Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.279.830/01
(zaaknummer kantonrechter Midden-Nederland 7708560)
arrest van 22 maart 2022
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[appellant],
[appellant],
2. [appellante],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
bij de kantonrechter: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. J.T.A.M. van Mierlo, die kantoor houdt te Zwolle,
tegen
1.Stichting Waarborgfonds Dupé,
gevestigd te Lelystad,
hierna:
Dupé,
Dupé,
2. Mortage Venture B.V.,
gevestigd te Lelystad,
hierna:
Mortgage,
Mortgage,
3. [geïntimeerde3],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
bij de kantonrechter: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
Dupé c.s.,
Dupé c.s.,
advocaat: mr. W.F. Wienen, die kantoor houdt te Almere.
1.De verdere procedure bij het hof
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 februari 2021 hier over.
1.2
Ter uitvoering van dit tussenarrest heeft op 14 januari 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken, samen met de stukken die partijen ter voorbereiding op de mondelinge behandeling nog hebben ingediend.
1.3
Aan het slot van de zitting heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
1.4 [appellanten] c.s. hebben in de memorie van grieven hun vordering gewijzigd. Dupé hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze wijziging. Het hof ziet ook geen reden de wijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten en zal daarom beslissen op de gewijzigde eis.
1.4 [appellanten] c.s. hebben in de memorie van grieven hun vordering gewijzigd. Dupé hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze wijziging. Het hof ziet ook geen reden de wijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten en zal daarom beslissen op de gewijzigde eis.
2.Waar gaat het in deze zaak om?2.1 [appellanten] c.s. hebben in 2006 door bemiddeling van [geïntimeerde3] als belegging een stuk landbouwgrond gekocht. [geïntimeerde3] heeft bemiddeld bij veel vergelijkbare transacties in hetzelfde gebied. Het was de bedoeling dat de waarde van de grond ten gevolge van een bestemmingswijziging (woonbestemming) zou vermeerderen. Dupé was ook bij het project betrokken, in die zin dat Dupé de kopers van percelen in het gebied tegen betaling van een premie garandeerde dat zij, als aan bepaalde voorwaarden was voldaan, de door hen betaalde koopsom zouden ontvangen indien de beoogde waardestijging van de grond na vijf jaar nog niet was gerealiseerd.2.2 [appellanten] c.s. vorderen nakoming door Dupé van de garantie. Ook vorderen zij de door [geïntimeerde3] en Mortgage ontvangen opbrengst van de verpachting van de door hem gekochte grond aan een derde. Het hof zal - anders dan de kantonrechter, die alleen de vordering betreffende de pachtopbrengst heeft toegewezen - beide vorderingen (grotendeels) toewijzen. Deze beslissing zal hierna worden gemotiveerd, doordat het hof eerst de relevante feiten zal vermelden en daarna de standpunten van partijen zal bespreken. In dat verband zal het hof ook ingaan op de bezwaren (‘grieven’) van partijen tegen het oordeel van de kantonrechter en op de verweren die Dupé c.s. bij de kantonrechter hebben gevoerd, maar die de kantonrechter heeft verworpen of onbehandeld heeft gelaten.3. De relevante feiten3.1 Op 19 juli 2006 hebben [appellanten] c.s. van Veroma S.à.R.L. (hierna: Veroma) gekocht het perceel grasland, hierna te noemen het perceel, gelegen aan de [adres] ongenummerd te Tytsjerk/Suwald, uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente
Hardegarijp, sectie [Y] , nummer 881 (oud 835) als kadastraal nummer [Y] 897. Het perceel is 1.250 vierkante meter groot.
3.2
Bij de koop van het perceel is door [geïntimeerde3] bemiddeld. [geïntimeerde3] is bestuurder en enig aandeelhouder van Mortgage (die de handelsnaam KJ-Vastgoed heeft gebruikt) en is een van de bestuursleden van Dupé.
3.3 [geïntimeerde3] heeft op 18 mei 2006 een (alleen) door [appellanten] c.s. ondertekende schriftelijke koopovereenkomst naar de notaris gefaxt. In de koopovereenkomst is onder meer vermeld:
“
Koper heeft de persoonlijke garantie van (….) Dupé (…), dat indien koper zijn positie wenst te verkopen, op z’n vroegst 5 jaar na de eigendomsoverdracht, dat (…) Dupé uitsluitend na overleg met haar, de oorspronkelijke aankoopsom van € 225,- per m2 zal aanvullen wanneer de verkoopopbrengst lager uitvalt. De garantie gaat in op het moment dat de premie is voldaan via de nota van bovengenoemde stichting.”
3.3 [geïntimeerde3] heeft op 18 mei 2006 een (alleen) door [appellanten] c.s. ondertekende schriftelijke koopovereenkomst naar de notaris gefaxt. In de koopovereenkomst is onder meer vermeld:
“
Koper heeft de persoonlijke garantie van (….) Dupé (…), dat indien koper zijn positie wenst te verkopen, op z’n vroegst 5 jaar na de eigendomsoverdracht, dat (…) Dupé uitsluitend na overleg met haar, de oorspronkelijke aankoopsom van € 225,- per m2 zal aanvullen wanneer de verkoopopbrengst lager uitvalt. De garantie gaat in op het moment dat de premie is voldaan via de nota van bovengenoemde stichting.”
3.4
In artikel 7 van de akte van levering d.d. 19 juli 2006, met dossiernummer 12.689, is bepaald:
"Garantie minimum verkoopopbrengst.
Artikel 7.
1. de stichting STICHTING WAARBORGFONDS DUPé, statutair gevestigd te Lelystad en
kantoorhoudende te 8244 GC Lelystad, Hollandse Hout 56, ingeschreven in het
handelsregister voor Flevoland onder nummer 39090742 garandeert de koper dat indien de koper vijf jaar na heden het verkochte verkoopt voor een lagere prijs dan de
aankoopsom van een en dertig duizend twee honderd vijftig euro (€ 31.250,--) de stichting
het verschil aan hem vergoedt bij de notariële levering van het registergoed.
2. Koper kan pas na verkoop overgaan nadat er goedkeuring is verkregen door de stichting.3. De stichting kan zijn goedkeuring alleen weigeren indien de koper het
registergoed onder onredelijke voorwaarden of prijs verkoopt.
4. Van de garantie blijkt uit een aan deze akte gehechte verklaring van de stichting.
5. De garantie gaat in op het moment dat de stichting de premie heeft ontvangen dan wel dat de premie op de derdengeldenrekening van mij, de notaris, staat.
6. De premie is voldaan door koper door voldoening aan mij, notaris. De premie zal aan de
stichting worden overgemaakt nadat ik, notaris, een opgaaf/nota welke voldoet aan de Europese eisen heb ontvangen.
De in artikel 7 lid 4 bedoelde verklaring was niet aan de akte gehecht.
3.5 Voorafgaand aan het passeren van de akte van levering heeft de notaris [appellanten] c.s. een nota van afrekening gestuurd. De nota sluit op een bedrag van € 36.818,53 en is opgebouwd uit de koopsom, overdrachtsbelasting, notariskosten, kadastrale tarieven en de post “premiestorting” van € 2.500,-.
3.5 Voorafgaand aan het passeren van de akte van levering heeft de notaris [appellanten] c.s. een nota van afrekening gestuurd. De nota sluit op een bedrag van € 36.818,53 en is opgebouwd uit de koopsom, overdrachtsbelasting, notariskosten, kadastrale tarieven en de post “premiestorting” van € 2.500,-.
3.6
In een e-mail van 13 september 2013 aan [geïntimeerde3] heeft de notaris geschreven dat er nog een bedrag van € 9.500,- op zijn rekening staat ten name van Dupé betreffende een zevental in de e-mail met zaaknummers aangeduide dossiers, waaronder het dossier met nummer 12.689MP.
3.7
Op 16 september 2013 heeft Dupé een factuur gestuurd naar de notaris voor een bedrag van in totaal € 9.500,-. In de factuur is onder meer vermeld:
”Garantstelling12.689/MP € 2.500,00(…) (…)€ 9.500,00”De notaris heeft het bedrag van € 9.500,- (onder vermelding van onder meer het nummer 12.689) overgemaakt op de bankrekening van Dupé.
”Garantstelling12.689/MP € 2.500,00(…) (…)€ 9.500,00”De notaris heeft het bedrag van € 9.500,- (onder vermelding van onder meer het nummer 12.689) overgemaakt op de bankrekening van Dupé.
3.8
Op 24 april 2018 hebben [appellanten] c.s. een koopovereenkomst gesloten met
[naam1] en [naam2] (hierna: [naam1 en 2] c.s.) waarbij zij het perceel voor een bedrag van
€ 8.750,- (€ 7,- per m2) hebben verkocht. In de schriftelijke koopovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien [appellanten] c.s. er uiterlijk 1 mei 2018 niet zijn geslaagd het waardeverschil te verhalen op Dupé.
€ 8.750,- (€ 7,- per m2) hebben verkocht. In de schriftelijke koopovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien [appellanten] c.s. er uiterlijk 1 mei 2018 niet zijn geslaagd het waardeverschil te verhalen op Dupé.
3.9
In een brief van 10 februari 2018 hebben [appellanten] c.s. aan Dupé aangegeven
dat zij van plan zijn om het perceel te verkopen en dat zij Dupé op grond van artikel 7 van de notariële akte verzoeken om in te stemmen met de verkoop en zorg te
dragen voor de vergoeding van het verschil van € 22.500,-.
3.1
In een brief van 19 februari 2018 heeft Dupé aan [appellanten] c.s. verzocht om de
in de brief genoemde documenten te sturen en aangegeven dat na ontvangst daarvan
de brief inhoudelijk in behandeling zal worden genomen.
3.11
In een brief van 1 maart 2018 hebben [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde3] verzocht om
tot betaling van achtergehouden pacht inclusief rente aan hen over te gaan voor een
bedrag van € 646,40.
3.12
Op 31 oktober 2018 heeft de gemachtigde van [appellanten] c.s. aan Dupé,
Mortgage en [geïntimeerde3] (vergeefs) verzocht om tot betaling van een bedrag van € 22.500,-vanwege de garantieverplichting en een bedrag van € 646,40 aan pachtgelden over te gaan.
3.13
[appellanten] c.s. hebben het perceel nog niet geleverd aan [naam1 en 2] c.s. In een brief aan de voormalige advocaat van [appellanten] c.s. van 24 augustus 2020 hebben [naam1 en 2] c.s. geschreven dat zij de koopovereenkomst nog steeds gestand willen doen en de grond nog willen afnemen tegen de afgesproken prijs.
4.4. De bespreking van het geschilIs een overeenkomst tot stand gekomen tussen [appellanten] c.s. en Dupé?4.1 In artikel 7 van de akte van levering (zie 3.4) is melding gemaakt van een door Dupé aan [appellanten] c.s. te verstrekken garantie. De akte van levering is echter niet door Dupé getekend, maar alleen door Veroma als verkoper en [appellanten] c.s. als kopers. Dupé wordt in de akte niet als partij aangemerkt.
4.2
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is gebleken dat [geïntimeerde3] , een van de bestuurders van Dupé, en [appellanten] c.s. hebben gesproken over het door Dupé verstrekken van een garantie. [appellanten] c.s. hebben, op dit punt niet (gemotiveerd) weersproken door Dupé, aangegeven dat zij gebruik wilden maken van de (door Dupé geboden) mogelijkheid om een garantie te verkrijgen. Die was voor hen zelfs essentieel bij hun beslissing de grond te verwerven. Vervolgens heeft [geïntimeerde3] een koopcontract (zie 3.3) naar de notaris gefaxt, waarin is vastgelegd dat [appellanten] c.s. de garantie van Dupé
hebbendat Dupé, indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan, bij verkoop van de grond door [appellanten] c.s. de door [appellanten] c.s. te realiseren koopprijs zal aanvullen tot de door hen betaalde koopprijs.
In de afrekening die de notaris naar [appellanten] c.s. heeft gestuurd, wordt vervolgens een bedrag van € 2.500,- aan premie in rekening gebracht. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de premie betrekking heeft op de door Dupé te verstrekken garantie.
hebbendat Dupé, indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan, bij verkoop van de grond door [appellanten] c.s. de door [appellanten] c.s. te realiseren koopprijs zal aanvullen tot de door hen betaalde koopprijs.
In de afrekening die de notaris naar [appellanten] c.s. heeft gestuurd, wordt vervolgens een bedrag van € 2.500,- aan premie in rekening gebracht. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de premie betrekking heeft op de door Dupé te verstrekken garantie.
Ten slotte is in de akte van levering melding gemaakt van een garantieovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en Dupé.
4.3
Gelet op het voorgaande heeft Dupé de stelling van [appellanten] c.s. dat zij met Dupé een garantieovereenkomst zijn aangegaan zoals vastgelegd in de akte van levering onvoldoende weersproken. Het hof gaat er dan ook vanuit dat [appellanten] c.s. en Dupé een overeenkomst zijn aangegaan waarvan de inhoud in de akte van levering is vastgelegd.
Is de garantieverplichting van Dupé ingegaan?4.4 Het feit dat [appellanten] c.s. en Dupé een garantieovereenkomst zijn aangegaan, betekent nog niet dat de garantieverplichting van Dupé is ingegaan. Daarvan is, volgens (artikel 7 lid 5 van) de overeenkomst, pas sprake op het moment dat Dupé de premie heeft ontvangen dan wel dat de premie op de derdengeldenrekening van de notaris staat. Dupé c.s. hebben bestreden dat [appellanten] c.s. de premie hebben betaald. Om die reden is de garantie volgens haar niet ingegaan.
4.5
Het hof volgt Dupé c.s. niet in dit betoog. In de nota van afrekening van de notaris is een post “premiestorting” opgenomen. Dupé c.s. hebben niet (gemotiveerd) weersproken dat deze post betrekking heeft op de premie voor de garantieovereenkomst. Hun stelling dat [appellanten] c.s. de premie niet hebben betaald, hebben zij onvoldoende gemotiveerd. Allereerst is in artikel 7 lid 6 van de akte van levering vastgelegd dat de premie aan de notaris is betaald. Vervolgens heeft de notaris, weliswaar pas in 2013, aan Dupé meegedeeld dat hij een bedrag van € 2.500,- onder zich heeft betreffende zaaknummer 12.689, het zaaknummer betreffende de grondaankoop door [appellanten] c.s., en heeft de notaris na van Dupé een factuur te hebben ontvangen ook aan Dupé doorbetaald. Het hof vindt het, gelet op het feit dat de notaris al in de notariële akte heeft vermeld dat hij de premie ontvangen heeft, een premie die bovendien in de nota van afrekening was opgenomen, alleszins aannemelijk dat [appellanten] c.s. de premie bij het passeren van de akte van levering c.s. hebben betaald. Het betoog van Dupé c.s. dat [appellanten] c.s. de premie later betaald zullen hebben, is in het licht hiervan speculatief en onvoldoende onderbouwd. Het hof laat dan nog daar dat volgens artikel 7 lid 5 de garantie ook ingaat op het moment dat Dupé de premie heeft ontvangen. Dat Dupé de premie heeft ontvangen, nadat zij zelf (overeenkomstig artikel 7 lid 6 een nota had verstuurd naar de notaris) is gelet op de in 3.6 en 3.7 vermelde feiten eveneens voldoende aannemelijk.
Als de garantie al niet in 2006, bij het passeren van de akte van levering, was ingegaan, is zij door een actie van Dupé zelf in 2013, toen Dupé de notaris verzocht de premie aan haar door te betalen, ingegaan.
Als de garantie al niet in 2006, bij het passeren van de akte van levering, was ingegaan, is zij door een actie van Dupé zelf in 2013, toen Dupé de notaris verzocht de premie aan haar door te betalen, ingegaan.
4.6
Aan Dupé c.s. kan worden toegegeven dat aan de akte van levering geen garantieverklaring is gehecht. Maar dat betekent niet dat de garantie niet is ingegaan, omdat Dupé c.s. niet hebben onderbouwd dat partijen zijn overeengekomen dat [appellanten] c.s. pas rechten kunnen ontlenen aan de garantieovereenkomst met Dupé indien zij een garantieverklaring ontvangen. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de inhoud van de garantieverklaring afwijkt van wat over de garantie is vastgelegd in de akte van levering. Ten slotte kan Dupé het ontbreken van een garantieverklaring eenvoudig verhelpen door alsnog een dergelijke verklaring te verstrekken. Dat heeft zij kennelijk, en gelet op het feit dat de garantie al wel is ingegaan ten onrechte, nagelaten. Voor zover Dupé c.s. zich op het ontbreken van de garantieverklaring beroepen, faalt dit beroep.
Kunnen [appellanten] c.s. de garantie met succes inroepen?
4.7
Dupé c.s. hebben bij de kantonrechter aangevoerd dat de garantie alleen kan worden ingeroepen wanneer de grond precies vijf jaar na het passeren van de akte van levering wordt verkocht. Zij beroepen zich voor deze stelling op de tekst van artikel 7 lid 1 van de akte. De woorden “
dat indien de koper vijf jaar na heden het verkochte verkoopt” moeten dan zo gelezen worden dat met vijf jaar precies vijf jaar, dus geen dag eerder of later, wordt bedoeld. [appellanten] c.s. stellen dat met deze woorden bedoeld is aan te geven dat de garantie na vijf jaar kan worden ingeroepen.
dat indien de koper vijf jaar na heden het verkochte verkoopt” moeten dan zo gelezen worden dat met vijf jaar precies vijf jaar, dus geen dag eerder of later, wordt bedoeld. [appellanten] c.s. stellen dat met deze woorden bedoeld is aan te geven dat de garantie na vijf jaar kan worden ingeroepen.
4.8
Het hof volgt [appellanten] c.s. in deze uitleg, die niet alleen overeenkomt met de tekst van de garantie in de koopovereenkomst - “
op z’n vroegst 5 jaar” -, maar die gelet op de bedoeling van de garantieovereenkomst ook het meest voor de hand ligt en overeenkomt met wat [appellanten] c.s. mochten verwachten, te weten dat zij de koopsom van de grond zouden terugkrijgen indien na verloop van tijd zou blijken dat de beoogde waardestijging van de grond zich (vooralsnog) niet voordeed. Bovendien heeft [geïntimeerde3] , gelet op wat hij tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft verklaard - “
Ik vertelde geïnteresseerde partijen van deze mogelijkheid. Als er dan na vijf jaar nog geen ontwikkeling in het gebied is, dan kun je weer verkopen.” - zelf ook verteld dat de garantie na vijf jaar, en dus niet precies op de datum vijf jaar na de levering van de grond, kon worden ingeroepen.
op z’n vroegst 5 jaar” -, maar die gelet op de bedoeling van de garantieovereenkomst ook het meest voor de hand ligt en overeenkomt met wat [appellanten] c.s. mochten verwachten, te weten dat zij de koopsom van de grond zouden terugkrijgen indien na verloop van tijd zou blijken dat de beoogde waardestijging van de grond zich (vooralsnog) niet voordeed. Bovendien heeft [geïntimeerde3] , gelet op wat hij tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft verklaard - “
Ik vertelde geïnteresseerde partijen van deze mogelijkheid. Als er dan na vijf jaar nog geen ontwikkeling in het gebied is, dan kun je weer verkopen.” - zelf ook verteld dat de garantie na vijf jaar, en dus niet precies op de datum vijf jaar na de levering van de grond, kon worden ingeroepen.
4.9
[appellanten] c.s. hebben een koopovereenkomst gesloten betreffende de grond, waarin zij de grond voor € 7,- per m2 hebben verkocht. Dupé heeft geen goedkeuring verleend voor deze overeenkomst. Volgens [appellanten] c.s. heeft Dupé die goedkeuring ten onrechte geweigerd.
4.1
Volgens artikel 7 lid 3 kan Dupé alleen haar goedkeuring weigeren indien de grond tegen onredelijke voorwaarden of prijs wordt verkocht. Uit de door Dupé c.s. zelf verstrekte gegevens volgt dat een prijs van € 7,- per m2 (€ 70.000,- per ha) voor grasland in Friesland een marktconforme prijs is. Dat geldt zeker voor een stuk grond, dat zoals hier het geval is, in het buitengebied tussen allerlei andere stukken grasland van diverse andere eigenaren ligt, zonder dat het als een apart perceel kenbaar is en dat ook niet als aparte, los van de omliggende gronden, kan worden geëxploiteerd. Voor grond met een agrarische bestemming is de gerealiseerde koopprijs dan ook alleszins redelijk.
4.11
Volgens Dupé c.s. moet de waarde van het perceel niet worden vastgesteld aan de hand van agrarische waarde, maar moet worden uitgegaan van grond met de bestemming woningbouw. Het hof volgt Dupé c.s. daarin niet. Dupé c.s. hebben niet aannemelijk gemaakt dat de gemeente concrete plannen heeft om de bestemming van de grond te wijzigen in woningbouw of dat er anderszins concrete plannen bestaan om op de grond woningen te bouwen. Om die reden is er onvoldoende aanleiding om voor de bepaling van de waarde van de grond op dit moment uit te gaan van een andere waarde dan de agrarische waarde. Dat de grond in 2005 door een makelaar is getaxeerd op € 35,- per m2 maakt dat niet anders. In het desbetreffende taxatierapport wordt, overigens zonder dat dit wordt onderbouwd, aangegeven dat er in de toekomst na een bestemmingswijziging mogelijk gebouwd kan worden op het perceel. Die verwachting over de bestemmingswijziging is, 16 jaar later, een vergeefse verwachting gebleken, gelet op het feit dat nog steeds geen - laat staan: concrete - stappen zijn gezet om tot een bestemmingswijziging te komen.
4.12
Aan het bovenstaande doet niet af dat begin 2020 door een aantal eigenaren van stukken grond de Stichting participanten Hardegaryp en een “Werkgroep Nieuwe Ontwikkelingen” zijn opgericht, die zich ervoor inspannen dat alsnog woningbouw zal gaan plaatsvinden op de gronden en dat de grond dan voor minimaal € 31,- per m2 zal worden verkocht. Dupé c.s. hebben niet aannemelijk gemaakt dat de inspanningen van deze werkgroep en stichting effect hebben gehad of dat er zicht op is dat ze op termijn effect zullen hebben. Dat de koper actief betrokken is bij de werkgroep en de stichting maakt dat niet anders. Kennelijk ziet hij nog heil in de activiteiten van de werkgroep. Dat [appellanten] c.s. daar geen verwachting meer van hebben, kan hen, ook indien zij zelf betrokken zijn
(geweest) bij de werkgroep, niet verweten worden.
(geweest) bij de werkgroep, niet verweten worden.
4.13
De conclusie is dat de door [appellanten] c.s. gerealiseerde verkoopprijs niet onredelijk is. Dat de overige voorwaarden van de koopovereenkomst onredelijk zijn, hebben Dupé c.s. niet gesteld. Dupé heeft dan ook ten onrechte haar goedkeuring onthouden aan de overeenkomst en kan zich om die reden niet met succes op het ontbreken van haar goedkeuring aan de koopovereenkomst beroepen. Dat betekent dat [appellanten] c.s. de garantie tegen Dupé kunnen inroepen. Zij hebben bij gelegenheid van de levering van de grond aan [naam1 en 2] c.s. aanspraak op betaling door Dupé van het verschil tussen de door hen te realiseren koopsom van € 8.750,- en de door hen betaalde koopsom van € 31.250,- = € 22.500,-. Over dit bedrag is de wettelijke rente verschuldigd vanaf 15 november 2018, de datum waartegen Dupé (vergeefs) gesommeerd is aan haar verplichtingen uit de garantieovereenkomst te voldoen [1] .
Hebben [geïntimeerde3] en/of Mortgage onrechtmatig gehandeld door de pachtgelden niet af te dragen?4.14 Het staat vast dat Mortgage de grond van [appellanten] c.s. lange tijd, met de grond van andere eigenaren, die ook grond van Veroma hadden gekocht, heeft verpacht en dat Mortgage de pachtgelden niet heeft afgedragen, maar zelf heeft gehouden. Volgens de kantonrechter hebben Mortgage en [geïntimeerde3] door het niet afdragen van de pachtgelden onrechtmatig gehandeld. Dupé c.s. bestrijden dit oordeel van de kantonrechter. Zij stellen dat [geïntimeerde3] en Mortgage met instemming, of in elk geval wetenschap, van [appellanten] c.s. het beheer voerden over de gronden, zodat van een inbreuk op het eigendomsrecht van [appellanten] c.s. geen sprake was. Er was hooguit sprake van een obligatoire verplichting van [geïntimeerde3] en/of Mortgage om de pachtgelden door te storten, na aftrek van een redelijk loon, maar het niet nakomen van die verplichting is niet onrechtmatig, aldus Dupé c.s.
4.15
Het hof volgt [geïntimeerde3] en Mortgage niet in dit betoog, omdat zij hun verweer dat zij met instemming en medeweten van [appellanten] c.s. het beheer voerden over de grond van [appellanten] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd. Het hof stelt voorop dat Dupé c.s. niet hebben gesteld dat zij van [appellanten] c.s. de opdracht hebben gekregen om de grond voor hen te beheren. Zij hebben evenmin gesteld wanneer en op welke wijze [appellanten] c.s. [geïntimeerde3] en/of Mortgage toestemming zouden hebben gegeven de grond voor hen te beheren. Dat [appellanten] c.s. dat wisten, of behoorden te weten, hebben zij evenmin aannemelijk gemaakt. In dit verband is van belang dat Dupé c.s. zelf hebben aangevoerd dat [appellanten] c.s. niet naar de grond hebben omgekeken, wat overeenkomt met de stelling van [appellanten] c.s. dat zij niet wisten wat er met de grond gebeurde. Dupé beroepen zich op een bij de verkoop van de grond gebruikte brochure, maar [appellanten] c.s. bestrijden de brochure ontvangen te hebben. Bovendien zijn er twijfels zijn over de authenticiteit van de brochure, omdat de inhoud van de brochure niet overeenkomt met de inhoudsopgave. De passage waarop Dupé c.s. zich beroepen is terug te vinden op een ongenummerd blad, waarnaar in de inhoudsopgave niet wordt verwezen. Het blad heeft bovendien een heel andere lay out (ander lettertype, andere lettergrootte en andere kleuren) dan de rest van de overgelegde brochure. In de wel doorgenummerde bladzijden van de brochure is niets te vinden over een verpachting van de grond door [geïntimeerde3] en/of Mortgage. Gelet hierop is onvoldoende aannemelijk dat de pagina waarop Dupé zich beroepen deel uitmaakte van de brochure, waarvan [appellanten] c.s. dus ook de ontvangst bestrijden. Het hof ziet al met al, dan ook niet in op grond waarvan [appellanten] c.s. bekend waren, of hadden moeten zijn, met deze informatie.
4.16
In een arrest van dit hof van 29 oktober 2019 [2] in een geschil tussen een andere grondeigenaar en [geïntimeerde3] en Mortgage heeft het hof overwogen dat het voor een ander incasseren en behouden van gelden, zonder die ander daarvan op de hoogte te stellen, in het maatschappelijk verkeer als onbetamelijk geldt. Het hof oordeelde in die zaak dat Mortgage (anders dan [geïntimeerde3] , met wie volgens het hof wel een overeenkomst tot stand was gekomen) onrechtmatig had gehandeld jegens de grondeigenaar door pachtgelden te ontvangen en te incasseren zonder de grondeigenaar daarvan op de hoogte te stellen. Het hof ziet geen reden daar in deze zaak anders over te oordelen.
4.17
Niet in geschil is dat [geïntimeerde3] en Mortgage bij het verpachten van de grond en het incasseren van de pachtgelden samen hebben opgetrokken. Zij hebben dan ook beiden onrechtmatig gehandeld en zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de daardoor door [appellanten] c.s. geleden schade [3] .
Is (een deel van) de vordering van [appellanten] c.s. verjaard?4.18 [appellanten] c.s. hebben gesteld dat zij er in 2016 bekend mee raakten dat [geïntimeerde3] en Mortgage hun grond verpachtten en de pachtgelden incasseerden. Dupé c.s. hebben aangevoerd dat [appellanten] c.s. daar al vanaf het begin mee bekend waren. Om die reden is de vordering van [appellanten] c.s. voor zover die betrekking heeft op de jaren vóór 2013 (vijf jaar voordat [appellanten] c.s. [geïntimeerde3] en Mortgage aansprakelijk stelden en daarmee de verjaring stuitten) verjaard, aldus Dupé c.s.
4.19
Dupé c.s. dienen te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat en wanneer [appellanten] c.s. bekend waren met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. Hiervoor heeft het hof al overwogen dat Dupé c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat [appellanten] c.s. door de brochure of een mededeling van [geïntimeerde3] bekend waren met de verpachting en het incasseren van de pachtgelden door [geïntimeerde3] en Mortgage. Dat andere grondeigenaren mogelijk wel bekend waren met de verpachting, betekent niet dat [appellanten] c.s. daarmee ook bekend waren, zeker niet omdat Dupé c.s. niet hebben gesteld, laat staan aannemelijk hebben gemaakt, dat deze grondeigenaren Dupé c.s. daarvan in kennis hebben gesteld.
4.2
Volgens Dupé c.s. hebben [appellanten] c.s. inlichtingenformulieren van de gemeente ontvangen, waarop zij hebben moeten aangeven dat de grond verpacht was om aan de heffing van OZB te ontkomen. Landbouwgrond is vrijgesteld van een dergelijke heffing. Het staat vast dat aan [appellanten] c.s. geen OZB is opgelegd. [appellanten] c.s. hebben echter bestreden dat zij een inlichtingenformulier van de gemeente hebben ontvangen. Uit de door Dupé c.s. overgelegde stukken betreffende haar overleg met de gemeente volgt niet dat [appellanten] c.s. dergelijke formulieren hebben ontvangen. Volgens de gemeente is niet meer te achterhalen of formulieren zijn gestuurd. In een e-mail van 30 september 2021 aan [geïntimeerde3] schreef de gemeente onder meer:
“
Zoals is weergegeven kan niet meer voor 100% worden achterhaald voor wie deze formulieren zijn verstuurd en of ze zijn terugontvangen. Aangezien niet alles uit die periode bewaard is gebleven kan hier niet worden gesteld dat iedere grondeigenaar is bevraagd.Wel kan ik bevestigen dat de gemeente de algemene plicht heeft en had om onderzoek te doen naar de volledigheid van de kadastrale situatie in de gemeente. Onder meer in verband met cultuurgrondvrijstellingen.”
Uit deze informatie volgt dat niet kan worden uitgesloten dat [appellanten] c.s. geen inlichtingenformulier hebben ontvangen en dat dus ook niet kan worden uitgesloten dat [appellanten] c.s. niet hebben opgegeven dat hun grond verpacht is. Gelet hierop hebben Dupé c.s. onvoldoende onderbouwd dat [appellanten] c.s. bekend waren met het feit dat de grond door [geïntimeerde3] en/of Mortgage verpacht werd en dat [geïntimeerde3] en/of Mortgage daarvoor pachtgelden ontvingen, die zij niet afdroegen. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof dan ook niet toe [4] .
“
Zoals is weergegeven kan niet meer voor 100% worden achterhaald voor wie deze formulieren zijn verstuurd en of ze zijn terugontvangen. Aangezien niet alles uit die periode bewaard is gebleven kan hier niet worden gesteld dat iedere grondeigenaar is bevraagd.Wel kan ik bevestigen dat de gemeente de algemene plicht heeft en had om onderzoek te doen naar de volledigheid van de kadastrale situatie in de gemeente. Onder meer in verband met cultuurgrondvrijstellingen.”
Uit deze informatie volgt dat niet kan worden uitgesloten dat [appellanten] c.s. geen inlichtingenformulier hebben ontvangen en dat dus ook niet kan worden uitgesloten dat [appellanten] c.s. niet hebben opgegeven dat hun grond verpacht is. Gelet hierop hebben Dupé c.s. onvoldoende onderbouwd dat [appellanten] c.s. bekend waren met het feit dat de grond door [geïntimeerde3] en/of Mortgage verpacht werd en dat [geïntimeerde3] en/of Mortgage daarvoor pachtgelden ontvingen, die zij niet afdroegen. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof dan ook niet toe [4] .
Hoeveel pachtgelden hebben [geïntimeerde3] en Mortgage ontvangen?4.21 De kantonrechter is ervan uitgegaan dat [geïntimeerde3] en Mortgage in de jaren 2009 tot en met 2016 pachtgelden hebben ontvangen. Volgens [appellanten] c.s. hebben zij ook in de jaren 2007 en 2008 pachtgelden ontvangen. Het gaat om een bedrag van € 101,- (€ 50,- voor 2007 en € 51,- voor 2008), dat opgeteld moet worden bij het door de kantonrechter in aanmerking genomen bedrag van € 531,75.
4.22
Dupé c.s. stellen dat in 2007 Rentmeesterskantoor Bezemer B.V. de pacht verzorgde van een deel van de gronden, waaronder de grond van [appellanten] c.s. Met deze stelling hebben zij niet weersproken dat [geïntimeerde3] en Mortgage de pachtgelden voor het jaar 2008 wel hebben ontvangen. Het staat niet ter discussie dat [geïntimeerde3] en Mortgage over het jaar 2007 gronden van derden hebben verpacht; zij hebben over dat jaar ruim € 11.500,- aan pachtgelden van de pachter ontvangen. In dat licht bezien mocht van hen verwacht worden dat zij aan de hand van het pachtcontract voor dat jaar, waarover zij, anders dan [appellanten] c.s. konden beschikken, zouden hebben uiteengezet dat het contract niet ziet op de grond van [appellanten] c.s. Door dat na te laten, hebben zij ook ten aanzien van het jaar 2007 hun verweer onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat ervan kan worden uitgegaan dat zij in de jaren 2007 tot en met 2016 in totaal € 632,75 aan pachtgelden voor de grond van [appellanten] c.s. hebben ontvangen [5] .
Hebben [geïntimeerde3] en Mortgage aanspraak op een vergoeding?4.23 Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde3] en Mortgage geen overeenkomst van opdracht, inhoudende het beheer van de gronden van [appellanten] c.s. door [geïntimeerde3] en Mortgage, tot stand is gekomen. Daarin verschilt deze zaak dan ook van de eerder door het hof besliste zaak, waarin wel sprake was van een overeenkomst tussen de desbetreffende eigenaar vaan de grond en [geïntimeerde3] en waarin het hof oordeelde dat [geïntimeerde3] aanspraak had op loon. [geïntimeerde3] en Mortgage kunnen dan ook geen aanspraak maken op (een redelijk) loon.
4.24
Dupé c.s. hebben geen andere grondslag aangevoerd voor de verschuldigdheid door [appellanten] c.s. van een vergoeding voor de werkzaamheden van [geïntimeerde3] en Mortgage en de door hen gemaakte kosten. Het hof tekent daarbij aan dat Dupé onvoldoende hebben onderbouwd dat [geïntimeerde3] en Mortgage kosten hebben gemaakt die anders voor rekening van [appellanten] c.s. zouden zijn gekomen. Ten overvloede merkt het hof op dat geen aparte pachtovereenkomst is gesloten voor alle verschillende stukken grond. Mortgage en [geïntimeerde3] hoefden dus slechts één pachtovereenkomst te sluiten, waarbij ieder jaar dezelfde tekst kon worden gebruikt, met uitzondering van de ingangs- en beëindigingsdatum. Zij droegen de ontvangen pachtgelden (ten onrechte) niet af, zodat zij niet hoefden te administreren welke grondeigenaar aanspraak had op welk deel van de door hen ontvangen pachtgelden. De door Dupé overgelegde facturen zien, afgezien van het feit dat onduidelijk is wat het verband is met de grond van [appellanten] c.s., op de jaren na 2016, zodat alleen daarom niet valt in te zien dat de facturen zien op kosten die zijn gemaakt in verband met de verpachting van de grond.
4.25
De conclusie is dat [geïntimeerde3] en Mortgage geen aanspraak hebben op een vergoeding voor door hen gemaakte kosten of verrichte inspanningen [6] .
Wat betekent dit voor de vorderingen van [appellanten] c.s. en voor het vonnis van de kantonrechter?4.26 Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [appellanten] c.s. op Dupé toewijsbaar is tot € 22.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2018. Bovendien is Dupé buitengerechtelijke kosten verschuldigd, berekend volgens het Besluit normering buitengerechtelijke incassokosten op € 1.000,-. Het hof overweegt in dit verband dat uit de overgelegde correspondentie volgt dat door de toenmalige gemachtigde van [appellanten] c.s. werkzaamheden zijn verricht die niet onder het bereik van een proceskostenveroordeling vallen.
Wat betekent dit voor de vorderingen van [appellanten] c.s. en voor het vonnis van de kantonrechter?4.26 Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [appellanten] c.s. op Dupé toewijsbaar is tot € 22.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2018. Bovendien is Dupé buitengerechtelijke kosten verschuldigd, berekend volgens het Besluit normering buitengerechtelijke incassokosten op € 1.000,-. Het hof overweegt in dit verband dat uit de overgelegde correspondentie volgt dat door de toenmalige gemachtigde van [appellanten] c.s. werkzaamheden zijn verricht die niet onder het bereik van een proceskostenveroordeling vallen.
4.27
De vordering van [appellanten] c.s. op [geïntimeerde3] en Mortgage van € 632,75 is eveneens toewijsbaar. Over dit bedrag is de wettelijke rente verschuldigd vanaf 15 november 2018. Bovendien hebben [appellanten] c.s. aanspraak op buitengerechtelijke kosten, berekend op
€ 94,91.
€ 94,91.
4.28
Bij deze stand van zaken zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen (omdat andere bedragen zullen worden toegewezen gemakshalve ook voor wat betreft de vorderingen op [geïntimeerde3] en Mortgage) en zal het Dupé c.s. veroordelen in de procedure bij de kantonrechter (salaris gemachtigde: 2,5 punten á € 360,- [7] ) en bij het hof (salaris advocaat: 2 punten, tarief III in principaal appel, 1 punt tarief I in incidenteel appel) [8] , te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente.
5.5. De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis dat de kantonrechter te Lelystad op 25 maart 2020 in het geschil tussen partijen heeft gewezen, en doet opnieuw recht als volgt:
veroordeelt Dupé om op de dag van de levering van de grond aan [naam1 en 2] c.s. aan [appellanten] c.s. te betalen € 23.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 22.500,- vanaf 15 november 2018;
veroordeelt [geïntimeerde3] en Mortgage hoofdelijk om aan [appellanten] c.s. te betalen € 727,66, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 632,75 vanaf 15 november 2018;
veroordeelt Dupé c.s. hoofdelijk in de proceskosten bij de kantonrechter en bij het hof en stelt deze kosten vast:
- voor de procedure bij de kantonrechter op € 599,88 aan kosten en op € 900,- voor salaris van de gemachtigde;
- voor de procedure bij het hof op € 881,11 aan kosten en op € 3.671,- aan salaris van de advocaat,
te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 dagen na de datum van dit arrest,
en te vermeerderen met € 255,- aan nasalaris, verhoogd met € 85,- indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan deze veroordelingen is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden;
- voor de procedure bij de kantonrechter op € 599,88 aan kosten en op € 900,- voor salaris van de gemachtigde;
- voor de procedure bij het hof op € 881,11 aan kosten en op € 3.671,- aan salaris van de advocaat,
te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 dagen na de datum van dit arrest,
en te vermeerderen met € 255,- aan nasalaris, verhoogd met € 85,- indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan deze veroordelingen is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, R.E. Weening en W.D. de Boer en is uitgesproken op 22 maart 2022 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.