Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.303.389
zaaknummer rechtbank 393080
arrest van 26 juli 2022
in de zaak van
[appellante]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eisende partij
hierna [appellante] te noemen
vertegenwoordigd door mr. A.J. van der Kolk
tegen
1.de vereniging Vereniging van eigenaars flatgebouw [adres] 40/42
die is gevestigd in Arnhem
2. [geïntimeerde2]
die woont in [woonplaats2]
3. [ge:intimeerde3]
die woont in [woonplaats3]
en bij de rechtbank en het hof niet zijn verschenen
hierna te noemen de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] .
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 27 oktober 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaardingen in hoger beroep
- de memorie van grieven
2.De kern van de zaak
2.1
[appellante] is de eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot de bovenwoning aan de [adres] 40-1 in [woonplaats1] . [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] zijn de eigenaren van het appartementsrecht met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] 42 en het appartementsrecht met betrekking tot de bovenwoning aan de [adres] 40-2. [appellante] , [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] zijn de enige leden van de VVE. De VVE leidt een slapend bestaan. [appellante] wil dat een vergadering van eigenaars wordt gehouden en bepaalde besluiten worden genomen, maar [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] werken daar niet aan mee.
2.2
[appellante] heeft bij de rechtbank gevorderd dat de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] worden veroordeeld om een vergadering van eigenaars te houden waarin:
het besluit wordt genomen om een administrateur te benoemen en aan te stellen en binnen een week na de gehouden vergadering van eigenaars tot het aanstellen en benoemen van een administrateur wordt overgegaan, bij gebreke waarvan [appellante] door de rechter gemachtigd wordt om namens de VVE een administrateur aan te stellen
het besluit wordt genomen om over te gaan tot het overeenkomstig de wettelijke voorschriften instellen van een reservefonds en alles wat daar verder voor nodig is
de bepalingen van het toepasselijk modelreglement en wettelijke bepalingen ten aanzien van de vereniging van eigenaars na te leven.
Alles op straffe van een dwangsom en met veroordeling van de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
2.3
De rechtbank heeft tegen de niet verschenen gedaagden verstek verleend en heeft deze vorderingen van [appellante] afgewezen, omdat er geen wettelijke grondslag voor die vorderingen is. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.
2.4
Het hof zal de vorderingen van [appellante] gedeeltelijk toewijzen. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.
3.Het oordeel van het hof
3.1
Het gebouw waarin de bedrijfsruimte en de twee bovenwoningen van [appellante] , [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] zijn gelegen is gesplitst in appartementsrechten op 4 juni 1985. In de akte van splitsing is de VVE opgericht en is bepaald dat de eigenaar van het appartementsrecht met index 2, thans [appellante] , voor 10/44ste deel is gerechtigd in de gemeenschap en de eigenaren van het appartementsrecht met index 1 respectievelijk 3, thans [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] , samen voor 34/44ste deel. In de splitsingsakte is verder bepaald “het aantal stemmen als bedoeld in artikel 33 lid 3 van Pro het Algemeen Reglement bedraagt een”. In het ‘Modelreglement 1983’ is in artikel 33 lid 3 opgenomen Pro dat vergaderingen van eigenaars zo vaak worden gehouden als het bestuur of de voorzitter van de vereniging van eigenaars dit nodig vindt en als een in de splitsingsakte te bepalen aantal eigenaars dat wenst. In artikel 33 lid 4 van Pro het ‘Modelreglement 1983’ is bepaald dat de eigenaren die een vergadering van eigenaars wensen te houden bevoegd zijn zelf een vergadering bijeen te roepen, indien het bestuur dat na een verzoek van de eigenaren daartoe niet doet binnen de termijn die in artikel 33 lid 4 staat Pro vermeld.
3.2
[appellante] vindt dat een vergadering van eigenaars nodig is omdat het gebouw volgens haar onvoldoende is verzekerd, de tweede bovenwoning werd verhuurd zonder de noodzakelijk toestemming van de andere eigenaren en de huurders zich niet aan het reglement van de VVE hielden. [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] hebben geen medewerking verleend aan het bijeenroepen van een vergadering van eigenaars. Zij hebben [appellante] op 13 april 2021 een mail gestuurd waarin zij schrijven dat zij gezamenlijk de meerderheid van de stemmen in de VVE hebben en “dus de wereld […] wel zo simpel in elkaar [zit]”.
3.3
In hoger beroep heeft [appellante] aangevoerd dat de wettelijke grondslag voor haar vordering is gelegen in artikel 2:8 BW Pro. Volgens die bepaling moeten degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie van een rechtspersoon zijn betrokken zich jegens elkaar gedragen naar de eisen van de redelijkheid en billijkheid.
3.4
Het hof is met [appellante] van oordeel dat het door haar genoemde wetsartikel voor een deel van haar vorderingen een goede grondslag is. In die zin slaagt het hoger beroep. Dat [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] niet meewerken aan het bijeenroepen van een vergadering van eigenaars en op voorhand al aangeven dat zij de meerderheid van stemmen hebben is niet redelijk tegenover [appellante] , omdat zij op die manier [appellante] feitelijk uitsluiten van de beraadslagingen en besluitvorming binnen de VVE. [appellante] mag van [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] verwachten dat zij rekening houden met haar gerechtvaardigde belangen en haar betrekken bij die beraadslagingen en besluitvorming. Hoewel [appellante] op grond van het reglement van de VVE zelf een vergadering van eigenaars bijeen kan roepen, vindt het hof dat zij voldoende belang heeft bij haar vordering om de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] te gebieden dit te doen op straffe van een dwangsom. Het hof acht voldoende aannemelijk dat zij zonder een gebod van de rechter op straffe van een dwangsom niet zullen overgaan tot het bijeenroepen van een vergadering van eigenaars. Wel zal het hof een maximum aan de dwangsom verbinden.
3.5
Het hof kan niet op voorhand bepalen hoe de [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] moeten stemmen op de te houden vergadering van eigenaars. De vordering van [appellante] zoals die hiervoor in 2.2 onder a. is opgenomen wijst het hof daarom af. [appellante] dient zelf te zorgen dat de onderwerpen waarover zij een besluit van de vergadering wenst op de agenda komen. Op de te houden vergadering moet daar vervolgens over gestemd worden en een besluit worden genomen. Als dat besluit niet is wat [appellante] juist vindt, kan zij proberen dat besluit aan te tasten door de nietigheid of vernietigbaarheid daarvan in te roepen, zoals dat is geregeld in artikel 2:14 in Pro samenhang met artikel 5:129 en Pro artikel 2:15 in Pro samenhang met artikel 5:130 BW Pro dan wel op basis van misbruik van recht. [1] Als er geen besluit wordt genomen, kan [appellante] proberen om via de weg van de vervangende machtiging te bewerkstelligen wat haar juist voorkomt (artikel 5:121 BW Pro).
3.6
De vordering weergegeven in 2.2 onder c. vindt het hof te onbepaald om te kunnen toewijzen. Vanzelfsprekend zijn de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] verplicht zich aan de wettelijke voorschriften en het reglement te houden. Doen zij dit niet, dan kan [appellante] de nietigheid of vernietigbaarheid van mogelijk in strijd daarmee genomen besluiten inroepen of andere rechtsmaatregelen treffen. Het hof ziet in het standpunt van [appellante] geen grond om op voorhand en ten overvloede te gebieden dat zij zich aan de wettelijke voorschriften en het toepasselijk reglement moeten houden.
3.7
De VVE is op grond van de wet verplicht een reservefonds in stand te houden, voor de dekking van de kosten die niet tot de gewone jaarlijkse kosten behoren (artikel 5:126 BW Pro). [appellante] heeft aangevoerd dat een dergelijk fonds nu niet bestaat en zij wil dat zo’n fonds er komt. De VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] hebben niet tegengesproken dat er nu geen reservefonds is.
Het hof begrijpt de vordering van [appellante] zo, dat zij wil dat de VVE wordt veroordeeld een reservefonds in te stellen en in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Omdat de VVE ook zelf is opgeroepen in deze procedure en het de naleving van een wettelijke plicht betreft, zal het hof de vordering van [appellante] in die zin toewijzen.
De conclusie
3.8
Het hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Omdat het voor [appellante] noodzakelijk was een procedure te starten en de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] grotendeels in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen.
3.9
Het hof zal ook de gevorderde betaling van de buitengerechtelijke kosten en de nakosten toewijzen, omdat daar geen verweer tegen is gevoerd.
3.1
De beslissingen in deze uitspraak moeten ook worden nagekomen als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Gelderland van 27 oktober 2021 en beslist:
1. veroordeelt de VVE om overeenkomstig de wettelijke regeling van artikel 5:126 een Pro reservefonds in te stellen en in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten;
2. gebiedt de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] om binnen één maand na betekening van dit arrest een vergadering van eigenaars te houden;
3. bepaalt dat de VVE (wat betreft onderdelen 1 en 2 van dit dictum), en [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] (wat betreft onderdeel 2 van dit dictum) een dwangsom van € 1.000 moeten betalen voor iedere dag dat zij niet aan de veroordelingen onder 1. en 2. voldoen, dit totdat een maximum van € 100.000 zal zijn bereikt;
4. veroordeelt de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] tot aan de uitspraak van de rechtbank:
€ 309 aan griffierecht
€ 128,43 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3]
€ 563,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (1 procespunt x tarief 563)
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in hoger beroep:
€ 338 aan griffierecht
€ 125,03 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de VVE
€ 121,39 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde2]
€ 121,39 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [ge:intimeerde3]
€ 1.114 aan salaris van de advocaat van [appellante] (1 procespunt x appeltarief 1.114);
5. veroordeelt de VVE, [geïntimeerde2] en [ge:intimeerde3] tot betaling van € 163 aan extra nakosten als de kosten niet binnen 14 dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend aan [appellante] zijn betaald;
6. verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7. wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.F.J.N. van Osch, W.C. Haasnoot en P.J. van der Korst en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2022.