Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.238.048/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 175813)
arrest van 23 juni 2020
in de zaak van
1.[appellante1] ,
wonende te [A] ,
2. [appellante2] ,
wonende te [B] ,
3. maatschap MTS. [appellante3] ,
gevestigd te [C] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. G.M. Tiddens, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [D] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [D] ,
hierna:
[geïntimeerde2] ,
[geïntimeerde2] ,
3. [geïntimeerde3] ,
wonende te [D] ,
hierna:
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
procesadvocaat: mr. J.J. Veldhuis, kantoorhoudend te Leeuwarden,
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 30 juli 2019 hier over.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Ingevolge het vermelde tussenarrest is een comparitie van partijen bepaald op 6 december 2019. Op de comparitie zijn [appellanten] c.s. bij hun daartoe gevolmachtigde vader [E] en [geïntimeerden] c.s., beide vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
1.2
De vordering van [appellanten] c.s. luidt, samengevat, het vonnis van de rechtbank
Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de rechtbank) van 7 februari 2018 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellanten] c.s. (zie 3.1) alsnog toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten.
2.De feiten
2.1
De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.18 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld, waartegen geen grieven zijn gericht of overigens van bezwaren is gebleken. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.
2.2
[appellanten] c.s. waren de eigenaren van een akkerbouwbedrijf, dat bestaat uit:
- de boerderij “ [F] ” met erf met een oppervlakte van 1.36.15 hectare, plaatselijk bekend als [a-straat] 13 in [C] ,
- een landbouwschuur met erf en percelen landbouwgrond, totaal groot 79.10.23 hectare, plaatselijk bekend als [a-straat] 15 in [C] .
2.3
[geïntimeerden] c.s. hebben in 1998 circa 9 ha landbouwgrond van [appellanten] c.s. gepacht voor de teelt van pootaardappels. In 2004 is het gepachte voor de aardappelteelt uitgebreid tot circa 21 ha grond. In 2010 zijn [geïntimeerden] c.s. 9 ha grond bij gaan pachten voor de teelt van suikerbieten. Het gepachte van circa 30 ha is in 2016 uitgebreid tot 65 ha grond. De uitbreiding met 35 ha diende voor de teelt van wintertarwe.
2.4
Medio 2016 hebben [appellanten] c.s. besloten het akkerbouwbedrijf te verkopen. Daartoe hebben zij de heer [G] als verkopend makelaar ingeschakeld. In de overeenkomst van opdracht van 1 augustus 2016 is als vraagprijs € 6.200.000,- opgenomen.
2.5
Op 4 augustus 2016 heeft over de verkoop van het akkerbouwbedrijf een gesprek tussen [geïntimeerden] c.s. en de verkopend makelaar plaatsgevonden. In dat gesprek is aan de orde gekomen dat in de zestiger jaren van de vorige eeuw diverse zich in de percelen bevindende sloten met huisvuil zijn gedempt, ten gevolge waarvan sprake is van (enige) vervuiling. [geïntimeerden] c.s. hebben toen een koopprijs genoemd van € 5.000.000,-.
2.6
Na diverse gesprekken hebben [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. op 10 september 2016 telefonisch overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 5.850.000,-, met dien verstande dat de boerderij ‘ [F] ’ met erf geen deel meer uitmaakte van de koop. Op 12 september 2016 is nogmaals over de verkoop van de percelen landbouwgrond gesproken. Tot de gemaakte afspraken behoort dat zodra duidelijkheid is verkregen over de financiering, de koopovereenkomst op schrift zal worden gesteld.
2.7
In de bespreking van 24 oktober 2016 heeft de verkopend makelaar aan [geïntimeerden] c.s. een schriftelijke koopovereenkomst ter ondertekening voorgelegd. In artikel 7 is een bepaling over verontreiniging opgenomen, luidende:
“Verkoper verklaart niet bekend te zijn met verontreiniging van het object die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven gebruik, of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het object, het vergoeden van schade, of het nemen van andere maatregelen. Het risico dat er verontreiniging in het object aanwezig is, is behoudens dwingendrechtelijke bepalingen dienaangaande, geheel voor rekening van koper. Koper zal verkoper niet voor enige vorm van bodemverontreiniging aanspreken, behoudens in het geval er sprake is van ernstig verwijtbaar toerekenbaar handelen, nalaten of verzwijgen van verkoper zelf.
(...)
Koper verklaart bekend te zijn met de aanwezigheid van met huisvuil gedempte sloten in het verkochte. Koper vrijwaart verkoper voor nu en in de toekomst van iedere aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van verontreinigingen inzake vorenbedoelde slootdempingen”.
Tijdens die bespreking is een plattegrond van de landbouwgrond getoond waarop de vader van [appellanten] c.s. de sloten had aangegeven die volgens hem met huisvuil waren gedempt.
2.8
[geïntimeerden] c.s. hebben tegen artikel 7 van de koopovereenkomst bezwaar gemaakt en hebben geweigerd de koopovereenkomst te ondertekenen.
2.9
Omstreeks 1 november 2016 heeft de verkopend makelaar aan [geïntimeerden] c.s. laten weten dat [appellanten] c.s. desgewenst van verkoop aan [geïntimeerden] c.s. willen afzien.
2.1
Bij brief van 14 november 2016 heeft mr. C.P. van Zomeren, verbonden aan Univé Rechtshulp, namens [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. geschreven:
“Uw makelaar bericht [geïntimeerden] op 1 november 2016 dat u wenst af te zien van de overeenkomst. Dat is niet mogelijk. De koop is immers reeds mondeling gesloten en [geïntimeerden] wenst nakoming. Hoewel mondeling gesloten, is sprake van een perfecte overeenkomst: verkocht is een akkerbouwbedrijf tegen de prijs van € 5.850.000,-. Ingevolge artikel 6:80 Burgerlijk Wetboek treden de gevolgen van niet nakoming reeds in voor de opeisbaarheid van de vordering. Niettemin sommeer ik u om zich uiterlijk op maandag 21 november 2016 bereid te verklaren:
- de mondelinge koopovereenkomst onverkort na te komen. Onverkorte nakoming betekent de levering van de gronden vrij van deze omvangrijke vervuiling;
- voor de levering in goed overleg te komen tot een saneringsplan;
- voor de levering te komen tot een correcte verdeling van de saneringskosten.
(...)
Voldoet u niet aan bovenstaande sommatie dan dien ik namens [geïntimeerden] rechtsmaatregelen te treffen. Daaronder begrepen een kort geding en conservatoir beslag teneinde het recht op levering veilig te stellen”.
2.11
De advocaat van [appellanten] c.s. heeft bij brief van 21 november 2016 aan mr. Van Zomeren bevestigd dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en [geïntimeerden] c.s. gesommeerd om binnen één week over te gaan tot ondertekening van de door de verkopend makelaar aan hen voorgelegde koopovereenkomst. Voorts wordt daarin (voor zover hier van belang) geschreven:
“Op 10 september jl. lieten uw cliënten aan de heer [G] weten dat zij instemden met de door cliënten verlangde koopprijs. Op 12 september jl. hebben uw cliënten dit nog eens bevestigd waarbij als enig voorbehoud het bekende financieringsvoorbehoud gold. (...) Andere voorbehouden (naast het financieringsvoorbehoud) hebben uw cliënten niet gemaakt dan wel bedongen. In het bijzonder geldt dit voor de met huisvuil gedempte sloten. Uw cliënten hebben de aanwezigheid hiervan zonder enig voorbehoud geaccepteerd en evenzeer geaccepteerd dat deze met huisvuil gedempte sloten onderdeel van de
koopovereenkomst uitmaken. Het vorenstaande impliceert (…) dat tussen cliënten en uw cliënten een perfecte koopovereenkomst is tot stand gekomen.”
2.12
Bij brief van 28 november 2016 heeft een nieuwe advocaat van [geïntimeerden] c.s. geantwoord dat [geïntimeerden] c.s. de door de verkopend makelaar gepresenteerde koopovereenkomst niet zullen ondertekenen. [geïntimeerden] c.s. wensen op kosten van [appellanten] c.s. een onderzoek naar de locatie en de omvang van de vervuiling en de garantie dat [appellanten] c.s. de eventuele saneringskosten voor hun rekening zullen nemen, bij gebreke waarvan de (mondelinge) koopovereenkomst zal worden ontbonden.
2.13
In de brief van 1 december 2016 heeft de advocaat van [appellanten] c.s. het standpunt gehandhaafd dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en [geïntimeerden] c.s. gehouden zijn de koopovereenkomst te ondertekenen. In de brief wordt het voorstel gedaan het bedrag dat een eventueel noodzakelijke sanering zou kosten uit de koopsom “te lichten” en bij de notaris in depot te laten staan, waarna in een gerechtelijke procedure kan worden uitgemaakt of dat bedrag [appellanten] c.s. of [geïntimeerden] c.s. toekomt.
2.14
Dit voorstel hebben [geïntimeerden] c.s. afgewezen. Medio december 2016 heeft mr. Ubbens, de nieuwe advocaat van [geïntimeerden] c.s., in een telefoongesprek met de advocaat van [appellanten] c.s. laten weten dat [geïntimeerden] c.s. onderzoek wensen te doen naar de mate en de omvang van de vervuiling. Bij brief van 29 december 2016 heeft de advocaat van [appellanten] c.s. geantwoord dat deze hiermee - onder in de brief verwoorde voorwaarden - kan instemmen.
2.15
In een telefoongesprek op 10 januari 2017 heeft de advocaat van [geïntimeerden] c.s. medegedeeld dat [geïntimeerden] c.s. afzien van het onderzoek, de koopovereenkomst niet nakomen en de verdere initiatieven van [appellanten] c.s. afwachten.
2.16
[appellanten] c.s. hebben in kort geding nakoming gevorderd van de koopovereenkomst die op 10 september 2016 tussen partijen tot stand zou zijn gekomen. Bij vonnis in kort geding van 17 maart 2017 heeft de voorzieningenrechter die vordering afgewezen.
2.17
Bij brief van 23 maart 2017 hebben [appellanten] c.s. de koopovereenkomst ontbonden.
2.18
Op 8 mei 2017 hebben [appellanten] c.s. het akkerbouwbedrijf, bestaande uit een landbouwschuur met erf en percelen totaal groot 79.10.23 ha aan een derde verkocht voor de verkoopsom van € 5.500.000,- k.k. In de koopovereenkomst is een gelijkluidend artikel 7 opgenomen als in de concept koopovereenkomst met [geïntimeerden] c.s.. De eigendomsoverdracht heeft op 14 juni 2017 plaatsgevonden.
3.De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
3.1
Na wijziging van eis hebben [appellanten] c.s. gevorderd:
- een verklaring van recht dat [geïntimeerden] c.s. tegenover [appellanten] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten, althans onrechtmatig hebben gehandeld,
- [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 623.546,58 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente,
- de proceskosten.
Aan deze vorderingen hebben [appellanten] c.s. primair ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de inmiddels ontbonden koopovereenkomst. De subsidiaire grondslag is dat [geïntimeerden] c.s. onrechtmatig tegenover [appellanten] c.s. hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken in een zo ver gevorderd stadium dat [appellanten] c.s. er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de koopovereenkomst tot stand zou komen.
3.2
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. op beide grondslagen afgewezen met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.
4.De beoordeling in hoger beroep
grieven
4.1
Met de
grieven I t/m VIbestrijden [appellanten] c.s. het oordeel van de rechtbank dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat niet is gebleken dat partijen op of omstreeks 10 september 2016 overeenstemming hebben bereikt over alle voor de totstandkoming van een perfecte overeenkomst essentiële elementen, waaronder de aanwezigheid van vervuiling en het daaraan verbonden risico. In grief V beklagen zij zich er in dat verband over dat zij niet tot bewijslevering zijn toegelaten. [appellanten] c.s. komen met
grief VIIop tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan het afbreken van de onderhandelingen in een vergevorderd stadium van de precontractuele fase onaanvaardbaar moet worden geacht.
Grief VIIIricht zich tegen het dictum van het vonnis en is daarmee een veeggrief.
grieven I t/m VIbestrijden [appellanten] c.s. het oordeel van de rechtbank dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat niet is gebleken dat partijen op of omstreeks 10 september 2016 overeenstemming hebben bereikt over alle voor de totstandkoming van een perfecte overeenkomst essentiële elementen, waaronder de aanwezigheid van vervuiling en het daaraan verbonden risico. In grief V beklagen zij zich er in dat verband over dat zij niet tot bewijslevering zijn toegelaten. [appellanten] c.s. komen met
grief VIIop tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan het afbreken van de onderhandelingen in een vergevorderd stadium van de precontractuele fase onaanvaardbaar moet worden geacht.
Grief VIIIricht zich tegen het dictum van het vonnis en is daarmee een veeggrief.
wel of geen koopovereenkomst
4.2
Voor de beoordeling van de primaire grondslag – een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst – heeft het hof eerst de vraag te beantwoorden of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.3
De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] c.s. op de primaire grondslag aldus opgevat, dat volgens [appellanten] c.s. op of omstreeks 10/12 september 2016 tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. [appellanten] c.s. is tegen deze opvatting niet opgekomen, zodat het hof daarvan ook zal uitgaan. Voorts leidt het hof uit de stellingen van [appellanten] c.s. af dat de inhoud van de volgens [appellanten] c.s. op of omstreeks 10 of 12 september 2016 mondeling bereikte overeenstemming overeenkomt met de schriftelijke koopovereenkomst die op 24 oktober 2016 aan [geïntimeerden] c.s. is voorgelegd.
4.4
Het hof stelt voorop dat voor het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, afhankelijk is van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen (ECLI:NL:HR:2003:AF9414).
4.5
Op of omstreeks 10/12 september 2016 is in ieder geval overeenstemming bereikt over het object – een landbouwschuur met erf en percelen landbouwgrond met een oppervlakte van 79.46.83 ha – en de koopprijs daarvoor van € 5.850.000,-.
4.6
Op de eerste bespreking met de verkopend makelaar op 4 augustus 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. vragen gesteld over het dempen van enige sloten met huisvuil. De verkopend makelaar heeft daarover geen concrete feitelijke informatie gegeven maar, zoals [appellanten] c.s. in de memorie van grieven (onder nr 14) ook hebben aangegeven, aan [geïntimeerden] c.s. voorgehouden dat het agrarisch gebruik door de vervuiling niet wordt beperkt.
Door [appellanten] c.s. is niet voldoende onderbouwd gesteld of is dit op andere wijze gebleken dat in het verleden naar de vervuiling in de gedempte sloten in de door hen te verkopen landbouwpercelen door hen, hun vader, de overheid of derden objectief onderzoek is gedaan en dat de uitkomst van dat onderzoek in rapporten is vastgelegd.
In verband met de vragen van [geïntimeerden] c.s. over de met huisvuil gedempte sloten heeft de verkopend makelaar eerst op de bespreking van 24 oktober 2016 aan [geïntimeerden] c.s. een kaartje van de percelen getoond waarop de sloten waren aangegeven die in de herinnering van [H] door hem of zijn voorganger met huisvuil waren gedempt. Dat kaartje was niet gebaseerd op enig objectief onderzoek. In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. benadrukt dat dit kaartje aan de hand van de herinnering van [H] is gemaakt en dat de op het kaartje aangegeven sloten hoogstwaarschijnlijk, maar zeker is dit niet, met huisvuil gedempte sloten zijn. Het kaartje is slechts “een aanduiding”.
Hieruit volgt dat [geïntimeerden] c.s. op 10/12 september 2016 ermee bekend waren dat er in ieder geval enige sloten in de te kopen landbouwgronden in het verleden waren gedempt met huisvuil. Zij waren er toen niet mee bekend waar die gedempte sloten op de landbouwpercelen lagen en kenden ook niet de aard en de omvang van de verontreiniging - uit welke verontreinigde stoffen het huisvuil bestond, hoe diep het huisvuil in de grond lag en hoe breed de met huisvuil dempte sloten waren - . De vader van [appellanten] c.s. had enige herinnering aan welke sloten (mogelijk) met huisvuil waren gedempt, maar ook [appellanten] c.s. waren toen niet bekend met de aard en de omvang van de verontreiniging.
4.7
[appellanten] c.s. hebben ter zitting erkend dat de verkopend makelaar voorafgaand aan de bespreking op 24 oktober 2016 met [geïntimeerden] c.s. niet over de verdeling van het (financiële) risico van de verontreiniging met huisvuil heeft gesproken. Zij hebben verder ook geen voldoende onderbouwde feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [geïntimeerden] c.s. op 10/12 september 2016 dat risico wel (nagenoeg volledig) hebben aanvaard. Dat kan op zichzelf nog niet worden afgeleid uit de enkele omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. er toen wel mee bekend waren dat er sprake was van (enige) vervuiling en ook niet uit de omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. toen geen voorbehoud hebben gemaakt over de (financiële) gevolgen van een eventuele bodemsanering. Voor beide omstandigheden geldt dat, naar [appellanten] c.s. wisten althans konden weten, [geïntimeerden] c.s. mede gelet op de uitlating van de verkopend makelaar en hun eigen ervaringen met de landbouwpercelen veronderstelden dat enige met huisvuil gedempte sloten aan het beoogde agrarische gebruik niet in de weg stond. Bijkomende omstandigheden waaruit [appellanten] c.s. wel mochten afleiden dat [geïntimeerden] c.s. het financiële risico van die vervuiling, in het bijzonder de gevolgen van een eventuele bodemsanering, hebben aanvaard zijn verder niet aangevoerd en evenmin is daar bewijs van aangeboden.
4.8
De verkopend makelaar heeft op 24 oktober 2016 aan [geïntimeerden] c.s. de tekst van de koopovereenkomst uitgereikt en toegelicht. Uit artikel 7 van de concept-koopovereenkomst bleek op dat moment dat [appellanten] c.s. hun aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging vergaand wilden beperken en zich alleen aansprakelijk achten bij ‘ernstig verwijtbaar toerekenbaar handelen, nalaten of verzwijgen’ en dat het (financiële) risico van verontreiniging volledig bij [geïntimeerden] c.s. kwam te liggen. Daaraan is nog toegevoegd dat [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. hadden te vrijwaren voor iedere aansprakelijkheid van de verontreinigingen van de gedempte sloten met huisvuil.
Met die bepaling over (de aansprakelijkheid voor) de verontreiniging waren [geïntimeerden] c.s. niet akkoord. Daarmee werd op 24 oktober 2016 voor partijen duidelijk dat zij van mening verschilden over het (financiële) risico van de verontreiniging, een punt met in potentie vergaande financiële consequenties.
4.9
[geïntimeerden] c.s. hadden over de verontreiniging met huisvuil vanaf de aanvang van de onderhandelingen vragen gesteld maar daarop op 10/12 september 2016 nog geen antwoord gekregen en ook geen afspraken gemaakt. Naar het oordeel van het hof was ook voor [appellanten] c.s. kenbaar, althans had dat voor hen kenbaar kunnen zijn, dat het (financiële) risico van de verontreiniging met huisvuil geen ondergeschikt punt was. Hierdoor moet worden aangenomen dat partijen op of omstreeks 10/12 september 2016 nog geen overeenstemming hadden bereikt over een koopovereenkomst met een inhoud als op
24 oktober 2016 op schrift door de verkopend makelaar is uitgereikt.
Het hof voegt daaraan toe dat ook nadien is gebleken dat van een essentieel meningsverschil sprake was die uiteindelijk ook niet overbrugbaar is gebleken. Toen [geïntimeerden] c.s. op
24 oktober 2016 ermee bekend raakten dat [appellanten] c.s. het risico van de verontreiniging met huisvuil bij [geïntimeerden] c.s. wilden leggen, hebben zij aangedrongen op een grondig bodemonderzoek, waarbij het tot een saneringsplan van de verontreiniging moest komen en over ‘een correcte verdeling van de saneringskosten’ overeenstemming moest worden bereikt. [appellanten] c.s. hielden aanvankelijk vast aan de schriftelijke koopovereenkomst van
24 oktober 2016 en wezen bodemonderzoek af. Daarna stonden [appellanten] c.s. onderzoek slechts onder bepaalde voorwaarden toe, waaronder over de diepte van de grond waarin onderzoek mocht worden gedaan en uiteindelijk hebben [appellanten] c.s. een voorstel gedaan een bedrag uit de koopsom aan saneringskosten te lichten en bij de notaris in depot te houden waarna partijen over het geschilpunt konden procederen. De wederzijdse voorstellen zijn steeds afgewezen.
4.1
In de opsomming van de feiten en omstandigheden, waarvoor onder nummer 117 van de memorie van grieven bewijs wordt aangeboden, is niet opgenomen dat voor of op 10/12 september 2016, althans vóór 24 oktober 2016, aan [geïntimeerden] c.s. is verklaard dat het risico van de bodemverontreiniging bij hen kwam te liggen. Dat valt te meer op nu de rechtbank in de rechtsoverwegingen 4.6 en 4.9 van het bestreden vonnis expliciet heeft overwogen dat uit de schriftelijke verklaring van de verkopend makelaar van 10 november 2017 niet blijkt met welke concrete voorwaarden [geïntimeerden] c.s. op 10/12 september 2016 zouden hebben ingestemd en op grond waarvan de verkopend makelaar heeft aangenomen dat het risico van de vervuiling door [geïntimeerden] c.s. is geaccepteerd. Het hof komt daardoor aan bewijslevering niet toe.
4.11
Het voorgaande betekent dat de grieven I t/m VI falen.
afgebroken onderhandelingen
4.12
Met grief VII bestrijden [appellanten] c.s. de afwijzing van hun vorderingen op de subsidiaire grondslag, de schadeplichtigheid op grond van afgebroken onderhandelingen.
4.13
Bij de behandeling van deze grief stelt het hof voorop dat de rechtbank in r.ov. 4.11 van het bestreden vonnis de juiste maatstaf heeft aangelegd, tegen welke maatstaf [appellanten] c.s. ook niet zijn opgekomen. Deze maatstaf houdt in dat voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient onder meer rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (ECLI:NL:HR:2005:AT7337).
4.14
[appellanten] c.s. hebben bij [geïntimeerden] c.s. gepeild of zij belangstelling hadden in de aankoop van de boerderij met landbouwgronden, waarna partijen in onderhandeling zijn getreden. In die onderhandelingen zijn [appellanten] c.s. over de prijs weinig inschikkelijk geweest. [appellanten] c.s. hielden vast aan de vraagprijs van € 6.200.000,-. [geïntimeerden] c.s. hebben door deze opstelling van [appellanten] c.s. en hun wens de landbouwgronden te verkrijgen de koopprijs in de loop van de onderhandelingen van € 5.000.000,- substantieel verhoogd naar € 5.850.000,-. [appellanten] c.s. hebben met de prijs van € 5.850.000,- alleen ingestemd doordat de boerderij [F] met erf uit het te verkopen object werd gehaald, zodat [appellanten] c.s. voor het te verkopen deel min of meer vasthielden aan de prijs die zij voor het te verkopen deel bij aanvang van de onderhandelingen voor ogen hadden. Daarmee hadden partijen op of omstreeks 10/12 september 2016 over het object van koop en de koopprijs overeenstemming bereikt.
In die onderhandelingen hadden [geïntimeerden] c.s. nog wel vragen gesteld over het dempen van enige sloten met huisvuil. Eerst op 24 oktober 2016 hebben [appellanten] c.s. met een kaartje daarover enige informatie gegeven. Verder hebben [appellanten] c.s. in de onderhandelingen met [geïntimeerden] c.s. niet besproken dat de verontreiniging voor risico van [geïntimeerden] c.s. zou zijn en dat [appellanten] c.s. hun (verhaals)aansprakelijkheid voor de verontreiniging van huisvuil wilden beperken. Eerst op 24 oktober 2016 bleek uit de concept-koopovereenkomst dat [appellanten] c.s. dat risico bij [geïntimeerden] c.s. legden. [geïntimeerden] c.s. hebben meteen laten weten dat zij dat risico niet accepteerden. Onder deze omstandigheden hebben [appellanten] c.s. op of omstreeks 10 september 2016/24 oktober 2016 er niet gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat [geïntimeerden] c.s. het risico voor de verontreiniging van de gedempte sloten met huisvuil en de daaraan verbonden financiële consequenties zouden aanvaarden en dat gelet op de al bereikte overeenstemming over het object en de koopprijs enigerlei overeenkomst tot stand zou komen. Dat is later niet anders geworden toen [geïntimeerden] c.s. nadrukkelijk vasthielden aan een uitgebreid bodemonderzoek en sanering van de verontreiniging wilden waarbij partijen nog over een verdeling van de kosten van de sanering overeenstemming zouden moeten bereiken, terwijl [appellanten] c.s. aanvankelijk bodemonderzoek afwezen, vervolgens aan dat bodemonderzoek allerlei voorwaarden stelden en uiteindelijk een regeling wensten waarin zou staan dat partijen een bedrag in depot zouden storten en over de aansprakelijkheid zouden gaan procederen.
Het stond [geïntimeerden] c.s. derhalve vrij de onderhandelingen af te breken. Grief VII faalt daardoor ook.
4.15
Grief VIII is een veeggrief, die zonder zelfstandige betekenis voortbouwt op de andere grieven. Die grieven slagen niet, zodat ook grief VIII faalt.
5.Slotsom
5.1
De grieven falen.
5.2
Bij deze uitkomst worden [appellanten] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, waarbij het hof het salaris van de advocaat zal bepalen op basis van tarief VII (2 punten).
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van
7 februari 2018;
veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s., tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.649,- voor griffierecht en op
€ 9.356, - voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
€ 9.356, - voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk in de nakosten, begroot op € 157,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellanten] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders verzochte.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. O.E. Mulder en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
23 juni 2020.