Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.289.871
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8337947)
beschikking van 5 december 2022
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Verhoef Beusichem Onroerend Goed B.V.,
gevestigd te Beusichem,
verzoekster in het hoger beroep,
bij de rechtbank: verweerster,
hierna: Verhoef,
advocaat: mr. J.R. Rutgers,
tegen:
[verweerder] ,handelend onder de naam [naam1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
verweerder in het hoger beroep,
bij de rechtbank: verzoeker,
hierna: [verweerder] ,
advocaat: mr. H. Giard.
1.Het verdere verloop van de procedure
Na de tussenbeschikking van 8 februari 2022 zijn er op 20 april 2022 en 19 september 2022 getuigen gehoord. Daarna hebben partijen een memorie na enquête genomen. Het hof zal opnieuw beschikking wijzen.
2.De verdere beoordeling
2.1
In de tussenbeschikking heeft het hof overwogen dat uit de tekst van de huurovereenkomst niet volgt dat sprake is van huur voor bepaalde tijd. Dat [verweerder] en [naam2] de mogelijkheid van opzegging door de verhuurder hebben uitgesloten vindt wel enige steun in de bewoordingen in de overeenkomst en in door [verweerder] overgelegde schriftelijke verklaringen. Het hof heeft [verweerder] vervolgens toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten dan wel dat in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst niet kan opzeggen.
2.2
[verweerder] heeft zichzelf, [naam3] ( [naam3] ) en [naam2] ( [naam2] ) als getuigen gehoord. Verhoef heeft in de contra-enquête zichzelf als getuige gehoord. Verder heeft Verhoef tijdens het eerste getuigenverhoor een kopie van de huurovereenkomst getoond, die aan het proces-verbaal is gehecht. Daarop is, anders dan op de kopie van de huurovereenkomst die als productie 1 bij het inleidende verzoekschrift is overgelegd, de volledige datum van ondertekening van de huurovereenkomst door [naam2] zichtbaar.
2.3 Voor zover van belang hebben de getuigen het volgende verklaard.
[verweerder]heeft verklaard dat hij in november of december 2014 aan [naam3] en [naam2] heeft gevraagd of hij bij hen een ruimte mocht huren. Hij heeft daarna met [naam2] afgesproken dat als hij het pand zou opknappen en de afgesproken huur zou betalen, hij zo lang als hij wilde het pand mocht huren. Die afspraak over de duur van de huurovereenkomst is gemaakt omdat [verweerder] investeringen zou moeten doen in het pand om het te kunnen gebruiken. [verweerder] heeft verder verklaard dat de schriftelijke huurovereenkomst is opgesteld voordat hij aan de verbouwing begon - in december 2014/januari 2015 - en toen gelijktijdig door hem en [naam2] is ondertekend. Daarna heeft [verweerder] verklaard dat hij de handtekening onder de huurovereenkomst misschien al eerder heeft gezet en [naam2] op een later moment, maar wel voordat [verweerder] is begonnen met de verbouwing.
2.3 Voor zover van belang hebben de getuigen het volgende verklaard.
[verweerder]heeft verklaard dat hij in november of december 2014 aan [naam3] en [naam2] heeft gevraagd of hij bij hen een ruimte mocht huren. Hij heeft daarna met [naam2] afgesproken dat als hij het pand zou opknappen en de afgesproken huur zou betalen, hij zo lang als hij wilde het pand mocht huren. Die afspraak over de duur van de huurovereenkomst is gemaakt omdat [verweerder] investeringen zou moeten doen in het pand om het te kunnen gebruiken. [verweerder] heeft verder verklaard dat de schriftelijke huurovereenkomst is opgesteld voordat hij aan de verbouwing begon - in december 2014/januari 2015 - en toen gelijktijdig door hem en [naam2] is ondertekend. Daarna heeft [verweerder] verklaard dat hij de handtekening onder de huurovereenkomst misschien al eerder heeft gezet en [naam2] op een later moment, maar wel voordat [verweerder] is begonnen met de verbouwing.
[naam3]heeft verklaard dat zij niet betrokken was bij gesprekken over de huurovereenkomst. Zij was ook niet betrokken bij het opstellen van de schriftelijke huurovereenkomst en zij weet niet door wie, wanneer en waar deze overeenkomst is ondertekend. [naam2] heeft tegen haar gezegd dat [verweerder] de huur zwart op wit wilde hebben zodat “
wij hem er niet zomaar uit konden gooien als hij alles had opgeknapt. Dat vond ik logisch, omdat hij dat zelf betaalde.”Toen de houtzagerij werd verkocht aan Verhoef is aan Verhoef, aldus [naam3] , als voorwaarde voor de verkoop gesteld dat [verweerder] kon blijven zitten in het pand omdat hij die ruimte helemaal zelf had opgeknapt.
“Ik heb letterlijk gezegd dat als Verhoef niet wil dat [verweerder] erin blijft, dat de verkoop dan niet door gaat.”[naam2]heeft verklaard dat [verweerder] hem heeft gevraagd of hij de loods mocht huren. [naam2] heeft daarmee ingestemd en hij heeft toen met [verweerder] besproken dat
“zo lang wij er zaten en hij er zat die ruimte mocht huren. Als wij het zouden verkopen dan zouden we dat goed regelen, zodat hij er niet uit hoefde. De afspraak met [verweerder] was dat hij mocht blijven zitten zolang als hij dat wilde. Verkoop van de houtzagerij was toen nog helemaal niet aan de orde”.Verder heeft [naam2] verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat hij met [verweerder] heeft gesproken over de mogelijkheid voor de verhuurder om de overeenkomst op te zeggen. Het feit dat die mogelijkheid niet in de schriftelijke huurovereenkomst staat is volgens [naam2] in overeenstemming met de mondelinge afspraken die daarover met [verweerder] zijn gemaakt. [naam2] heeft dit zowel op vragen van de raadsheer-commissaris als op vragen van mr. Giard verklaard. Daarbij heeft hij ook verklaard dat hij zich ervan bewust was dat hij de als verhuurder de huurovereenkomst niet kon opzeggen. Later heeft [naam2] op vragen van mr. Trouwborst verklaard:
“ Ik heb meteen het voorstel voor de huurprijs van [verweerder] geaccepteerd. Er is niet gesproken over de duur van de huur en ik heb ook niet gesproken met [verweerder] over opzegging van de huurovereenkomst of wie er mocht opzeggen, de schriftelijke huurovereenkomst is later opgesteld. Ik heb wel voor de verbouwing met [verweerder] afgesproken dat hij zo lang mocht blijven zitten als hij wilde in verband met de verbouwing die hij zou uitvoeren. Vanaf begin af aan hebben wij tegen [verweerder] gezegd: ‘verbouw maar, dan kan je blijven zitten zo lang je wil’. Zo lang als hij ademde, als het ware. Er was geen vaste einddatum voor de huurovereenkomst. Wij vonden een mogelijkheid om op te zeggen niet belangrijk, want verkoop van de fabriek was toen niet aan de orde en ook toen er wel werd gesproken over verkoop van de fabriek vonden wij opzeggen niet belangrijk. Wij hebben tegen [verweerder] gezegd dat we het netjes hadden geregeld, dat hij kon blijven zitten. Hij hoefde zich nergens zorgen over te maken.”
wij hem er niet zomaar uit konden gooien als hij alles had opgeknapt. Dat vond ik logisch, omdat hij dat zelf betaalde.”Toen de houtzagerij werd verkocht aan Verhoef is aan Verhoef, aldus [naam3] , als voorwaarde voor de verkoop gesteld dat [verweerder] kon blijven zitten in het pand omdat hij die ruimte helemaal zelf had opgeknapt.
“Ik heb letterlijk gezegd dat als Verhoef niet wil dat [verweerder] erin blijft, dat de verkoop dan niet door gaat.”[naam2]heeft verklaard dat [verweerder] hem heeft gevraagd of hij de loods mocht huren. [naam2] heeft daarmee ingestemd en hij heeft toen met [verweerder] besproken dat
“zo lang wij er zaten en hij er zat die ruimte mocht huren. Als wij het zouden verkopen dan zouden we dat goed regelen, zodat hij er niet uit hoefde. De afspraak met [verweerder] was dat hij mocht blijven zitten zolang als hij dat wilde. Verkoop van de houtzagerij was toen nog helemaal niet aan de orde”.Verder heeft [naam2] verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat hij met [verweerder] heeft gesproken over de mogelijkheid voor de verhuurder om de overeenkomst op te zeggen. Het feit dat die mogelijkheid niet in de schriftelijke huurovereenkomst staat is volgens [naam2] in overeenstemming met de mondelinge afspraken die daarover met [verweerder] zijn gemaakt. [naam2] heeft dit zowel op vragen van de raadsheer-commissaris als op vragen van mr. Giard verklaard. Daarbij heeft hij ook verklaard dat hij zich ervan bewust was dat hij de als verhuurder de huurovereenkomst niet kon opzeggen. Later heeft [naam2] op vragen van mr. Trouwborst verklaard:
“ Ik heb meteen het voorstel voor de huurprijs van [verweerder] geaccepteerd. Er is niet gesproken over de duur van de huur en ik heb ook niet gesproken met [verweerder] over opzegging van de huurovereenkomst of wie er mocht opzeggen, de schriftelijke huurovereenkomst is later opgesteld. Ik heb wel voor de verbouwing met [verweerder] afgesproken dat hij zo lang mocht blijven zitten als hij wilde in verband met de verbouwing die hij zou uitvoeren. Vanaf begin af aan hebben wij tegen [verweerder] gezegd: ‘verbouw maar, dan kan je blijven zitten zo lang je wil’. Zo lang als hij ademde, als het ware. Er was geen vaste einddatum voor de huurovereenkomst. Wij vonden een mogelijkheid om op te zeggen niet belangrijk, want verkoop van de fabriek was toen niet aan de orde en ook toen er wel werd gesproken over verkoop van de fabriek vonden wij opzeggen niet belangrijk. Wij hebben tegen [verweerder] gezegd dat we het netjes hadden geregeld, dat hij kon blijven zitten. Hij hoefde zich nergens zorgen over te maken.”
Over de schriftelijke huurovereenkomst heeft [naam2] verklaard dat bij zijn naam en handtekening de datum 13 maart 2019 staat en dat hij die datum heeft ingevuld. Bij de verkoop van de loods aan Verhoef heeft Verhoef tegen [naam2] gezegd dat hij er geen probleem mee had als [verweerder] daar zou blijven zitten, aldus [naam2] verklaring.
Verhoefheeft verklaard dat door [naam2] of [naam3] tijdens gesprekken over de verkoop is gezegd dat er twee huurders in de loods zaten die met een mondelinge opzegging op een termijn van drie maanden uit de loods zouden vertrekken. [naam2] en [naam3] hebben gezegd dat ze het jammer zouden vinden als [verweerder] eruit zou moeten maar niet meer dan dat. Verhoef heeft niet gevraagd naar schriftelijke huurovereenkomsten. Verhoef ging ervan uit dat de passage in de leveringsakte dat de loods vrij van huur was in overeenstemming was met het feit dat een mondelinge opzegging van drie maanden voldoende was om de huurders eruit te zetten. Het klopt volgens Verhoef niet dat [naam3] als voorwaarde heeft gesteld dat de koop niet door zou gaan als [verweerder] niet in de loods zou mogen blijven en dat Verhoef heeft gezegd dat hij het best vond als [verweerder] zou blijven zitten. Verhoef heeft tenslotte verklaard dat hij de huurovereenkomst pas heeft ontvangen nadat hij [verweerder] in 2019 heeft laten weten het pand zelf te willen gaan gebruiken.
de schriftelijke huurovereenkomst
2.4
Verhoef heeft in de memorie na enquête aangevoerd dat zij niet is gebonden aan de afspraken die in de door [verweerder] en [naam2] (namens Holding) ondertekende schriftelijke huurovereenkomst staan. Die schriftelijke huurovereenkomst is door in ieder geval [naam2] pas ondertekend nadat het pand op 27 december 2017 aan Verhoef is geleverd. De rechten en verplichtingen die zijn overeengekomen in de schriftelijke huurovereenkomst zijn dus niet op grond van artikel 7:226 BW of artikel 6:159 BW op Verhoef overgegaan, aldus Verhoef.
2.5
In de tussenbeschikking is het hof ervan uitgegaan dat de schriftelijke huurovereenkomst tussen [verweerder] en Holding is ondertekend vóórdat het pand aan Verhoef is verkocht en geleverd. Als er, zoals Verhoef betoogt, (veronderstellenderwijs) van wordt uitgegaan dat die schriftelijke huurovereenkomst pas na verkoop en levering aan Verhoef door [naam2] is ondertekend, betekent dat nog niet dat geen sprake is van tussen [verweerder] en Holding gemaakte afspraken waaraan Verhoef op grond van artikel 7:226 BW gebonden is. Verhoef is op grond van artikel 7:226 BW ook gebonden aan vóór de verkoop en levering van het pand
mondelingtussen [verweerder] en Holding gemaakte afspraken met betrekking tot de huur van het pand. Dat geldt ook wanneer [naam2] en [naam3] (namens Holding) Verhoef ten tijde van de verkoop en levering van het pand niet op de hoogte hebben gesteld van de afspraken die Holding met [verweerder] over de huur van het pand heeft gemaakt. Als het inderdaad zo is dat Verhoef hierover door [naam2] en [naam3] niet of niet volledig is geïnformeerd – het hof laat dit in het midden want die vraag ligt in deze procedure niet ter beoordeling voor – dan regardeert dat op zichzelf [verweerder] (als huurder) in zijn verhouding tot Verhoef (als verhuurder op grond van artikel 7:226 BW) niet.
mondelingtussen [verweerder] en Holding gemaakte afspraken met betrekking tot de huur van het pand. Dat geldt ook wanneer [naam2] en [naam3] (namens Holding) Verhoef ten tijde van de verkoop en levering van het pand niet op de hoogte hebben gesteld van de afspraken die Holding met [verweerder] over de huur van het pand heeft gemaakt. Als het inderdaad zo is dat Verhoef hierover door [naam2] en [naam3] niet of niet volledig is geïnformeerd – het hof laat dit in het midden want die vraag ligt in deze procedure niet ter beoordeling voor – dan regardeert dat op zichzelf [verweerder] (als huurder) in zijn verhouding tot Verhoef (als verhuurder op grond van artikel 7:226 BW) niet.
de mondelinge afspraken2.6 De vraag die dan voorligt – veronderstellenderwijs aangenomen dat de schriftelijke huurovereenkomst pas na verkoop en levering van het pand aan Verhoef is ondertekend – is of [verweerder] en Holding voor de verkoop en levering van het pand aan Verhoef mondeling afspraken hebben gemaakt aangaande de huur van het pand en zo ja, welke.
2.7
[verweerder] en [naam2] hebben ieder verklaard dat [naam2] heeft ingestemd met het verzoek van [verweerder] om het pand te mogen huren tegen betaling van een afgesproken prijs. Ook is volgens [verweerder] en [naam2] toen - eind 2014/begin 2015 - afgesproken dat [verweerder] zo lang als hij wilde
(“zo lang als hij ademde”en
‘verbouw maar, dan kan je blijven zitten zolang als je wil’heeft [naam2] letterlijk verklaard) het pand mocht huren. [naam3] heeft verklaard dat zij van haar broer had gehoord dat [verweerder] de huurovereenkomst schriftelijk wilde vastleggen zodat hij er niet zomaar uit kon worden gezet en dat zij dat logisch vond. Deze drie getuigen verklaren ook waarom is afgesproken dat [verweerder] zo lang mocht blijven zitten als hij wilde, namelijk omdat [verweerder] het pand moest opknappen en daarvoor (in verhouding tot de huurprijs) substantieel in het pand moest investeren.
(“zo lang als hij ademde”en
‘verbouw maar, dan kan je blijven zitten zolang als je wil’heeft [naam2] letterlijk verklaard) het pand mocht huren. [naam3] heeft verklaard dat zij van haar broer had gehoord dat [verweerder] de huurovereenkomst schriftelijk wilde vastleggen zodat hij er niet zomaar uit kon worden gezet en dat zij dat logisch vond. Deze drie getuigen verklaren ook waarom is afgesproken dat [verweerder] zo lang mocht blijven zitten als hij wilde, namelijk omdat [verweerder] het pand moest opknappen en daarvoor (in verhouding tot de huurprijs) substantieel in het pand moest investeren.
2.8
De verklaring van [verweerder] is een partijgetuigenverklaring die alleen bewijs in zijn voordeel kan opleveren als deze verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De verklaringen van [naam3] en vooral [naam2] acht het hof echter voldoende sterk en geloofwaardig, in het bijzonder waar zij verklaren waarom is afgesproken dat [verweerder] zo lang mocht blijven zitten als hij wilde. De verklaringen van [naam3] en [naam2] hebben betrekking op zodanig essentiële punten dat de partijgetuigenverklaring van [verweerder] daarmee voldoende geloofwaardig is. Verhoef brengt terecht naar voren dat de verklaringen van (in het bijzonder) [verweerder] en [naam2] (mogelijk) tegenstrijdig zijn over met name het moment waarop de schriftelijke huurovereenkomst is ondertekend. Deze tegenstrijdigheid doet weliswaar enige afbreuk aan de geloofwaardigheid van [verweerder] maar dat is voor het hof onvoldoende om aan de verdere inhoud van zijn verklaring geen betekenis toe te kennen. Daartoe is voor het hof met name van belang dat de verklaring van [verweerder] op het punt van het bestaan van de afspraak dat en de reden waarom hij het pand mocht blijven huren zo lang als hij wilde wel overeenstemt met de verklaringen van [naam3] en [naam2] .
2.9
De verklaring van Verhoef komt er in de kern op neer dat hij niet afwist van een afspraak tussen [verweerder] en [naam2] . Hij ging ervan uit dat hij vrij van huur kocht en met inachtneming van een termijn van drie maanden de huurovereenkomst met [verweerder] kon opzeggen. Met deze verklaring wordt naar het oordeel van het hof niets, althans onvoldoende, afgedaan op de overeenstemmende verklaringen van [verweerder] , [naam3] en [naam2] dat bij het aangaan van de huurovereenkomst is afgesproken dat [verweerder] , vanwege de investeringen die hij in het pand zou doen, zo lang als hij wilde in het pand mocht blijven zitten. Zelfs als tegen Verhoef is gezegd dat hij de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn kon beëindigen – de verklaring van [naam3] staat hier lijnrecht tegenover – dan doet dat op zichzelf nog niet af aan hetgeen [verweerder] en [naam2] met elkaar (jaren eerder) hebben besproken. Verhoef heeft ook geen ander (tegen)bewijs aangeleverd dat een ander licht werpt op de verklaringen van [verweerder] en [naam2] en [naam3] op dit punt. Het hof acht met die drie overeenstemmende verklaringen dan ook bewezen dat tussen [verweerder] en Holding is afgesproken dat [verweerder] zo lang als hij wilde in het pand mocht blijven zitten.
2.1
De strekking van die afspraak is naar het oordeel van het hof dat [verweerder] de zekerheid kreeg dat hij kon bepalen hoe lang hij in het pand wilde blijven en dat hij niet hoefde te vrezen dat, nadat hij investeringen in het pand had gedaan, Holding de huurovereenkomst zou beëindigen. Met die strekking is in lijn dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en niet door de verhuurder kan worden opgezegd. [naam2] heeft ook bevestigd dat dat strookt met de bedoeling van partijen. Het hof acht dan ook bewezen, hoewel partijen daar kennelijk niet expliciet over gesproken hebben en dat ook niet als zodanig schriftelijk hebben vastgelegd, dat [verweerder] en Holding, gelet op de strekking van de afspraak, hebben afgesproken dat de huurovereenkomst niet door de verhuurder kan worden opgezegd. Ook als de overgelegde schriftelijke huurovereenkomst, zoals [verweerder] stelt, is ondertekend vóór de overdracht van het pand aan Verhoef, maakt dat de uitkomst niet anders. In die schriftelijke overeenkomst staat immers dat de huur voor onbepaalde tijd is aangegaan en de bewoordingen ervan bieden ook voldoende steun voor de uitleg dat alleen [verweerder] kon opzeggen.
2.11
Verhoef heeft nog aangevoerd dat het beding dat de huurovereenkomst niet door de verhuurder kan worden opgezegd vanwege de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing moet worden gelaten. Verhoef heeft erop gewezen dat hij het pand vrij van huur heeft gekocht, dat de huur die [verweerder] betaalt slechts € 275 per maand bedraagt en dat hij zijn investeringen in het pand, die volgens Verhoef beperkt waren, ruimschoots eruit heeft terwijl Verhoef daarentegen onevenredig veel schade lijdt doordat hij het pand niet kan gebruiken voor zijn eigen bedrijf. Tegenover deze omstandigheden staan de belangen van [verweerder] die er op grond van de afspraken met [naam2] vanuit is gegaan dat hij zo lang hij wilde kon blijven huren en voor wie het lastig blijkt te zijn een vergelijkbare ruimte te vinden. Gelet op die belangen is het naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [verweerder] zich erop beroept dat Verhoef de huurovereenkomst, vanwege de met Holding hierover gemaakte afspraak niet kan opzeggen.
3.De slotsom
Het hoger beroep faalt. Verhoef zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof ziet in hetgeen Verhoef heeft aangevoerd over de datum onder de schriftelijke huurovereenkomst waarover [verweerder] volgens Verhoef niet eerder heeft gerept, geen aanleiding om tot een andere proceskostenveroordeling te komen. Het hof ziet ook geen aanleiding om op andere wijze gevolgen te verbinden aan deze omstandigheid.
4.De beslissing
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
4.1
bekrachtigt de beschikking van de rechtbank Midden-Nederland van 13 november 2020;
4.2
veroordeelt Verhoef tot betaling van de volgende proceskosten van [verweerder] :
€ 343,- aan griffierecht
€ 3.342,- aan salaris van de advocaat van de gemeente (3 procespunten gemaximeerd x appeltarief II).
Deze beschikking is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, S.B. Boorsma, G.P. Oosterhoff en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 december 2022.