Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 21/00027
uitspraakdatum: 29 maart 2022
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats1](hierna: belanghebbende)
[woonplaats1](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 27 november 2020, nummer UTR 20/402, ECLI:NL:RBMNE:2020:5194, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Amersfoort(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Amersfoort(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 32-2 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2018 vastgesteld op € 33.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2018 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 87 en voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte op € 106.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een garagebox.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport waarin de waarde per 1 januari 2017 is bepaald. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in het taxatierapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
Object
Bouw-jaar
Bruto-verhuur-opp. in m²
Huur-waarde per m²
Huur-waarde per jaar
Kap.-factor
Verkoop-prijs en datum verkoop
Getaxeerde waarde / gecorr. verkoop-prijs
Prijs per m² (afgerond)
Onroerende zaak
2007
39
€ 86
€ 3.354
10
-
€ 33.540
€ 846
[adres1] 32-16
2007
30
€ 111
€ 3.330
11,8
€ 36.000
(17-10-2017)
€ 39.294
€ 1.300
[adres1] 32-52
2007
30
€ 111
€ 3.330
11,8
€ 38.000
(04-02-2016)
€ 39.294
€ 1.300
[adres1] 32-58
2007
30
€ 111
€ 3.330
11,8
€ 43.000
(22-04-2016)
€ 39.294
€ 1.300
[adres2] 98L
2007
Verd. 0: 97
Verd. 1: 97
€ 78
€ 90
€ 7.566
€ 8.730
11
€ 180.000
(31-03-2017)
€ 83.622
€ 96.030
€ 923
[adres3] 13
2007
Verd. 0: 90
Verd. 1: 90
€ 83
€ 91
€ 7.470
€ 8.190
11
€ 175.000
(25-08-2016)
€ 82.170
€ 89.996
€ 956
[adres4] 65
2009
Verd. 0: 71
Verd. 1: 71
€ 85
€ 75
€ 6.030
€ 5.325
10,6
€ 120.000
(29-12-2016)
€ 63.971
€ 56.445
€ 845
3.Geschil
3.1.
In geschil is in de eerste plaats of de onroerende zaak een samenstel vormt met de woning van belanghebbende, [adres5] 17 te [woonplaats1] (hierna: de woning) en of de heffingsambtenaar ten onrechte het OZBtarief voor niet-woningen heeft gehanteerd. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2.
In geschil is voorts de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op nihil en subsidiair op € 21.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 33.000.
4.Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
4.1.
Op grond van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking worden genomen. [1] Of derden een samenhang kunnen waarnemen kan daarbij een belangrijke rol spelen, maar deze factor is niet als enige bepalend. [2]
4.2.
Niet in geschil is dat zowel de onroerende zaak als de woning in gebruik zijn bij belanghebbende. Of sprake is van een samenstel hangt dus af van de vraag of de onroerende zaak en de woning, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Bij de beantwoording van die vraag acht het Hof de volgende feiten en omstandigheden van belang. De woning en de onroerende zaak zijn gelegen in de gemeente [woonplaats1] , met dien verstande dat de woning is gelegen in de woonwijk [de wijk] en de onroerende zaak op het circa 5 kilometer verderop gelegen bedrijventerrein [naam3] . Voorts beschikken de woning en de onroerende zaak niet over uiterlijke kenmerken die erop duiden dat zij één geheel vormen. Daarnaast maakt de onroerende zaak deel uit van een complex van multifunctionele ruimten. Daar komt bij dat er geen beletselen bestaan de woning en de onroerende zaak los van elkaar te vervreemden en er bestaat ook anderszins geen relatie tussen de woning en de onroerende zaak, behoudens de gemeenschappelijke eigendom en het gebruik van beide onroerende zaken door belanghebbende. Op grond van deze feiten en omstandigheden in onderling verband bezien, is het Hof van oordeel dat de onroerende zaak niet dienstbaar is aan de woning en de woning en de onroerende zaak niet bij elkaar horen en geen samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Aan dit oordeel doet niet af belanghebbendes stelling dat de onroerende zaak een “verlengstuk” van zijn woning vormt, nu belanghebbende deze stelling niet nader heeft onderbouwd of toegelicht. Gelet op het vorenstaande dient de onroerende zaak voor de Wet WOZ als een zelfstandig object te worden aangemerkt. De heffingsambtenaar is derhalve van de juiste objectafbakening uitgegaan. In zoverre is het hoger beroep ongegrond.
Tarief OZB
4.3.
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak terecht tegen het OZB-tarief voor nietwoningen belast. De onroerende zaak moet immers als zelfstandig object worden aangemerkt en de onroerende zaak dient niet tot woning en is – gelet op de aard van het complex waarvan de onroerende zaak deel uitmaakt en zijn ligging op het bedrijventerrein – ook niet dienstbaar aan woondoeleinden in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Ook in zoverre is het hoger beroep ongegrond.
Waarde van de onroerende zaak
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.5.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde per de waardepeildatum van € 33.000 niet te hoog is. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde heeft bepaald met behulp van een methode van vergelijking van garageboxen die zijn gelegen op hetzelfde bedrijventerrein als de onroerende zaak en waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. Vervolgens zijn uit die verkoopgegevens de huurwaarden per m² afgeleid. Hiermee heeft de heffingsambtenaar de verschillen in ligging, oppervlakte, huurprijs per m², huurwaarde, kapitalisatiefactor en waarden tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardering van de onroerende zaak met die verschillen voldoende rekening heeft gehouden. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten op de [adres1] nrs. 32-16, 32-52 en 3258 alle kleiner zijn dan de onroerende zaak en dat bij de waardering geen rekening is gehouden met de extra oppervlakte van de bij de onroerende zaak behorende entresol.
4.7.
Bij het in onderdeel 4.6 gegeven oordeel neemt het Hof voorts het volgende in aanmerking. Volgens belanghebbende kan hij de onroerende zaak feitelijk niet verhuren omdat daarin in het verleden hennepteelt heeft plaatsgevonden en de onroerende zaak zich niet binnen het beveiligde complex bevindt. Het Hof begrijpt dat de omstandigheid dat in 2012 in de onroerende zaak hennepteelt heeft plaatsgevonden en dat belanghebbende daarvoor door de politie is gehoord voor belanghebbende persoonlijk de reden is de onroerende zaak niet te verhuren omdat hij niet het risico wil lopen dat dit nog een keer gebeurt. Naar de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft verklaard, acht hij de kans dat dit bij verhuur van de onroerende zaak nog een keer zou gebeuren 100%, althans zeer hoog. Toch deelt het Hof het standpunt van belanghebbende niet dat daardoor sprake is van een leegstandrisico, waarmee de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden. Dit door belanghebbende veronderstelde risico berust op zijn subjectieve opvatting en is daarom niet van invloed op de waarde in het economische verkeer voor de Wet WOZ.
4.8.
Met de omstandigheid dat de onroerende zaak gedurende 4 à 5 maanden per jaar niet over watertoevoer beschikt en buiten het beveiligde gebied is gelegen, is voldoende rekening gehouden doordat de heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak op een aanzienlijk lagere prijs per m² heeft gewaardeerd dan die van de vergelijkingsobjecten aan de [adres1] . Ook indien zou worden uitgegaan van een verkoopprijs per m², dan is de conclusie dat de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak is uitgegaan van een aanzienlijk lagere prijs per m² dan bij vijf van de zes vergelijkingsobjecten.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
De griffier is verhinderd de uitspraak Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,
te ondertekenen.
(A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2022.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.