ECLI:NL:GHARL:2021:2414

• Datum uitspraak: 16 maart 2021
• Publicatiedatum: 15 maart 2021
• Zaaknummer: 19/01425
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer; J.W. Keuning; T. Tanghe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een bovenwoning en de vaststelling daarvan door de heffingsambtenaar

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 16 maart 2021 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak gelegen aan [a-straat] 47A te [Z]. De heffingsambtenaar had de waarde per 1 januari 2017 vastgesteld op € 113.000, wat door belanghebbende als te hoog werd betwist. Belanghebbende, eigenaar van de bovenwoning, had de woning eerder gekocht van zijn ouders voor € 98.000 en stelde dat deze aankoopprijs de werkelijke waarde vertegenwoordigde. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting heeft de taxateur, [A] RT, de waarde onderbouwd met een waardeverklaring en een matrix van vergelijkbare woningen. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. Belanghebbende voerde aan dat de matrix niet voldeed aan de eisen van inzichtelijkheid en controleerbaarheid, maar het Hof verwierp deze stelling. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde op een juiste wijze had vastgesteld, rekening houdend met de staat van de woning en de vergelijkbare objecten. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard, en de uitspraak van de rechtbank werd bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer 19/01425

uitspraakdatum: 16 maart 2021

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 1 oktober 2019, nummer LEE 18/3142, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 47A te [Z] (hierna: de woning of de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 113.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2018 de aanslagen in de onroerendezaakbelasting en in de Watersysteemheffing gebouwd binnendijks opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar verweer gevoerd.

1.5.

Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een bovenwoning uit 1934, gelegen op de eerste verdieping van een appartementencomplex, met een berging op de begane grond van 2 m² en een balkon. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 60 m².

2.2.

Belanghebbende heeft de woning op 20 oktober 2017 gekocht van zijn ouders voor € 98.000. Voor die tijd huurde belanghebbende de woning van zijn ouders. De vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017 bedraagt € 98.000.

2.3.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een waardeverklaring overgelegd, opgemaakt op 21 december 2018 door taxateur [A] RT, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 113.000. In deze verklaring is vermeld dat [A] de onroerende zaak op 18 december 2018 inpandig heeft opgenomen. Als bijlagen bij deze waardebepaling zijn onder meer een matrix, de foto’s van de onroerende zaak die zijn genomen tijdens de inpandige opname, de verkoopbrochures van de referentieobjecten en een kaartje met de situering van de woning en de referentieobjecten gevoegd. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in dezelfde wijk gelegen, bovenwoningen ten grondslag gelegd:

1. [b-straat] 44A te [Z] , oppervlakte woning 50 m², bouwjaar 1928, met een balkon, op 15 december 2016 overgedragen voor € 115.000;

2. [a-straat] 150A te [Z] , oppervlakte woning 63 m², bouwjaar 1935, met een berging en twee balkons, op 14 december 2016 overgedragen voor € 137.000;

3. [a-straat] 23B te [Z] , oppervlakte woning 84 m², bouwjaar 1949, met een berging, een zolderberging en een balkon, op 1 mei 2017 overgedragen voor € 190.000.

2.4.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd. In de matrix is naast de hiervoor onder 1. tot en met 3. genoemde bovenwoningen – ter indicatie – ook het door belanghebbende aangedragen object [c-straat] 9A te [Z] opgenomen. Dit is een in dezelfde wijk gelegen bovenwoning, oppervlakte woning 52 m², bouwjaar 1932, met een balkon, op 31 maart 2017 overgedragen voor € 113.000.

In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit (K), onderhoudstoestand (O), doelmatigheid (D), uitstraling (U), voorzieningen (V) en ligging (L). De onroerende zaak scoort in de matrix op deze factoren een 3 (voldoende). Ter zitting heeft taxateur [A] verklaard dat de factor voor V in de matrix abusievelijk niet op een 2 (matig) is gezet, maar dat bij de taxatie wel is uitgegaan van de enigszins gedateerde staat van het sanitair en de keuken. Het object [b-straat] 44A scoort op O en V een 2, [a-straat] 150A op V een 4 (goed), [a-straat] 23B op O en V een 4 en [c-straat] 9A op V een 2. Voor het overige scoren de referentieobjecten op de factoren een 3.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 98.000.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.3.

Belanghebbende heeft allereerst gesteld dat voor de waarde dient te worden uitgegaan van zijn eigen aankoopprijs van € 98.000. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat deze transactie niet tussen onafhankelijk van elkaar staande partijen tot stand is gekomen en dat de onroerende zaak niet op de vrije markt is aangeboden. Hieruit volgt dat geen sprake is van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koopovereenkomst. In een dergelijk geval kan niet worden geoordeeld dat de door belanghebbende betaalde koopsom de waarde in het economische verkeer weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Dat belanghebbende en zijn ouders voor de bepaling van de aankoopprijs zijn uitgegaan van de voor het schenkingsrecht toegestane WOZ-waarde van het jaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) doet daar niet aan af.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardeverklaring, de daarbij behorende (aangepaste) matrix en overige bijlagen, en zijn toelichting daarop ter zitting en in de stukken, aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.

4.5.

Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof zijn de gekozen drie objecten, en het in hoger beroep toegevoegde object [c-straat] 9A, blijkens de kenmerken in de matrix voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om het standpunt van de heffingsambtenaar over de waarde te onderbouwen. Naar het oordeel van het Hof maakt de taxateur, in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, aannemelijk dat bij de herleiding uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Met name het door belanghebbende aangedragen en door de taxateur – ter indicatie dat de waarde zeker niet te hoog is vastgesteld – toegevoegde object [c-straat] 9A (gehanteerde m²-prijs van € 1.603), met eveneens een eenvoudige keuken en badkamer, maar dat anders dan de onroerende zaak niet over een centrale verwarming en niet over een fraai uitzicht beschikt, maakt voldoende inzichtelijk dat de door de taxateur voor de onroerende zaak gehanteerde m²-prijs (€ 1.517) niet te hoog is. Dit object heeft bovendien, net als de onroerende zaak, een zogenoemde slapende Vereniging van Eigenaren (VvE). De verkoopprijzen van de overige referentieobjecten bevestigen voorgaande conclusie. Daarbij merkt het Hof op dat ook het object [b-straat] 44A (gehanteerde m²-prijs van € 1.679) een eenvoudige woning is, maar dan zonder centrale verwarming, en dat bij dit object ook sprake is van een slapende VvE. Dat de andere twee referentieobjecten betere voorzieningen hebben, doet aan het voorgaande niet af, omdat daarmee in de matrix voldoende rekening is gehouden door het hanteren van een (veel) hogere m²-prijs.

4.6.

Belanghebbende heeft gesteld dat de matrix discutabel is omdat deze naar zijn mening niet voldoet aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 17 augustus 2018, naar het Hof begrijpt het arrest dat is gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2018:1316, gestelde eisen met betrekking tot de inzichtelijkheid, controleerbaarheid van keuzes, aannames en gegevens. Dit arrest ziet echter niet op de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van een over te leggen matrix, zodat deze stelling belanghebbende reeds om deze reden niet kan baten. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar een grondstaffel had moeten overleggen, overweegt het Hof dat in het onderhavige geval, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft verklaard, geen grondstaffel is gebruikt. Nu belanghebbende voor het overige geen concrete punten heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling, ziet het Hof geen aanleiding voor het oordeel dat de matrix niet bruikbaar is bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde.

4.7.

Belanghebbende stelt dat er aan zijn woning nog veel moet gebeuren, wil hij over enig comfort en luxe kunnen beschikken. Daarbij verwijst hij naar de matige staat van onderhoud van de woon- en slaapkamers (de vloer, deuren, kozijnen, plinten), het ontbreken van muurisolatie, het matige schilderwerk, de noodzaak van renovatie van badkamer, toilet, overloop en trapopgang, en het herstel van de aardbevingsschade en het betonrot van het balkon. Namens de heffingsambtenaar heeft de taxateur hiertegenover gesteld dat de objecten [b-straat] 44A en [c-straat] 9A over een vergelijkbare staat van onderhoud en kwaliteit beschikken, dat de referentieobjecten ook geen muurisolatie hebben, dat tijdens de inpandige opname niet is gebleken van de noodzaak van het genoemde herstel van de vloer, deuren, kozijnen en plinten, dat veel van de genoemde punten normaal onderhoud betreft, dat met de gedateerdheid van de badkamer en het toilet reeds rekening is gehouden door het hanteren van een lagere m²-prijs, dat de aardbevingsschade niet is geconstateerd bij de inpandige opname op 18 december 2018, en dat met eventuele betonrot van het balkon rekening is gehouden door een aftrek van € 3.500.

4.8.

Het Hof acht, op grond van de stukken en de ter zitting door de taxateur verstrekte toelichting, aannemelijk dat de taxateur zich bij de waardebepaling heeft gebaseerd op de werkelijke toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2017 en voldoende rekening heeft gehouden met deze toestand. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat het klopt wat de door de taxateur gemaakte foto’s laten zien, maar dat deze foto’s niet laten zien dat de paneeldeuren aan een onderhoudsbeurt toe zijn, dat de vloeren kraken en dat het tapijt vervangen moet worden. De taxateur had dit volgens belanghebbende kunnen constateren. Daargelaten dat de door belanghebbende genoemde punten niet uitgaan boven normaal onderhoud, ziet het Hof geen aanleiding te twijfelen aan de constateringen van de taxateur. Belanghebbende heeft de taxateur bij de inpandige opname niet op deze gebreken gewezen en ook daarna in de procedure zelf geen bewijsstukken, zoals foto’s of anderszins, ingebracht. Dat de aardbevingsschade reeds vóór het belastingjaar 2018 aanwezig was, acht het Hof, in het licht van de constateringen bij de inpandige opname eind 2018 en het feit dat belanghebbende de taxateur bij de inpandige opname niet heeft gewezen op de gestelde aardbevingsschade en dat belanghebbende deze schade pas in 2019 heeft gemeld bij de daartoe van belang zijnde instanties, niet aannemelijk. Belanghebbende heeft daartoe ook helemaal niets ingebracht. Met het eventuele betonrot heeft de taxateur voldoende rekening gehouden door een aftrek toe te passen van € 3.500, gebaseerd op een voor het herstel daarvan opgevraagde offerte. Belanghebbende heeft hier tegenover niets aangevoerd. Het Hof acht, gelet op de stukken van het geding en de verklaringen van partijen, verder aannemelijk dat de objecten [b-straat] 44A en [c-straat] 9A over een vergelijkbare staat van onderhoud en kwaliteit beschikken.

4.9.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat hij geluidsoverlast heeft van een bovengelegen kamerverhuurpand (nr. 47B) en dat de bestemming van het buurpand op nr. 45, dat aan de andere kant van de brandgang ligt, is veranderd van detailhandel in een verhuurde studio. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat in de buurt/wijk vele kamerverhuurpanden zijn en dat voor alle woningen in de buurt geldt dat er zo nu en dan sprake is van enig (geluids)overlast van kamerverhuur. Ter zitting is het Hof duidelijk geworden dat het probleem van de luidruchtige huurders zich in 2013 afspeelde en inmiddels is opgelost (huurders zijn vervangen). Belanghebbende heeft hierover verklaard dat als de (nieuwe) huurders geluidsoverlast veroorzaken, zij daarmee stoppen als hij hen daarop aanspreekt. Welke waardedruk van een en ander uitgaat, heeft belanghebbende ter zitting desgevraagd niet duidelijk gemaakt. Het Hof acht gelet op het voorgaande niet aannemelijk dat in de woning van belanghebbende in die mate sprake is van (geluids)overlast dat potentiële kopers hierdoor zouden worden beïnvloed, in die zin dat zij op de peildatum voor de onroerende zaak een lagere prijs willen betalen.

4.10.

De door belanghebbende geconstateerde waardestijging van 15,3% ten opzichte van het vorige belastingjaar noch de constatering van belanghebbende dat het object [c-straat] 9A voor het belastingjaar 2015 € 15.000 hoger was gewaardeerd dan de onroerende zaak, terwijl beide objecten voor het onderhavige jaar op dezelfde WOZ-waarde zijn gewaardeerd, leidt tot een ander oordeel. Het Hof merkt in dit verband op dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk tijdvak opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, doet niet af aan de vastgestelde waarde.

4.11.

Ter zitting van het Hof is duidelijk geworden dat belanghebbende in eerste aanleg een onvolledige matrix – twee kolommen ontbraken doordat de Rechtbank het (gevouwen) matrixblad incompleet gekopieerd had – heeft ontvangen. Belanghebbende heeft desgevraagd verklaard hieraan geen conclusie te verbinden en de gevolgen daarvan over te laten aan Hof. Nu belanghebbende heeft verklaard dat de onvolledigheid van de matrix geen omstandigheid is (geweest) die voor het instellen van het hoger beroep van belang is geweest, ziet het Hof geen aanleiding voor het vergoeden van het griffierecht.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J.W. Keuning en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021

De voorzitter,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.