ECLI:NL:GHARL:2021:6901

• Datum uitspraak: 20 juli 2021
• Publicatiedatum: 19 juli 2021
• Zaaknummer: 20/00428
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 20 juli 2021 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 295.000 per waardepeildatum 1 januari 2017, wat leidde tot een onroerendezaakbelasting (OZB) van € 424 voor het jaar 2018. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en heeft hiertegen bezwaar aangetekend, wat door de heffingsambtenaar werd afgewezen. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde.

In hoger beroep heeft belanghebbende zijn standpunt herhaald en betoogd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft de argumenten van belanghebbende beoordeeld, waaronder de inhoud van de woning en de waarde van de bijgebouwen. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk had gemaakt en dat de waardematrix, opgesteld door taxateur [naam1], steun bood aan de verdedigde waarde. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet verplicht was om in de bezwaarfase een waardematrix op te stellen en dat de waardebepaling op basis van de economische waarde correct was.

Uiteindelijk heeft het Hof het hoger beroep ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er werd geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken in cassatie te gaan tegen deze beslissing.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00428

uitspraakdatum: 20 juli 2021

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 28 januari 2020, nummer Awb 19/738, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 295.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 424.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021. Daarbij is namens de heffingsambtenaar verschenen en gehoord [naam1] (taxateur). Belanghebbende is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks het jaar 1900 gebouwde en in 1960 gerenoveerde vrijstaande boerderij met deel en diverse bijgebouwen. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 7.170 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017.

4. Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1.

In de jaren 2013 tot en met 2016 is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de tot de onroerende zaak behorende woning een inhoud had van 613 m3. Lopende de procedure over het belastingjaar 2017 is deze inhoud door de heffingsambtenaar bijgesteld naar 551 m3. Dat heeft bij belanghebbende de gedachte doen postvatten dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak gedurende meerdere jaren op een te hoog bedrag is vastgesteld en dat teveel OZB is betaald. Wat daar verder ook van zij, het Hof kan – gelet op het gesloten stelsel van rechtsmiddelen – in de onderhavige procedure uitsluitend een oordeel geven over de per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het jaar 2018, vastgestelde waarde.

4.2.

Verder heeft belanghebbende er in de stukken over geklaagd dat de waardematrix pas in beroep naar de rechtbank is gezonden en niet al in de bezwaarfase is verstrekt. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar niet gehouden in de bezwaarfase een waardematrix op te stellen. Wel bepaalt artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde verstrekt en bepaalt artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dat het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week ter inzage worden gelegd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat de waardematrix handmatig wordt opgemaakt, hetgeen een arbeidsintensief proces is waartoe pas in de beroepsfase opdracht wordt gegeven. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet over de waardematrix beschikte. Onder die omstandigheden kwalificeert de waardematrix niet als stuk dat ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ of artikel 7:4, tweede lid, van de Awb aan belanghebbende dient te worden verstrekt dan wel ter inzage dient te worden gelegd.

WOZ-waarde

4.3.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.4.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de waardematrix van taxateur [naam1] van 21 oktober 2019, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 357.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie boerderijen in de gemeente Dinkelland, als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met de kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat de waardematrix in beginsel steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

Inhoud

4.6.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar nog altijd van een te grote inhoud uitgaat. Hij voert in dat verband aan dat eigen metingen resulteren in een inhoud van 475,78 m3, welke zelfs nog iets kleiner is dan de inhoud van 500 m3 waarvan in eerdere jaren (voor 2013) werd uitgegaan.

4.7.

Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Gelet op de tot de stukken van het geding behorende bouwtekeningen en berekeningen heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de inhoud volgens eigen berekeningen 475,78 m3 bedraagt, is onvoldoende om aan de berekeningen van de heffingsambtenaar te doen twijfelen nu niet duidelijk is hoe belanghebbende deze inhoud heeft gemeten en berekend en of daarbij de uitgangspunten van NEN 2580 zijn gehanteerd.

Perceel

4.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat de totale grootte van het perceel 7.170 m2 bedraagt. Belanghebbende verzet zich er wel tegen dat het gehele perceel als bouwkavel wordt aangemerkt. Zijns inziens kwalificeren twee kleine weilanden van ieder 800 m2 als grond met een agrarische bestemming.

4.9.

Het Hof volgt dit standpunt van belanghebbende niet. Uit de tot het dossier behorende documentatie blijkt dat op het gehele perceel een woonbestemming rust. Dat brengt mee dat het belanghebbende vrij staat het gehele perceel als tuin te gebruiken. Dat hij daarvoor niet heeft gekozen, doet er niet aan af dat een potentiële gegadigde hiermee wel rekening zal houden. Uit de overgelegde grondstaffel leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar er rekening mee heeft gehouden dat de prijs per m2 daalt naarmate het perceel groter wordt. Hoewel de grafiek niet eenvoudig leesbaar is, blijkt daaruit wel dat de
gemiddelde grondprijs daalt van meer dan € 250 per m2 voor kleine percelen tot minder dan € 30 per m2 voor grote percelen. Ook valt daaruit af te leiden dat vanaf ongeveer 4.500 m2 wordt uitgegaan van een grondprijs van ongeveer € 6 per m2. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat een dergelijke grondprijs ook voor grond met een agrarische bestemming wordt gehanteerd.

Bijgebouwen

4.10.

Belanghebbende stelt zich ten slotte op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat waarin de bijgebouwen verkeren en met de asbest die in (een deel van) de bijgebouwen aanwezig is.

4.11.

De taxateur heeft aan de bijgebouwen (vijf schuren, een loods, een dierenverblijf en twee overkappingen) een waarde toegekend van € 23.120 en vervolgens een aftrek in aanmerking genomen van € 18.720 in verband met de aanwezigheid van asbest. Per saldo is aan de bijgebouwen derhalve een waarde toegekend van € 4.400, hetgeen het Hof niet onaannemelijk voorkomt. Uit de foto’s blijkt niet dat alle opstallen sloopwaardig zijn, zoals belanghebbende in zijn conclusie van repliek stelt doch in zijn nadere stuk van 24 juni 2021 ook weer ontkent. De door belanghebbende genoemde maissleufsilo’s en in elkaar gevallen schuren van 250 m2 en 100 m2 zijn niet in de waardering betrokken. De stelling dat deze opstallen een negatieve waarde vertegenwoordigen is door belanghebbende op geen enkele wijze onderbouwd.

4.12.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 20 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige

belastingkamer,

(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.