Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.284.940/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, zittingsplaats Zwolle: 7044669 CV EXPL 18 - 3599
arrest van 4 januari 2022
in de zaak van
1.[appellante] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2.
[appellant],
[appellant],
wonende te [woonplaats2] ,
in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna: [appellanten] c.s.,
advocaat: mr. M.P.H. van Maanen Winters,
tegen
Holland-Zwolle B.V.,
gevestigd te Zwolle,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: Holland-Zwolle,
advocaat: mr. Ö. Çolak.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 5 februari 2019 en 23 juni 2020 die de rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen onder bovenvermeld zaaknummer (hierna: de bestreden vonnissen).
2.Het verloop van de procedure in hoger beroep
2.1.
Het verloop blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 16 september 2020,
- de memorie van grieven, met producties,
- de memorie van antwoord, met producties,
- de akte van 18 mei 2021 van [appellanten] c.s..
2.2.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
2.3.
[appellanten] c.s. concluderen dat het hof de bestreden vonnissen vernietigt en hun vorderingen als genoemd in de memorie van grieven toewijst, met veroordeling van Holland-Zwolle in de proceskosten in beide instanties, daaronder begrepen de deskundigenkosten uit de eerste aanleg, met nakosten en met rente over de proces- en de nakosten.
2.4.
Holland-Zwolle concludeert tot bekrachtiging van de vonnissen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten, met wettelijke rente, en de nakosten.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1.
Tussen [appellanten] c.s. als verhuurder(s) en Holland-Zwolle als huurster is met ingang van 1 februari 2008 voor de duur van vijf jaar een huurovereenkomst van kracht betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats1] , welke bedrijfsruimte volgens het huurcontract uitsluitend is bestemd voor het gebruik als lunchroom/restaurant. Het gaat om bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW Pro. Beide panden, die (ook) achter de voorgevels onderling zijn verbonden en daardoor aan de binnenzijde tot één pand zijn gemaakt, worden hierna ook aangeduid als het huurpand.
3.2.
Het huurpand is destijds casco opgeleverd en door Holland-Zwolle ten behoeve van de horecafunctie ingericht met, onder meer, een keukeninrichting, afzuiging, bar, verlichting, spoelkeuken e.d.
3.3.
De huurovereenkomst is na afloop van de eerste vijf jaar voortgezet voor telkens een periode van vijf jaar; de huidige huurperiode loopt af op 31 januari 2023.
3.4.
De verschuldigde huurprijs bedraagt nu € 40.320,48 per jaar exclusief 21% btw.
3.5.
Bij beschikking van de kantonrechter van 17 oktober 2017 is op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW Pro tot deskundige benoemd [de deskundige1] te [plaats2] (verder: [de deskundige1] ). [de deskundige1] heeft een rapport uitgebracht dat door de rechtbank is ontvangen op 5 juli 2018. Hij heeft daarin geadviseerd de huurprijs nader vast te stellen op een bedrag van € 46.700,00 per jaar exclusief btw. Partijen hebben over deze huurprijs geen overeenstemming bereikt.
3.6.
[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de huurprijs van de bedrijfsruimte nader wordt vastgesteld op € 46.700,00 per jaar exclusief btw. Daartoe hebben zij aangevoerd dat de thans geldende huurprijs lager is dan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en dat deze dient te worden aangepast conform het rapport van [de deskundige1] .
3.7.
Holland-Zwolle heeft in reconventie gevorderd dat de huurprijs nader wordt vastgesteld op € 18.039,00 per jaar exclusief btw en dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld tot terugbetaling van wat Holland-Zwolle teveel heeft betaald uitgaande van de gevorderde huurprijsherziening per 27 juli 2017.
3.8.
In het bestreden tussenvonnis van 5 februari 2019 heeft de kantonrechter nader onderzoek door een nieuwe deskundige noodzakelijk geoordeeld.
3.9.
In het niet bestreden tussenvonnis van 2 april 2019 heeft de kantonrechter een nieuwe deskundige benoemd: [de deskundige2] (BHAC), hierna: de deskundige.
3.10.
In het bestreden eindvonnis van 23 juni 2020 is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat de huurprijs overeenkomstig het advies van de deskundige dient te worden herzien tot € 25.000,00 exclusief btw, met veroordeling van [appellanten] c.s. tot terugbetaling van de vanaf 27 juli 2017 teveel ontvangen huur. De rentevordering van Holland-Zwolle is afgewezen omdat zij enkel handelsrente vorderde. De vorderingen van [appellanten] c.s. zijn afgewezen. [appellanten] c.s. zijn in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.
4.Beoordeling in hoger beroep
4.1.
Met de gezamenlijk te behandelen grieven 1 tot en met 3 betogen [appellanten] c.s. dat de kantonrechter de door hen gevorderde huurprijsherziening ten onrechte heeft afgewezen. Daartoe stellen zij dat de deskundige, bij wiens bevindingen de kantonrechter aansluiting heeft gezocht, ten onrechte alleen panden in de directe omgeving van de [adres] heeft geselecteerd die geen horecabestemming hebben. Deze kennelijke uitsluiting van horeca-panden berust volgens [appellanten] c.s. op een verkeerde uitleg van de rechtspraak van de Hoge Raad, waarvan de strekking niet is vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare bestemming uit te sluiten. Holland-Zwolle heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4.2.
Niet in geschil is dat de huurprijs met ingang van 27 juli 2017 nader kan worden vastgesteld. Dit is de datum waarop Holland-Zwolle haar verzoek heeft ingediend tot benoeming van een deskundige (vgl. onder 3.5).
4.3.
Krachtens vaste rechtspraak heeft het volgende als uitgangspunt te gelden. De huurprijs staat ter vrije beschikking van partijen en voor nadere huurprijsvaststelling door de rechter is slechts dan plaats, wanneer de door partijen overeengekomen prijs door tijdsverloop niet langer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en partijen geen overeenstemming bereiken (vgl. HR 24 februari 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4767). Wat betreft de keuze van de vergelijkingspanden dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, daaronder begrepen de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid. Bij het beoordelen van de vergelijkbaarheid van panden moeten de huurprijzen ervan buiten beschouwing blijven. Wat betreft verschillen tussen de bedrijven tot het uitoefenen waarvan de in aanmerking genomen bedrijfsruimten ten tijde van de vergelijking krachtens huur overeenkomst waren bestemd, geldt het volgende. Voor de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte wordt met dergelijke verschillen in bestemming, voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimten, geen rekening gehouden
(vgl. HR 25 oktober 1985, ECLI:NL:PHR:1985:AC9063).
4.4.
De beslissing van de kantonrechter is hiermee in overeenstemming. [appellanten] c.s. kunnen niet worden gevolgd in de door hen bepleite andere uitleg van de vaste rechtspraak.
4.5.
[appellanten] c.s. betogen dat zich hier de hierboven vermelde uitzondering voordoet dat de verschillen in bestemming tussen de in aanmerking genomen bedrijfsruimten wél tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van die bedrijfsruimten. Volgens hen is het huurpand specifiek geschikt gemaakt als horecaobject. Dit hebben zij echter onvoldoende onderbouwd tegenover de gemotiveerd betwisting door Holland-Zwolle, die erop heeft gewezen dat het pand destijds (nagenoeg) casco is opgeleverd, dat latere, door [appellanten] c.s. aangebrachte voorzieningen in ieder bedrijfspand ongeacht de bestemming zitten en dat de specifieke horeca-voorzieningen door Holland-Zwolle zelf zijn aangebracht.
4.6.
Ook het bezwaar van [appellanten] c.s. dat de deskundige enkel panden aan de [adres] in de vergelijking heeft betrokken, wordt verworpen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de deskundige met verschillen in bestemming terecht geen rekening heeft gehouden. Overigens heeft de deskundige nog als (aanvullend) criterium gehanteerd dat “
een referentieobject […] bij voorkeur op de begane grond een actieve winkel- en /of horecaexploitatie [dient] te voeren” (rapport, onder 3.6). De deskundige heeft overtuigend uitgelegd en onderbouwd op basis waarvan de panden aan de [adres] zijn uitgekozen als geschikt om in de vergelijking te worden betrokken.
een referentieobject […] bij voorkeur op de begane grond een actieve winkel- en /of horecaexploitatie [dient] te voeren” (rapport, onder 3.6). De deskundige heeft overtuigend uitgelegd en onderbouwd op basis waarvan de panden aan de [adres] zijn uitgekozen als geschikt om in de vergelijking te worden betrokken.
5.Slotsom
5.1.
Gelet op het voorgaande falen de grieven 1 tot en met 3. Grief 4 betreffende de beslissing en de kostenveroordeling bouwt daarop voort en deelt het lot van deze grieven. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.
5.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Holland-Zwolle zullen overeenkomstig het liquidatietarief worden vastgesteld op:
- griffierecht: € 760,00
- salaris: € 1.114,00 (1 punt x (appel)tarief II)
5.3.
De door Holland-Zwolle gevorderde wettelijke rente (over de proceskosten) en nakosten zullen als niet weersproken worden toegewezen.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
6.1.
bekrachtigt de bestreden vonnissen;
6.2.
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Holland-Zwolle vastgesteld op € 760,00 aan verschotten en op € 1.114,00 voor salaris, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
6.3.
veroordeelt [appellanten] c.s. in de nakosten, begroot op € 163,00 met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval [appellanten] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
6.4.
verklaart dit arrest wat de kostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2022.