ECLI:NL:GHARL:2021:5131

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.256.706

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 6880163)

arrest van 25 mei 2021

in de zaak van

[appellant],

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde en eiser in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. J.J. Bijkerk

tegen:

1.de vennootschap onder firma VOF A.R.K. Auto's,

gevestigd te [B] ,

2.
[geïntimeerde2],

wonende te [B] ,

3.
[geïntimeerde3],

wonende te [B] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk: ARK,

advocaat: mr. T.J. Roest Crollius.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 28 juli 2020 hier over.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de zitting van 14 december 2020 waarna de zaak naar de rol van 19 januari 2021 is verwezen voor uitlaten partijen of zij een schikking hebben bereikt. Nadat partijen hebben laten weten dat zij geen schikking hebben bereikt, heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1.

[appellant] heeft in 2014 op een veiling de gebouwen aan de [a-straat] 18 (een bedrijfspand met ondergrond en verder aanbehoren) en 20 (een woonhuis met ondergrond erf, tuin en verder aanbehoren) (hierna ook: de panden) te [B] aangekocht voor een bedrag van ongeveer € 900.000,00 (inclusief kosten). De overdracht heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2014.

2.2.

ARK handelt in tweedehandsauto’s en was gevestigd aan de [a-straat] 16 te [B] .

2.3.

Kort nadat [appellant] de eigendom van de panden had verkregen, werd hij benaderd

door ARK die aangaf de panden van [appellant] te willen kopen om daar haar bedrijf te vestigen. ARK moest hiervoor eerst haar eigen pand aan de [a-straat] 16 verkopen. ARK verwachtte dat dit binnen een termijn van ongeveer 6 tot 12 maanden zou zijn afgewikkeld. Partijen spraken af dat ARK om die reden voor maximaal twee jaar de panden van [appellant] zou gaan huren.

2.4.

Op 21 oktober 2014 heeft [appellant] aan de heer [C] van [C] Makelaardij (hierna: de makelaar) de volgende e-mail verzonden:

“(…) 1 november 2016 stopt de huurovereenkomst.

Dan moet [geïntimeerde2] het uiterlijk afnemen voor een koopsom van € 1.050.000,= incl K.K. (overdrachtsbelasting over de gehele koopsom)

Anders moet hij het opleveren zoals het is op dat moment is zonder te slopen en zonder verrekening van verbeteringen. (…)”

2.5.

Op 24 oktober 2014 heeft de makelaar aan [appellant] en ARK een e-mail gestuurd met als bijlage een concepthuurovereenkomst. In deze overeenkomst staat onder andere het volgende:

“Bijzondere bepalingen:

(…)

J. OPTIE:

(een optie is een recht om binnen een afgesproken periode een bepaald goed, tegen een vastgestelde prijs te kopen of te verkopen)

Huurder heeft het recht om uiterlijk op 31 oktober 2016, of zoveel eerder als huurder/koper wenst het gehuurde (…) aan te kopen van verhuurder/eigenaar. Tegen een koopsom van €. 1.050.000,- kosten koper (zegge: EENMILJOEN EN VIJFTIGDUIZEND EURO).

Indien huurder gebruik wenst te maken van haar recht zal zij dit schriftelijk bij aangetekend schrijven melden met inachtneming van een termijn van drie maanden doch uiterlijk voor of op 1 augustus 2016.

(…)

Indien de verhuurder/verkoper op 31 oktober 2016 de onroerende zaak niet levert verbeurt verhuurder/verkoper een boete van 10% van de koopsom en mag huurder/koper de schade die zij lijdt verhalen op verhuurder/verkoper.”

2.6.

ARK en [appellant] hebben op 25 oktober 2014 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de panden met daarin een koopoptie. Dit beding luidde:

“9. Koopoptie.

Een koopoptie is - in de meest zuivere vorm - een onherroepelijk aanbod tot verkoop van de verhuurder en huurder doet bij het inroepen ervan (lees: aanvaarding) een koopovereenkomst tot stand komen.

In het geval van een koopoptie behoeft de huurder in beginsel alleen maar aan te geven dat hij gebruik maakt van de koopoptie om de koop tot stand te brengen.

9.1

huurder heeft het recht om uiterlijk op 31 oktober 2016 of zoveel eerder als huurder koper wenst het gehuurde plaatselijk bekend als [a-straat] 18-20 (…)

( a) het bedrijfspand met ondergrond, erf en verder aanbehoren, (…)

( b) het woonhuis met ondergrond, erf. tuin en verder aanbehoren, (…)

Aan te kopen van verhuurder eigenaar.

De koopsom is € 1.050.000.= kosten koper (zegge een-miljoen- en vijftigduizend euro).

De overdrachtsbelasting die op 31 oktober betaald zal worden zal aan verkoper verhuurder terugbetaald worden.

De berekening zoals opgesteld door notaris is:

Bedrijfshallen met bedrijfsterrein € 475.600 a 6 % is € 28.536.=,

Woonhuis met ondergrond € 344.400 a 2% is €6.888,-.

9.2

Tijdstip koop

Huurder mag elk moment het recht gebruiken om tot aankoop over te gaan

De intentie is dat het zo spoedig mogelijk aangekocht wordt als hij een van zijn hallen verkocht heeft.”

2.7.

De huurprijs bedroeg € 5.000,00 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat de overeenkomst zou eindigen op 31 oktober 2016.

2.8.

Partijen hebben een tweede huurovereenkomst gesloten op 25 oktober 2016. Zij zijn

daarbij een huurperiode van vijf jaar, te rekenen vanaf 1 november 2016, overeengekomen,

tegen een huurprijs van € 8.250,00 per maand. Ook dit contract bevat een koopoptiebeding. Het luidt:

“9. Koopoptie.

Een koopoptie is - in de meest zuivere vorm - een onherroepelijk aanbod tot verkoop van de verhuurder en huurder doet bij het inroepen ervan (lees: aanvaarding) een koopovereenkomst tot stand komen. In het geval van een koopoptie behoeft de huurder in beginsel alleen maar aan te geven dat hij gebruik maakt van de koopoptie om de koop tot stand te brengen.

9.1

huurder heeft het recht om uiterlijk 31 augustus 2017 of zoveel eerder als huurder koper wenst het gehuurde plaatselijk bekend als een [a-straat] 18-20 (…)

( a) het bedrijfspand met ondergrond, erf en verder aanbehoren (…)

( b) het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aan behoren (…)

Aan te kopen van verhuurder eigenaar.

De koopsom is € 1.050.000, kosten koper (zegge een miljoen en vijftigduizend euro).

De overdrachtsbelasting die op 9 oktober 2014 betaald is door koper zal aan verkoper verhuurder terugbetaald worden.

De berekening zoals het transport 9 oktober 2014 is opgesteld door notaris:

Bedrijfshallen met bedrijfsterrein € 475.600 a 6% is € 28.536

Woonhuis met ondergrond € 344.400 a 2% is €6.888,-.

9.2

Tijdstip koop.

Huurder mag elk moment tot 31 augustus 2017 het recht gebruik om tot aankoop over te gaan. Na 31 augustus 2017 vervalt koopoptie. (…)”

2.9.

Op 26 februari 2017 heeft [appellant] aan ARK de volgende e-mail verzonden:

“(…) De huurachterstand loopt op.

De afspraak is dat je in zou lopen.

Wij hebben tot heden ongeveer € 112.000, = tegoed.

Wij zijn geen bankier.

Wij verzoeken je omgaand € 40.000 over te maken.

De afspraak is dat je de € 70.000 uiterlijk betaal bij verkoop van de panden nr 16 evenals in ieder

geval voor de koopoptie uitgeoefend wordt dienen alle achterstanden betaald te zijn..

Wij willen elke maand op de eerste van de maand de huur € 8.250 ontvangen. (…)”

2.10.

Op 31 augustus 2017 om 10.58 uur heeft [appellant] aan ARK een e-mail verzonden waarin hij aangeeft dat de huurachterstand teveel oploopt en aandringt op tijdige betaling van de huur.

2.11.

Op 31 augustus 2017 om 11.37 uur heeft ARK aan [appellant] de volgende e-mail verzonden:

“(…) “Ik heb de huur van febr maart april en mei overgemaakt 33000 euro het restant bedrag komt bij de aankoop van de [a-straat] 18/20.

De Rabobank heeft geld van de verkoop van mij hal [a-straat] 11/13 op een geblokkeerde spaarrekening gezet dat willen ze dan voor de aankoop gebruiken voor 18/20 dan is mijn hypotheek aanvraag lager leg ikzelf dus meer in.

Ik moet van de bank [a-straat] 18/20 laten taxeren en ook mij panden die ik zelf op naam heb staan dat gaat [C] [de makelaar, toev. hof] volgende week dinsdag allemaal regelen.

De aankoop van 18/20 word half privé en half zakelijk aangekocht alleen hoe hoog de waarde woonhuis/hallen worden getaxeerd dat krijg je nog te horen verder vraag ik nog even geduld ik had het ook anders willen regelen maar die banken werken me nogal tegen maar ik verwacht het rond eind september of begin oktober rond te hebben".

2.12.

Op 31 augustus 2017 om 11.50 uur heeft [appellant] aan ARK de volgende e-mail verzonden:

“Beste [geïntimeerde2] ,

Ik ben het met je formulering niet eens.

We hadden de afspraak dat je per 31 augustus de achterstand moest betalen.

Heb ik ook tegen mijn bank gezegd waar ik een lening met afsluitprovisie moest betalen.

Jij investeer veel in panden, waardoor je een hoog rendement bereikt zoals je zelf zegt. Maar de verschuldigde betalingen huurpenningen moet je ook nakomen zoals je dat zelf wil met verhuur.

Ook 1 september ben je weer huur verschuldigd.

Met vriendelijke groet (…)”

2.13.

Bij e-mail van 13 oktober 2017 heeft [appellant] gemeld dat de optie tot verwerving van de gebouwen wegens het verstrijken van de termijn, is verlopen.

2.14.

Bij brief van 21 december 2017 heeft ARK aan [appellant] gevraagd om binnen veertien dagen aan te geven of hij meewerkt aan levering van de panden.

3.Het geschil en de beslissing van de rechtbank

3.1.

ARK heeft in eerste aanleg in conventie – samengevat – gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat met de mededeling van ARK in de e-mail van 31 augustus 2017 tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan tegen een koopsom van € 1.050.000,00. Ook vorderde ARK om [appellant] te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van de panden op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat [appellant] deze medewerking weigerde, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie – samengevat – gevorderd dat ARK hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 37.262,14 wegens achterstallige huur, te vermeerderen met rente en een bedrag van € 8.357,25 per maand gevorderd voor de nog te vervallen huurtermijnen vanaf juli 2018, met veroordeling van ARK in de proceskosten.

3.3.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 16 januari 2018 in conventie voor recht verklaard dat tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan met betrekking tot de panden en [appellant] veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van de panden. In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] tot betaling van € 37.262,14 te vermeerderen met rente, toegewezen.

3.4.

Op 10 mei 2019 zijn de panden door [appellant] geleverd aan ARK. ARK heeft naast de koopprijs ook de huurachterstand en de overdrachtsbelasting conform artikel 9.1 van de tweede huurovereenkomst aan [appellant] betaald.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

[appellant] is onder aanvoering van tien grieven in hoger beroep gekomen. Daarbij heeft hij zijn eis gewijzigd. Hij vordert de vernietiging van het vonnis in conventie, met afwijzing van de vorderingen van ARK. Daarnaast vordert hij (1) dat zijn in reconventie ingestelde vordering alsnog volledig wordt toegewezen en (2) een verklaring voor recht dat tussen partijen geen koopovereenkomst is ontstaan met betrekking tot de panden, met veroordeling van ARK om op straffe van een dwangsom mee te werken aan de overdracht en (terug)levering van de panden. Verder vordert [appellant] (3) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst van 25 oktober 2016 niet is beëindigd en dat ARK op grond daarvan nog verplicht is haar verplichtingen uit die overeenkomst, waaronder het betalen van huur, na te komen totdat de huur rechtsgeldig zal zijn beëindigd.

4.2.

Partijen twisten over de vraag hoe de koopoptie in de huurovereenkomst moet worden uitgelegd en over de vraag of de koopoptie is ingeroepen.

Uitleg van de koopoptie

4.3.

[appellant] komt met grieven 2 en 4 op tegen de uitleg van de kantonrechter van artikel 9 van de huurovereenkomst.

4.4.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 9 van de huurovereenkomst van 25 oktober 2016, met name over de vraag of ARK uiterlijk 31 augustus 2017 de koopoptie alleen hoefde in te roepen (zoals ARK stelt) of dat de panden ook vóór die datum overgedragen moesten worden (zoals [appellant] stelt). Deze overeenkomst dient daarom te worden uitgelegd. Dit dient te geschieden op basis van het zogenoemde Haviltex-criterium^[1]. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan op grond van genoemd arrest niet worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Hierbij kan ook van belang zijn hoe partijen zich na het sluiten van die overeenkomst hebben gedragen.

4.5.

De achtergrond van de huurovereenkomsten en de daarin in artikel 9 opgenomen koopoptie was dat ARK de panden wilde kopen van [appellant] , maar dat ARK niet over voldoende middelen beschikte om de panden te kopen. Daarnaast gold dat ARK volgens de toenmalige regels geen overdrachtsbelasting hoefde te betalen indien de panden aan haar geleverd zouden worden binnen 36 maanden nadat het pand aan [appellant] was geleverd (artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer). In dat kader hebben partijen in de eerste huurovereenkomst bepaald:
“De overdrachtsbelasting die op 31 oktober betaald zal worden zal aan verkoper verhuurder terugbetaald worden”. Uit de stellingen van partijen blijkt dat zij hiermee hebben bedoeld dat [appellant] de overdrachtsbelasting die zij in 2014 bij de aankoop heeft betaald, van ARK terug zou ontvangen als ARK de panden zou kopen. In de tweede huurovereenkomst hebben partijen hierover bepaald dat “
De overdrachtsbelasting die op 9 oktober 2014 betaald is door koper zal aan verkoper/verhuurder terugbetaald worden”. De hiervoor bedoelde 36 maandentermijn zou op 9 oktober 2017 verlopen.

4.6.

Het hof stelt voorop dat het er alle schijn van heeft dat partijen bij het aangaan van de tweede huurovereenkomst hebben voorzien dat met de levering enige tijd gemoeid zou zijn, zodat de koopoptie enige tijd vóór het verstrijken van de uiterste datum ingeroepen moest worden. Door de termijn voor het inroepen van de koopoptie te stellen op 31 augustus 2017, hadden partijen immers nog enige tijd om de overdracht voor 9 oktober 2017 te regelen. Verder valt op dat de koopoptie beide keren zo is geformuleerd dat [appellant] ongeacht de datum van de overdracht aan ARK, de door haar betaalde overdrachtsbelasting zou terugontvangen. Met name ARK had er dus belang bij dat er binnen drie jaar zou worden geleverd. Voor [appellant] was er wat betreft de in de koopoptie opgenomen afspraak over de teruggave van overdrachtsbelasting op zichzelf geen reden om aan te dringen op overdracht binnen een bepaalde termijn.

4.7.

[appellant] heeft zijn standpunt dat partijen met de term
"aan te kopen"in de koopoptie hebben bedoeld
“te verwerven/leveren”onderbouwd, door te verwijzen naar de onder 2.4bedoelde e-mail van 21 oktober 2014, die hij naar de makelaar heeft verzonden. Hierin meldt [appellant] dat de huurovereenkomst op 1 november 2016 stopt en dat ARK de panden uiterlijk moet afnemen. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom dit het standpunt van [appellant] zou ondersteunen, nu immers in de tweede huurovereenkomst niet de term
“afnemen”is gebruikt, maar de term
“aankopen”.Niet valt in te zien waarom met het gebruik van de term “aankopen” tevens zou zijn bedoeld dat er dan ook al zou moeten zijn afgenomen en dus de levering zou moeten hebben plaatsgevonden. Die termen hebben in het normale spraakgebruik verschillende betekenissen.

4.8.

[appellant] refereert verder aan de conceptovereenkomst voor de eerste huurovereenkomst die de makelaar – volgens [appellant] – namens ARK heeft opgesteld. In dat concept had de makelaar een boeteclausule opgenomen waarin was bepaald dat [appellant] een boete van 10% zou verbeuren als hij niet op uiterlijk 31 oktober 2016 aan ARK zou leveren indien ARK de optie tot verwerving zou inroepen. Nu deze boeteclausule op verzoek van [appellant] is verwijderd omdat dit niet was afgesproken tussen partijen, valt zonder verdere toelichting, die ontbreekt, ook niet in te zien waarom hieruit zou blijken wat partijen dan wel zouden hebben afgesproken.

4.9.

Verder heeft [appellant] niet toegelicht waarom hij erop mocht vertrouwen dat ARK had begrepen dat met de term
"aan te kopen"werd bedoeld dat de panden uiterlijk 31 augustus 2017 moesten worden geleverd en wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten. Dit had wel op zijn weg gelegen, gezien het onder 4.5 en 4.6 overwogene. Daar komt bij dat [appellant] in de correspondentie met ARK er ook nooit op heeft gewezen dat de overdracht uiterlijk 31 augustus 2017 zou moeten plaatsvinden. Als [appellant] toen inderdaad van mening was dat de overdracht uiterlijk 31 augustus 2017 moest plaatsvinden, had het op de weg van [appellant] gelegen om in de discussie rondom de koopoptie ARK hierop te wijzen. [appellant] heeft hier ook geen verklaring voor gegeven.

4.10.

Tot slot is relevant dat in de aanhef van artikel 9 staat:
“Een koopoptie is - in de meest zuivere vorm - een onherroepelijk aanbod tot verkoop van de verhuurder en huurder doet bij het inroepen ervan (lees: aanvaarding) een koopovereenkomst stand komen. In het geval van een koopoptie behoeft de huurder in beginsel alleen maar aan te geven dat hij gebruik maakt van de koopoptie om de koop tot stand te brengen.”Ook hieruit kan niet anders worden afgeleid dan dat ARK uiterlijk 31 augustus 2017 slechts hoefde aan te geven dat hij de panden wilde aankopen. De conclusie is dan ook dat onder de term
“aan te kopen”en
“aankopen”moet worden verstaan dat er slechts een koopovereenkomst tot stand hoeft te komen. De grieven 2 en 4 worden daarom verworpen.

4.11.

[appellant] heeft geen belang bij bespreking van grief 1 nu de correspondentie met de makelaar is meegenomen in de beoordeling van het standpunt van [appellant] .

Is de koopoptie ingeroepen?

4.12.

Met grief 3 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat ARK met haar e-mail van 31 augustus 2017 de koopoptie heeft ingeroepen.

4.13.

Nu partijen twisten over de vraag of ARK met haar e-mail van 31 augustus 2017 de koopoptie heeft ingeroepen, dient de inhoud en strekking van deze e-mail - die als eenzijdige gerichte rechtshandeling moet worden gekwalificeerd - te worden vastgesteld aan de hand van de maatstaven van artikel 3:33 en 3:35 BW. Het komt daarbij aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en over en weer uit elkaars gedragingen en verklaringen mochten begrijpen.

4.14.

Hiervóór is overwogen dat ARK slechts hoefde aan te geven dat zij de panden wilde aankopen om de koopovereenkomst tot stand te laten brengen. Het komt daarbij aan op de uitleg van de onder 2.12 bedoelde e-mail van ARK van 31 augustus 2017. In deze e-mail schrijft ARK onder andere “
Ik heb de huur van febr maart april en mei overgemaakt 33000 euro het restant bedrag komt bij de aankoop van de [a-straat] 18/20”en
“De aankoop van 18/20 word half privé en half zakelijk aangekocht (…) ik verwacht het rond eind september of begin oktober rond te hebben”. Hieruit blijkt dat ARK de wens had de beide panden te kopen. Ook blijkt hieruit dat zij daarvoor nog het een en ander moest regelen op financieel gebied. De vraag is of dit laatste als een voorbehoud moet worden beschouwd, zoals [appellant] heeft aangevoerd in grief 6, waarbij dan heeft te gelden dat ARK op dat moment niet in de positie was om voorbehouden te maken. Als er dus sprake is geweest van een voorbehoud, is de optie niet tijdig onvoorwaardelijk ingeroepen en is [appellant] daaraan niet gebonden geraakt (vgl. artikel 6:225 BW), aldus [appellant] .

Naar het oordeel van het hof zijn de mededelingen van ARK in de gegeven omstandigheden, mede gelet op de gebruikte bewoordingen, echter alleen maar te beschouwen als informatie aan [appellant] met als doel [appellant] gerust te stellen dat het met de financiën goed zou komen. In het licht van het gegeven dat er al langere tijd sprake was van huurachterstanden, lag een mededeling met die strekking ook wel in de rede. Een (financierings)voorbehoud is er naar het oordeel van het hof niet in te lezen. ARK geeft slechts aan dat zij nog enige tijd nodig heeft om haar financiering af te ronden. Dit is iets anders dan een financieringsvoorbehoud waarbij de koper van de koop af kan als hij geen financiering kan verkrijgen. Daar duiden de feiten niet op. Uit de in de e-mail gebezigde bewoordingen blijkt dat ARK de wil had te kopen en ook dat zij daartoe inmiddels de nodige stappen had gezet, zoals de verkoop van haar pand [a-straat] 11/13. Tot dan toe was dit immers steeds de grootste belemmering voor de aankoop van de in geding zijnde panden geweest. De reactie van [appellant] dat hij – in zijn woorden – het niet eens is met de formulering, ziet naar het oordeel van het hof met name op de mededeling van ARK dat zij de vanaf juni achterstallige huur bij de levering zal gaan betalen. Met name nu ARK die betaling aan de levering koppelde, had het voor de hand gelegen dat [appellant] , als hij al meende dat ARK ten onrechte voorwaarden aan het inroepen van de optie stelde, haar daarop expliciet had gewezen en had medegedeeld dat er wat hem betreft niets geleverd zou gaan worden omdat er een financieringsvoorbehoud werd gemaakt. Dat is in de reactie van [appellant] echter niet te lezen. Dit terwijl het ook voor hem wel duidelijk moet zijn geweest dat ARK de wens had de panden te kopen. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat de betreffende verkoop partijen al drie jaar bezighield en voor alle betrokkenen duidelijk moet zijn geweest dat 31 augustus 2017 hoe dan ook het laatste moment was waarop ARK de optie kon inroepen. Verder blijkt uit de e-mail van ARK genoegzaam dat een levering vóór (de om fiscale redenen belangrijke datum van) 9 oktober 2017 zou kunnen plaatsvinden. Hierbij kan tot slot niet uit het oog worden verloren - het zij herhaald - dat dit met name in het belang van ARK was omdat zij hoe dan ook op basis van de tussen partijen gemaakte afspraken aan [appellant] de door haar in 2014 betaalde overdrachtsbelasting zou moeten vergoeden.

4.15.

Een verklaring kan in iedere vorm geschieden (artikel 3:37 BW). De conclusie is dus dat ARK in de e-mail van 31 augustus 2017 aldus op voldoende voor [appellant] duidelijke wijze haar wil heeft geuit dat zij de panden wilde aankopen waarmee de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Grieven 3 en 6 slagen daarom niet.

Overige punten

4.16.

Onder grief 7 stelt [appellant] dat partijen hebben afgesproken dat de koopoptie pas kon worden ingeroepen als ARK de huurachterstand zou hebben ingelost. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst [appellant] naar haar onder 2.9 bedoelde e-mail van 26 februari 2017. ARK betwist dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt.

4.17.

Het gaat in de visie van [appellant] kennelijk om een afspraak die aanvullend is gemaakt. Hij heeft immers niet gesteld dat deze afspraak al in de huurovereenkomsten zijn gemaakt en daarvan is ook niet gebleken. Het ligt dan op de weg van [appellant] om aan te geven wanneer, waarom en tussen wie deze afspraak is gemaakt en onder welke omstandigheden. Dit heeft hij nagelaten. De verwijzing naar de e-mail van 26 februari 2017 is daarvoor te mager. Het hof is dan ook van oordeel dat [appellant] zijn stelling dat partijen afwijkende afspraken hebben gemaakt, onvoldoende feitelijk heeft toegelicht. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe.

[appellant] heeft zich aan het einde van de zitting, naar aanleiding van vragen van het hof, op het standpunt gesteld dat hij zich in de e-mail van 31 augustus 2017 heeft beroepen op opschorting van zijn aanbiedingsplicht. Dit standpunt is niet eerder in de processtukken ingenomen, zodat dit een nieuw standpunt betreft. ARK heeft onvoldoende gelegenheid gehad om adequaat hierop te kunnen reageren. Op grond van de in hoger beroep geldende twee-conclusie-regel en het bepaalde in artikel 24 Rv, geldt dat dit nieuwe standpunt te laat naar voren is gebracht zodat hieraan voorbij moet worden gegaan.

4.18.

Daarnaast heeft [appellant] onder grief 7 gesteld dat ARK gelet op het feit dat zij jarenlang structureel in verzuim verkeerde met de betaling van de huur en de huurachterstand tot enorme proporties heeft laten oplopen, ARK haar rechten heeft verwerkt in die zin dat het optierecht niet meer of niet meer onverkort kon worden ingeroepen, waarbij [appellant] verwijst naar artikel 6:248 BW.

4.19.

Van rechtsverwerking kan sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het ingeroepen recht. Enkel tijdsverloop of stilzitten door een schuldeiser levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou kunnen maken.

4.20.

Er is geen sprake van dergelijke bijzondere omstandigheden. [appellant] heeft niet gesteld waardoor bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat ARK haar aanspraak niet meer geldend zou maken. Integendeel, uit de stellingen van partijen en de correspondentie blijkt juist dat partijen in gesprek zijn gebleven over de aankoop van de panden. Het beroep op rechtsverwerking wordt daarom als onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd verworpen.

4.21.

Als laatste stelt [appellant] onder grief 7 dat de kantonrechter ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat partijen in de (beide) huurovereenkomst(en) zijn overeengekomen dat ARK bij eventuele verwerving naast de koopsom tevens de destijds door [appellant] aan de fiscus betaalde overdrachtsbelasting aan [appellant] dient te vergoeden. In het hiervoor overwogene is daar reeds op ingegaan. Het komt erop neer dat de verplichting tot vergoeding van de overdrachtsbelasting op ARK rustte, ook als er niet binnen drie jaar geleverd zou worden en er dus ook door haar overdrachtsbelasting betaald zou moeten worden. In zoverre raakte de driejaarstermijn [appellant] niet. Inmiddels zijn de panden overgedragen, zo is gebleken en is de bedoelde overdrachtsbelasting ook betaald door ARK, zodat [appellant] geen belang meer heeft bij behandeling van dit punt. Grief 7 wordt daarom verworpen.

4.22.

Onder grief 9 stelt [appellant] dat de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten ten onrechte is afgewezen. Deze grief wordt verworpen. Op grond van artikel 6:119 BW is wettelijke rente verschuldigd als een schuldenaar met de voldoening van een geldsom in verzuim is geweest. [appellant] heeft niet gesteld dat ARK in verzuim heeft verkeerd zodat de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten terecht is afgewezen.

4.23.

Hiervoor is geoordeeld dat er tussen [appellant] en ARK een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de panden. Daarnaast is tussen partijen niet in geschil dat bij de overdracht van de panden aan ARK de huurtermijnen en de overdrachtsbelasting zijn voldaan. Hierdoor resteren geen vorderingen meer van [appellant] op ARK. Grieven 8, 10 en 11 worden daarom verworpen en de gewijzigde eis in reconventie wordt afgewezen.

5.De slotsom

5.1.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep in conventie en in reconventie veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van ARK zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 2.020,00

- salaris advocaat
€ 2.148,00(2 punten x tarief II á € 1.074,00)

Totaal € 4.168,00

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

6.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 16 januari 2018,

6.2.

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van ARK vastgesteld op € 4.168,00,

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, R.A. van der Pol en C.B.M. Scholten van Aschat, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2021.