ECLI:NL:GHARL:2022:320

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.303.797/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 9479549)

arrest in kort geding van 18 januari 2022

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. M. Rotgans,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Portaal,

advocaat: mr. J.G. van Heertum.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 30 november 2021 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland (sector kanton, locatie Utrecht) in kort geding heeft gewezen (hierna: het vonnis).

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 10 december 2021;

- de met de dagvaarding meebetekende memorie van grieven met producties 10 tot en met 13;

- het herstelexploot van 13 december 2021;

- de memorie van antwoord, met producties 13 tot en met 23;

- de voorafgaand aan de zitting door [appellante] overgelegde producties 14 tot en met 16;

- de voorafgaand aan de zitting door Portaal overgelegde producties 24 tot en met 27;

- de op 20 december 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij de advocaat van [appellante] spreekaantekeningen heeft voorgedragen;

- het proces-verbaal van de zitting van 20 december 2021.

2.2.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

3.De beoordeling in hoger beroep

Samenvatting en beslissing

3.1.

[appellante] huurt sinds 18 juli 2019 een woning van Portaal. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. De woning van [appellante] maakt deel uit van een appartementencomplex met een binnentuin. De tuin van [appellante] grenst aan de binnentuin. Vanaf maart 2021 wordt er door omwonenden geklaagd over (geluids)overlast. Op 19 april 2021 heeft Portaal [appellante] aangemeld bij het netwerk ‘Extreme woonoverlast’ van U Centraal. Op 19 mei 2021 heeft Portaal [appellante] een brief gestuurd en aangekondigd dat aan [appellante] een gedragsaanwijzing zal worden opgelegd. Op 26 mei 2021 is deze gedragsaanwijzing door Portaal, in aanwezigheid van de wijkagent, uitgereikt. In deze gedragsaanwijzing staat onder meer opgenomen dat [appellante] geen harde muziek meer in of buiten de woning draait, geen feestjes houdt, niet schreeuwt tegen buren en de buren niet uitscheldt. Op 31 mei 2021 heeft [appellante] de gedragsaanwijzing ondertekend teruggestuurd. Nadien is de overlast niet gestopt. Portaal heeft [appellante] gedagvaard in kort geding en zij heeft in het bijzonder gevorderd dat het gehuurde ontruimd wordt.

3.2.

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 30 november 2021 geoordeeld dat door de meerdere schendingen van de gedragsaanwijzing [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming de ontruiming rechtvaardigt. De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen. De voorzieningenrechter heeft bepaald dat [appellante] haar woning moet ontruimen binnen vier weken na betekening van het vonnis, met dien verstande dat de dag van ontruiming niet voor 10 januari 2022 ligt. Ook is beslist dat [appellante] de proceskosten moet betalen.

3.3.

Portaal heeft het vonnis op 7 december 2021 betekend aan [appellante] . Daarbij is [appellante] aangezegd dat de woning op 12 januari 2022 ontruimd zal worden. Gelet op deze termijn, heeft het hof de zaak als turbo-spoedappel behandeld.

3.4.

Het hof is het eens met de beslissing van de voorzieningenrechter dat [appellante] de woning moet ontruimen. Het hof vindt voldoende aannemelijk dat er sprake is van overlast veroorzaakt door [appellante] . Dat is in strijd met artikel 8 lid 3 en lid 5 van de algemene huurvoorwaarden en met artikel 7:213 BW. Het hof vindt dit voldoende ernstig om [appellante] te veroordelen de woning te ontruimen. De uitspraak van de voorzieningenrechter wordt daarom bekrachtigd, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden gesteld op vier weken na de betekening van dit arrest. Het hof zal deze beslissing hierna toelichten.

Spoedeisend belang

3.5.

[appellante] vindt dat Portaal geen spoedeisend belang bij de ontruiming heeft. Met de kantonrechter is het hof echter van oordeel dat het gaat om een overlastkwestie en dat uit de aard van de vordering de spoedeisendheid voortvloeit. Daarmee faalt grief 1.

Gedragsaanwijzing nietig of vernietigbaar?

3.6.

[appellante] betoogt dat de door Portaal opgelegde gedragsaanwijzing nietig dan wel vernietigbaar is. Zij vindt dat Portaal haar erop had moeten wijzen dat zij zich had moeten laten bijstaan door een advocaat, omdat het om een complexe juridische materie ging. In de gedragsaanwijzing is immers opgenomen dat zij erkent dat zij zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming ook ontbinding en ontruiming zou rechtvaardigen. Bovendien was haar medische situatie ten tijde van het uitreiken van de gedragsaanwijzing zodanig dat zij niet in staat was om de gevolgen van het ondertekenen van de gedragsaanwijzing (waarin volgens [appellante] zelfs strafbare feiten staan vermeld) te onderkennen. Zij is daarnaast van oordeel dat zij onder druk is gezet om de gedragsaanwijzing te ondertekenen. Dit geldt ook voor de brief die zij daarna heeft verstuurd (op of kort na 7 juni 2021; overgelegd als productie 7 bij dagvaarding eerste aanleg).

3.7.

Het hof is van oordeel dat voorshands niet is gebleken dat de gedragsaanwijzing nietig of vernietigbaar is. Het hof verwijst naar en neemt over de motivering van de voorzieningenrechter in rechtsoverwegingen 4.4 en 4.5 van het vonnis. Het hof is bovendien van oordeel dat zelfs als [appellante] de gedragsaanwijzing niet had ondertekend, er - gelet op de door [appellante] veroorzaakte overlast (zie hierna) - voldoende grondslag is om het gevorderde toe te wijzen.

3.8.

Voor wat betreft de brief van omstreeks 7 juni 2021 is het hof van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij onder druk zou zijn gezet om deze brief op te stellen. Portaal heeft [appellante] in een telefoongesprek gevraagd haar kant van het verhaal op te stellen en aan Portaal toe te sturen. Dit heeft [appellante] vervolgens gedaan (waarbij zij in de brief nog vermeld dat zij “
tot na het weekend” heeft gewacht met het opstellen daarvan zodat ze eerst weer rustig werd). Door het opvragen van het eigen, op schrift gestelde, verhaal van de huurder en door dit te betrekken in de beoordeling van de kwestie, heeft Portaal naar het oordeel van het hof juist zorgvuldig gehandeld. Daarmee faalt grief 2.

tekortkoming van [appellante]

3.9.

[appellante] is het om een aantal redenen niet eens met het vonnis van de voorzieningenrechter. Zij betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt en zij vindt dat zeer terughoudend moet worden omgegaan met anonieme meldingen. Volgens [appellante] heeft de voorzieningenrechter bovendien ten onrechte waarde toegekend aan de verklaring van mevrouw [naam1] van U Centraal. Daarnaast betoogt [appellante] dat er getwijfeld moet worden aan de inhoud van het proces-verbaal van bevindingen dat is opgesteld door de politie en waarin een overzicht is gegeven van de overlast meldingen met betrekking tot [appellante] . Bovendien is [appellante] het niet eens met het oordeel van de voorzieningenrechter dat zij meerdere keren de gedragsaanwijzing heeft geschonden. Volgens [appellante] gedraagt zij zich als een goed huurder en is van de gestelde overlast geen sprake. Zij onderbouwt dit onder meer met vijf verklaringen van omwonenden. Zij heeft tijdens de zitting in hoger beroep drie omwonenden meegenomen die ook hebben verklaard dat [appellante] geen overlast (heeft) veroorzaakt.

3.10.

Het hof vindt op dit moment voldoende aannemelijk dat er sprake is van het veroorzaken van overlast door [appellante] . De overlastklachten zijn begonnen in maart 2021. [appellante] woonde toen al ruim anderhalf jaar in het gehuurde. Aanleiding voor de overlast was, zoals [appellante] heeft toegelicht tijdens de zitting in hoger beroep en zoals uit haar verklaring van 4 juni 2021 blijkt, dat zij een relatie kreeg met haar overbuurvrouw [naam2] . Portaal heeft van zes verschillende omwonenden overlastmeldingen in het geding gebracht. De meldingen zijn geanonimiseerd, de omwonenden worden aangeduid als “omwonende A” tot en met “omwonende F”. Er zijn meldingen overgelegd uit de periode voorafgaand aan het opleggen van de gedragsaanwijzing en uit de periode na het opleggen van de gedragsaanwijzing. Uit de meldingen die zijn overgelegd, leidt het hof af dat er sprake was van overlast veroorzaakt door [appellante] en door anderen (in ieder geval [naam2] ). De overlastklachten hebben onder meer betrekking op geluidsoverlast (harde muziek draaien, hard praten en schreeuwen in de tuin dan wel de binnentuin), intimidatie, schelden naar buurtbewoners en provocerend gedrag. Nadat Portaal [appellante] herhaaldelijk heeft aangeschreven over de overlast, is op 26 mei 2021 de gedragsaanwijzing aan [appellante] overhandigd. [appellante] heeft deze op 31 mei 2021 ondertekend teruggestuurd.

3.11.

In deze gedragsaanwijzing staat onder meer opgenomen:

“Artikel 3. Gedragsaanwijzingen

Huurder zal aan omwonenden geen enkele vorm van overlast meer veroorzaken;

Huurder draait geen (harde) muziek in- en buiten de woning, in de binnentuin en tevens niet bij de buurvrouw van [adres1] of andere buren;
Huurder houdt geen feestjes;
Huurder houdt zich niet meer op in de gezamenlijke binnentuin, huurder kan ik haar eigen tuin zitten;
Huurder begeeft zich niet meer in het appartementencomplex, huurder heeft een eigen voordeur met brievenbus en achterdeur en hoeft zich zodoende niet in het appartementencomplex te begeven. Indien huurder dit wel doet dan zal de politie hier tegen optreden;
Huurder gaat niet langs buren en/of spreekt buren niet aan;
Huurder schreeuwt niet tegen buren, scheldt buren niet uit;
Huurder bedreigt geen buren en gedraagt zich niet verbaal en fysiek agressief jegens buren;
Wanneer huurder ziet dat haar katten in de kruidentuin hun behoefte willen doen verjaagd zij haar katten.”

3.12.

Na de gedragsaanwijzing, die - zoals Portaal naar het oordeel van het hof terecht opmerkt moet worden aangemerkt als een ‘laatste kans’ - is de overlast echter niet gestopt. Op 4 juni 2021, dus vier dagen nadat [appellante] de gedragsaanwijzing heeft ondertekend, vond er weer een incident plaats. [appellante] was toen aanwezig in de (tegenover haar woning gelegen) woning [adres2] . De politie is ter plaatse komen kijken en heeft geconstateerd dat “
uit de genoemde woning harde muziek” kwam en [appellante] “
erg hard lachte en met een luide stem sprak en hierna ook schreeuwde” (zie proces-verbaal van bevindingen d.d. 3 oktober 2021). De wijkagent heeft proces-verbaal aangezegd met betrekking tot geluidsoverlast/nachtrumoer. Dit proces-verbaal is uiteindelijk, zoals de wijkagent ter zitting in hoger beroep heeft toegelicht, vanwege persoonlijke omstandigheden zijdens de wijkagent niet opgemaakt en verstuurd. [appellante] heeft in haar brief van 4 juni 2021 dit incident ook bevestigd.

3.13.

Uit de verklaringen van de omwonenden blijkt dat er na het opleggen van de gedragsaanwijzing nog andere incidenten hebben plaatsgevonden. [appellante] heeft in hoger beroep betoogd dat zij bij een aantal van deze incidenten niet thuis was, en heeft dit onderbouwd met verklaringen van familieleden en/of vrienden. Het betreft de volgende data: 30 juli, 4, 9, 20 (tot 21 uur), 21 en 22 augustus en 2 oktober 2021. Het hof heeft de overlastmeldingen die zien op die data niet meegenomen in deze beoordeling.

3.14.

Uit de ingediende meldingen, waarbij het hof uitgaat van de voorlopige juistheid van de meldingen, blijkt (behalve het hierboven al genoemde incident van 4 juni 2021) dan nog van de volgende overlast meldingen:

E-mails van omwonende C d.d. 3 juni 2021 en 4 juni 2021 waarin geklaagd wordt over overlast in de vorm van hard gepraat, lawaai en geschreeuw de dagen daaraan voorafgaand. Omwonende C meldt ook dat [appellante] nog in de binnentuin heeft gezeten, terwijl dit niet meer toegestaan was;
E-mail van omwonende C van 6 juni 2021 waarin wordt geklaagd over de voortdurende overlast veroorzaakt door 15D (de woning van [appellante] ) en 22 (de woning van [naam2] ). De overlast bestaat uit het naar elkaar schreeuwen, boeren, mensen op te jutten muziek te draaien;
E-mail van omwonende D van 7 juni 2021 waarin wordt geklaagd over overlast van [appellante] , met name op 4 en 6 juni. De overlast is “
E-mail van omwonende D van zaterdag 24 juli 2021 waarin (voor zover betrekking hebbend op [appellante] ) melding wordt gemaakt van overlast op (in elk geval) 19, 20, 22 en 23 juli 2021);
E-mail van omwonende C van 25 juli 2021 waarin melding wordt gemaakt van overlast. In de (als productie 14 bij memorie van antwoord) overgelegde audio fragmenten d.d. 24 juli 2021 hoort het hof muziek en gelach, afkomstig uit de binnentuin;
E-mail van omwonende F van 26 juli 2021 waarin wordt gemeld dat [appellante] de mensen van de overkant bij haar op bezoek heeft, of dat zij bij hen op bezoek is, en dat ze ontzettend luidruchtig zijn, spontaan tegen iedereen beginnen te praten/schreeuwen. “
E-mail van omwonende E van 27 juli 2021 waarin overlast wordt gemeld doordat harde muziek wordt gedraaid vanaf 11:30 uur, vanaf het adres van [appellante] ;
E-mail van omwonende C van 12 augustus 2021. Het hof laat (gelet op hetgeen overwogen is hierboven in 3.13) de meldingen over overlast gedateerd op 9 augustus en 30 juli 2021 buiten beschouwing, evenals die van 29 juli omdat C aangeeft niet te weten waar het geluid vandaan komt. Er wordt dan (voor zover relevant) in deze mail nog melding gemaakt van overlast afkomstig van [appellante] op 27 juli 2021;
E-mail van omwonende C van 25 augustus 2021 met overlast meldingen op 18 augustus, 20 augustus na 21 uur (voor 21 uur was [appellante] bij haar ouders, zie hierboven in 3.13) en 21 augustus 2021;
E-mail van omwonende D van 1 september 2021 met (voor zover relevant) overlastmeldingen op 10, 13, 26 en 30 augustus 2021;
E-mail van 11 november 2021 waarin onder meer melding wordt gemaakt van intimidatie.

3.15.

[appellante] heeft er bezwaar tegen dat anonieme meldingen zijn gebruikt. Het hof verwerpt dit. Portaal heeft in een verklaring van de Manager Volkshuisvesting (productie 23 bij memorie van antwoord) uiteengezet dat de 6 anonieme melders bij haar bekend zijn, dat het om zes verschillende adressen gaat en dat de melders uit vrees voor represailles anoniem willen blijven. Gelet hierop en gezien de aard van sommige klachten (intimidatie, provocerend gedrag) is er naar het oordeel van het hof geen grond om enkel vanwege de omstandigheid dat het anonieme meldingen betreft, deze buiten beschouwing te laten, temeer nu een groot deel van de inhoud van de meldingen niet door [appellante] wordt bestreden. Er bestaat in de gegeven omstandigheden geen beletsel om de anonieme meldingen mee te nemen in de beoordeling.

3.16.

Daarbij komt dat de overlast niet alleen op basis van de anonieme meldingen kan worden vastgesteld, maar dat deze ook blijkt uit het proces-verbaal van bevindingen van 3 oktober 2021 en het verslag van [naam1] , casemanager extreme woonoverlast bij U Centraal. Uit dit proces-verbaal blijkt dat (na het opleggen van de gedragsaanwijzing) de politie ter plaatse is geweest en overlast heeft geconstateerd op 4 juni 2021 en 27 augustus 2021. Op 4 juni is een proces-verbaal aangezegd maar uiteindelijk niet opgemaakt (zie hiervoor sub 3.12). Naar aanleiding van het incident van 27 augustus 2021 (geluidsoverlast) is een proces-verbaal opgemaakt dat ook tot een daadwerkelijke bekeuring heeft geleid. Uit het proces-verbaal van bevindingen blijkt bovendien van diverse overlastsituaties die plaatsvonden in de periode vóór de gedragsaanwijzing. [appellante] heeft de juistheid van dit proces-verbaal in twijfel getrokken, maar daar gaat het hof aan voorbij. De wijkagent heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij zijn collega’s heeft geïnstrueerd dat zij bij overlastmeldingen in het complex waar [appellante] woont, kritisch moeten zijn op de vraag of het overlast is en zo ja wie deze veroorzaakt. Daarbij komt dat de bevindingen in dit proces verbaal voor de situatie op 27 augustus steun vinden in de verklaring van [naam3] van Portaal (e-mail 15 december 2021, productie 16 bij memorie van antwoord).

3.17.

[appellante] heeft ook bezwaren geuit tegen het rapport van [naam1] , kort gezegd omdat volgens [appellante] zij amper contact heeft gehad met [naam1] . [naam1] heeft toegelicht dat zij (in verband met de coronamaatregelen) twee keer digitaal heeft gesproken met [appellante] en een keer fysiek. Hierbij was mevrouw [naam4] , sociaal beheerder van Portaal, aanwezig. [naam1] heeft tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht dat zij onderzoek heeft verricht naar de overlast en ook met andere omwonenden dan de zes anonieme melders contact heeft opgenomen. Hieruit kwam naar voren dat er ook andere huurders last hadden van de overlast. Er waren ook huurders die geen overlast ervaarden. Dit waren, zo heeft [naam1] tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht, “
wel vaak mensen die weinig thuis waren of vaak bij vrienden zaten, waardoor ze niet heel veel mee kregen”.

3.18.

[appellante] heeft nog aangevoerd dat bij sommige overlastmeldingen (zoals de e-mails van omwonende C van 6 juni 2021 en 25 augustus 2021) de melding ziet op zowel haar woning als op [adres1] en dat niet is komen vast te staan dat zij de overlast heeft veroorzaakt. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat uit de overgelegde meldingen duidelijk blijkt dat in ieder geval ook [appellante] een aandeel in de overlast had. Dat [naam2] ook overlast heeft veroorzaakt (zij is ook aangemeld bij het ‘Extreme woonoverlast’ van U centraal) maakt dit niet anders. Voor zover in een melding alleen overlast door [naam2] is genoemd, heeft het hof deze meldingen niet meegenomen in de beoordeling.

3.19.

[appellante] heeft daarnaast aangevoerd dat als zij in de tuin van [adres1] of [adres2] zit, of in de binnentuin, er geen sprake is van overlast, althans niet van overlast die als een tekortkoming onder de huurovereenkomst kwalificeert, omdat dit niet het gehuurde van [appellante] betreft. Het hof gaat hier niet in mee. Een huurder kan ook overlast veroorzaken voor omwonenden door zijn/haar gedrag in de directe omgeving van het gehuurde, en ook die overlast kan een tekortkoming onder de huurovereenkomst opleveren. Uit de door Portaal overgelegde plattegrond van het complex (productie 18 bij memorie van antwoord) volgt dat het om een complex gaat waarbij woningen rondom een binnentuin zijn gesitueerd. De binnentuin bevindt zich direct aangrenzend aan de tuin van [appellante] . De woningen/tuinen van [adres1] en [adres2] bevinden zich aan de andere kant van deze binnentuin. Dit kwalificeert als de directe omgeving van het gehuurde. Bovendien was het [appellante] in ieder geval na de gedragsaanwijzing duidelijk dat zij zich niet in de binnentuin mocht bevinden en dat zij niet bij buren op bezoek mocht gaan. Zij heeft dit echter een paar dagen na de gedragsaanwijzing (op 4 juni 2021) toch gedaan en nadien ook.

3.20.

Portaal heeft naar het oordeel van het hof voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van ernstige (geluids)overlast door [appellante] . Dat er omwonenden zijn die verklaren dat [appellante] geen overlast heeft veroorzaakt en dat ook [naam1] heeft verklaard dat er ook omwonenden zijn die geen overlast ervaren, heeft het hof meegenomen in de beoordeling. De gedane overlast meldingen zijn echter talrijk en concreet en ook de overgelegde geluidsfragmenten (waarvoor geldt dat [appellante] onvoldoende heeft betwist dat zij hoorbaar is op deze geluidsfragmenten) geven een duidelijke impressie van de geluidsoverlast. Daarbij wordt naar het oordeel van het hof zowel wat betreft het aantal als het volume alsmede de aard van de uitingen, de grens van normaal te achten geluid en overlast in de woonomgeving overschreden. Bovendien wordt de geluidsoverlast bevestigd in het proces-verbaal van bevindingen, de rapportage van [naam1] en heeft [appellante] in haar brief van omstreeks 7 juni 2021 zelf erkend geluidsoverlast te hebben veroorzaakt. Hiermee faalt grief 3.

de tekortkoming is ernstig genoeg voor ontbinding van de huurovereenkomst

3.21.

Het hof onderkent dat [appellante] een groot belang heeft bij het behoud van haar woning. Zij voert aan dat zij hulp heeft gezocht en momenteel op een wachtlijst staat. Bovendien zijn er volgens haar de laatste periode (ongeveer vanaf november 2021) geen klachten meer binnengekomen. Het belang van [appellante] weegt naar het oordeel van het hof echter niet op tegen het belang van Portaal, die het huurgenot van haar huurders moet waarborgen, en de belangen van de omwonenden die ernstige overlast ervaren van [appellante] . De ernst van de overlast komt ook tot uiting in het feit dat voldoende aannemelijk is geworden dat een van de omwonenden juist vanwege de overlast is verhuisd (zie e-mail d.d. 15 november 2021, productie 17 bij memorie van antwoord). Het hof acht daarbij van belang dat aan [appellante] een laatste kans was geboden door middel van de gedragsaanwijzing. Dit is haar ook duidelijk te kennen gegeven in de brief van 19 mei 2021 waarin Portaal aan haar heeft geschreven dat het opleggen van de gedragsaanwijzing “
een allerlaatste kans (is) om in de woning te mogen blijven wonen.” Zij heeft echter vrijwel direct na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing weer overlast veroorzaakt en heeft ook in de maanden daarna regelmatig overlast veroorzaakt. Dat de afgelopen periode, mogelijk vanwege deze procedure en/of vanwege het feit dat er in de wintermaanden minder buiten/met open ramen wordt geleefd, de overlast is afgenomen, doet daar niet aan af. Het is voldoende aannemelijk dat de tekortkoming in een bodemprocedure de ontbinding rechtvaardigt. Dat er geen buurtbemiddeling en/of een gesprek met de klagers heeft plaatsgevonden, doet hier evenmin aan af. Het stond de klagers, zeker gelet op de aard van de overlast, vrij om niet in gesprek te willen gaan met [appellante] .

3.22.

Gelet op het bovenstaande is aannemelijk dat [appellante] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van artikel 8 lid 3 en lid 5 van de algemene bepalingen en artikel 7:213 BW, waaruit volgt dat [appellante] zich als een goed huurder moet gedragen en geen overlast voor buren mag veroorzaken. Het hof is met de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming aan de zijde van [appellante] dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Hiermee faalt ook grief 4.

De slotsom

3.23.

Het hoger beroep faalt en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Dat betekent dat Portaal de woning mag ontruimen. Het hof bepaalt de ontruimingstermijn op vier weken na betekening van dit arrest.

3.24.

Het hof zal [appellante] , als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Portaal zullen worden vastgesteld op € 772 aan griffierecht en € 2.228 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) van 30 november 2021;

bepaalt de ontruimingstermijn op vier weken na betekening van dit arrest;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Portaal vastgesteld op € 772 voor griffierecht en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, M.F.J.N. van Osch en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2022.