ECLI:NL:GHARL:2022:6173

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.291.627/02

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8931135

arrest van 19 juli 2022

in de zaak van

[appellante]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter niet is verschenen

hierna ‘ [de huurster] ’ te noemen

procesvertegenwoordiger onttrokken, voorheen: mr. M. Krabben-Tmim,

tegen

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats1]

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna ‘ [de verhuurster] ’ te noemen

vertegenwoordigd door mr. P.A.C. van Buul.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Het hof heeft in het tussenarrest van 25 januari 2022 bepaald dat op 12 april 2022 een mondelinge behandeling zou plaatsvinden. Op 28 januari 2022 heeft mr. M. Krabben-Tmim zich als advocaat aan de zaak onttrokken. [de huurster] is in de gelegenheid gesteld om een nieuwe advocaat te stellen, maar dat heeft zij niet gedaan. De mondelinge behandeling is niet doorgegaan.

1.2

Vervolgens heeft [de verhuurster] het hof gevraagd arrest te wijzen en heeft zij de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd. Daarna heeft het hof arrest op één dossier bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1

[de huurster] huurde een woning van [de verhuurster] . [de huurster] moest de huur ter hoogte van € 750,00 per maand, bij vooruitbetaling, voldoen. Daarnaast moest zij elke maand een bedrag van € 100,00 (bij wijze van voorschot) betalen in verband met het gebruik van gas, water en licht. Vanaf september 2020 heeft [de huurster] de huur niet meer betaald. Nadat een huurachterstand van vier maanden was ontstaan, heeft [de verhuurster] een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ingesteld. Naast ontbinding en ontruiming vorderde [de verhuurster] dat [de huurster] door de kantonrechter zou worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen en de kosten voor het gebruik van gas, water en licht (€ 3.400,00). Ook vorderde zij de kosten in verband met het herstellen van de schade (€ 1.609,30) die volgens [de verhuurster] door [de huurster] aan het gehuurde was toegebracht, en vorderde zij dat [de huurster] buitengerechtelijke kosten en de proceskosten zou betalen.

2.2

[de huurster] is in de procedure bij de kantonrechter verschenen maar heeft niet gereageerd op de vorderingen van [de verhuurster] . De kantonrechter heeft de vorderingen van [de verhuurster] daarom in zijn vonnis van 3 februari 2021 voor een belangrijk deel toegewezen, behalve de btw over incasso- en herstelkosten en de kosten voor leges. Eind februari 2021 heeft [de huurster] de huurwoning verlaten.

2.3

[de huurster] en [de verhuurster] hebben allebei hoger beroep ingesteld. [de huurster] vordert vernietiging van het vonnis, afwijzing van de vorderingen van [de verhuurster] en verrekening van de achterstallige huur met de borg die zij heeft betaald. [de verhuurster] heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd en vordert bovenop de veroordeling door de kantonrechter herstelkosten, een gebruiksvergoeding voor de periode dat [de huurster] na de ontbinding in de woning heeft gewoond en een aanvullende vergoeding in verband met de eindafrekening van gas, water en licht. In totaal gaat het om een bedrag van € 2.949,63.

2.4

Het door [de huurster] ingestelde hoger beroep hangt samen met het door [de verhuurster] ingestelde hoger beroep. Daarom zal het hof beide tegelijkertijd bespreken.

3.Het oordeel van het hof

3.1

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter grotendeels in stand laten. Het hof zal hierna toelichten waarom het tot dit oordeel komt.

De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst

3.2

Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt.

3.3

[de huurster] heeft erkend dat zij in de maanden september 2020 tot en met december 2020 geen huur heeft betaald. Daarmee staat vast dat een huurachterstand met een omvang van vier maanden bestond. Dat levert een tekortkoming op, waardoor [de huurster] in verzuim is geraakt. In artikel 4.3 van de huurovereenkomst staat dat [de huurster] de huurprijs maandelijks, bij vooruitbetaling, diende te voldoen. Deze betalingstermijn is een fatale termijn (in de zin van artikel 6:83 aanhef en onder a BW), zodat het verzuim van [de huurster] – anders dan [de huurster] heeft aangevoerd – intrad zonder dat [de verhuurster] haar in gebreke hoefde te stellen en zonder dat zij haar een termijn moest gunnen om de huurovereenkomst alsnog na te komen.

3.4

De vraag is vervolgens of de ontstane huurachterstand voldoende gewicht heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. [de huurster] , op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, heeft gesteld dat de omvang van de huurachterstand maar klein was en dat haar persoonlijke omstandigheden (het kwijtraken van haar baan en – daarmee haar inkomen – ten gevolge van de coronacrisis en haar medische situatie ten gevolge van een ernstig scooterongeluk) maken dat een belangenafweging in haar voordeel dient uit te pakken. [de huurster] heeft haar financiële situatie (de omvang van haar inkomen, haar (eventuele) vermogen en schulden) niet onderbouwd, zodat niet is vast te stellen of zij in staat was en is om de huurpenningen te voldoen. Tegenover het belang van [de verhuurster] dat zij de woning kan verhuren aan een huurder die de huur voldoet, zijn de hiervoor genoemde omstandigheden naar het oordeel van het hof onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de hiervoor omschreven tekortkoming de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Ook de gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor [de huurster] hebben en hebben gehad, brengen naar het oordeel van het hof – vanwege de aard en de ernst van de tekortkoming: een huurachterstand van vier maanden – niet mee dat de belangen van [de huurster] zwaarder wegen dan die van [de verhuurster] .

3.5

Doordat de omvang van de huurachterstand op zichzelf al een tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt zal het hof de vraag of [de huurster] overlast (heeft) veroorzaakt (zoals [de verhuurster] ook nog heeft gesteld) niet bespreken. Ook is het niet nodig om te beoordelen of de huur door [de verhuurster] rechtsgeldig is opgezegd, omdat door de ontbinding van de huurovereenkomst de huurovereenkomst al ten einde is gekomen.

3.6

De door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen in stand blijven. Nu vast staat dat [de huurster] over de periode september 2020 tot en met december 2020 geen huurpenningen heeft betaald, dient zij de huurpenningen over die periode (dat is 4 x € 750,00), inclusief de verhoging met wettelijke rente (waartegen [de huurster] geen bezwaar heeft gemaakt) nog te betalen. Ook dit deel van het vonnis van de kantonrechter blijft daarom in stand.

[de huurster] dient een aanvullende vergoeding voor gas, water en licht te betalen

3.7

[de huurster] moest tijdens de huurperiode elke maand een bedrag van € 100,00 (bij wijze van voorschotbetaling) aan [de verhuurster] betalen in verband met het gebruik van gas, water en licht. In eerste aanleg heeft [de verhuurster] gesteld dat [de huurster] over de maanden september 2020 tot en met december 2020 deze bijdrage niet heeft betaald. In hoger beroep heeft [de huurster] dat gemotiveerd betwist. Zij heeft betalingsbewijzen overgelegd waaruit blijkt dat zij deze bijdrage in de maanden september en oktober 2020 wél heeft betaald. [de verhuurster] heeft erkend dat zij deze betalingen heeft ontvangen en heeft in hoger beroep daarom haar eis verminderd tot een bedrag van € 200,00. Het hof zal die verminderde vordering toewijzen. Dit oordeel komt in de plaats van het oordeel van de kantonrechter (die een bedrag van € 400,00 toewees). In zoverre slaagt het bezwaar van [de verhuurster] .

3.8

[de verhuurster] stelt in hoger beroep dat uit de eindafrekeningen ten aanzien van gas, water en licht blijkt dat het voorschotbedrag van € 100,00 dat [de huurster] maandelijks betaalde, niet voldoende was om de kosten van haar gebruik te dekken. Daarom vordert [de verhuurster] dat het hof [de huurster] zal veroordelen om nog een aanvullend bedrag van € 390,96 te voldoen. Dat bedrag bestaat uit € 388,20 voor gas en licht en € 2,76 voor water. [de huurster] heeft deze vordering niet betwist, zodat het hof deze vordering zal toewijzen.

[de huurster] heeft recht op teruggave van de waarborgsom en mag dit bedrag verrekenen

3.9

[de huurster] stelt dat zij aan het begin van de huurperiode een waarborgsom ter hoogte van € 2.250,00 aan [de verhuurster] heeft betaald en dat zij – nu zij het gehuurde heeft verlaten – recht heeft op teruggave van dit bedrag. Zij stelt voor om dit bedrag te verrekenen met het bedrag dat zij nog – in verband met de achterstallige huurpenningen – aan [de verhuurster] dient te betalen. [de verhuurster] heeft in hoger beroep erkend dat [de huurster] dit bedrag aan haar heeft betaald. Ook erkent zij dat [de huurster] recht heeft op teruggave van dit bedrag en dat zij dit bedrag zal verrekenen met de vorderingen die zij op [de huurster] heeft. Uit de stukken blijkt niet dat [de verhuurster] haar vordering heeft verminderd met een bedrag ter hoogte van de door [de huurster] betaalde borg. Ook blijkt niet dat verrekening op een andere manier heeft plaatsgevonden.

3.1

Het hof stelt vast dat [de huurster] vordering tot teruggave van de borg en [de verhuurster] ’ vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen met elkaar kunnen worden verrekend (artikel 6:127 BW). Het hof bepaalt daarom dat [de huurster] haar vordering op [de verhuurster] ter hoogte van € 2.250,00 mag verrekenen met het bedrag dat zij nog aan [de verhuurster] moet betalen.

De buitengerechtelijke incassokosten worden vastgesteld over de hoofdsom en zijn op tijd en op de juiste manier aangekondigd

3.11

[de verhuurster] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [de huurster] de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 625,47 zal voldoen. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. [de huurster] stelt in hoger beroep dat de buitengerechtelijke kosten onjuist zijn berekend, omdat de vordering die [de verhuurster] op haar heeft lager uitvalt vanwege de verrekening met het bedrag dat zij aan borg heeft betaald. Anders dan [de huurster] heeft aangevoerd wordt de hoogte van de buitengerechtelijke kosten berekend over de verschuldigde hoofdsom vóórdat verrekening heeft plaatsgevonden. Wanneer sprake is van meerdere vorderingen (zoals in dit geval) worden de hoofdsommen van de vorderingen bij elkaar opgeteld en wordt daarover de hoogte van de vergoeding van buitengerechtelijke kosten berekend. Het bezwaar van [de huurster] is dan ook onterecht.

3.12

Op 26 oktober 2020 heeft In-Kas Intermediair namens [de verhuurster] per brief geprobeerd de achterstallige huurpenningen bij [de huurster] te innen. Ook is in deze brief aan [de huurster] meegedeeld dat zij buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 551,68 moet betalen wanneer zij niet binnen 15 dagen nadat de brief bij [de huurster] is bezorgd, de vordering voldoet. Op 12 november 2020 heeft de In-Kas Intermediair opnieuw een brief gestuurd aan [de huurster] . Ook in deze brief werd aangekondigd dat [de huurster] de buitengerechtelijke kosten (inmiddels verhoogd tot een bedrag van € 654,53 inclusief btw doordat het aan [de verhuurster] te betalen bedrag hoger is geworden) zou moeten betalen wanneer zij het gevorderde niet binnen acht dagen zou voldoen.

3.13

[de huurster] betwist dat zij de hiervoor genoemde brieven heeft ontvangen, zodat zij de buitengerechtelijke kosten volgens haar niet hoeft te betalen. [de verhuurster] heeft daar tegenover gesteld dat zij de brieven naar het woonadres van [de huurster] heeft gestuurd en dat dus een redelijke mate van zekerheid bestaat dat de brieven haar moeten hebben bereikt. Bovendien hebben partijen, zo stelt [de verhuurster] , regelmatig telefonisch contact met elkaar gehad en blijkt uit datgene dat partijen met elkaar hebben besproken dat [de huurster] de inhoud van de brieven kende.

3.14

Uit artikel 3:37 lid 3 BW volgt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Wanneer de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden moet stellen en zo nodig moet bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar door hem kon worden bereikt, en dat de verklaring daar is aangekomen.^[1]

3.15

Uitgangspunt is dat post in beginsel aankomt. De brieven die namens [de verhuurster] zijn verstuurd, zijn naar het woonadres van [de huurster] gestuurd. Dat is hetzelfde adres als van de huurwoning die zij van [de verhuurster] huurde (en dat is hetzelfde adres als het adres waarop later namens [de verhuurster] de dagvaarding is uitgebracht). [de verhuurster] mocht dan ook redelijkerwijs aannemen dat de brieven [de huurster] zouden bereiken. [de huurster] heeft, tegenover de onderbouwde stelling van [de verhuurster] , uitsluitend ontkend dat de brieven haar hebben bereikt zonder nadere toelichting van deze betwisting. Het hof is van oordeel dat [de huurster] de betwisting van de ontvangst van de brieven (waaraan op zichzelf geen hoge eisen mogen worden gesteld), gelet op datgene dat [de verhuurster] daar tegenover heeft aangevoerd, onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom zal het hof aannemen dat vaststaat dat de brieven – met daarin de aanzegging van de buitengerechtelijke kosten – [de huurster] hebben bereikt, zodat het hof niet aan bewijslevering toekomt. [de huurster] dient de gevorderde buitengerechtelijke kosten daarom te betalen. Het hof stelt wel vast dat het bedrag van de buitengerechtelijke incassokosten dat in de ‘14-dagen brief’ van 26 oktober 2020 is aangezegd (€ 551,68) lager is dan het gevorderde bedrag (€ 625,47). Het hogere bedrag dat op 12 november 2020 is aangezegd (€ 654,53) is niet aangezegd met de voorgeschreven periode van veertien dagen na ontvangst van de brief. Het hof zal daarom € 551,68 toewijzen. Het hof ziet geen aanleiding om de hoogte van de buitengerechtelijke kosten te matigen.

[de huurster] dient een gebruiksvergoeding ter hoogte van tweemaal de maandhuur te betalen

3.16

[de verhuurster] stelt in hoger beroep dat [de huurster] nog twee maanden in de huurwoning heeft gewoond (in januari en februari 2021), terwijl de huurovereenkomst al was ontbonden. Het kan volgens haar niet zo zijn dat [de huurster] in die periode gratis in de woning mocht wonen. [de verhuurster] heeft daarom in hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij vordert dat [de huurster] wordt veroordeeld tot het betalen van een gebruiksvergoeding ter hoogte van tweemaal de maandhuur (dat is 2x € 750,00; in totaal dus € 1.500,00). [de huurster] betwist niet dat zij in die maanden in de woning heeft gewoond, zodat het hof dit als vaststaand feit aanneemt. [de huurster] heeft ook geen verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid van de gevorderde gebruiksvergoeding. De vordering van [de verhuurster] zal daarom worden toegewezen.

[de huurster] dient (een deel van) de door [de verhuurster] gemaakte herstelkosten te vergoeden

3.17

De kantonrechter heeft [de huurster] veroordeeld tot het betalen van de kosten die [de verhuurster] heeft gemaakt voor schade die volgens [de verhuurster] in het gehuurde is ontstaan tijdens de periode dat [de huurster] de woning huurde. [de huurster] is het daar niet mee eens en heeft daar in hoger beroep bezwaar tegen gemaakt. Het hof zal zich daarom buigen over de vraag of aan het gehuurde schade is ontstaan in de periode dat [de huurster] de woning huurde en over de vraag of [de huurster] de herstelkosten daarvan moet betalen.

3.18

In artikel 7:218 BW staat beschreven dat een huurder aansprakelijk is voor de schade die aan het gehuurde is ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade
– en kort gezegd, schade aan de buitenkant van het gehuurde – wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Er bestaat een bewijsvermoeden dat de huurder de gehuurde zaak in onbeschadigde toestand heeft ontvangen. Wanneer tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt (een proces-verbaal van oplevering), dan is de huurder verplicht om de zaak weer op te leveren in de staat waarin de zaak zich bevond toen de huurder de zaak aanvaardde, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen of schade die door ouderdom is ontstaan (overeenkomstig artikel 7:224 BW).

3.19

Het hof stelt vast dat partijen een proces-verbaal van oplevering hebben opgesteld toen [de huurster] in december 2019 de woning ging huren. In het proces-verbaal staat beschreven dat partijen het gehuurde hebben “
aanschouwd, waarbij huurder het recht heeft gehad een eigen (bouwkundige) het object te laten inspecteren en terzake opmerkingen te maken”. Onder punt 4 van het proces-verbaal staat beschreven wat de staat van de woning was op 9 december 2019. Er wordt onder meer beschreven: “
muren en plafonds en deuren zijn gewit. Muren zonder gaten.”. Onder punt 5 is de mogelijkheid gecreëerd om op te sommen welke zaken de verhuurder binnen drie maanden na dagtekening van het proces-verbaal nog zal oplossen. Door partijen zijn daar geen zaken benoemd die nog door [de verhuurster] hersteld moesten worden.

3.2

[de verhuurster] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat zij heeft geconstateerd dat de woning beschadigd is geraakt tijdens de huurperiode van [de huurster] . In hoger beroep heeft zij deze stelling verder onderbouwd aan de hand van foto’s (waarop zichtbaar is een muur met daarin een gat, een deur met daarin een gat en een beschadigd (voor)deurkozijn) en een factuur van [naam1] Dienstverlening (hierna: de aannemer). Volgens [de verhuurster] bestond de schade in het bijzonder uit schade aan de muren, aan de voordeur, aan de deur van de slaapkamer, aan het slot, aan de kozijnen en scharnieren. Bovendien bestond deze schade volgens haar nog niet bij aanvang van de huurovereenkomst.

3.21

[de huurster] heeft betwist dat de foto’s zijn gemaakt in het gehuurde. Zij heeft echter niet onderbouwd waarom de woning die op de foto’s zichtbaar is niet de woning is die zij huurde. Zij had tenminste kunnen beschrijven waarom datgene dat op de foto’s zichtbaar is niet overeenkomt met hoe de woning die zij huurde eruitzag. Omdat [de huurster] de stelling van [de verhuurster] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, neemt het hof aan dat de foto’s die [de verhuurster] heeft overgelegd, zijn gemaakt in de woning die [de huurster] huurde. Gelet op de beschrijving van de schade die [de verhuurster] heeft gegeven, de materiaalposten die op de factuur van de aannemer staan opgesomd en de foto’s, is het hof bovendien van oordeel dat de door [de verhuurster] gestelde schade inderdaad in de huurwoning is aangetroffen. [de huurster] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de schade is ontstaan tijdens de huurperiode, zodat het hof aanneemt dat deze schade tijdens de huurperiode van [de huurster] is ontstaan. Het hof vindt steun voor dit oordeel in het feit dat de door [de verhuurster] gestelde schade niet staat beschreven in het proces-verbaal dat bij aanvang van de huur gezamenlijk door partijen is opgesteld.

3.22

Bovendien is het hof van oordeel dat [de huurster] aansprakelijk is voor de door [de verhuurster] gestelde schade. De algemene verklaring van [de huurster] dat de staat van het onderhoud slecht was, is onvoldoende om te gelden als gemotiveerde betwisting tegen de concrete schade die door [de verhuurster] is gesteld. Het ligt dus op de weg van [de huurster] om (overeenkomstig artikel 7:218 BW) duidelijk te maken dat het niet aan haar tekortschieten te wijten is dat de schade in de huurwoning is ontstaan. Daarvoor heeft zij onvoldoende gesteld. [de huurster] heeft alleen gesteld dat er incidenten zijn geweest met haar Poolse buren en hun genodigde en ongenodigde gasten en dat er daardoor vernielingen zijn geweest. Dit verklaart echter niet hoe binnen in de woning van [de huurster] schade is ontstaan. Daarover heeft zij niets gesteld. Daarom volgt het hof [de huurster] niet in haar verweer dat zij niet aansprakelijk is voor de door [de verhuurster] gestelde schade. Het hof zal de door [de verhuurster] gevorderde herstelkosten toewijzen. In eerste aanleg heeft de kantonrechter al een bedrag van € 1.609,30 inclusief btw toegewezen. In hoger beroep heeft [de verhuurster] haar vordering verhoogd tot een bedrag van € 1.717,97 inclusief btw (overeenkomstig de factuur van de aannemer). Het hof zal laatstgenoemd bedrag toewijzen.

3.23

[de verhuurster] heeft naast bovengenoemde vordering nóg een bedrag aan herstelkosten gevorderd. Zij heeft aangevoerd dat zij ook zelf de nodige herstelwerkzaamheden heeft verricht en dat zij deze kosten begroot op tweemaal een bedrag van € 400,00 (overigens vordert zij in haar petitum dit bedrag maar eenmaal). Het hof zal die vordering afwijzen. Het had op de weg van [de verhuurster] gelegen, zoals [de huurster] ook heeft aangevoerd, om te onderbouwen welke schade er precies was, welke herstelwerkzaamheden zij heeft verricht en welke kosten daaraan verbonden waren. Dat heeft zij niet gedaan. [de verhuurster] heeft gesteld dat zij niet over bonnetjes beschikt en dat zij haar vordering daarom niet kan onderbouwen, maar zij had tenminste kunnen onderbouwen hoeveel tijd de herstelwerkzaamheden ongeveer hebben gekost, welke hoeveelheid materialen zij ongeveer heeft moeten gebruiken en wat de gebruikelijke kosten van deze materialen zijn. Door dat na te laten heeft [de verhuurster] onvoldoende inzicht gegeven in haar vordering en daarom zal het hof die vordering afwijzen.

[de huurster] dient de gederfde huurinkomsten over de maand maart 2021 te vergoeden

3.24

[de verhuurster] stelt daarnaast in hoger beroep dat zij de huurwoning in de maand maart 2021 niet kon verhuren, omdat er herstelwerkzaamheden in de woning moesten worden verricht. Zij heeft de woning met ingang van 1 april 2021 weer kunnen verhuren. Zoals het hof eerder heeft vastgesteld is [de huurster] aansprakelijk voor de schade in de huurwoning. De factuur van de aannemer die [de verhuurster] heeft overgelegd dateert van 21 april 2021. Gezien de omvang van de herstelwerkzaamheden die moesten worden verricht en de datum van de factuur, tegenover de summiere betwisting door [de huurster] op dit punt, staat naar het oordeel van het hof vast dat de woning in maart 2021 niet verhuurbaar was en dat [de verhuurster] daarom huurinkomsten is misgelopen. [de verhuurster] heeft voor de hoogte van de gederfde huurinkomsten aansluiting gezocht bij de huurprijs die [de huurster] voor het gehuurde betaalde. Haar vordering bedraagt dan ook € 750,00. Het hof zal dit bedrag toewijzen.

Het oordeel van de kantonrechter over de gevorderde btw, leges en/of informatiekosten en de proceskosten in eerste aanleg blijft in stand

3.25

Het hof constateert dat geen van partijen bezwaar heeft gemaakt tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door [de verhuurster] gevorderde btw over de incassokosten en herstelwerkzaamheden deels wordt afgewezen. Dit oordeel staat dus vast. Dit geldt ook voor het oordeel van de kantonrechter dat de door [de verhuurster] gevorderde leges en/of informatiekosten worden afgewezen.

3.26

Uit het voorgaande blijkt dat het oordeel van de kantonrechter grotendeels in stand blijft in hoger beroep. De meeste van [de verhuurster] ’ vorderingen in eerste aanleg zijn toegewezen. Daarom zal het hof het oordeel van de kantonrechter dat [de huurster] de proceskosten van [de verhuurster] in eerste aanleg moet betalen ook in stand laten.

De conclusie

3.27

Het hoger beroep van [de huurster] is in zoverre geslaagd dat zij de door haar betaalde borg kan verrekenen met het bedrag dat zij aan [de verhuurster] moet betalen. Ook is het bedrag dat zij in verband met gas, water en licht moet betalen met twee maanden verminderd. Toch blijft het belangrijkste deel van het vonnis in stand, namelijk de door [de verhuurster] gevorderde ontbinding en ontruiming, het betalen van de achterstallige huurpenningen en de herstelkosten in verband met de schade in het gehuurde. Daarom is het hof van oordeel dat [de huurster] de proceskosten van [de verhuurster] moet betalen voor zover het gaat om het door [de huurster] ingestelde hoger beroep. [de huurster] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door [de verhuurster] gevorderde nakosten, zodat het hof zal bepalen dat zij ook die kosten moet betalen.

3.28

Het hoger beroep van [de verhuurster] slaagt voor het grootste gedeelte. [de verhuurster] heeft namelijk gelijk gekregen voor wat betreft de gevorderde gebruiksvergoeding en de aanvullende vergoeding voor gas, water en licht. Ook heeft zij een gedeelte toegewezen gekregen van de door haar gevorderde aanvullende schadevergoeding in verband met schade aan het gehuurde en de gemiste huurinkomsten in maart 2021. Daarom is het hof van oordeel dat [de huurster] ook de proceskosten van [de verhuurster] moet betalen voor zover het gaat om het door [de verhuurster] ingestelde hoger beroep.

3.29

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen voor zover het de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde betreft. Voor het overige zal het hof het vonnis volledig vernietigen en in het dictum van dit arrest over
allevorderingen van partijen oordelen (deels overeenkomstig het oordeel van de kantonrechter). Alleen zo is voor partijen gelijk duidelijk welke vorderingen precies worden toe- en afgewezen.

4.De beslissing

Het hof:

4.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 3 februari 2022 voor zover het de ontbinding van de huurovereenkomst per 31 december 2020 en ontruiming van het gehuurde per die datum betreft. Voor het overige vernietigt het hof dit vonnis en beslist als volgt:

Achterstallige huurpenningen, gebruiksvergoeding en kosten voor gas, water en licht

4.2

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 3.000,00 te betalen in verband met achterstallige huurpenningen over de periode september 2020 tot en met december 2020, vermeerderd met een bedrag van € 10,96 aan wettelijke rente over de periode tot aan dagvaarden in eerste aanleg en te vermeerderen met wettelijke rente over de periode na dagvaarden tot aan de dag der algehele voldoening;

4.3

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 1.500,00 te betalen als vergoeding voor voortgezet gebruik van het gehuurde over de maanden januari 2021 en februari 2021;

4.4

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 200,00 te betalen in verband met achterstallige betalingen voor gas, water en licht over de maanden november 2020 en december 2020;

4.5

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 390,96 te betalen in verband met de eindafrekening van gas, water en licht;

Buitengerechtelijke incassokosten en schadevergoeding

4.6

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 551,68 te betalen in verband met buitengerechtelijke incassokosten;

4.7

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 1.717,97 (inclusief btw) te betalen in verband met de schade die is ontstaan aan het gehuurde;

4.8

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 750,00 te betalen als schadevergoeding in verband met het niet kunnen verhuren van de huurwoning in maart 2021;

Verrekening

4.9

bepaalt dat [de huurster] de door haar aan [de verhuurster] betaalde borg ter hoogte van € 2.250,00 mag verrekenen met dat wat zij op grond van dit arrest aan [de verhuurster] moet betalen;

Oordelen overeenkomstig het oordeel van de kantonrechter in het vonnis van 3 februari 2021

4.1

wijst een deel van het onder punt 8 van de inleidende dagvaarding gevorderde bedrag van € 410,65 af;

4.11

wijst de gevorderde leges en/of informatiekosten ter hoogte van € 12,50 af;

4.12

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 641,09 te betalen in verband met de proceskosten in eerste aanleg. Deze kosten bestaan uit:

€ 105,09 aan explootkosten;

€ 236,00 aan griffierecht;

€ 300,00 aan salaris gemachtigde;

Proceskosten hoger beroep

4.13

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 2.009,00 te betalen in verband met de proceskosten in hoger beroep.

- Voor het hoger beroep dat [de huurster] zelf heeft ingesteld bestaan deze proceskosten aan de kant van [de verhuurster] uit:

€ 338,00 aan griffierecht,

€ 1.114,00 aan salaris van de advocaat van [de verhuurster] (1 procespunt x appeltarief II).

- Voor het hoger beroep dat [de verhuurster] heeft ingesteld bestaan deze proceskosten aan de kant van [de verhuurster] uit:

€ 557,00 (0,5 x 1 procespunt x appeltarief II);

4.14

veroordeelt [de huurster] om aan [de verhuurster] een bedrag van € 255,00 te betalen aan nakosten (kosten die ontstaan na de uitspraak);

4.15

bepaalt dat alle kosten die zijn genoemd onder 4.13 en 4.14 moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.16

veroordeelt [de huurster] tot betaling van € 85,00 aan extra nakosten als de kosten niet binnen 14 dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend aan [de verhuurster] zijn betaald.

4.17

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, L.A. de Vrey en M.S.A. van Dam, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022.