ECLI:NL:GHARL:2021:9315

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.281.610

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 8004591)

arrest van 5 oktober 2021

in de zaak van

[appellant] ,wonende te [woonplaats1] ,

appellant, in eerste aanleg: eisende partij,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. G. Gabrelian,

tegen

[geïntimeerde] ,wonendete [woonplaats2] ,

geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde partij,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P.P. Otte.

1.Samenvatting

Partijen hebben met elkaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een deel van een woon-etage (onzelfstandige woonruimte). In de overeenkomst staat dat deze voor bepaalde tijd is aangegaan en daarbij is een bepaald tijdvak aangewezen. De verhuurder vindt dat de huur is geëindigd door het verstrijken van dat tijdvak (waarvan hij op tijd een mededeling aan de huurder heeft gedaan), zoals bedoeld met de tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 BW en artikel 7:228 lid 1 BW. De huurder voert aan dat met de tijdvak-bepaling slechts een proeftijd is bedoeld.
Het hof vindt de tekst van de overeenkomst op dit punt niet duidelijk en oordeelt mede aan de hand van bijkomende omstandigheden dat de overeenkomst niet is geëindigd door het verloop van tijd, ook al heeft de verhuurder in de in de tweede volzin van artikel 7:271 lid BW bedoelde periode aan de huurder geschreven dat het in de overeenkomst bepaalde tijdvak eindigde. Dit betekent niet alleen dat het vonnis van de eerste rechter, die op dit punt een ander oordeel had, moet worden vernietigd maar ook dat [appellant] ten onrechte (met een eerder vonnis in kort geding) werd gedwongen om het gehuurde te ontruimen en dat [geïntimeerde] daardoor wanprestatie pleegde. [geïntimeerde] is verplicht tot vergoeding van de schade die [appellant] als gevolg van de ontruiming heeft geleden. Voordat het hof de schadeomvang vaststelt, stelt het [appellant] in staat om bewijs te leveren. Het hof geeft daarom nu nog geen eindbeslissing.

2.De processtukken

Het hof beschikt over de in rechtsoverweging 2.1 van het tussenarrest van 2 februari 2021 vermelde stukken, het na het tussenarrest aan het hof overgelegde procesdossier van de eerste aanleg (zoals vervolgens aangevuld) en het proces-verbaal van de mondelinge behandeling voor de meervoudige kamer van het hof die op 29 april 2021 heeft plaatsgevonden.

3.De motivering van de beslissing in hoger beroep

stelplicht en bewijslast

3.1

Volgens [geïntimeerde] is de huurovereenkomst op 1 maart 2019 geëindigd en mocht hij op 23 april 2019 [appellant] het gehuurde laten ontruimen. Hij heeft daartoe gesteld dat de huur eindigde doordat de overeenkomst in artikel 3.1 de hieronder geciteerde tekst bevat waarmee partijen hebben bedoeld dat de regeling als bedoeld in de tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is.
heeft dit gemotiveerd tegengesproken: partijen hebben volgens [appellant] met de daarin vastgestelde periode een proeftijd vastgelegd. In beginsel zou de huur na die proeftijd worden verlengd, aldus [appellant] .
Vooraf moet worden uitgemaakt wie in deze discussie bewijslast draagt. Met artikel 150 Rv wordt als hoofdregel gegeven dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten of rechten de bewijslast draagt van die feiten of rechten. Hier doet zich geen uitzondering op die hoofdregel voor. Nu het er in deze zaak in de kern om gaat dat [geïntimeerde] zich erop beroept dat zijn verplichting om de kamer aan [appellant] ter beschikking te stellen is geëindigd doordat partijen dat met elkaar zijn overeengekomen, draagt hij de bewijslast van die inhoud van de overeenkomst.

de tekst van de overeenkomst

3.2

[geïntimeerde] beroept zich op de tekst van de huurovereenkomst (hierna: Hovk). Die tekst houdt onder meer in:

Duur, verlenging en opzegging3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 1 juli 2018 tot 1 maart 2019 wordt in met in achtneming dat bij renovatie werkzaamheden de woning binnen 3 maanden leeg moet zijn. Huurder behoudt het recht om na de renovatiewerkzaamheden terug te keren in de woning. (…)

en:

Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, dan zal verhuurder het voor eigen gebruik nodig hebben. (…)

en:

Huurprijswijziging

5.1

De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-11-2019 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd na ontvangst van de jaarafrekening nota’s van de levering en diensten (…)

3.3

De eerst geciteerde volzin van artikel 3.1 Hovk laat zowel de mogelijkheid open dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten die
uiterlijktot 1 maart 2019 zou duren, als de mogelijkheid dat de huur
minstensacht maanden zou duren.
De zin die daarop volgt doet afbreuk aan het standpunt van [geïntimeerde] . Het ligt namelijk meer voor de hand dat [appellant] na renovatiewerkzaamheden terugkeert in het gehuurde indien hij voor onbepaalde tijd huurde, te meer wanneer daarbij wordt betrokken dat in dat geval een ontruimingstermijn van drie maanden zou gelden.

In de zin waarin wordt terugverwezen naar artikel 3.1 wordt melding gemaakt van de mogelijkheid dat de bepaalde tijd verstrijkt zonder opzegging. Het is niet duidelijk of partijen hiermee alleen gedoeld hebben op een mogelijke opzegging door huurder of ook op een mogelijke opzegging door verhuurder, noch of partijen hiermee gedoeld hebben op een opzegging tegen het einde van de bepaalde tijd, of ook op een tussentijdse opzegging.

Als partijen alleen gedoeld hebben op een opzegging door huurder, strookt dit op zich met de stelling van [geïntimeerde] dat sprake zou zijn van een overeenkomst als bedoeld in de tweede zin van artikel 7:271 lid 1 BW. In dat geval geldt immers dat (alleen) huurder de overeenkomst (al dan niet tussentijds) kan opzeggen. Bij gebreke daarvan zou de overeenkomst dan zonder opzegging zijn geëindigd per 1 maart 2019 (nu [geïntimeerde] in het juiste tijdvak schriftelijk mededeling heeft gedaan van de dag waarop de huur eindigt). In dat geval is echter niet duidelijk wat wordt bedoeld met de opmerking omtrent het eigen gebruik zijdens verhuurder bij het uitblijven van een opzegging, terwijl die opmerking ook geen rechtsgevolg heeft. Als partijen gedoeld hebben op een opzegging door huurder tegen het einde van de bepaalde tijd, zou dat (ook) stroken met de opvatting van [appellant] dat sprake was van een proefperiode. Indien partijen tevens doelden op een tussentijdse opzegging door huurder zou dat daarentegen wringen met de opvatting van [appellant] , nu hij uitgaat van een overeenkomst met een minimumduur die dan in beginsel ook voor hem niet tussentijds opzegbaar zou zijn.

Als met de zin waarin wordt terugverwezen naar artikel 3.1 (ook) gedoeld wordt op een eventuele tussentijdse opzegging door verhuurder, dan strookt dat niet met de opvatting van [geïntimeerde] noch met de opvatting van [appellant] . Met die van [geïntimeerde] niet omdat indien sprake is van een overeenkomst waarop de tweede zin van art. 7:271 lid 1 BW van toepassing is, tussentijdse opzegging door verhuurder niet mogelijk is. Met die van [appellant] niet omdat in geval van een overeenkomst met een minimumduur tussentijdse opzegging door verhuurder in beginsel evenmin mogelijk is. Als met de zin waarin wordt terugverwezen naar art. 3.1 (ook) gedoeld wordt op een opzegging door verhuurder tegen het einde van de bepaalde tijd, dan wringt dat ook met de opvatting van [geïntimeerde] , omdat in zijn opvatting de overeenkomst niet eindigt door opzegging zijdens verhuurder maar door het tijdig doen van de mededeling als bedoeld in de tweede zin van artikel 7:271 lid 1 BW. In de opvatting van [appellant] zou een mogelijkheid van opzegging zijdens verhuurder tegen het einde van de bepaalde tijd wel passen.

In de laatste twee zinnen van art.3.1 wordt gesproken over opzegtermijnen voor huurder en verhuurder. Het is niet duidelijk of hier gedoeld wordt op opzegtermijnen die gelden binnen het genoemde tijdvak of op opzegtermijnen die gelden tijdens een mogelijke verlenging na het bedoelde tijdvak. In het eerste geval geldt hetgeen hiervoor is vermeld ter zake de opzegbaarheid door verhuurder. In het tweede geval kunnen hieraan geen gevolgen worden verbonden voor wat betreft de vraag of sprake is van een overeenkomst als bedoeld in de tweede zin van art. 7:271 lid 1 BW; partijen kunnen immers afspraken vastleggen die zullen gelden tijdens een mogelijke verlenging van een overeenkomst waarop de tweede zin van art. 7: 271 lid 1 BW van toepassing is, zonder dat dit de gelding van de betreffende zin aantast. Om diezelfde reden kan ook aan het bepaalde in art. 5.1 van de huurovereenkomst (waarin is bepaald dat de huurprijs voor het eerst zou kunnen worden verhoogd op 1 november 2019, dus ruim na 1 maart 2019) niet veel betekenis worden toegekend voor de beantwoording van die vraag.

Merkwaardig blijft overigens dat de periode in artikel 3.1 in het eerste gedeelte van het citaat met zoveel woorden is aangemerkt als ‘bepaalde tijd’ terwijl in het latere tekstgedeelte met het woord ‘indien’ de mogelijkheid is opengelaten dat het
nietom een bepaalde tijd ging.

De tekst van de overeenkomst geeft op zichzelf dus geen uitsluitsel omtrent hetgeen partijen hebben bedoeld en welke soort overeenkomst hen voor ogen stond.

besprekingen tussen partijen

3.4

De tekst van de schriftelijke overeenkomst is een belangrijke bron voor de vaststelling van de bedoelingen van partijen, maar niet de enige bron. Ook besprekingen die partijen hebben gevoerd en de mailwisseling moeten daarbij worden betrokken. [appellant] heeft aangevoerd dat partijen vóór het ondertekenen van het contract over een proefperiode hebben gesproken en dat de huur daarna zou kunnen worden verlengd indien [geïntimeerde] tevreden zou zijn. Dit strookt met de e-mail van [geïntimeerde] van 31 mei 2018 waarin hij schrijft:

“Beste [appellant] , Door betaling van de eerste maand borg heb jij de ruimte toegewezen op de 3e verdieping. Ik zal het contract opstellen deze zal tot 1 maart 2019 lopen met een mogelijke verlenging van 1 jaar daarna zal deze steeds verlengd worden”.

3.5

[geïntimeerde] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep gesteld dat hij [appellant] bij de besprekingen duidelijk heeft gemaakt dat de 3e etage na een periode van revalidatie weer voor hem beschikbaar moest komen. Hoe dit zich verhoudt tot de tekst van zijn mailbericht is het hof niet duidelijk. Indien hij destijds over zijn terugkeer na revalidatie heeft gesproken, dan is ook onduidelijk dat [appellant] heeft moeten begrijpen dat [geïntimeerde] naar verwachting op 1 maart 2019 voldoende zou zijn hersteld en dat de huurovereenkomst daarom dús (zeker) op die dag zou eindigen.

samengevat

3.6

De tekst van de overeenkomst is voor meer dan een uitleg vatbaar en het hiervoor geciteerde emailbericht en de stellingname van [geïntimeerde] ter zitting wijzen er bepaald niet op dat het hier gaat om een huurovereenkomst als bedoeld in de tweede zin van artikel 2:271 lid 1 BW. In ieder geval hoefde [appellant] de overeenkomst niet zo te begrijpen.

gevolg: [geïntimeerde] moet schade vergoeden

3.7

Ongeacht of de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) hier van toepassing zou zijn, zoals [appellant] meent, komen de hierboven bedoelde onduidelijkheden in de tekst van het (immers door [geïntimeerde] opgestelde) huurcontract niet ten nadele van [appellant] . Dat de huurovereenkomst op de ontruimingsdatum (23 april 2019) was geëindigd doordat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot 1 maart 2019 gold, is daarom al met al niet gebleken. Omdat [geïntimeerde] toch [appellant] heeft gedwongen tot die ontruiming is [geïntimeerde] verplicht is om de schade te vergoeden die [appellant] als gevolg daarvan heeft geleden.
Het hof zal hieronder in het licht van dit oordeel de vorderingen van [appellant] bespreken.

verklaringen voor recht

3.8

In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd om voor recht te verklaren (tussen partijen vast te stellen) dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gold en dat zij op 23 april 2019 is geëindigd. Dit laatste lijkt slechts innerlijk tegenstrijdig met het standpunt van [appellant] : daarmee heeft [appellant] klaarblijkelijk bedoeld dat hij wat betreft de periode vanaf 23 april 2019 niet meer aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wil zijn gebonden omdat [geïntimeerde] zijn daar tegenover staande verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde niet langer nakwam.

schadevorderingen

3.9

In hoger beroep vordert [appellant] schadevergoedingen. Die eiswijziging bij memorie van grieven was tijdig. Volgens [appellant] heeft hij als gevolg van de wanprestatie van [geïntimeerde] meer huur betaald (voor de daarna door hem gehuurde woonruimtes) dan indien [geïntimeerde] geen wanprestatie had gepleegd (vordering i) en heeft hij ook meer verhuis- en inrichtingskosten gemaakt (vordering ii). Bovendien stelt [appellant] dat hij als gevolg van de wanprestatie ten onrechte aan [geïntimeerde] proceskosten van het ontruimings-kort geding heeft moeten vergoeden (vordering iii).

3.1

[geïntimeerde] heeft in het algemeen als verweer aangevoerd dat hem niet is verzocht om vervangende woonruimte voor [appellant] te vinden en dat hij geen invloed heeft gehad op de plaats waar [appellant] ging wonen en tegen welke kosten. Daarom zou hij niet aansprakelijk zijn voor enige vergoeding aan [appellant] . Dit verweer gaat niet op. [geïntimeerde] is, zoals gezegd, toerekenbaar tekortgeschoten door van [appellant] te verlangen het gehuurde te ontruimen. Als gevolg daarvan kwam [appellant] zonder woonruimte te zitten en moest hij op zoek naar andere woonruimte. De schade die [appellant] daardoor stelt te hebben geleden, bestaande uit verhuiskosten en herinrichtingskosten, staat naar het oordeel van het hof in een zodanig nauw verband met deze onterechte ontruiming, dat die schade (de precieze hoogte nog even daargelaten) als een gevolg van het toerekenbaar tekortschieten kan worden toegerekend. Daarvoor is niet vereist dat [appellant] de verschuldigdheid van deze schade aan [geïntimeerde] had aangezegd of [geïntimeerde] bij zijn zoektocht naar vervangende woonruimte had betrokken. Of ook elk van de daarop gevolgde verhuizingen in voldoende nauw verband tot de tekortkoming van [geïntimeerde] staat, zal het hof later beoordelen.
Het hof zal hieronder de meer specifieke verweren van [geïntimeerde] besprekingen
schadevordering ii: zes verhuizingen à € 1.000

3.11

[appellant] stelt op 23 april 2019 van [woonplaats2] te zijn verhuisd naar de woning van zijn ouders in [plaats1] , vervolgens op de [adres1] in [woonplaats2] te hebben gewoond, daarvandaan terug te zijn verhuisd naar [plaats1] , toen aan de [adres2] in [woonplaats2] te hebben gewoond, vervolgens in [woonplaats1] en ten slotte weer in [woonplaats2] ( [adres3] ). Hij heeft data en adressen in § 5.2.1 de memorie van grieven gespecificeerd.
[geïntimeerde] heeft een en ander in de memorie van antwoord voldoende gemotiveerd bestreden, niet alleen het aantal verhuizingen, maar ook dat deze hem kunnen worden toegerekend als een gevolg van de ontruiming en dat die verhuizingen telkens een schadepost van € 1.000 hebben betekend.
[appellant] heeft ter zitting in hoger beroep aangeboden ter zake hiervan bewijs te leveren door indiening van stukken. Het hof zal hem daartoe toelaten. Indien [appellant] ook getuigen wil laten horen, kan hij dat via zijn advocaat op de eerstvolgende rolzitting aan het hof en [geïntimeerde] laten weten. Hetzelfde geldt voor [geïntimeerde] in het geval [geïntimeerde] tegengetuigen wil laten horen. Indien één van partijen om getuigenverhoren vraagt, zal de raadsheer-commissaris die in dit arrest wordt benoemd die verhoren mogelijk maken.
schadevordering i: huurgewenningsbijdrage

3.12

[appellant] moest volgens de uitspraak van de Huurcommissie voor het door hem van [geïntimeerde] gehuurde gedeelte van de 3e etage € 282,72 per maand betalen (exclusief bijkomende leveringen). Hij stelt vanaf 23 april 2019 een hogere huur te hebben moeten betalen. De berekening van de omvang van deze schadepost is overgelegd als productie 6 bij memorie van grieven. [geïntimeerde] heeft betwist dat [appellant] de door hem beweerde bedragen aan huur heeft betaald. Daarom laat het hof [appellant] toe om bij akte bewijs te leveren van de door hem gestelde huurbetalingen. Dat [appellant] dat niet reeds in de memorie van grieven bewijs heeft aangeboden, staat hieraan niet in de weg. Nadat [geïntimeerde] in staat zal zijn geweest om op de akte van [appellant] te reageren zal het hof over deze vordering een nadere beslissing geven.
schadevordering iii: proceskosten

3.13

Over de kosten in het kort geding is door de voorzieningenrechter een beslissing gegeven die inmiddels gezag van gewijsde heeft. [geïntimeerde] heeft daarop een beroep gedaan. Doordat het hof in dit arrest anders heeft beslist dan in dat kort geding vonnis is beslist, wordt de proceskostenveroordeling in dat kort geding vonnis echter niet aangetast^[1]. Vordering iii is ongegrond.

4.De slotsom

Over de schadevordering i ad € 4.193 (huurgewenningsbijdrage) en de schadevordering ii (verhuiskosten) zal worden geoordeeld nadat [appellant] in staat zal zijn geweest om (allereerst) bij akte bewijs te leveren van de omvang van de sinds 23 april 2019 door hem betaalde woonlasten, respectievelijk de als gevolg van de ontruiming gemaakte (extra) verhuiskosten. Bij later arrest zullen de gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen. De vordering tot terugbetaling van de door [appellant] aan [geïntimeerde] vergoede kosten van het kort geding (schadevordering iii) zal worden afgewezen.
Alle eindbeslissingen, ook die over de proceskosten die in deze zaak in eerste aanleg en hoger beroep zijn gemaakt, worden in afwachting van de bewijslevering aangehouden.

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat [appellant] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat hij

aan huur van 23 april 2019 tot en met 22 april 2024 de in productie 6 bij memorie van grieven genoemde bedragen méér heeft en/of zal moeten betalen dan indien [geïntimeerde] hem niet zou hebben gedwongen tot de ontruiming;
vanaf 23 april 2019 zes keer € 1.000 schade heeft geleden door verhuizingen die het (toerekenbaar) gevolg zijn van de ontruiming op die dag;

benoemt mr. H.E. de Boer tot raadsheer-commissaris indien [appellant] verzoekt om getuigen te laten horen en bepaalt dat de raadsheer-commissaris in dat geval die verhoren mogelijk zal maken;

verwijst de zaak naar de roldatum
2 november 2021voor een akte tot bewijslevering aan de zijde van appellant en/of verzoek van [appellant] om getuigenverhoor mogelijk te maken;

verstaat dat [geïntimeerde] na bewijslevering door [appellant] gelegenheid krijgt om een akte in te dienen en om desgewenst door inzending van een H-formulier kan verzoeken om tegengetuigen te laten horen, in welk geval mr. De Boer voornoemd als raadsheer-commissaris dat (tegen)getuigenverhoor mogelijk zal maken;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, S.C.P. Giesen en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.