ECLI:NL:RBOVE:2021:4762

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/272633 / KG ZA 21-233

Vonnis in kort geding van 1 december 2021

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE LANSINGERLAND,

gevestigd te Bergschenhoek,

eiseres,

advocaat mrs. A.E. Klomp en mr. R.C.H. Burgers te Nijmegen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] PROJECTONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

bijgestaan door mr. J.B. Mus te Breda.

Partijen zullen hierna ‘de gemeente’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 16
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 24
de aanvullende productie 17 van de gemeente
de mondelinge behandeling (die hybride heeft plaatsgevonden ten behoeve van publiek dat de mondelinge behandeling digitaal heeft bijgewoond)
de spreekaantekeningen van de gemeente
de door [gedaagde] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde aanvullende productie.

1.2.

Ten slotte is vonnis gevraagd. Het vonnis is bepaald op vandaag.

2.Het geschil

2.1.

De gemeente heeft vanaf 2014 in samenwerking met een aantal commerciële partijen het woningbouwproject ‘Hoeksekade Noord’ ontwikkeld. Onderdeel hiervan is dat op deellocatie A maximaal 47 woningen inclusief bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd (hierna: het Project). In dat verband heeft de gemeente op 14 juni 2016 met één van de betrokken commerciële partijen, Vastgoed [Y] B.V. (hierna: [Y]), een anterieure overeenkomst getiteld ‘Anterieure Overeenkomst Ontwikkeling Hoeksekade Noord deellocatie A’ (hierna: de overeenkomst) gesloten. De gemeente en [Y] hebben in die overeenkomst onder meer afgesproken dat tenminste 30% van de maximaal te realiseren 47 woningen, dus tenminste veertien woningen, dient te bestaan uit woningen bedoeld voor het goedkope segment (hierna: de starterswoningen). [Y] heeft op 19 juli 2018 haar percelen bouwgrond in het project overgedragen aan [gedaagde] . [gedaagde] is door contractsovername volledig in de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van [Y] getreden. [gedaagde] is op 2 september 2019 gestart met de bouw van het Project. De starterswoningen zijn in twee fasen opgeleverd. Na de oplevering is er tussen de gemeente en [gedaagde] een geschil ontstaan over de uitvoering van de overeenkomst.

De gemeente en [gedaagde] hebben in onderling overleg gepoogd om tot overeenstemming te komen meer hebben geen minnelijke regeling kunnen bereiken. De gemeente wil dat [gedaagde] de veertien starterswoningen te koop aanbiedt. [gedaagde] wil de veertien starterswoningen verhuren.

De starterswoningen staan nu leeg.

Standpunt de gemeente

2.2.

De gemeente vordert – kort gezegd – primair veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de overeenkomst in die zin dat [gedaagde] de veertien starterswoningen te koop aan moet bieden aan starters tegen een prijs van maximaal € 180.000,00 en bij verkoop moet leveren. Subsidiair vordert de gemeente – kort gezegd – een verbod tot verhuur van de starterswoningen, tot gedeeltelijke verkoop, dan wel tot verkoop van de woningen tegen een prijs hoger dan € 180.000,00, aan anderen dan aan starters dan wel derden.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] gehouden is om het volledige en onbezwaarde eigendomsrecht van de starterswoningen op korte termijn aan starters aan te bieden tegen een prijs van maximaal € 180.000,00 vrij op naam en conform de voorwaarden zoals genoemd in de overeenkomst. De woningen zijn allang opgeleverd. Niets staat in de weg aan het aanbieden van de starterswoningen door [gedaagde] aan starters, het sluiten van een koopovereenkomst met deze starters en het leveren van de starterswoningen aan de starters. De gemeente mag van [gedaagde] verwachten dat zij terstond uitvoering geeft aan deze rechtshandelingen. De vorderingen van de gemeente zijn opeisbaar. Indien de voorzieningenrechter van oordeel is dat [gedaagde] in deze procedure niet kan worden veroordeeld om de starterswoningen aan starters te koop aan te bieden, dan dient in ieder geval te worden voorkomen dat [gedaagde] in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure overgaat tot verhuur of gedeeltelijke verkoop van de starterswoningen voor een prijs hoger dan € 180.000.00 en/of aan anderen dan aan starters. Verhuur is niet overeengekomen.

Standpunt [gedaagde]

2.3.

[gedaagde] heeft zich verweerd tegen het gevorderde en geconcludeerd tot

afwijzing daarvan. [gedaagde] stelt zich (primair) op het standpunt dat zij gerechtigd is om zelf tot verhuur van de veertien starterswoningen over te gaan dan wel de woningen aan een vastgoedbelegger ten behoeve van verhuur te verkopen. Dat volgt uit de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020 waarnaar artikel 5 lid 1 van Pro de overeenkomst expliciet verwijst. De gemeente heeft ook toegezegd dat het [gedaagde] is toegestaan om te verhuren, naast verkoop. Dit bevestigen ook de antwoorden van het college van B&W in reactie op vragen van de gemeenteraad over de status van de veertien nog leegstaande starterswoningen. Nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] uit de overeenkomst bestaat dus niet uitsluitend uit verkoop door [gedaagde] van de starterswoningen.

Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat het geschil van partijen zich niet leent voor een beoordeling in kort geding. Er is nader onderzoek vereist om te kunnen vaststellen of [gedaagde] de starterswoningen enkel mag verkopen dan wel ook zij deze ook mag verhuren.

3.De beoordeling

3.1.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de subsidiaire vordering van de gemeente gedeeltelijk moet worden toegewezen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

3.2.

De gemeente heeft een voldoende spoedeisend belang bij het gevorderde.

De starterswoningen, veertien in totaal, staan in ieder geval enige maanden leeg. Onweersproken is dat er in de gemeente een tekort bestaat aan starterswoningen. De gemeente heeft in het licht van haar woonbeleid een belang bij spoedige beëindiging van die leegstand en dus bij het op korte termijn verkrijgen van duidelijkheid over de verplichtingen van [gedaagde] . De gemeente is ontvankelijk in haar vorderingen. Van de gemeente kan niet worden verlangd dat zij een bodemprocedure afwacht.

3.3.

Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] de starterswoningen moet verkopen zoals de gemeente stelt, of dat [gedaagde] deze ook mag verhuren, zoals [gedaagde] stelt.

De vraag spitst zich daarop hoe de in artikel 5.1. van de overeenkomst opgenomen bepaling moet worden geïnterpreteerd. Partijen geven beide een andere uitleg van deze bepaling. Volgens de gemeente moet deze bepaling zo worden gelezen: [gedaagde] dient de veertien woningen tegen een prijs van maximaal € 180.000,00 vrij op naam aan starters te koop aan te bieden. Volgens [gedaagde] moet deze bepaling zo worden gelezen: [gedaagde] mag de starterswoningen verkopen en ze daarbij splitsen in appartementsrechten en/of [gedaagde] mag de starterswoningen verhuren.

3.4.

In de, voor de beoordeling van het geschil, relevante bepalingen van de overeenkomst, staat het navolgende.

“Bouwplan

(…) Het bouwplan van exploitant bestaat uit de realisering van maximaal 47 woningen, waarvan tenminste 30% in het goedkopere segment, dat wil zeggen met een VON-prijs van ten hoogste

€ 180.000, - inclusief de daarbij behorende parkeerplaatsen, ontsluiting, oppervlaktewater en overige bij de woning behorende voorzieningen. Één en ander met inachtneming van het stedenbouwkundig plan zoals tussen Partijen is vastgesteld.

(…)

Artikel 5.1. Starterswoningen

1. De door exploitant te realiseren woningen in de prijscategorie € 175.000, - tot maximaal

€ 180.000, -, worden aangemerkt als starterswoningen. Het bepaalde in de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020 (met name bijlage 1: U12 t/m U14) is op deze woningen van toepassing.

2. De starterswoningen zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel, dienen gedurende tenminste 15 jaar na eerste bewoning beschikbaar te blijven voor de doelgroep starters.

3. Ten aanzien van de toewijzing van de starterswoningen en de inkomenscriteria, geldt het bepaalde in het als
bijlage 7aan deze overeenkomst gehechte document.

In de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020 staat onder meer het volgende:

“(…) Zo geldt als belangrijke doelgroep de groep mensen met een laag inkomen, die vanwege schaarste, moeite heeft om een beschikbare en betaalbare woning te krijgen. Extra aandacht gaat uit naar starters² (…)

------------------------

(…)

2 Definitie: Beginnend op de huur- of koopmarkt

(…)”.

In bijlage 1 staat onder meer het volgende:

“A= Beleidsdoel 1: Behouden/Vergroten van keuzevrijheid en een gevarieerd woningaanbod (‘
waar alle inwoners (…), met een gevarieerd woningaanbod, passend bij de sociale en demografische opbouw van de samenleving’).

(…)

Beleidsdoel A

Beleidsdoel B

Beleidsdoel C

U11

De komende jaren worden er voor starters huurwoningen gebouwd in de prijsklasse € 710 -

€ 850, type eengezinswoningen en appartementen.

U12

De komende jaren worden er voor starters koopwoningen gebouwd in de sociale klasse van 140.000 en in de prijsklasse € 141.000-€ 180.000, type eengezinswoningen en appartementen. Om de woningen ook in de toekomst te behouden voor starters, is het een overweging een constructie als maatschappelijk gebonden eigendom eraan te verbinden.

U13

Bij de toewijzing van nieuw te bouwen starterskoopwoningen geven we voorrang aan (koop)starters die een sociale huurwoning achterlaten.

U14

Bij de toewijzing van nieuw te bouwen starterskoopwoningen wordt voorrang gegeven aan (koop)starters die als scheefwoner een sociale huurwoning bewonen.

U15

Bij een inkomen boven de sociale grens wordt voor semi-starters in de huursector gebouwd in de prijsklasse € 710-€ 850 per maand, in de koopsector in de prijsklasse € 141.000- € 180.000. Zowel kleine meerlaagse woningen als appartementen.

(…)”.

Bijlage 7 bij de overeenkomst bevat “Bepalingen volgorde kandidaten Starterskoopwoningen max. €140.000,- en “Bepalingen volgorde kandidaten Starterskoopwoningen €180.000,-.”.

3.5.

De tekst van de overeenkomst (artikel 5.1) in samenhang met de tekst van de hiervoor aangehaalde tekst van de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020 en die van voornoemde bijlage 7 richt zich, onder meer door het vermelden van de koopprijs van de woningen, in belangrijke mate op
verkoopaan starters. De overeenkomst sluit de toepasselijkheid van de overige bepalingen van de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020, waarin eveneens wordt verwezen naar (sociale) huurwoningen, echter niet uit. In de overeenkomst is niet opgenomen dat alleen de onderdelen U12 tot en met U 14 van de bijlage 1 van de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020 gelden.

Uit de tekst van de overeenkomst en de hiervoor genoemde bijlagen kan derhalve niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] slechts gerechtigd is tot
verkoopvan de

veertien starterswoningen over te gaan.

3.6.

Daarbij komt dat ambtenaren van de gemeente in de correspondentie die tussen de gemeente en [gedaagde] heeft plaatsgevonden in de periode vanaf oktober 2018, niet alleen desgevraagd aan [gedaagde] bericht hebben dat verhuur van de woningen mogelijk was, maar ook informatie hebben verschaft over de maximale huurprijs die [gedaagde] voor de woningen zou mogen rekenen. Het College van B&W heeft ook op vragen van gemeenteraadsleden schriftelijk geantwoord dat de ontwikkelaar nog aan het onderzoeken is hoe de woningen verkocht of verhuurd gaan worden (productie 13 van [gedaagde] d.d. 13 oktober 2020) en dat de projectontwikkelaar nog steeds niet tot verkoop of verhuur van de woningen is overgegaan (productie 14 van [gedaagde] d.d. 18 mei 2021). De gemeente betoogt dat weliswaar overleg tussen partijen over de mogelijkheid van verhuur plaatsgevonden heeft, maar dat partijen nimmer definitieve afspraken daarover gemaakt hebben, die dan – zo begrijpt de voorzieningenrechter – geleid zouden moeten hebben tot een wijziging van de overeenkomst. Dit laatste overtuigt de voorzieningenrechter niet, omdat een dergelijk voorbehoud in de correspondentie met [gedaagde] noch in de antwoorden aan de raadsleden te vinden is. De gemeente wijst er nog op dat de notaris bevestigd heeft dat geen definitieve afspraken gemaakt zijn (productie 12 van de gemeente), onder de toevoeging dat het niet nodig geweest zou zijn over de mogelijkheid van verhuur te onderhandelen als partijen al afgesproken hadden dat verhuur was toegestaan. Ook hier volgt de voorzieningenrechter de gemeente niet. Zoals [gedaagde] aangevoerd heeft en de gemeente niet, althans onvoldoende bestreden heeft, zagen de werkzaamheden van de notaris op het opstellen van bepalingen die opgenomen konden worden in een door [gedaagde] met een derde te sluiten overeenkomst, waarin de voor [gedaagde] uit de overeenkomst met de gemeente voorvloeiende verplichtingen ‘doorgelegd’ moesten worden. Uit de omstandigheid dat in het ontwerp van de notaris (bijlage productie 12 van de gemeente) een ‘Werkwijze bij voorgenomen verhuur van een van voornoemde woningen’ is opgenomen is dan ook welbeschouwd eerder een argument vóór de stelling van [gedaagde] over het toegestaan zijn van verhuur dan een argument tegen die stelling. Vooralsnog moet de voorzieningenrechter ervan uitgaan dat verhuur van de woningen ook mogelijk was zonder wijziging van de overeenkomst.

3.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] met haar uitleg van artikel 5.1. van de overeenkomst in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op grond van de overeenkomst gerechtigd is om de veertien starterswoningen zowel te verkopen als te verhuren.

De voorzieningenrechter acht dan ook voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] die keuzevrijheid heeft. [gedaagde] pleegt door de veertien starterswoningen niet te koop aan te bieden geen wanprestatie jegens de gemeente en kan dus ook niet worden veroordeeld tot nakoming van een verplichting tot verkoop.

3.8.

De primaire vorderingen van de gemeente, inclusief de gevorderde veroordeling tot betaling van de contractuele boete, dienen reeds daarom te worden afgewezen.

In samenhang daarmee zal de voorzieningenrechter de subsidiaire vordering, voor zover deze ziet op een verbod tot verhuur, eveneens afwijzen. De overige stellingen van partijen die hierop betrekking hebben kunnen dan ook onbesproken blijven.

3.9.

De subsidiaire vordering van de gemeente omvat een verbod voor [gedaagde] om de woningen te splitsen. Daarover overweegt de voorzieningenrechter het volgende. [gedaagde] heeft de wens de woningen te verhuren, maar behoudt de mogelijkheid om ze te verkopen. In dit geval wil [gedaagde] de mogelijkheid hebben om de woningen te splitsen en de op die wijze ontstane appartementsrechten te verkopen in plaats van de gehele woning. [gedaagde] heeft echter onvoldoende naar voren gebracht om er thans van uit te kunnen gaan dat de overeenkomst tussen partijen die mogelijkheid biedt. De overeenkomst spreekt over woningen en [gedaagde] heeft de stelling van de gemeente dat de woningen zodanig gebouwd en ingericht zijn dat zij te beschouwen zijn als eengezinswoningen onvoldoende kunnen weerleggen. Dat [gedaagde] de woningen groter heeft gebouwd dan nodig is om als starterswoning in de zin van de overeenkomst te kunnen verkopen, waardoor [gedaagde] ‘er financieel bij inschiet’, zoals [gedaagde] stelt, komt geheel voor rekening en risico van [gedaagde] . Het is aan een professionele ondernemer zoals [gedaagde] , om zelf vooraf de risico’s van het bouwproject, waaronder de grootte van de woningen met de daarbij bijbehorende prijzen, in kaart te brengen. Dat er in de overeenkomst geen afspraken zijn gemaakt over de grootte van de woningen en dat het bestemmingsplan ‘groter bouwen’ toelaat, maakt dat niet anders.

3.10.

De voorzieningenrechter zal [gedaagde] verbieden de starterswoningen gedeeltelijk aan te bieden en te verkopen, in die zin dat de woningen worden gesplitst in appartementsrechten en als zodanig aan starters zullen worden verkocht. Ook zal de voorzieningenrechter [gedaagde] , verbieden, indien zij tot verkoop zou overgaan, de starterswoningen voor een hogere prijs dan € 180.000,00 aan te bieden en te verkopen. Evident is dat is overeengekomen dat er veertien woningen, niet meer en niet minder, zullen worden gebouwd in de prijscategorie € 175.000, - tot maximaal € 180.000, - vrij op naam. Enkel woningen in die prijscategorie worden, indachtig ook de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020, immers aangemerkt als starterswoningen. Dat [gedaagde] de woningen niet te koop mag aanbieden aan anderen dan aan starters zoals bedoeld in bijlage 7 van de overeenkomst vloeit eveneens voort uit de overeenkomst en de Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020.

3.11.

De voorzieningenrechter ziet in de gegeven omstandigheden voldoende aanleiding tot het opleggen van de gevorderde dwangsom. De gemeente is voor de uitvoering van de overeenkomst afhankelijk van de houding en medewerking van [gedaagde] . Dat er in de overeenkomst een boetebeding is overeengekomen, dat volgens [gedaagde] al een voldoende prikkel voor nakoming zou vormen, brengt niet mee dat geen dwangsomveroordeling aan deze rechterlijke beslissing verbonden kan worden. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de uitvoering van haar plan om de woningen nu te verhuren en over vijftien jaar te verkopen bemoeilijkt kan worden door verhuur van de (gehele) woningen tegen de maximale huur voor starters, omdat de bewoners daardoor te ‘goedkoop’ gaan wonen, niet meer bereid zullen zijn de woning te verlaten en de toestand van de woningen zal verslechteren.

Voor [gedaagde] bestaat dus een economische prikkel om de woningen slechts ten dele te verhuren.

De gemeente heeft dan ook belang om het door haar (subsidiair) gevorderde af te dwingen met een dwangsom.

De hoogte en het maximum van de gevorderde dwangsom zijn niet specifiek weersproken, zodat deze hierna zal worden toegewezen als gevorderd.

3.12.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten worden veroordeeld. De proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- dagvaarding € 119,21

- griffierecht 667,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.766,21.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

verbiedt [gedaagde] om de starterswoningen gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verkopen – in die zin dat de starterswoningen worden gesplitst in appartementsrechten en één of meerdere appartementsrechten aan starters worden verkocht – of voor een hogere prijs dan € 180.000,00 vrij op naam aan starters aan te bieden en te verkopen dan wel de starterswoningen aan anderen dan aan starters zoals bedoeld in bijlage 7 van de overeenkomst te koop aan te bieden, in ieder geval totdat bij in kracht van gewijsde gegaan of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in een bodemprocedure is beslist dat [gedaagde] niet gehouden is om de overeenkomst na te komen, althans dat [gedaagde] gerechtigd is om de starterswoningen gedeeltelijk te verkopen voor een prijs hoger dan € 180.000,00 vrij op naam aan starters aan te bieden dan wel de starterswoningen aan derden aan te bieden en te verkopen,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 50.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 4.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 500.000,00 is bereikt,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.766,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.^[1]

Verhuur en verkoop starterswoningen in woningbouwproject Hoeksekade Noord