Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.299.134
(zaaknummer rechtbank Gelderland 9004193 \ CV EXPL 21-1008 \ 520)
arrest van 22 februari 2022
in de zaak van
[appellante] h.o.d.n. [naam1]
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van
[appellant],
die woont te [woonplaats1] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. A. Tariki,
tegen:
de stichting
Stichting Vivare,
gevestigd te Arnhem,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Vivare,
advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 november 2021 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de enkelvoudige comparitie van partijen van 13 januari 2022. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.Kern van de zaak en de beslissing
2.1
In dit hoger beroep staan de vragen centraal of [appellant] (hierna: [appellant] ) ten opzichte van Vivare toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder en zo ja, of dit de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen rechtvaardigt.
2.2
De kantonrechter heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming van het gehuurde gelast, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure. Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en ook met de motivering daarvan. Het hof zal het hoger beroep van [appellante] daarom afwijzen. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.
3.De beoordeling van het hoger beroep
3.1
[appellant] huurt sinds 10 februari 2010 van Vivare een woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] . In de schriftelijke huurovereenkomst zijn partijen (onder meer) overeengekomen dat [appellant] het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt, dat hij zelf en de leden van zijn huishouding het gehuurde als woonruimte zal bewonen en dat het [appellant] uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van Vivare is toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Daarnaast dient [appellant] ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hem, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege [appellant] in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimtes bevinden.
Overlast
3.2
Omwonenden hebben bij Vivare geklaagd dat [appellant] en zijn bezoek op bijna dagelijkse basis overlast veroorzaken. Volgens Vivare blijkt uit deze klachten dat [appellant] luidruchtig is, scheldt en schreeuwt. Daarnaast ontstaan er met regelmaat ruzies, waarbij met deuren wordt gesmeten en veel gebonk vanuit de woning hoorbaar is. Deze overlast vindt vaak plaats in de nachtelijke uren, aldus Vivare. [appellante] voert hiertegen verweer en wijst er op dat veel meldingen zijn gedaan door één specifieke buur, dat diverse klachten niet zijn gericht tegen hem maar tegen een buurman en dat andere klachten zien op niet-bewoners, van wie ten onrechte wordt aangenomen dat zij bezoek zouden zijn van [appellant] . [appellante] ontkent dat [appellant] brieven heeft ontvangen van Vivare waarin deze [appellant] aanspreekt op het veroorzaken van overlast.
3.3
Het hof constateert dat [appellante] weliswaar in de appeldagvaarding sub 60 en 70 heeft betwist dat [appellant] zelf overlast heeft veroorzaakt, maar dat dit standpunt op geen enkele wijze wordt onderbouwd. [appellant] ontkent niet dat Vivare hem op 16 juli 2019 en op 18 december 2019 heeft aangesproken op de overlast en dat hij daarbij een laatste kans kreeg. Dat hij daaraan heeft toegevoegd dat hij de daarop betrekking hebbende brieven niet heeft ontvangen, doet daaraan niet af. Dat dit tot een einde aan de overlast heeft geleid is gesteld noch gebleken. Bovendien heeft [appellante] de klachten van de buren van [appellant] , zoals weergegeven in producties 6 en 7, niet inhoudelijk weersproken. Daaruit volgt dat [appellant] zeer regelmatig heeft lopen schreeuwen en schelden, dat hij openlijk ruzie maakte met een andere buurman en zelfs heeft geprobeerd in diens woning in te breken en dat de politie meerdere keren heeft moeten tussenkomen en [appellant] geboeid heeft afgevoerd. De omstandigheid dat veel meldingen door één specifieke buur zijn gedaan, betekent in dit verband niet dat deze onbetrouwbaar of onjuist zouden zijn.
Prostitutie (27 januari 2020)
3.4
[appellant] verbleef in de periode van 23 januari 2020 tot en met 6 februari 2020 in detentie. In deze periode heeft een bekende van [appellant] , Hensly Alfredo Abiting (hierna: [naam2] ), de woning benut om daar prostitutieactiviteiten te laten plaatsvinden. De afdeling Vreemdelingenpolitie Identificatie en Mensenhandel van Eenheid Oost-Nederland heeft op 27 januari 2020 een bestuurlijke controle gehouden in de woning van [appellant] en ter plaatse geconstateerd dat de woning werd geëxploiteerd voor prostitutiedoeleinden. Dit blijkt uit de brief van de gemeente Arnhem van 13 oktober 2020, verzonden aan Vivare.
3.5
[appellante] stelt dat [appellant] daar niets van af wist. [appellante] heeft bewijs aangeboden door het horen van [naam2] (en/of anderen) als getuige en meent dat de kantonrechter daar ten onrechte aan is voorbijgegaan. Het hof stelt vast dat [appellante] geen grief heeft aangevoerd tegen de vaststelling door de kantonrechter dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat het gehuurde is gebruikt ten behoeve van prostitutie op die datum. Het hof is daarom van oordeel dat de kantonrechter op goede gronden is voorbij gegaan aan het aanbod van [appellante] om [naam2] (en/of anderen) te horen als getuige. Het leveren van dit bewijs leidt namelijk niet tot een ander oordeel, zoals het hof in r.o. 3.9 zal uitleggen.
Prostitutie (27 december 2020)
3.6
Uit de rapportage bestuurlijk toezicht met als onderwerp “illegale prostitutie [adres] [woonplaats1] ” van 20 januari 2021, maakt het hof het volgende op. Twee politie eenheden begaven zich op 27 december 2020 naar het adres van (bij de politie ambtshalve bekende) [appellant] wegens een melding van mogelijk huiselijk geweld. Nadat de politiemedewerkers eenmaal ter plaatse waren gekomen en hadden aangebeld, kwam een vrouw in hysterische toestand de woning uitrennen, totaal in paniek. De vrouw liet desgevraagd weten op vrijwillige basis in de woning als prostituee te werken. Zij betaalde volgens haar verklaring [appellant] € 80 per dag om gebruik te mogen maken van een kamer/bed voor haar werkzaamheden. De politiemedewerkers troffen vervolgens in de woning een kamer aan die duidelijk was ingericht als “afwerkplek”: het bed lag vol met condooms, glijmiddel en een keukenrol. [appellant] bleek op dat moment zelf ook in de woning aanwezig te zijn.
3.7
[appellante] heeft weliswaar betwist dat op de foto in de bestuurlijke rapportage een peeskamer zou zijn te zien, maar daarmee moet het hof in ieder geval als niet weersproken beschouwen dat de betreffende vrouw inderdaad € 80 per dag betaalde om gebruik te mogen maken van een kamer/bed om daar als prostituee te kunnen werken.
Toerekenbare tekortkoming
3.8
Op grond van het voorgaande staat vast dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen om zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van Vivare aan derden in gebruik te geven en geen overlast of hinder te veroorzaken.
3.9
[appellante] heeft in hoger beroep betoogd dat deze tekortkoming, daar waar het ziet op gedragingen van derden, [appellant] niet kan worden toegerekend ex artikel 7:219 BW, maar dit verweer kan haar niet baten. Zou het al zo zijn geweest dat [appellant] daadwerkelijk niets wist van de vastgestelde prostitutieactiviteiten op 27 januari 2020, dan was hij vanaf het moment waarop hij de dagvaarding in deze procedure heeft ontvangen (22 december 2020) in ieder geval een gewaarschuwd man. Hij heeft niettemin zijn woning in gebruik gegeven aan een vriend.
Voor zover de daarop volgende prostitutieactiviteiten die werden vastgesteld op 27 december 2020 niet al rechtstreeks aan [appellant] waren toe te rekenen, dan had hij daarmee ernstig rekening te houden en heeft hij nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. [1] De door [appellant] gestelde omstandigheden, de ziekte en het overlijden van zijn moeder, waar hij als mantelzorger bij betrokken was en niet thuis woonde, doet daaraan niet af.
Tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding
3.1
[appellante] stelt dat [appellant] een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van het gehuurde: het gaat om zijn woning. Zo ondervindt [appellant] psychoses en is er sprake van coronair lijden, heeft hij een medische behandeling ondergaan en moet hij rustig kunnen revalideren.
3.11
Naar het oordeel van het hof weegt het belang van [appellant] niet op tegen het belang van Vivare bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Naar Vivare onweersproken heeft gesteld, kan het in werking hebben van een seksinrichting zonder vergunning gevolgen hebben voor de bescherming van de positie van de prostituee, daar geen toezicht kan plaatsvinden op de onvrijwilligheid, minderjarigheid en het niet hebben van een verblijfstitel in samenhang met de bestrijding van mensenhandel en gedwongen prostitutie. Er bestaat geen controle op de locatie en de klanten, met risico’s voor de volksgezondheid, hygiëne, brandveiligheid en eventuele criminele randverschijnselen zoals overlast in een (kinderrijke) buurt. Bovendien wordt de woonkwaliteit van de wijk geschaad door het bedrijven van prostitutie in de wijk. Dit heeft verminderde verhuurbaarheid van de woningen tot gevolg. De omliggende woningen zijn eveneens van Vivare en worden door haar verhuurd. Ten opzichte van die huurders heeft Vivare zorg te dragen voor rustig woongenot. Verder is van belang dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning een ernstige tekortkoming is. Nu het hof heeft moeten vaststellen dat tot twee maal toe sprake is geweest van prostitutieactiviteiten in de woning en [appellant] daarnaast structureel overlast heeft veroorzaakt, rechtvaardigen deze feiten en omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst. De persoonlijke belangen, waaronder zijn gezondheidssituatie, zijn niet van dien aard dat deze in de weg staan aan de ontruiming. Naar het oordeel van het hof is de door de kantonrechter gehanteerde ontruimingstermijn van veertien dagen niet ongebruikelijk en in dit geval overigens ook niet onredelijk, zodat ook de tegen deze termijn gerichte grief niet kan slagen.
4.De conclusie van het hof
Alle grieven van [appellante] worden verworpen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen en [appellante] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van de procedure. Deze kosten worden aan de zijde van Vivare vastgesteld op een bedrag van € 741 aan griffierecht en op € 2.228 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof aan Vivare ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Arnhem van 30 juni 2021;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vivare vastgesteld op € 741 voor verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.J. Louter, A.E.F. Hillen en M.F.J.N. van Osch en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022.