalingen van de huurovereenkomsten. Dat het in zijn algemeenheid wenselijk zou zijn dat de bepalingen van de verschillende huurovereenkomsten identiek zijn, is geen voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging van deze huurovereenkomsten.

5.21.

De kern van de voorstellen van Zwaluwpark is een verhoging van de huur, stapsgewijs in een periode van drie jaar, als volgt:

huurder huur per jaar: nu huur per jaar: na 3 jaar

[geïntimeerde1] € 1.941,12 € 3.925,00

[geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] € 1.940,04 € 10.825,00

[geïntimeerde4] € 2.946,00 € 6.150,00

[geïntimeerde5] € 2.120,00 € 3.900,00

5.22.

Zwaluwpark baseert de opzeggingen van de huurovereenkomsten op de omstandigheid dat de huurders deze voorstellen niet hebben geaccepteerd. Het hof is van oordeel dat die weigeringen geen voldoende zwaarwegende grond opleveren voor de opzegging van de huurovereenkomsten. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.23.

Het gaat hier om een uitsluitend financieel belang aan de zijde van Zwaluwpark. Zij heeft ter onderbouwing daarvan een overzicht van haar kosten in het geding gebracht, maar over haar inkomsten en verdere financiële positie heeft zij geen enkel inzicht gegeven. Het hof kan daarom niet vaststellen of, en zo ja in welke mate, er financiële aanleidingen aan de kant van Zwaluwpark zijn om de huren te verhogen. Zwaluwpark heeft kosten gemaakt om het park te verwerven, maar de wens om die investeringen (sneller) terug te verdienen, levert geen zwaarwegende grond op om de huurovereenkomsten met de huurders, wier belang een woonbelang is, op te zeggen. De huurders betwisten ook de juistheid van de voor het aanpassen van de infrastructuur opgevoerde kosten en voeren aan dat het hier (voornamelijk) om achterstallig onderhoud gaat. Het hof zal er bij de beoordeling – veronderstellenderwijs – vanuit gaan dat Zwaluwpark enige kosten heeft gemaakt om te voldoen aan de eisen van de gemeente voor de wijziging van het bestemmingsplan. Zwaluwpark onderbouwt echter niet dat de aanpassingen aan de infrastructuur van het recreatiepark die Zwaluwpark gerealiseerd heeft, steeds een substantiële verhoging van de huurprijs als hiervoor uiteengezet rechtvaardigen. Dat de marktprijs van de kavels na legalisatie hoger is geworden, volstaat daarvoor niet.

5.24.

Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting van het hof staat als onbestreden vast dat voor alle huurders geldt dat zij de koop van de door hen gehuurde kavel niet kunnen financieren. Zwaluwpark is bereid mee te werken aan verkoop van de chalets aan een derde partij die ook van Zwaluwpark de kavel wil kopen, maar de waarde van de chalets zelf – los van de kavel – is slechts beperkt, zodat de huurders na verkoop van het chalet zonder woning zullen zitten, zonder de financiële middelen voor koop of huur van een nieuwe woning. Alle huurders voeren aan dat zij gelet op hun beperkte inkomsten de voorgestelde huurverhoging niet kunnen betalen of ten minste daardoor (ernstige) financiële problemen zullen krijgen, en dat is door Zwaluwpark niet weersproken. Zwaluwpark stelt ook niet dat er voor deze huurders concrete, voor hen betaalbare alternatieven beschikbaar zijn. Dat betekent dat de voorgestelde huurverhogingen en de opzeggingen van de huurovereenkomsten rechtstreeks het fundamentele woonbelang van de huurders raken. De weigering van de huurders om de voorstellen te aanvaarden, is gelet op hun financiële omstandigheden zoals ter zitting van het hof besproken niet onredelijk. Zij dreigen door de opzeggingen dakloos te raken. Tegenover dat fundamentele woonbelang van de huurders zijn de met name financiële gronden die Zwaluwpark aanvoert ook voor het opzeggen van de huurovereenkomsten onvoldoende zwaarwegend.

5.25.

Ook grieven 5 tot en met 9 tegen de vonnissen van de kantonrechter slagen niet. De aangevoerde gronden voor de opzegging van de huurovereenkomsten zijn niet zwaarwegend genoeg om die opzegging te rechtvaardigen.

Bewijsaanbod

5.26.

Het bewijsaanbod van Zwaluwpark is niet ter zake dienend: de stellingen die zij aanbiedt te bewijzen door middel van getuigen en stukken, zijn voor de beslissing niet van betekenis. Het hof komt daarom aan bewijslevering niet toe.

Conclusie

5.27.

De grieven falen. Zwaluwpark heeft de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig kunnen ontbinden en niet rechtsgeldig kunnen opzeggen. De huurovereenkomsten duren daarom voort en een ontruiming van de kavels is niet aan de orde. De vorderingen van Zwaluwpark zijn daarom niet toewijsbaar.

5.28.

Het hof zal de bestreden vonnissen bekrachtigen, met veroordeling van Zwaluwpark in de kosten van de procedures in hoger beroep, steeds te begroten op twee punten van het tarief voor procedures met een onbepaalde financiële waarde, te vermeerderen met de nakosten, zoals gevorderd.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in de zaak 200.292.040

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) van 18 november 2020 (zaaknummer 8529544);

veroordeelt Zwaluwpark in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] vastgesteld op € 338,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt Zwaluwpark in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval Zwaluwpark niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

in de zaak 200.292.044

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) van 18 november 2020 (zaaknummer 8551473);

veroordeelt Zwaluwpark in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] vastgesteld op € 338,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt Zwaluwpark in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval Zwaluwpark niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

in de zaak 200.292.045

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) van 18 november 2020 (zaaknummer 8623807);

veroordeelt Zwaluwpark in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde4] vastgesteld op € 338,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt Zwaluwpark in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval Zwaluwpark niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

in de zaak 200.292.046

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) van 18 november 2020 (zaaknummer 8654674);

veroordeelt Zwaluwpark in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde5] vastgesteld op € 338,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt Zwaluwpark in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval Zwaluwpark niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, C.J.H.G. Bronzwaer en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2022.