ECLI:NL:GHARL:2022:711

• Datum uitspraak: 1 februari 2022
• Publicatiedatum: 1 februari 2022
• Zaaknummer: 21/00001
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 1 februari 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een vrijstaande boerderij, gelegen aan [adres1] 6 te [woonplaats], voor het kalenderjaar 2019. De heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland had de WOZ-waarde vastgesteld op € 310.000, welke waarde door belanghebbende als te hoog werd betwist. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 26 januari 2022 is belanghebbende niet verschenen, maar de heffingsambtenaar was vertegenwoordigd door taxateur [de taxateur]. Het Hof heeft de feiten en omstandigheden van de zaak in overweging genomen, waaronder de taxatie van de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelde dat de waarde te hoog was en concludeerde tot vernietiging van de eerdere uitspraken en vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeerde tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 310.000 niet te hoog was. Het Hof baseerde dit oordeel op de gerealiseerde koopprijs van vergelijkingsobjecten en de taxatie van de onroerende zaak. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de staat van de bijgebouwen en de aanwezige asbest. Uiteindelijk werd het hoger beroep ongegrond verklaard en werd de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 21/00001

uitspraakdatum: 1 februari 2022

Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 november 2020, nummer Awb 20/137, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 310.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 november 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank).

1.4.

De Rechtbank heeft bij uitspraak van 20 november 2020 het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft op 24 december 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

1.6.

De heffingsambtenaar heeft op 15 juni 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.

1.7.

Belanghebbende heeft op 16 april 2021, 27 september 2021 en 29 november 2021 nadere stukken ingediend.

1.8.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2022. Belanghebbende is met voorafgaande kennisgeving niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen taxateur [de taxateur] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1900 gebouwde en in 1960 gerenoveerde vrijstaande boerderij met deel en diverse bijgebouwen. De woning heeft een inhoud van 551 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 7170 m².

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 310.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatie van taxateur [de taxateur] waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode als volgt is bepaald:

Object

Bj

Woning

Perceel

Bijgebouwen

Waarde

Inhoud

Per m3

Totaal

Opp.

Per m2

Totaal

[adres1] 6

te [woonplaats]

(vrijstaand)

19001960

551 m3

€ 250

€ 137.750

7170 m2

€ 30

€ 215.100

Dakkapel € 500

Overkapping € 780

Deel € 14.000

Loods € 9.800

Schuren € 12.540

Asbest -/- € 18.720

€ 371.000

(01-01-18)

Koopsom

[adres2] 7

te [woonplaats] (vrijstaand)

1914

1980

765 m3

€ 262

€ 200.430

3200 m2

€ 60

€ 192.000

Berging € 2.850

Schuren € 11.950

Asbest -/- € 1.860

€ 400.000

(03-05-2017)

Gecorr. Koopsom:

€ 405.000

[adres3] 3

te [woonplaats] (vrijstaand)

1947

1991

617 m3

€ 330

€ 203.610

3190 m2

€ 60

€ 191.400

Dakkapel € 3.000

Tuinhuis € 2.000

Schuur € 25.000

€ 425.000

(20-02-2018)

Gecorr. Koopsom:

€ 425.000

[adres4] 11 te [woonplaats]

(vrijstaand)

1955

1990

460 m3

€ 424

€ 195.040

5000 m2

€ 50

€ 250.000

Dakkapel € 2.000

Berging € 17.500
Carport € 7.950

Overkapping€ 3.150

Paardenbox € 2.100

Buitenbak € 2.250

€ 486.000

(30-04-2018)

Gecorr. Koopsom:

€ 479.000

[adres5] 4 te [woonplaats]

(vrijstaand)

1938

1990

871 m3

€ 303

€ 263.913

5920 m2

€ 36

€ 213.120

Dakkapel € 4.000

Garage € 27.000

Carport € 7.800

€ 530.000

(15-11-2018)

Gecorr. Koopsom:

€ 515.000

Verder is in voornoemd taxatierapport opgemerkt dat de schuren van 451 m2 en 160 m2, alsmede de overkapping van 94 m2, in slechte staat verkeren, en dat een potentiële koper deze opstallen naar alle waarschijnlijkheid direct na koop zal verwijderen. Bij de taxatie is aan deze opstallen geen waarde toegekend.

Vergelijkingsmethode

4.4.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 310.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt per 3 mei 2017 gerealiseerde koopprijs van € 400.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 7 dat in hetzelfde gebied (buitengebied [woonplaats] ) is gelegen en een zelfde woningtype betreft (vrijstaande woning). Bovendien zijn het bouwjaar (1900-1914), de bouwtechnische kwaliteit (matig) en de onderhoudstoestand (matig) goed vergelijkbaar. Ondanks dat de woninginhoud (551 vs 765 m3) van dit vergelijkingsobject aanzienlijk groter is, heeft de heffingsambtenaar – in weerwil van het afnemende grensnut – voor de onroerende zaak een lagere waarde per m3 (€ 250 vs €262 per m3) in aanmerking genomen. Met het verschil in perceeloppervlakte (7170 vs 3200 m2) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een meerwaarde voor de kavel van € 23.100, ofwel € 5,82 per m2, in aanmerking te nemen. Gelet op het taxatierapport acht het Hof eveneens aannemelijk dat bij de taxatie in voldoende mate rekening is gehouden met de saneringskosten ter zake van de aanwezige asbest in de schuren. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Inhoud

4.5.

Volgens belanghebbende gaat de heffingsambtenaar nog altijd van een te grote woninginhoud uit. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Gelet op de tot de stukken van het geding behorende bouwtekeningen en berekeningen heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de inhoud volgens eigen berekeningen kleiner is, is onvoldoende om aan de berekeningen van de heffingsambtenaar te twijfelen nu niet duidelijk is hoe belanghebbende deze inhoud heeft gemeten en berekend en of daarbij de uitgangspunten van NEN 2580 zijn gehanteerd (zie de ten aanzien van belanghebbende gedane uitspraak van het Hof van 20 juli 2021, nr. 20/00428, ECLI:NL:GHARL:2021:6901, r.o. 4.7).

Bijgebouwen

4.6.

Verder betoogt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat waarin de bijgebouwen verkeren en met de asbest die in (een deel van) de bijgebouwen aanwezig is.

4.7.

De taxateur heeft aan de bijgebouwen (vijf schuren, een loods, een dierenverblijf en twee overkappingen) een waarde toegekend van € 23.120 en vervolgens een aftrek in aanmerking genomen van € 18.720 in verband met de aanwezigheid van asbest. Per saldo is aan de bijgebouwen derhalve een waarde toegekend van € 4.400, hetgeen het Hof aannemelijk acht. De door belanghebbende genoemde maissleufsilo’s en in elkaar gezakte schuren van 250 m2 en 100 m2 zijn niet in de waardering betrokken. De stelling dat deze opstallen een negatieve waarde vertegenwoordigen is door belanghebbende op geen enkele wijze onderbouwd (zie de ten aanzien van belanghebbende gedane uitspraak van het Hof van 20 juli 2021, nr. 20/00428, ECLI:NL:GHARL:2021:6901, r.o. 4.11).

Slotsom

4.8.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige

belastingkamer,

(E.D. Postema) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 februari 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.