Uitspraak
24 februari 1984
Eerste Kamer
Req.nr.
6343
AT
Eerste Kamer
Req.nr.
6343
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
DE GEMEENTE UTRECHT ,
waarvan de zetel is gevestigd te Utrecht ,
VERZOEKSTER tot cassatie,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: Mr. E. Korthals Altes,
t e g e n
[verweerster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. E. van Staden ten Brink.
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. E. van Staden ten Brink.
1. Het geding in feitelijke instanties
Op 7 augustus 1980 heeft verweerster in cassatie - [verweerster] - zich gewend tot de Kantonrechter te Utrecht met het verzoek de huurprijs van twee percelen grond, gelegen aan de [a-straat] te Utrecht , ten behoeve van de exploitatie van een benzinestation, voor het tijdvak van 13 juni 1980 tot en met 13 juni 1985 vast te stellen op één cent per liter meetbaar verkochte brandstof of op een naar goede justitie te bepalen bedrag.
Nadat de Gemeente tegen die vordering verweer had gevoerd met het verzoek de huurprijs vast te stellen op 2½% van de bruto-omzet van de meetbaar verkochte brandstof, heeft [verweerster] bij aanvullend verzoekschrift verzocht in het verzoek mede te begrijpen voor de periode 19 september 1980 tot en met 19 september 1985 de huurprijs van de twee percelen grond gelegen aan weerszijde van de [b-straat] te Utrecht , welke zij voor hetzelfde doel van de gemeente Utrecht in huur heeft.
Na de mondelinge behandeling bepaalde de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 6 maart 1981 een deskundigenbericht door drie leden van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van Utrecht en omstreken, teneinde advies uit te brengen omtrent een vijftal punten.
Nadat de deskundigen rapport hadden uitgebracht en partijen zich daarover hadden uitgelaten, heeft de Kantonrechter bij eindbeschikking van 4 juni 1982 het verzoek afgewezen.
Tegen deze eindbeschikking heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht .
Bij beschikking van 16 december 1982 heeft de Rechtbank een comparitie van partijen gelast, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de wijze waarop nader inzicht kan worden verkregen in de door andere grote gemeenten in deze te hanteren regelingen en tevens om de mogelijkheid te onderzoeken in deze zaak een minnelijke regeling tot stand te brengen.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
Tegen deze eindbeschikking heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht .
Bij beschikking van 16 december 1982 heeft de Rechtbank een comparitie van partijen gelast, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de wijze waarop nader inzicht kan worden verkregen in de door andere grote gemeenten in deze te hanteren regelingen en tevens om de mogelijkheid te onderzoeken in deze zaak een minnelijke regeling tot stand te brengen.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatieTegen de beschikking van de Rechtbank heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerster] heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De zaak is voor partijen bepleit door hun advocaten.
[verweerster] heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De zaak is voor partijen bepleit door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Ten Kate strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel3.1 In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan.
De Gemeente verhuurt aan [verweerster] sinds 14 juni 1975, respectievelijk sinds 18 september 1975 twee benzinestations - bedrijfsruimten in de zin van art. 1624 BW - aan de [a-straat] en aan de [b-straat] , beide te Utrecht . Als huurprijs is telkens overeengekomen een bedrag gelijk aan 2½% van de bruto-omzet van de meetbare brandstoffen in geld uitgedrukt. De Gemeente is voorts verhuurster van op één na alle andere percelen te Utrecht waarop benzinestations zijn gevestigd. Behoudens een hier niet van belang zijnde uitzondering zijn al deze benzinestations verhuurd aan benzinemaatschappijen en zijn de overeengekomen huurprijzen naar dezelfde maatstaf vastgesteld als die welke van [verweerster] zijn bedongen.
De huurovereenkomsten met [verweerster] zijn per 14 juni 1980 en 18 september 1980 van rechtswege met vijf jaren verlengd. [verweerster] heeft in dit geding verzocht de huurprijzen vanaf die data voor de komende vijf jaren vast te stellen op f 0,01 per liter meetbaar verkochte brandstof, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag.
De Kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen op de grond dat de onderhavige objecten alleen vergeleken kunnen worden met andere benzinestations in de gemeente Utrecht en dat deze benzinestations door de Gemeente alleen tegen voormeld tarief worden verhuurd, zodat zonder meer vaststaat dat de huurprijzen van de door [verweerster] gehuurde benzinestations overeenstemmen met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
De Rechtbank heeft evenwel geoordeeld dat in het onderhavige geval rekening gehouden moet worden met benzinestations buiten de gemeente Utrecht , omdat - kort samengevat - de huurprijzen van benzinestations binnen de Gemeente hun huidige onderlinge gelijke niveau danken aan de omstandigheid dat de Gemeente , als enige verhuurster van zodanige bedrijfsruimte binnen haar gebied, die prijzen zelf aldus heeft kunnen bepalen - waarbij de Rechtbank spreekt van misbruik van machtspositie - en die prijzen derhalve niet in onderhandelingen tussen met elkaar concurrerende verhuurders en gegadigden voor de huur van een benzinestation zijn tot stand gekomen, terwijl voorts naar het oordeel van de Rechtbank juist benzinestations bij uitstek tot een categorie behoren, waarbinnen de vergelijkbare objecten niet strikt tot de grenzen van een bepaalde gemeente beperkt behoeven te blijven.
De Gemeente verhuurt aan [verweerster] sinds 14 juni 1975, respectievelijk sinds 18 september 1975 twee benzinestations - bedrijfsruimten in de zin van art. 1624 BW - aan de [a-straat] en aan de [b-straat] , beide te Utrecht . Als huurprijs is telkens overeengekomen een bedrag gelijk aan 2½% van de bruto-omzet van de meetbare brandstoffen in geld uitgedrukt. De Gemeente is voorts verhuurster van op één na alle andere percelen te Utrecht waarop benzinestations zijn gevestigd. Behoudens een hier niet van belang zijnde uitzondering zijn al deze benzinestations verhuurd aan benzinemaatschappijen en zijn de overeengekomen huurprijzen naar dezelfde maatstaf vastgesteld als die welke van [verweerster] zijn bedongen.
De huurovereenkomsten met [verweerster] zijn per 14 juni 1980 en 18 september 1980 van rechtswege met vijf jaren verlengd. [verweerster] heeft in dit geding verzocht de huurprijzen vanaf die data voor de komende vijf jaren vast te stellen op f 0,01 per liter meetbaar verkochte brandstof, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag.
De Kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen op de grond dat de onderhavige objecten alleen vergeleken kunnen worden met andere benzinestations in de gemeente Utrecht en dat deze benzinestations door de Gemeente alleen tegen voormeld tarief worden verhuurd, zodat zonder meer vaststaat dat de huurprijzen van de door [verweerster] gehuurde benzinestations overeenstemmen met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
De Rechtbank heeft evenwel geoordeeld dat in het onderhavige geval rekening gehouden moet worden met benzinestations buiten de gemeente Utrecht , omdat - kort samengevat - de huurprijzen van benzinestations binnen de Gemeente hun huidige onderlinge gelijke niveau danken aan de omstandigheid dat de Gemeente , als enige verhuurster van zodanige bedrijfsruimte binnen haar gebied, die prijzen zelf aldus heeft kunnen bepalen - waarbij de Rechtbank spreekt van misbruik van machtspositie - en die prijzen derhalve niet in onderhandelingen tussen met elkaar concurrerende verhuurders en gegadigden voor de huur van een benzinestation zijn tot stand gekomen, terwijl voorts naar het oordeel van de Rechtbank juist benzinestations bij uitstek tot een categorie behoren, waarbinnen de vergelijkbare objecten niet strikt tot de grenzen van een bepaalde gemeente beperkt behoeven te blijven.
3.2 Tegen dit oordeel richt het middel zich tevergeefs.
De strekking van de artikelen 1626 en 1632
a, in het licht van hun in de conclusie van het Openbaar Ministerie weergegeven parlementaire geschiedenis, komt - voor zover thans van belang - hierop neer dat bij de vaststelling van de daar bedoelde huurprijzen de ontwikkeling van het algemene niveau van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte meet worden gevolgd teneinde, voor zover het betreft de in die artikelen bedoelde gevallen, de bij de totstandkoming van de overeenkomst voor de hand liggende aansluiting van die prijzen bij dat niveau te herstellen, wanneer die aansluiting als gevolg van de lange duur waarvoor de overeenkomst krachtens de wettelijke regeling daarvan partijen bindt, en de verdere ontwikkeling van dat niveau verloren is gegaan. Uitgangspunt van dit stelsel - waaraan bij de Wet van 19 maart 1980, S 124, nog is toegevoegd dat gelet moet worden op het gemiddelde van de betreffende huurprijzen in een tijdvak van vijf jaren vóór het in die artikelen aangeduide tijdstip - is dat dit huurprijsniveau in beginsel wordt bepaald door de vrijheid van partijen om zelf in hun overeenkomsten de hoogte van de huur te regelen, welke vrijheid een van de grondslagen van de wettelijke regeling betreffende huur van bedrijfsruimte vormt.
Bij de vaststelling van de huurprijs krachtens de artikelen 1626 en 1632
adient - zoals in de Wet van 26 juni 1975, S 339, tot uitdrukking is gebracht - in het bijzonder gelet te worden op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte "ter plaatse".
Maar het strookt met de voren weergegeven strekking van die artikelen - en de Rechtbank heeft derhalve terecht aangenomen - dat met vergelijkbare objecten in andere, daarvoor in aanmerking komende gemeenten rekening moet worden gehouden, indien zich een situatie als de onderhavige voordoet, waarin de huurprijzen van de vergelijkbare bedrijfsruimten binnen de gemeente , doordat zij alle door één verhuurder konden worden bepaald, op één onderling gelijk niveau zijn gehandhaafd en aldus in de betreffende periode geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn geweest.
De strekking van de artikelen 1626 en 1632
a, in het licht van hun in de conclusie van het Openbaar Ministerie weergegeven parlementaire geschiedenis, komt - voor zover thans van belang - hierop neer dat bij de vaststelling van de daar bedoelde huurprijzen de ontwikkeling van het algemene niveau van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte meet worden gevolgd teneinde, voor zover het betreft de in die artikelen bedoelde gevallen, de bij de totstandkoming van de overeenkomst voor de hand liggende aansluiting van die prijzen bij dat niveau te herstellen, wanneer die aansluiting als gevolg van de lange duur waarvoor de overeenkomst krachtens de wettelijke regeling daarvan partijen bindt, en de verdere ontwikkeling van dat niveau verloren is gegaan. Uitgangspunt van dit stelsel - waaraan bij de Wet van 19 maart 1980, S 124, nog is toegevoegd dat gelet moet worden op het gemiddelde van de betreffende huurprijzen in een tijdvak van vijf jaren vóór het in die artikelen aangeduide tijdstip - is dat dit huurprijsniveau in beginsel wordt bepaald door de vrijheid van partijen om zelf in hun overeenkomsten de hoogte van de huur te regelen, welke vrijheid een van de grondslagen van de wettelijke regeling betreffende huur van bedrijfsruimte vormt.
Bij de vaststelling van de huurprijs krachtens de artikelen 1626 en 1632
adient - zoals in de Wet van 26 juni 1975, S 339, tot uitdrukking is gebracht - in het bijzonder gelet te worden op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte "ter plaatse".
Maar het strookt met de voren weergegeven strekking van die artikelen - en de Rechtbank heeft derhalve terecht aangenomen - dat met vergelijkbare objecten in andere, daarvoor in aanmerking komende gemeenten rekening moet worden gehouden, indien zich een situatie als de onderhavige voordoet, waarin de huurprijzen van de vergelijkbare bedrijfsruimten binnen de gemeente , doordat zij alle door één verhuurder konden worden bepaald, op één onderling gelijk niveau zijn gehandhaafd en aldus in de betreffende periode geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn geweest.
3.3 Ten aanzien van de afzonderlijke onderdelen van het middel verdient na het voorgaande nog het volgende aantekening.
De onderdelen 1 en 2 bevatten geen klacht.
Onderdeel 3 bestrijdt hetgeen door de Rechtbank is overwogen omtrent het misbruik dat door De Gemeente van haar machtspositie zou zijn gemaakt. Nu blijkens het bovenoverwogene de Rechtbank de artikelen 1626 en 1632
aterecht aldus heeft uitgelegd dat met vergelijkbare bedrijfsruimte - te weten andere benzinestations - in daarvoor in aanmerking komende andere gemeenten rekening gehouden moet worden, is de vraag of de Gemeente misbruik van haar machtspositie heeft gemaakt, evenwel niet meer van belang. Ook de klachten van onderdeel 3 kunnen dus niet tot cassatie leiden.
Onderdeel 4 gaat blijkens het onder 3.2 overwogene uit van een onjuiste rechtsopvatting.
Onderdeel 5 faalt op dezelfde gronden als onderdeel 3.
De onderdelen 1 en 2 bevatten geen klacht.
Onderdeel 3 bestrijdt hetgeen door de Rechtbank is overwogen omtrent het misbruik dat door De Gemeente van haar machtspositie zou zijn gemaakt. Nu blijkens het bovenoverwogene de Rechtbank de artikelen 1626 en 1632
aterecht aldus heeft uitgelegd dat met vergelijkbare bedrijfsruimte - te weten andere benzinestations - in daarvoor in aanmerking komende andere gemeenten rekening gehouden moet worden, is de vraag of de Gemeente misbruik van haar machtspositie heeft gemaakt, evenwel niet meer van belang. Ook de klachten van onderdeel 3 kunnen dus niet tot cassatie leiden.
Onderdeel 4 gaat blijkens het onder 3.2 overwogene uit van een onjuiste rechtsopvatting.
Onderdeel 5 faalt op dezelfde gronden als onderdeel 3.
4. BeslissingDe Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op
f175,-- aan verschotten en
f1.700,-- voor salaris.
f175,-- aan verschotten en
f1.700,-- voor salaris.
Deze beschikking is gewezen door de vice-president Ras als voorzitter en de raadsheren Snijders, Martens, Bloembergen en Boekman, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op
24 februari 1984.
24 februari 1984.