Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.305.555
(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Nijmegen, 9572291)
arrest in kort geding van 22 februari 2022
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2
[appellante],
[appellante],
wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna: [appellant] resp. [appellante] , of gezamenlijk: [appellanten] c.s.,
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen,
tegen:
1.de stichtingStichtingBewaringWoningfondsXI,
gevestigd te Amsterdam,
2 de stichting
Stichting Bewaring Saturnus,
Stichting Bewaring Saturnus,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eiseressen,
hierna: Woningfonds XI resp. Saturnus, of gezamenlijk: Woningfonds c.s.,
advocaat: mr. G.J. Osinga.
1.De procedure bij de kantonrechter en het hof
De kantonrechter te Nijmegen heeft in het vonnis van 7 januari 2022 beslist (en in dat vonnis het verloop van de procedure beschreven). Tegen dat vonnis heeft [appellanten] c.s. in de spoedappeldagvaarding van 20 januari 2022 grieven naar voren gebracht, waarin hij zijn bezwaren tegen het vonnis in kort geding van de kantonrechter als voorzieningenrechter uitlegt. Vervolgens heeft Woningfonds c.s. een memorie van antwoord genomen waarin zij op de bezwaren van [appellanten] c.s. heeft gereageerd. Daarna heeft [appellanten] c.s. nog twee schriftelijke verklaringen in het geding gebracht. Vervolgens is een enkelvoudige comparitie van partijen gehouden, op 1 februari 2022. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. Na afloop van de comparitie heeft het hof arrest bepaald.
2.De beoordeling van het hof
2.1
[appellanten] c.s. huurt sinds 16 november 1996 een woning aan het adres [adres1] te [woonplaats1] . In 2019 heeft Woningfonds XI deze woning in eigendom gekregen. Op 23 maart 2021 werd een onderzoek ingesteld naar aanleiding van een binnengekomen Meld Misdaad Anoniem-melding, dat zich een in werking zijnde hennepkwekerij in de kruipruimte van [adres1] zou bevinden. In een gedeelde aanbouw achter de garages van [adres1] en [adres2] werd in een grote houten kast een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 25 hennepplanten. Tevens werd in een soort van houten bouwwerk tegen de buitenmuur een doorgang gevonden naar een uitgegraven kruipruimte onder [adres1] waar een volledig ingerichte, maar niet in werking zijnde hennepkwekerij met 20 gevulde potten zonder hennepplanten werd aangetroffen. Bij besluit van 6 mei 2021 heeft de burgemeester van Nijmegen besloten om bestuursdwang toe te passen op grond van artikel 13b, eerste lid van de Opiumwet om het pand en het erf en bijbehorende terreinen te sluiten en gesloten te houden met ingang van
28 juni 2021 voor de duur van drie maanden. Er loopt hiertegen een bestuursrechtelijke procedure. De burgemeester heeft de bestuursdwang inmiddels ten uitvoer gelegd van 7 juli 2021 tot en met 7 oktober 2021.
2.2
Woningfonds c.s. is deze procedure in eerste aanleg begonnen bij de kantonrechter te Nijmegen en heeft in kort geding gevorderd dat [appellanten] c.s. wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en te verlaten. [appellanten] c.s. heeft hiertegen verweer gevoerd. Bij vonnis in kort geding van 7 januari 2022 heeft de kantonrechter [appellanten] c.s. hoofdelijk veroordeeld het gehuurde binnen veertien dagen te ontruimen en te verlaten, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten van de procedure.
2.3
Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter. Het hof zal het hoger beroep van [appellanten] c.s. daarom afwijzen. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.
3.De motivering van de beslissing van het hof
3.1
Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag of een in kort geding verlangde voorziening in hoger beroep voor toewijzing in aanmerking komt, mede dient te worden beoordeeld of de eisende partij ten tijde van het arrest van het hof bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen. Gelet op het belang dat een verhuurder heeft bij ontruiming wanneer (zoals gesteld) een hennepplantage in het gehuurde is aangetroffen, is het spoedeisend belang in dit geval gegeven.
3.2
De kantonrechter heeft in 4.1 van het vonnis van 7 januari 2022 het juiste beoordelingskader geschetst. Kort gezegd komt het erop neer dat een ontruimingsvordering in kort geding alleen kan worden toegewezen wanneer met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de ontbinding van de huurovereenkomst in stand blijft en de ontruiming zal worden bevolen, terwijl sprake is van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
3.3
[appellanten] c.s. heeft betoogd dat de 25 hennepplanten zijn aangetroffen in een ruimte – de aanbouw achter de garages – die geen deel uitmaakt van het gehuurde. Niet is betwist dat ‘onroerende aanhorigheden’ ook tot het gehuurde behoren. In dit geval betrof dit ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de tuin en een garage. Andere opstallen waren er destijds niet. De aanbouw die [appellant] met instemming van de rechtsvoorganger van Woningfonds c.s. heeft gerealiseerd, is voor de helft gebouwd op het perceel van de woning van [appellanten] c.s. Voor deze aanbouw geldt dat deze is vastgebouwd aan de garage en uitsluitend ten dienste staat van de woningen van [appellanten] c.s. en zijn buurvrouw. Daarmee acht het hof voldoende aannemelijk dat deze aanbouw onderdeel van het gehuurde is gaan vormen en in ieder geval dat de verplichting van [appellanten] c.s. om zich als een goed huurder te gedragen zich ook uitstrekt tot het gebruik van de aanbouw die hij in de door hem gehuurde tuin heeft neergezet.
3.4
De conclusie is dat het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de 25 hennepplanten, die zijn aangetroffen in de aanbouw, zich in het gehuurde bevonden, althans dat de zorgplicht van [appellanten] c.s. om zich als goed huurder te gedragen zich ook uitstrekt tot de aanbouw. Uit de stukken die partijen in het geding hebben gebracht maakt het hof verder op dat in de kruipruimte van de woning sprake was van een volledig ingerichte, maar niet in werking zijnde hennepkwekerij met 20 gevulde potten zonder hennepplanten. De omstandigheid dat zich op het moment van het onderzoek geen hennepplanten in de kruipruimte bevonden, acht het hof niet relevant, want deze ruimte was gebruiksklaar en ook deze situatie (een gebruiksklare plantage zonder planten) is in strijd met de Opiumwet. Naar het voorlopig oordeel van het hof was er dus sprake van twee hennepplantages in het gehuurde.
3.5
Naar het voorlopig oordeel van het hof is de aanwezigheid van twee hennepplantages in het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst tussen partijen. Daarin is namelijk opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Uit de algemene bepalingen, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, volgt bovendien dat [appellanten] c.s. het gehuurde gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en zelf dient te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Verder was het [appellanten] c.s. niet toegestaan om tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. – waartoe het hof ook de aanbouw en de kruipruimte rekent – te gebruiken als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik of als werkplaats. [appellanten] c.s. heeft zich, door in strijd met de huurovereenkomst twee hennepplantages in te (laten) richten in het gehuurde, met een omvang en inrichting die duidelijk maken dat het hier niet om het kweken van hennep voor eigen gebruik ging, niet gedragen als een goed huurder zoals bedoeld in artikel 7:213 BW. Daarbij betrekt het hof ook dat een hennepplantage met de omvang als deze, een aanzuigende werking kan hebben op criminelen en daarmee op de veiligheid van de buurt. Deze tekortkomingen van [appellanten] c.s. kunnen dus in beginsel worden aangemerkt als een tekortkoming in de zin van artikel 6:265 BW. De omstandigheid dat noch in de huurovereenkomst, noch in de voorwaarden enige specifieke bepaling is opgenomen die ziet op strijdigheid met de Opiumwet kan [appellanten] c.s. om die reden niet baten. Dat geldt in gelijke mate voor de omstandigheid dat Woningfonds c.s. haar (strikte) beleid ten aanzien van ontruiming in geval van hennep niet heeft gepubliceerd of anderszins kenbaar heeft gemaakt aan haar huurders. Het hof merkt in dit kader nog op dat Woningfonds c.s. onweersproken heeft gesteld dat in [woonplaats1] algemeen bekend is dat er een streng beleid is tegen hennepkwekerijen in woningen en dat in de wijk van [appellanten] c.s. regelmatig huisuitzettingen wegens hennepteelt plaatsvinden.
Ten slotte overstijgt de aangetroffen hoeveelheid hennep in het gehuurde, anders dan [appellanten] c.s. meent, in aanzienlijke mate de beperkte hoeveelheid die op grond van nationaal beleid kan worden gedoogd.
3.6
In hoger beroep heeft [appellanten] c.s. aangevoerd dat niet hij maar een ander de hennepplantages heeft aangelegd en dat de tekortkoming dus niet aan hem kan worden toegerekend. Uit de mond van [appellanten] c.s. zijn echter wisselende verklaringen opgetekend ten aanzien van de twee hennepplantages in het gehuurde. Uit de besluit van de burgemeester van Nijmegen van 6 mei 2021 blijkt dat [appellanten] c.s. in hun zienswijze hebben toegelicht dat de hennep was bedoeld om wat extra geld te verdienen (in aanvulling op hun bijstandsuitkering) en eventueel pijnstillende olie te kunnen maken. Uit de beslissing op het bezwaarschrift van [appellanten] d.d. 9 augustus 2021 volgt dat [appellanten] c.s. tijdens de zitting bij de voorzieningenrechter heeft laten weten dat hij van plan was om de volgende kweekcyclus in de kruipruimte te telen.
3.7
Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] dus verklaard dat beide hennepplantages niet door hem zijn aangelegd maar door de ex-partner van de buurvrouw, genaamd [naam1] (hierna: [naam1] ). In de schriftelijke verklaring van [naam1] , die [appellanten] c.s. voorafgaand aan de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht, staat onder meer:
“(…) Ik zag de ruimte bij haar thuis [hof: de buurvrouw van [appellanten] c.s.]. Toen ik vroeg of die van haar was zei ze ja. Daar heb ik een klein hokje ingericht in een kast. Spullen dar voor lagen bij [appellant] . Die mocht ik bij hem opslaan. Stoom en water heb ik beide over de meter bij [naam2] [hof: de buurvrouw van [appellanten] c.s.] aangesloten. [appellant] was het daar niet mee eens. (…)”
Deze lezing wordt bevestigd in de schriftelijke verklaring van de buurvrouw van [appellanten] c.s.
3.8
Zou het hof deze laatste lezing van [appellanten] c.s. al volgen, dan kan ook deze hem niet baten. De gedragingen van derden – in dit geval [naam1] – kunnen aan [appellanten] c.s. worden toegerekend op grond van artikel 7:219 BW. Uit de verklaring van [appellant] ter zitting volgt verder dat hij bekend was met het aanzienlijke strafblad van [naam1] en dat de spullen in de kruipruimte “uit het zicht moesten blijven”. Het hof trekt hieruit de conclusie dat [appellanten] c.s. in ieder geval op de hoogte was van (het voornemen tot) deze gedragingen of dat hij daarmee ernstig rekening had te houden en dat hij vervolgens heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. [1] Naar het voorlopig oordeel van het hof kunnen de aangetroffen hennepplantages en daarmee het tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, daarom aan [appellanten] c.s. worden toegerekend.
3.9
[appellanten] c.s. heeft nog gesteld dat hij een aanbod van Woningfonds c.s. om tot aankoop van de woning over te gaan, heeft aanvaard, maar dat Woningfonds c.s. dat aanbod vervolgens heeft ingetrokken. Woningfonds c.s. heeft dit gemotiveerd betwist. Uit correspondentie die Woningfonds c.s. in het geding heeft gebracht volgt alleen dat [appellanten] c.s. belangstelling heeft geuit om de woning te kopen, maar niet dat Woningfonds c.s. bereid was om de woning ook daadwerkelijk te verkopen, al dan niet aan [appellanten] c.s. Deze stelling van [appellanten] c.s. leidt dan ook niet tot een andere beoordeling.
3.1
[appellanten] c.s. heeft gesteld een zwaarwegend belang te hebben bij het behoud van het gehuurde: het gaat om zijn woning, waarin hij al dertig jaar woont. Daarnaast dient de medische situatie van [appellante] te worden meegewogen: zij heeft recent enkele rugoperaties ondergaan en lijdt aan fibromyalgie. Momenteel zit [appellante] in een rolstoel. Douche en toilet zijn in het gehuurde om die reden aangepast.
3.11
Naar het oordeel van het hof weegt het belang van [appellanten] c.s. echter onvoldoende op tegen het belang van Woningfonds c.s. bij ontruiming van het gehuurde. Het hof acht aannemelijk dat in de woonwijk waar het gehuurde zich bevindt met enige regelmaat huisuitzettingen plaatsvinden vanwege hennepteelt. Dit blijkt niet alleen uit de bestuurlijke besluitvorming rond de sluiting van de woning van [appellanten] c.s. maar ook uit de stukken die Woningfonds c.s. in het geding heeft gebracht: diverse nieuwsberichten ten aanzien van het aantreffen van hennepkwekerijen in woningen en de daarop volgende sluiting van deze woningen in de woonwijk van [appellanten] c.s. Daarmee is, naar het voorlopig oordeel van het hof, gegeven dat er een risico bestaat op verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen. Met de kantonrechter meent ook het hof daarom dat op grond van al het voorgaande met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure, voor zover de huurovereenkomst niet reeds buitengerechtelijk is ontbonden, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden uitgesproken. Het belang van Woningfonds c.s. om verdere achtergang van de wijk tegen te gaan brengt verder mee dat sprake is van een zodanig spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde, dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
3.12
De overige omstandigheden die [appellanten] c.s. heeft aangevoerd leiden niet tot een ander oordeel. Het ontbreken van een vergoeding voor de kosten van de aanbouw of eventuele verbeteringen aan de woning is geen factor die kan meewegen in deze procedure, omdat [appellant] deze vorderingen (nog) niet hebben ingesteld tegen Woningfonds c.s. en daarmee dus nog niet vaststaat of [appellanten] c.s. al dan niet een vergoeding zullen ontvangen. Datzelfde geldt voor de door [appellanten] c.s. gestelde borg. Wat [appellanten] c.s. bedoelt met restitutie van de huur (randnummer 45 van de appeldagvaarding) is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk en het hof zal daaraan dan ook voorbij gaan.
Ontruimingstermijn
3.13
Het hof ziet, gelet op de medische situatie van [appellante] , aanleiding om de ontruimingstermijn vast te stellen op zes weken, te rekenen vanaf de datum van deze uitspraak.
4.De conclusie van het hof
4.1
Het hoger beroep van [appellanten] c.s. slaagt niet. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behoudens wat betreft de ontruimingstermijn. Op dat onderdeel wordt het vonnis vernietigd en wordt bepaald dat ontruiming, verlating en sleutelafgifte dient plaats te vinden binnen zes weken na betekening van dit arrest.
4.2
Als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woningfonds c.s. zullen worden vastgesteld op € 783 aan griffierecht en op € 2.228 (2 punten x tarief II) voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter als voorzieningenrechter (rechtbank Gelderland, locatie Nijmegen) van 7 januari 2022, behoudens voor zover daarbij is beslist dat ontruiming, verlating en sleutelafgifte dient plaats te vinden binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, vernietigt het vonnis is zoverre en, opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat ontruiming, verlating en sleutelafgifte dient plaats te vinden binnen zes weken na betekening van dit arrest;
veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woningfonds c.s. vastgesteld op € 783 aan griffierecht en op € 2.228 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.J. Louter, L.J. de Kerpel-van de Poel en S.C.P. Giesen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022.