ECLI:NL:GHARL:2022:3698

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.304.238

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 272633)

arrest in kort geding van 10 mei 2022

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Gemeente Lansingerland,

zetelende te Bergschenhoek,

appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: de gemeente,

advocaat: mr. R.C.H. Burgers,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Roelofs en Haase Projectontwikkeling B.V.,

gevestigd te Rijssen,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: R&H,

advocaat: mr. W.J. Bosma.

1.Het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 8 februari 2022 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 9 maart 2022. Na een rolverwijzing voor doorhaling is (alsnog) arrest gevraagd. Vervolgens is arrest bepaald.

2.Kern van het geschil en de beslissing

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverweging 2.1 van het (bestreden) vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 1 december 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:4762). Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil.

2.2

De gemeente heeft vanaf 2014 in samenwerking met een aantal commerciële partijen het woningbouwproject ‘Hoeksekade Noord’ ontwikkeld. In dat verband heeft de gemeente op 14 juni 2016 met één van de betrokken partijen, Vastgoed Batenburg B.V. (hierna: Batenburg), een overeenkomst gesloten getiteld ‘Anterieure Overeenkomst Ontwikkeling Hoeksekade Noord deellocatie A’ (hierna: de overeenkomst). De gemeente en Batenburg hebben in die overeenkomst onder meer afgesproken dat tenminste 30% van de maximaal te realiseren 47 woningen, dus tenminste veertien woningen, dient te bestaan uit woningen bedoeld voor het goedkope segment (hierna: de starterswoningen). Batenburg heeft op 19 juli 2018 haar percelen bouwgrond in het project overgedragen aan R&H, die door contractsoverneming volledig in de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van Batenburg is getreden. R&H is op 2 september 2019 gestart met de bouw. De starterswoningen zijn in twee fasen opgeleverd. Na de oplevering is er tussen de gemeente en R&H een geschil ontstaan over de uitvoering van de overeenkomst. De gemeente en R&H hebben ondanks pogingen om tot overeenstemming te komen geen minnelijke regeling kunnen bereiken. De gemeente wil dat R&H de starterswoningen (ongesplitst) te koop aanbiedt voor de overeengekomen maximum prijs. R&H wil de starterswoningen verhuren, dan wel gedeeltelijk verhuren of gedeeltelijk (na splitsing) verkopen. De starterswoningen staan al geruime tijd leeg.

2.3

De voorzieningenrechter heeft bij vonnis, kort gezegd, de vordering van de gemeente om R&H te gebieden de starterswoningen te verkopen aan starters tegen een prijs van maximaal € 180.000 afgewezen, maar aan R&H verboden om de starterswoningen gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verkopen, in die zin dat de starterswoningen worden gesplitst in appartementen, of voor een hogere prijs dan € 180.000 vrij op naam aan starters aan te bieden en te verkopen, dan wel de starterswoningen aan anderen dan aan starters zoals bedoeld in bijlage 7 van de overeenkomst te koop aan te bieden, in ieder geval totdat bij in kracht van gewijsde gegaan of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in een bodemprocedure anders is beslist, op straffe van een dwangsom.

2.4

De gemeente heeft bij spoedappel zeven grieven aangevoerd tegen het vonnis en haar eis gewijzigd. De gemeente vordert samengevat in hoger beroep primair dat R&H geboden wordt het volledige en onbezwaarde eigendom van de starterwoningen vrij op naam aan starters te verkopen voor € 180.000, zoals omschreven in Bijlage 7 bij de overeenkomst, op straffe van een dwangsom met nevenvorderingen, waaronder betaling van een contractuele boete. Subsidiair vordert de gemeente, samengevat, een verbod op verhuur, gedeeltelijke verkoop na splitsing in appartementen, verkoop voor een hogere prijs dan €180.000 en verkoop aan anderen dan starters, met nevenvorderingen. Meer subsidiair vordert de gemeente, samengevat, dat R&H wordt verboden de starterswoningen gedeeltelijk te verhuren of te verkopen, of te verhuren of te verkopen voor een hogere prijs dan, respectievelijk, € 900 per maand of € 180.000, of te verhuren of verkopen aan anderen dan starters, steeds op straffe van een dwangsom. R&H heeft incidenteel hoger beroep ingesteld met vijf grieven. Deze zijn onder andere gericht tegen een verbod van gedeeltelijke verkoop/verhuur en de opgelegde dwangsom.

2.5

Het hof komt tot de slotsom dat het oordeel van de rechtbank dat het R&H de starterswoningen niet hoeft te verkopen in stand blijft, maar dat gedeeltelijke verkoop en gedeeltelijke verhuur van de starterswoningen of verhuur of verkoop voor respectievelijk meer dan € 900,- of € 180.000,-, niet is toegestaan, dat R&H niet is gebonden aan de toedelingscriteria van bijlage 7 van de overeenkomst, en dat een dwangsom niet is aangewezen. Hierna legt het hof uit hoe het tot zijn oordeel komt.

3.De motivering van de beslissing in hoger beroep

Spoedeisendheid

3.1

Het hof stelt voorop dat de gemeente ook in hoger beroep voldoende spoedeisend belang heeft bij de vorderingen. De starterswoningen staan al geruime tijd leeg, terwijl er in de gemeente een woningtekort is voor starters. Partijen verkeren kennelijk nog altijd in een impasse, onder meer door een verschil van inzicht over de voorwaarden waaronder R&H de starterswoningen mag aanbieden. De gemeente vreest ook voor een voldongen feit te worden gesteld als de starterswoningen door R&H naar eigen inzicht worden verhuurd.

Uitleg overeenkomst

3.2

De grieven van de gemeente en de incidentele grieven van R&H stellen naar de kern genomen de uitleg van de overeenkomst aan de orde, en kunnen daarom gezamenlijk worden behandeld. Voor de uitleg van een beding in een overeenkomst is, kort gezegd, maatgevend wat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst over en weer hebben bedoeld en hebben mogen begrijpen. Dit tegen de achtergrond van de overige inhoud van de overeenkomst, de hoedanigheid van partijen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen. Centraal in het geschil staat artikel 5 van de overeenkomst, dat als volgt luidt:

“
Artikel 5 Starterswoningen

1. De door exploitant te realiseren woningen in de prijscategorie € 175.000,- tot €180.000,- worden aangemerkt als starterswoningen. Het bepaalde in de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020 (met name bijlage 1: U12 t/m U14) is op deze woningen van toepassing.

2. De starterswoningen zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel, dienen gedurende tenminste 15 jaar na eerste bewoning beschikbaar te blijven voor de doelgroep starters.

3. Ten aanzien van de toewijzing van de starterswoningen en de inkomenscriteria, geldt het bepaalde in het alsbijlage 7aan deze overeenkomst gehechte document.”

Voor de tekst van de andere voor dit geschil relevante bepalingen uit de overeenkomst met bijlagen verwijst het hof kortheidshalve naar rechtsoverweging 3.4 van het vonnis in eerste aanleg.

3.3

De vragen ten aanzien van de uitleg van de overeenkomst die voorliggen in dit hoger beroep zijn (i) of R&H de starterswoningen moet verkopen of ook mag verhuren, (ii) of gedeeltelijke verkoop of verhuur is toegestaan, in die zin dat de starterswoningen gedeeltelijk worden verhuurd of gesplitst in appartementsrechten en één of meerdere appartementsrechten aan starters worden verkocht, en (iii) of verkoop van de starterswoningen ook aan beleggers mag plaatsvinden. Het hof zal die vragen hierna beantwoorden.

3.4

Met de voorzieningenrechter komt het hof tot het voorlopige oordeel dat de gemeente onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat verhuur van de starterswoningen is uitgesloten. Weliswaar is de vermelding van de prijscategorie van maximaal € 180.000,- in artikel 5 lid 1 van de overeenkomst (net als in de in de overeenkomst opgenomen definitie van ‘Bouwplan’) een aanwijzing dat er vooral aan verkoop is gedacht. Daar sluit de verwijzing naar “
met name bijlage 1: U12 t/m U14” op aan, nu deze bepalingen over koopstarters gaan. Maar daar staat tegenover dat de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020 ‘starters’ definieert als “
Beginnend op de huur- of koopmarkt” terwijl andere bepalingen uit bijlage 1, die eveneens van toepassing zijn op deze woningen, gaan over huurwoningen voor starters, in de prijsklasse € 710-€ 850 per maand (U11 en U15). Het beleidsdoel dat met het (laten) bouwen van starterswoningen wordt nagestreefd (“
A= Beleidsdoel 1: Behouden/Vergroten van keuzevrijheid en een gevarieerd woningaanbod”) verzet zich ook niet tegen verhuur. Bovendien blijkt uit de correspondentie tussen R&H en ambtenaren van de gemeente vanaf oktober 2018 dat de gemeente verhuur aan starters mogelijk acht (o.a. productie 2 bij memorie van antwoord). De gemeente heeft ook de maximale huurprijs per maand aangegeven, zoals geïndexeerd (o.a. € 900 voor het prijspeil van 2020, productie 4 bij memorie van antwoord; € 918,90 voor het prijspeil van 2021, productie 12 bij memorie vaan antwoord). Ook op bestuurlijk niveau is de gemeente uitgegaan van koop- of huurwoningen. Het College van B&W heeft op vragen van gemeenteraadsleden schriftelijk geantwoord dat de ontwikkelaar nog aan het onderzoeken is hoe de woningen verkocht of verhuurd gaan worden (d.d. 13 oktober 2020; productie 13 bij memorie van antwoord) en dat de projectontwikkelaar nog steeds niet tot verkoop of verhuur van de woningen is overgegaan (d.d. 18 mei 2021; productie 14 bij memorie van antwoord). Uit de antwoorden van het College van B&W blijkt tevens dat het bestemmingsplan niet bepaalt of het verhuur of verkoop moet zijn. Al met al acht het hof onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat R&H onder de overeenkomst uitsluitend tot verkoop van de starterswoningen mag overgaan en deze niet mag verhuren. Dit betekent ook dat het hof voorlopig oordeelt dat R&H niet is gehouden de starterswoningen te verkopen en door dat niet te doen niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Betaling van een contractuele boete is dus naar het voorlopig oordeel van het hof evenmin aan de orde.

3.5

De gemeente heeft nog aangevoerd dat de mogelijkheid van verhuur nooit definitief is overeengekomen en dat daarvoor een wijziging van de overeenkomst nodig is. Het hof volgt dat standpunt niet. In de correspondentie met R&H en de antwoorden van het College van B&W is een dergelijk voorbehoud niet te vinden. Ook de correspondentie met de notaris, waar partijen op hebben gewezen, bevestigt veeleer dat verhuur is toegestaan, gezien de ontwerpbepalingen voor toewijzing van de starterswoningen in geval van verhuur (d.d. 7 mei 2020; productie 12 bij inleidende dagvaarding, bijlage onder “
Werkwijze bij voorgenomen verhuur van een van voornoemde woningen”). Klaarblijkelijk begrepen zowel R&H als de gemeente de overeenkomst zo, dat verhuur was toegestaan. De discussie over een wijziging of aanvulling (allonge) op de overeenkomst zag naar voorlopig oordeel van het hof niet op de verhuur van de starterswoningen op zich, maar op de bepalingen die opgenomen konden worden in een door R&H met een derde te sluiten overeenkomst, waarin de voor R&H uit de overeenkomst met de gemeente voorvloeiende verplichtingen ‘doorgelegd’ moesten worden. Dat (andere) ambtenaren van de gemeente zich vanaf eind juni 2021 tegenover R&H op het standpunt zijn gaan stellen dat verhuur van de starterswoningen helemaal niet is toegestaan, komt neer op een eenzijdige koerswijziging van de gemeente en kan aan het voorgaande niet afdoen, omdat daaruit niet blijkt dat bij het tot stand komen van de overeenkomst partijen redelijkerwijs over en weer moesten begrijpen dat verhuur zonder nadere overeenkomst niet mogelijk was. Ter zitting bij het hof bleek overigens dat het voor de gemeente inmiddels belangrijker is dát de starterswoningen in gebruik genomen worden dan of dat via verkoop of verhuur gebeurt.

3.6

Dit brengt het hof bij de vraag of gedeeltelijke verhuur of gedeeltelijke verkoop (via splitsing in appartementsrechten) van de starterswoningen is toegestaan. R&H wil bij gedeeltelijke verhuur of verkoop, de woonruimte feitelijk (bij verhuur), dan wel juridisch (bij verkoop), splitsen en een appartement bestaande uit de begane grond en (een deel van) de eerste verdieping verkopen of verhuren, terwijl de rest van de woning afgesloten zou worden en leeg zou blijven staan, dan wel tegen een meerprijs alsnog aan de bewoners verhuurd of verkocht zou worden. Evenals de voorzieningenrechter oordeelt het hof vooralsnog dat R&H onvoldoende heeft aangevoerd om aannemelijk te maken dat een dergelijke handelswijze is verdisconteerd in de afspraken tussen partijen. De bijlage waar artikel 5 lid 1 van de overeenkomst naar verwijst vermeldt weliswaar (onder U11 en U12) “
type eengezinswoningen en appartementen” voor huur- en koopstarters, maar er zijn onvoldoende aanwijzingen dat zou zijn beoogd dat de starterswoningen gedeeltelijk mogen worden verhuurd of gesplitst en verkocht als appartementen. Daar zijn de starterswoningen ook niet op gebouwd en ingericht. Een dergelijke gedeeltelijke verkoop of verhuur, waarbij de extra ruimte tegen meerprijs kan worden bijgehuurd of bijgekocht komt naar het voorlopig oordeel van het hof neer op het ontwijken van de met de gemeente gemaakte afspraken over de maximale prijs. Dat een dergelijke constructie mogelijk is blijkt niet uit de overeenkomst – R&H heeft ter zitting bij het hof nog opgemerkt dat het plan tot splitsing nergens uit blijkt maar bij haar directie in het hoofd zat – en in de correspondentie met R&H hebben de ambtenaren van de gemeente ook niet met splitsing of gedeeltelijke verhuur ingestemd. Namens de gemeente is op 18 november 2020 juist uitdrukkelijk aangegeven dat splitsing in appartementen geen wenselijke optie is (onderdeel van productie 13 bij de dagvaarding). Er valt uit de correspondentie al helemaal niet af te leiden dat de gemeente akkoord zou gaan met leegstand van een verdieping of een meerprijs voor de starterswoningen. Dat R&H aldus ‘scheefwonen’ zou tegengaan is door haar onvoldoende toegelicht, nog daargelaten dat het niet aan R&H is om beleid te maken voor de gemeente. Het moge zo zijn dat R&H de woningen groter heeft gebouwd dan gebruikelijk is voor starterswoningen en daardoor financieel nadeel lijdt of althans financieel voordeel misloopt, maar dat moet voor haar rekening en risico blijven. R&H is een professionele ondernemer die ervoor heeft gekozen om in het onderhavige bouwproject te stappen en vooraf bekend was met de eis van 30% starterswoningen en de daarbij gehanteerde (maximum)prijzen. Dat de grootte van de woningen niet is vastgelegd in de overeenkomst en dat ‘groter bouwen’ mogelijk is onder het bestemmingsplan betekent niet dat R&H haar risico’s niet kon taxeren, noch dat de gemeente de gevolgen van de keuzes van R&H moet dragen.

3.7

Dan resteert de vraag of R&H de starterswoningen uitsluitend aan starters mag aanbieden of dat beleggers daar ook voor in aanmerking komen. Uit de correspondentie tussen R&H en de ambtenaren van de gemeente (o.a. productie 4 bij memorie van antwoord) blijkt dat de gemeente verkoop aan beleggers niet uitsluit zolang R&H de verplichtingen die zij heeft onder de overeenkomst met de gemeente ‘doorlegt’. De strekking is dat verkoop aan beleggers onder deze voorwaarden niet is verboden omdat de woningen conform de overeenkomst voor starters beschikbaar blijven. Het komt er dus op neer dat R&H (ook) niet is toegestaan de starterswoningen aan anderen dan aan starters, en anders dan tegen de maximum startersprijs voor koop of huur, aan te
latenbieden door de beleggers aan wie zij verkoopt. R&H heeft in de correspondentie met de ambtenaren van de gemeente uiteindelijk te kennen gegeven dat de voorwaarden om beleggers de starterswoningen te laten verhuren heel zwaar zijn. R&H heeft besloten om zelf tot verhuur van de starterswoningen over te gaan en in haar memorie van antwoord (incidentele grief 3) aangegeven niet voornemens te zijn de starterswoningen aan anderen dan starters aan te bieden. Het hof leidt hier uit af dat R&H op dit moment geen (zelfstandig) belang heeft bij de mogelijkheid tot verkoop aan beleggers onder de genoemde voorwaarden en daarmee bij deze incidentele grief.

Nietigheid?

3.8

R&H heeft in hoger beroep nog het verweer gevoerd dat artikel 5 in combinatie met bijlage 7 van de overeenkomst nietig is, omdat de gemeente aldus langs privaatrechtelijke weg de publiekrechtelijke regeling van woonruimteverdeling in de Huisvestingswet 2014 en de gemeentelijke huisvestingsverordening onaanvaardbaar doorkruist. Het hof heeft tijdens de mondelinge behandeling het bezwaar van R&H dat de reactie van de gemeente op haar beroep op nietigheid in strijd is met de twee conclusieregel gepasseerd. Het hof is van oordeel dat het niet voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot integrale nietigheid van artikel 5 van de overeenkomst zal concluderen. De Huisvestingswet 2014 beoogt weliswaar, anders dan de wetgeving die zij verving, een uitputtende publiekrechtelijke regeling te geven,^[1]maar het doen uitvoeren van regelgeving en afspraken maken over te leveren prestaties met verhuurders op het gebied van de woonruimteverdeling is nog steeds mogelijk.^[2]Naar het voorlopig oordeel van het hof zijn de leden 1 en 2 van artikel 5 aan te merken als prestatieafspraken en is van onaanvaardbare doorkruising van publiekrecht geen sprake. Dat geldt niet voor lid 3 van artikel 5 in verbinding met bijlage 7. De daarin opgenomen criteria voor toedeling van de woningen bij voorkeur aan kandidaten met een binding aan de gemeente Lansingerland kan de gemeente naar voorlopig oordeel van het hof niet opleggen via de overeenkomst. Het beroep dat de gemeente in dit verband heeft gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 21 september 2012^[3]gaat niet op, omdat dit arrest is gewezen onder de oude wetgeving. Dat de wetgever met de Huisvestingswet heeft gekozen voor een uitputtende publiekrechtelijke regeling heeft als consequentie, dat de gemeente voor koopwoningen ook geen afspraken omtrent toedeling mag maken, in tegenstelling tot wat de gemeente heeft betoogd.

Slotsom

3.9

Zoals uit het voorgaande volgt, komt de primaire vordering (gebod tot verkoop) met nevenvorderingen van de gemeente niet voor toewijzing in aanmerking, en de subsidiaire vordering (verbod van verhuur) met nevenvorderingen evenmin. De meer subsidiaire vordering van de gemeente (verbod van gedeeltelijke verkoop/verhuur en verbod van verhuur of verkoop voor meer dan respectievelijk € 900,- en € 180.000) is wel toewijsbaar, behoudens hetgeen hierboven in 3.8 over de toedelingscriteria is overwogen. Daarbij merkt het hof op dat partijen het erover eens zijn dat de maximale huur van € 900,- berekend is op het prijspeil van 2020, zodat het hof daarvan uit zal gaan. Dat R&H gedeeltelijke verkoop/verhuur heeft verdedigd maakt reeds dat de gemeente voldoende belang heeft bij haar meer subsidiaire vordering. Het hof ziet evenwel onvoldoende aanleiding om de veroordeling ook te versterken met een dwangsom. R&H heeft zich in incidenteel hoger beroep tegen de opgelegde dwangsom verzet, omdat zij stelt niet voornemens te zijn geweest de starterswoningen aan anderen dan starters te koop aan te bieden, noch om de woningen aan te bieden boven de maximumverkoopprijs van €180.000,- vrij op naam. Volgens de gemeente heeft R&H na het vonnis in eerste aanleg aan lokale media bericht dat zij tot verhuur van de starterswoningen zal overgaan tegen een huurprijs van rond de € 900,- per maand. Dat R&H niettemin een door het hof uitgesproken verbod, ook nu dit gedeeltelijke verkoop/verhuur omvat, zonder dwangsom niet zal naleven heeft de gemeente onvoldoende toegelicht.

3.1

Het voorgaande betekent dat de grieven II en VII in principaal hoger beroep en de grieven 2 en 3 alsook 4 in incidenteel hoger beroep gedeeltelijk slagen; voor het overige falen de grieven. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en opnieuw recht doen, zoals hierna in het dictum weergegeven. Nu beide partijen (net als in de eerste aanleg) voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van zowel de eerste aanleg als het principale en het incidentele hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in principaal en in incidenteel hoger beroep in kort geding:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 1 december 2021 en doet opnieuw recht:

verbiedt R&H om de starterswoningen gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verhuren, gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verkopen – in die zin dat de starterwoningen worden gesplitst in appartementsrechten en één of meerdere appartementsrechten aan starters worden verkocht –, de starterswoningen voor een prijs hoger dan € 900,- (zegge: negenhonderd euro) per maand (prijspeil 2020) aan te bieden en te verhuren of voor een prijs hoger dan €180.000,- (zegge: honderdtachtigduizend euro) vrij op naam aan starters aan te bieden en te verkopen, dan wel de starterswoningen aan anderen dan aan starters (gedeeltelijk) te koop of (gedeeltelijk) te huur aan te bieden, in ieder geval totdat bij in kracht van gewijsde gegaan of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in een bodemprocedure is beslist dat R&H niet is gehouden om de overeenkomst na te komen, althans dat R&H gerechtigd is om de starterswoningen gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verhuren, te splitsen in appartementsrechten en gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verkopen, de starterswoningen voor een prijs hoger dan € 900,- (zegge: negenhonderd euro) per maand (prijspeil 2020) te verhuren of voor een prijs hoger dan € 180.000,- (zegge: honderdtachtigduizend euro) vrij op naam aan starters te koop aan te bieden, dan wel de starterswoningen aan anderen dan aan starters (gedeeltelijk) te koop of (gedeeltelijk) te huur aan te bieden;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van beide instanties draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, M.S.A. van Dam en G.R. den Dekker en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Den Dekker en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2022.