Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.273.619
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 7977139)
arrest van 13 april 2021
in de zaak van
[appellante],
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. G.W. Boogaard,
tegen:
de stichting
Stichting KleurrijkWonen,
gevestigd te Tiel,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: KleurrijkWonen,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van de tussenarresten van 17 maart 2020 en 15 september 2020 hier over. Ter uitvoering van het arrest van 15 september 2020 heeft een enkelvoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het voorafgaand aan de mondelinge behandeling door [appellante] overgelegde dossier, aangevuld met de door KleurrijkWonen bij brieven van 20 januari 2021 en 8 februari 2021 overgelegde stukken en het bij de mondelinge behandeling overgelegde e-mailbericht van [B] en [C] aan [D] .
2.De samenvatting en de beslissing
2.1.
[appellante] huurt sinds 23 november 2017 van KleurrijkWonen een woonruimte aan de [a-straat 1] te [A] . Het gaat om een maisonnette in een appartementencomplex.
2.2.
De kantonrechter te Arnhem heeft bij vonnis van 4 december 2019 de huurovereenkomst tussen [appellante] en KleurrijkWonen ontbonden en [appellante] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Volgens de kantonrechter veroorzaakt [appellante] ernstige (geluids)overlast. Deze overlast komt volgens de kantonrechter onder meer doordat de dochter en kleinkinderen zeer vaak bij haar verblijven. De voorzieningenrechter te Arnhem heeft bij vonnis van 31 januari 2020 de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter geschorst. [1]
2.3.
In hoger beroep betoogt [appellante] onder meer dat haar dochter en kleinkinderen kort voor de comparitie van partijen bij de kantonrechter op 30 oktober 2019 uit Nederland zijn vertrokken, waardoor de ernstigste bron van overlast is weggenomen. De kantonrechter heeft deze omstandigheid volgens [appellante] ten onrechte niet meegenomen in haar overwegingen.
2.4.
Het hof is van oordeel dat er sprake is van tekortkomingen van [appellante] in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Hieronder zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel is gekomen.
3.De feiten
3.1.
Op de tussen [appellante] en KleurrijkWonen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 1 november 2014 (hierna: de Algemene huurvoorwaarden) van toepassing. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
(…)
2. Het is niet toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren aan derden of permanent in gebruik te geven aan een derde.
(…)
4. U heeft ook onze toestemming nodig als er iemand bij u komt inwonen voor een periode langer dan 4 weken. U kunt die toestemming aanvragen met een formulier dat u bij ons kunt verkrijgen. U bent verantwoordelijk voor uw medebewoners.
(…)
18. U voorkomt overlast of hinder aan omwonenden.
(…)
20. U voorkomt ook overlast of hinder door huisgenoten, huisdieren of anderen die met uw toestemming in uw woning of de gemeenschappelijke ruimte zijn.
Het gaat onder meer om overlast door:
a. geluid;
b. vervuiling van uw woning;
c. vervuiling van uw tuin of directe omgeving;
d. onvoldoende onderhoud van uw tuin;
e. onaangepast gedrag;
f. drugshandel;
g. drugsgebruik;
h. het uiten van dreigementen;
j. dronkenschap.
Voor deze punten geldt, dat wij bij ernstige overlast de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn laten ontbinden en u aansprakelijk stellen voor eventuele schade.”
3.2.
Kort na het ingaan van de huurovereenkomst, op 3 januari 2018, heeft de onderbuurvrouw van [appellante] , [C] , melding gemaakt bij KleurrijkWonen van geluidsoverlast. Naar aanleiding van de melding van [C] hebben twee medewerkers van KleurrijkWonen een bezoek gebracht aan [appellante] . Door middel van een tolk hebben de medewerkers van KleurrijkWonen [appellante] geprobeerd duidelijk te maken dat zij zich diende te onthouden van het veroorzaken van overlast voor omwonenden.
3.3.
Op 30 maart 2018 heeft op verzoek van KleurrijkWonen buurtbemiddeling bij ElkWelzijn plaatsgevonden waarbij [appellante] , de dochter en twee kleinkinderen van [appellante] , de omwonenden het echtpaar [C] en [E] en een vriendin van de familie [appellante] die als tolk fungeerde aanwezig waren. In de terugkoppeling
van de coördinator van de buurtbemiddeling staat onder meer:
“De buren beseffen goed het onderlinge cultuurverschil. Ook beseffen ze na het gesprek dat de flat heel gehorig is. Ze willen, ook de kinderen, geen overlast veroorzaken en hiervoor hun best doen. Beide partijen legden nog eens uit wat er speelt en toonden veel invoelingsvermogen voor de ander en bereidheid om er samen uit te komen. Ze hebben afgesproken om in geval van overlast elkaar op te zoeken. Ze namen hartelijk afscheid.”
3.4.
Naar aanleiding van klachten van omwonenden over geluidsoverlast hebben medewerkers van KleurrijkWonen op 9 augustus 2018 een bezoek gebracht aan [appellante] . In de brief van diezelfde dag van KleurrijkWonen aan [appellante] staat over dit bezoek het volgende:
“
Verslag huisbezoek
Verslag huisbezoek
Toen wij binnenkwamen waren uw dochter en twee kleinkinderen op de bovenverdieping. Wij hebben hun gevraagd om naar beneden te komen en voor u ons gesprek te vertalen. Wij hebben uitgelegd dat wij meldingen van geluidsoverlast ontvangen. De overlast bestaat uit het slaan met deuren, hard gepraat, gelach, gegil, ruzie maken en tot laat in de nacht luidruchtig zijn op het balkon. Uw kleinkinderen vertelden dat zij vakantie van school hebben en daarom bij u verblijven. Ik heb hun uitgelegd dat de door u gehuurde woning niet geschikt is om met zoveel mensen te verblijven. Wij geven ook geen toestemming aan uw dochter en/of kleinkinderen om voor langere periode bij u in de uw woning te verblijven.
Afspraken
Wij hebben de afspraak gemaakt dat uw dochter en kleinkinderen zaterdag 11 augustus 2018 weer terug gaan naar [F] naar het asielzoekerscentrum. Zij mogen in de weekenden komen logeren, maar door de week mogen zij niet meer in uw woning verblijven. Wij zullen de komende tijd hier ook op controleren.”
3.5.
Vervolgens heeft een medewerker van KleurrijkWonen [appellante] op 21 augustus 2018 weer bezocht. In de brief van KleurrijkWonen aan [appellante] over dat huisbezoek is onder meer het volgende vermeld:
“Op donderdag 9 augustus 2018 zijn mijn collega wijkbeheerder (..) en ik bij u op huisbezoek geweest. We hebben gesproken over de meldingen van overlast die wij ontvangen over uw dochter en kleinkinderen die het merendeel van de week bij u verblijven. Wij hebben toen de afspraak gemaakt dat uw dochter en kleinkinderen alleen maar in het weekend bij u op bezoek mogen komen. U houdt zich niet aan onze gemaakte afspraak. Wederom hebben wij meldingen van overlast ontvangen over uw dochter en kleinkinderen.
(…)
Laatste waarschuwing!
Gezien het feit dat u bewust uw dochter en kleindochter heeft verstopt in de woning en zij via het balkon naar buiten gevlucht zijn, is het voor ons duidelijk dat u heel goed begrijpt dat u onze gemaakte afspraken niet nakomt. Wij willen u er nogmaals op wijzen dat KleurrijkWonen geen toestemming tot inwoning geeft voor uw dochter, kleindochter en kleinzoon. (…)
Wij geven u met deze een laatste waarschuwing! Als wij wederom meldingen van overlast ontvangen, geven wij het dossier uit handen aan onze advocaat. Wij vragen hem dan om een ontbindings- en een ontruimingsprocedure op te starten. (…)”
3.6.
Op 30 augustus 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen medewerkers van KleurrijkWonen, [appellante] en een kennis van [appellante] . In de brief die KleurrijkWonen naar aanleiding van dat gesprek aan [appellante] heeft verzonden is onder meer het volgende vermeld:
“
Verhuiswens
Verhuiswens
U heeft aangegeven graag gelijkvloers te willen wonen. We hebben afgesproken dat we kijken of u in aanmerking kunt komen voor een medische urgentie aanvraag. U stuurt ons uw medisch dossier op, zodra u deze heeft ontvangen van uw huisarts.
Afspraken
We hebben afgesproken dat er in de tussentijd maximaal 1 persoon bij u mag blijven slapen, in verband met uw gezondheidsklachten. (…) Indien wij wederom meldingen van (overlast) ontvangen, nemen wij opnieuw contact met u op. Wij rekenen op uw medewerking hierin. (…)”
3.7.
Op 14 december 2018 hebben medewerkers van KleurrijkWonen weer een bezoek gebracht aan [appellante] . [appellante] is erop gewezen dat er bij KleurrijkWonen weer klachten waren binnengekomen. Volgens de klachten bestond de geluidsoverlast uit het luidkeels ruzie maken, schreeuwen, rennen op de trap en schuiven met stoelen.
3.8.
In een proces-verbaal van de wijkagent van 21 mei 2019 is onder meer het volgende vermeld:
“Melding ontvangen dat de bewoners van [a-straat 1] regelmatig overlast veroorzaken. Er wordt veel geschreeuwd in de woning en dat gaat soms tot in de nacht door, daarnaast wordt er vaak met deuren gegooid.
Vandaag aangegaan op het adres, gesproken met de kleindochter van de bewoonster. Zij vertelde dat het niet meer zou gebeuren en dat ze rustiger zouden doen. Aangegeven dat het na 22:00 uur echt rustig moet zijn, het zijn gehorige appartementen dus er moet echt rekening gehouden worden met de buurt. Ze bood haar excuses aan. Gevraagd wie er nu op het adres verbleven, ze gaf aan dat haar oma daar woont en dat zij of haar broer om en om bij haar wonen. Verder zou er niemand verblijven.”
3.9.
Op 27 juni 2019 hebben een medewerker van KleurrijkWonen en de wijkagent een bezoek gebracht aan [appellante] . Zij hebben de overlastsituatie besproken met [appellante] en haar dochter en kleinkinderen.
3.10.
In 2019 heeft KleurrijkWonen zeker tien meldingen van geluidsoverlast ontvangen van het echtpaar [C] Daarnaast heeft de omwonende [G] een aantal klachten over geluidsoverlast ingediend. Verder heeft de omwonende [E] een klacht ingediend over geluidsoverlast.
3.11.
Bij brief van 11 juli 2019 is [appellante] door KleurrijkWonen onder meer gesommeerd om aan de inwoning van haar dochter en kleinkinderen een einde te maken, bij gebreke waarvan gerechtelijke maatregelen zouden volgen.
3.12.
Op 17 augustus 2019 is de buurtagent weer langs geweest bij [appellante] naar aanleiding van klachten van de buren. De dochter van [appellante] en haar twee kinderen hebben aan de wijkagent medegedeeld dat zij voor 31 augustus 2019 Nederland zouden gaan verlaten.
3.13.
[G] heeft bij KleurrijkWonen in de periode februari 2020 tot en met februari 2021 een vijftal meldingen gedaan van overlast vanuit de woning van [appellante] . De overlast bestaat volgens [G] uit geblaf door een hond, gerommel, gestamp, gebonk, rooklucht door een barbecue op het balkon en hard geschreeuw. De overlast vindt volgens de berichten van [G] vaak laat in de avond of vroeg in de ochtend plaats.
3.14.
[H] woont schuin onder [appellante] . Op 25 november 2020 heeft zij bij KleurrijkWonen gemeld dat zij heel regelmatig tussen 22.30 uur ‘s avonds en 2.30 uur ’s morgens geluidsoverlast ervaart vanuit de woning van [appellante] . Er is volgens haar sprake van gebonk op de vloer en er wordt zeer luidruchtig meubilair verschoven.
3.15.
Het echtpaar [C] heeft in de periode van februari 2020 tot en met februari 2021 meer dan tien meldingen van geluidsoverlast gedaan bij KleurrijkWonen. De overlast bestaat volgens hen uit geblaf door een hond, het slepen van meubels zeer laat in de avond, veel lawaai, gebonk, gerommel, veel bezoek en het hard dichtgooien van deuren. De overlast vindt vaak ’s avonds en ’s nachts plaats. Op 3 april 2020 heeft het echtpaar [C] gemeld dat zij de dochter van [appellante] , die uit Nederland zou zijn vertrokken, weer hebben gezien. Verder is volgens het echtpaar [C] de zoon van [appellante] vaak aanwezig. Hij schreeuwt hard en [appellante] maakt soms ruzie met haar zoon.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1.
[appellante] is op grond van de Algemene huurvoorwaarden verplicht om geen overlast te veroorzaken. Daarnaast is [appellante] op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurster te gedragen. Dit betekent niet alleen dat zij voor de zaak zelf goed heeft te zorgen, maar ook dat zij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd. [appellante] is als huurster ook verantwoordelijk voor degenen die zich met haar goedvinden in haar woning bevinden (artikel 7:219 BW Pro). Het hof zal beoordelen of sprake is van tekortkomingen en of die tekortkomingen, gelet op alle omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht zijn om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW Pro).
4.2.
[appellante] stelt dat in de procedure bij de kantonrechter het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden. De schoonzoon van [appellante] heeft op de dag voor de comparitie bij de kantonrechter in een e-mail gemeld dat [appellante] niet aanwezig zal zijn bij de comparitie en dat haar dochter en kleinkinderen naar hun land van herkomst zijn teruggekeerd. De kantonrechter heeft kennelijk geen kennis genomen van dat e-mailbericht. In het vonnis van 4 december 2019 heeft de kantonrechter namelijk overwogen dat [appellante] zonder bericht van verhindering niet is verschenen bij de comparitie en is niet vermeld dat [appellante] heeft verklaard dat haar dochter en kleinkinderen naar het buitenland zouden zijn vertrokken. Voor zover, zoals [appellante] betoogt, sprake is van een door de kantonrechter begaan verzuim ten aanzien van het beginsel van hoor en wederhoor, kan dat verzuim niet leiden tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, nu het verzuim door middel van de behandeling in hoger beroep is hersteld. Het hof zal de omstandigheid dat de dochter en kleinkinderen van [appellante] niet meer regelmatig bij haar verblijven betrekken bij de beoordeling.
4.3.
Het hof is van oordeel dat vast staat dat [appellante] al vanaf kort na het ingaan van de huurovereenkomst tekortschiet in haar verplichting om geen geluidsoverlast te veroorzaken. Uit de tientallen klachten van de omwonenden, de gesprekken met KleurrijkWonen en de bezoeken van de buurtagent blijkt dat vanuit de woning van [appellante] ernstige en structurele geluidsoverlast is veroorzaakt. Daarmee handelt zij in strijd met artikel 8 van Pro de Algemene huurvoorwaarden en met artikel 7:213 BW Pro. Uit de klachten blijkt dat de overlast tot en met augustus 2019 onder meer werd veroorzaakt doordat de dochter en twee kleinkinderen van [appellante] zeer vaak bij haar verbleven. [appellante] erkent dat haar dochter en kleinkinderen regelmatig bij haar hebben verbleven en dat daardoor overlast is veroorzaakt. [appellante] betoogt dat zij geen andere keus had dan haar dochter en kleinkinderen regelmatig onderdak te bieden, omdat hen de toegang tot het asielzoekerscentrum was ontzegd in afwachting van hun uitzetting uit Nederland.
4.4.
Het hof stelt vast dat wat betreft de periode ná augustus 2019 tot en met heden geen klachten zijn overgelegd waarin wordt gesproken van overlast door de dochter en kleinkinderen van [appellante] . Alleen het echtpaar [C] heeft op 3 april 2020 gemeld de dochter van [appellante] te hebben gezien. Dat de dochter na haar uitzetting uit Nederland weer is teruggekeerd, wordt echter door [appellante] betwist. Anders dan [appellante] betoogt, heeft de omstandigheid dat haar dochter en kleinkinderen niet meer regelmatig in de woning verblijven, er echter niet toe geleid dat de overlast is gestopt. Uit de klachten van de buren blijkt dat nog steeds sprake is van ernstige en structurele geluidsoverlast bestaande uit onder meer veel geschreeuw, gebonk, het luidruchtig verschuiven van meubels en een blaffende hond. [appellante] heeft haar betoog dat sprake is van een hetze tegen haar door de buren met als doel haar uit haar woning te krijgen niet onderbouwd. Meerdere omwonenden ervaren overlast en zij hebben de situatie van overlast in tientallen klachten concreet en gedetailleerd beschreven, zodat van de juistheid van deze klachten moet worden uitgegaan. Verder erkent [appellante] na eerdere ontkenning inmiddels ook dat in haar woning een hond aanwezig is en dat zij voordat zij gaat slapen haar woonkamer verbouwt tot slaapkamer en daarom meubels verplaatst.
4.5.
[appellante] heeft bij KleurrijkWonen een (medische) urgentieaanvraag gedaan voor een gelijkvloerse woning. [appellante] verklaart dat zij door haar gezondheid niet meer zelfstandig met de trap naar de bovenverdieping kan waar haar slaapkamer zich bevindt.
[appellante] betoogt dat de overlast die zij veroorzaakt doordat zij schuift met meubels om in haar woonkamer een slaapplek te creëren niet aan haar kan worden toegerekend, omdat KleurrijkWonen ten onrechte nog niet op de urgentieaanvraag heeft beslist en haar geen gelijkvloerse woning heeft toegekend. KleurrijkWonen heeft daartegen aangevoerd dat de aanvraag voor urgentie niet verder in behandeling is genomen, omdat KleurrijkWonen inmiddels had besloten een procedure vanwege de geluidsoverlast te beginnen.
4.6.
Het hof begrijpt het betoog van [appellante] wat betreft de urgentieaanvraag aldus dat zij daaraan het gevolg verbindt dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet kunnen rechtvaardigen. Het hof gaat niet mee in dat betoog. Het verschuiven van meubels vindt vaak plaats tijdens de voor nachtrust bestemde uren, waardoor ernstige overlast wordt veroorzaakt. Niet is gebleken dat [appellante] de meubels niet al vroeg in de avond zou kunnen verschuiven. Daarnaast is dit niet de enige vorm van geluidsoverlast die [appellante] veroorzaakt, er is immers (onder meer) ook geklaagd over geschreeuw, gebonk en een blaffende hond. Verder staat de vraag of aan [appellante] een urgentie moet worden verleend voor een gelijkvloerse woning en of KleurrijkWonen (on)terecht nog niet heeft beslist op die urgentieaanvraag in principe los van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, omdat [appellante] ernstige overlast veroorzaakt.
4.7.
Het hof onderkent dat [appellante] een groot belang heeft bij het behoud van haar woning. Het belang van KleurrijkWonen bij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde weegt echter zwaarder. Alle omwonenden zijn ook huurders van KleurrijkWonen aan wie KleurrijkWonen een rustig huurgenot dient te verschaffen. De geluidsoverlast die de omwonenden vanuit het appartement van [appellante] ondervinden is ernstig en structureel. De geluidsoverlast is kort na het ingaan van de huurovereenkomst begonnen en heeft onverminderd voortgeduurd tot het moment van de zitting bij het hof. De omwonenden ondervinden ook ’s avonds en ’s nachts geluidsoverlast. KleurrijkWonen heeft [appellante] veelvuldig aangesproken op haar tekortkomingen. [appellante] heeft voldoende kansen en tijd gehad om nieuwe overlast te voorkomen. [appellante] is zodanig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
4.8.
[appellante] heeft in hoger beroep in algemene bewoordingen bewijs aangeboden. Ten aanzien van de stelling van [appellante] dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen, geldt dat uit hetgeen hierboven is overwogen volgt dat zij deze stelling onvoldoende heeft toegelicht. Daarom verwerpt het hof het bewijsaanbod.
4.9.
[appellante] heeft gevorderd KleurrijkWonen in de kosten van de procedure bij de kantonrechter te veroordelen. Nu [appellante] door de kantonrechter terecht in het ongelijk is gesteld, zal het hof deze vordering afwijzen.
5.De slotsom
5.1.
Het hoger beroep faalt. Het bestreden eindvonnis van 4 december 2019 zal worden bekrachtigd.
5.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van KleurrijkWonen zullen worden vastgesteld op € 760 voor griffierecht en op € 2.228 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (appeltarief II x 2 punten).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 4 december 2019;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van KleurrijkWonen vastgesteld op € 760 voor griffierecht en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, C. Hoogland en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.