ECLI:NL:GHARL:2020:4786

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.220.007/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/374548)

arrest van 23 juni 2020

in de zaak van

1.[appellante] ,

2.
[appellant] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten in principaal appel / geïntimeerden in incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna afzonderlijk respectievelijk:
[appellante]en
[appellant],

gezamenlijk:
[appellanten] c.s.,

advocaat: mr. R. van Domselaar, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde in principaal appel / appellant in incidenteel appel,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. H.J. Hagemans, kantoorhoudend te Amsterdam.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 oktober 2018 hier over.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ingevolge het vermelde tussenarrest is een comparitie van partijen bepaald op

23 april 2019. Op de comparitie zijn partijen, vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.2

De vordering van [appellanten] c.s. bij memorie van grieven luidt, samengevat, de vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 12 november 2014, 3 december 2014, 29 april 2015, 14 oktober 2015, 2 december 2015 en 1 februari 2017 en de beslissing ex artikel 199 lid 1 Rv van 13 april 2016 te vernietigen en [geïntimeerde] in zijn vordering niet-ontvankelijk te verklaren, althans de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties en met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] c.s. van € 82.520,81 uit onverschuldigde betaling, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 februari 2017.

1.3

[geïntimeerde] heeft in het incidenteel appel gevorderd het eindvonnis van 1 februari 2017 te vernietigen en opnieuw rechtdoende “de vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellanten] c.s. tot betaling van de misgelopen rente voor de overeengekomen financiering toe te wijzen, onder bekrachtiging van het overige”. Voorts heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellanten] c.s. te veroordelen in de proceskosten in hoger beroep, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.

2.De feiten

2.1

De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.8 van het tussenvonnis van

29 april 2015 de feiten vastgesteld, waartegen geen grieven zijn gericht of overigens van bezwaren is gebleken. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

2.2

[geïntimeerde] heeft aan [appellanten] c.s. verkocht:

een vrijstaande villa gelegen aan de [a-straat] en [b-straat] te [A] (hierna: de villa), toen kadastraal bekend als gemeente [C] , sectie [Y] nummers 1188, 1189, 1300, 3767 gedeeltelijk en 3788 (thans kadastraal genummerd 1300 en 4088) en
twee percelen (hierna: de percelen weidegrond) gelegen aan de [b-straat] in [A] , kadastraal bekend als gemeente [C] , sectie [Y] nummer 1301, groot 60.20 are en nummer 3766 (thans genummerd 4087), groot 5.60 are.

2.3

Partijen hebben op 20 januari 2012 een koopovereenkomst voor de villa (hierna: koopovereenkomst villa) en een koopovereenkomst voor de percelen weidegrond (hierna: koopovereenkomst weidegrond) getekend. Beide koopovereenkomsten zijn neergelegd in een notariële akte.

2.4

In de koopovereenkomst villa staat vermeld dat de koopprijs € 700.000,- bedraagt. In artikel 9 van de koopovereenkomst villa is opgenomen dat [appellanten] c.s. de koopovereenkomst kunnen ontbinden als zij niet uiterlijk op 14 februari 2012 een toezegging van een erkende geldverstrekkende instelling hebben gekregen voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband ‘van het verkochte tot’ een koopsom van € 750.000,-. De leveringsdatum is bepaald op 30 maart 2012.

2.5

De koopovereenkomst weidegrond vermeldt een koopprijs van € 97.000,- en noemt

30 maart 2012 als datum waarop de eigendom van de percelen weidegrond aan [appellanten] c.s. worden geleverd. Ingevolge artikel 9 van de koopovereenkomst weidegrond kunnen [appellanten] c.s. deze koopovereenkomst ontbinden als de koopovereenkomst villa wordt ontbonden. In artikel 17 van de koopovereenkomst weidegrond is nog als bijzondere bepaling opgenomen:

“Koper en verkoper komen overeen dat de koopprijs (...) (€ 97.000,00) ten tijde van de levering van het verkochte door koper aan verkoper zal worden voldaan doordat koper alsdan uit op de datum van levering ter leen ontvangen gelden, zulks onder voorwaarden als nader tussen partijen zullen worden overeengekomen, aan verkoper zal verklaren schuldig te zijn de somma van (...) (€ 97.000,--). Ten behoeve van de verkoper zal een eerste hypotheekrecht op het verkochte worden gevestigd. De voorwaarden van de geldlening zullen partijen in gemelde akte van hypotheek nader overeenkomen.”

2.6

Op beide koopovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen van toepassing verklaard. Artikel VI van de Algemene Bepalingen bevat een regeling over tekortkoming en luidt:

“1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (...) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

uitvoering van de overeenkomst te verlangen (...)

de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijke opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.(...)”

2.7

Voor de aankoop van de villa hebben [appellanten] c.s. een hypothecaire geldlening bij de ING gesloten. In de hypotheekakte van 5 april 2012 staat onder het kopje “de geldlening” dat de ING aan [appellanten] c.s. een geldlening van € 649.000,- heeft gegeven en onder het kopje “Het krediet” staat dat de ING aan [appellanten] c.s. een kredietfaciliteit van € 125.000,- heeft verstrekt.

2.8

De villa is aan [appellanten] c.s. geleverd. De percelen weidegrond hebben [appellanten] c.s. niet afgenomen.

2.9

Bij aangetekend verzonden brief van 16 april 2014 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] [appellanten] c.s. gesommeerd om de koopovereenkomst weidegrond binnen acht dagen volledig na te komen. In deze brief staat verder dat de koopprijs, zoals overeengekomen, kan worden voldaan door een geldlening met [geïntimeerde] aan te gaan en dat de voorwaarden voor de hypothecaire geldlening die [appellanten] c.s. met de ING voor de aankoop van de villa zijn overeengekomen van overeenkomstige toepassing kunnen worden verklaard. Aan het slot van de brief wordt vermeld dat [geïntimeerde] zich het recht voorbehoudt de koopovereenkomst weidegrond te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete van 10%, te vermeerderen met aanvullende schadevergoeding, rente en kosten. Deze brief is op 25 april 2014 door een deurwaarder aan [appellanten] c.s. betekend.

2.1

[geïntimeerde] heeft op 14 juli 2014 conservatoir beslag ten laste van [appellanten] c.s. op verschillende onroerende zaken van [appellanten] c.s. doen leggen.

2.11

Op of omstreeks 14 oktober 2015 heeft [geïntimeerde] de percelen weidegrond verkocht en geleverd aan [G] en [H] voor de verkoopprijs van € 20.000,-.

3.De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft na wijziging van eis gevorderd:

dat voor recht wordt verklaard dat [appellanten] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst weidegrond;
ontbinding van de koopovereenkomst weidegrond;
[appellanten] c.s. te veroordelen tot betaling van

€ 79.224,-, althans € 9.700,-, met rente bij wege van schadevergoeding,
€ 1.808,95 met rente aan buitengerechtelijke kosten,
de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, met rente.

3.2

Bij tussenvonnis van 12 november 2014, verbeterd bij tussenvonnis van 3 december 2014, heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. Na de gehouden comparitie van partijen heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 29 april 2015 geoordeeld, dat [appellanten] c.s. tekort zijn geschoten in de betalingsverplichting uit de koopovereenkomst weidegrond hetgeen zij ook hebben erkend, dat zij bij brief van 16 april 2014 in gebreke zijn gesteld en dat zij in verzuim zijn geraakt. De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat de gevorderde contractuele boete van 10% kan worden toegewezen. Volgens de rechtbank verschillen partijen nog van mening of [geïntimeerde] aanspraak kan maken op de aanvullende schadevergoeding ex artikel 6:277 BW. Voor het berekenen van de aanvullende schadevergoeding heeft de rechtbank ter beoordeling van de marktwaarde van de percelen weidegrond op 25 april 2014, zijnde de datum van verzuim, behoefte aan voorlichting door een deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de benoeming van deskundige(n) en aan de deskundige(n) te stellen vragen. Voorts zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of de door partijen te sluiten hypothecaire geldlening van invloed is op de schade die [geïntimeerde] als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst weidegrond lijdt.

3.3

In de akte na tussenvonnis heeft [geïntimeerde] gemeld dat hij ook vergoed wil hebben de gemiste hypotheekrente over een periode van 20 jaar, zijnde € 51.432,89, althans € 44.620,- maar heeft hij in het petitum van de akte geen vordering daartoe geformuleerd.

[appellanten] c.s. hebben in hun akte na tussenvonnis een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. Voor zover de marktwaarde van de percelen weidegrond lager is dan de overeengekomen koopsom vorderen [appellanten] c.s. in (voorwaardelijke) reconventie een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst weidegrond onder invloed van wilsgebreken/wilsontbreken tot stand is gekomen en dientengevolge vernietigd is met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] c.s. hebben betaald.

3.4

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 14 oktober 2015 geoordeeld dat de door [appellanten] c.s. ingestelde voorwaardelijke eis in reconventie te laat is ingesteld, zodat zij bij eindvonnis in hun (voorwaardelijke) reconventionele vordering niet-ontvankelijk zullen worden verklaard. Voorts heeft de rechtbank een deskundige benoemd voor een onderzoek naar de vijf in het dictum opgenomen vragen. In het tussenvonnis van 2 december 2015 heeft de rechtbank de hoogte van het voorschot van de deskundigenkosten vastgesteld en het verzoek van [appellanten] c.s. terug te komen op beslissingen in het tussenvonnis van

14 oktober 2015 afgewezen. Op 21 maart 2016 is het deskundigenrapport uitgebracht, waarna de rechtbank bij beslissing van 13 april 2016 het loon van de deskundige heeft begroot.

3.5

De deskundige heeft de waarde van het perceel weidegrond kadastraal genummerd 4087 gesteld op € 2.500,- (€ 4,50 per m²) en het perceel weidegrond kadastraal genummerd 1301 gesteld op € 15.000,-. (€ 2,50 per m²). Daarmee is de totale waarde van de percelen weidegrond op de datum van verzuim volgens de deskundige € 17.500,-. In het eindvonnis van 1 februari 2017 volgt de rechtbank de door de deskundige gegeven waarde aan de beide percelen. Voor de berekening van de schadevergoeding gaat de rechtbank uit van het iets hogere bedrag van € 20.000,-, zijnde het bedrag dat [geïntimeerde] bij verkoop van de percelen weidegrond in december 2015 heeft ontvangen. Het verschil tussen de met [appellanten] c.s. overeengekomen koopsom van € 97.000,- en de marktwaarde van € 20.000,- is € 77.000,-, zodat de rechtbank de schade op dat bedrag begroot, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2017. De door [geïntimeerde] na tussenvonnis van 29 april 2015 gevraagde vergoeding van gederfde hypotheekrente wordt door de rechtbank als onvoldoende onderbouwd en bij gebreke van een specifieke vordering afgewezen. De rechtbank ontbindt de koopovereenkomst weidegrond en veroordeelt [appellanten] c.s. tot betaling van de beslagkosten en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. [appellanten] c.s. worden in hun (voorwaardelijk) ingediende reconventionele vordering niet ontvankelijk verklaard, waarbij de proceskosten op nihil worden gesteld.

4.De beoordeling in hoger beroep

nietige appeldagvaarding

4.1

[geïntimeerde] heeft als preliminair verweer aangevoerd dat de appeldagvaardingen nietig zijn.

4.2

De feitelijke gang van zaken met betrekking tot de uitgebrachte appeldagvaardingen is als volgt geweest. [appellanten] c.s. zijn bij appeldagvaarding van 25 april 2017 van de tussen partijen gewezen vonnissen in hoger beroep gekomen en hebben [geïntimeerde] gedagvaard voor een (rol)zitting op 11 juli 2017 bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem. Die appeldagvaarding is niet aangebracht.

Voor de eerstdienende dag heeft [appellante] met het eerste herstelexploot van 7 juli 2017- met als bijlage het namens [appellanten] c.s. uitgebrachte exploot van 25 april 2017 - [geïntimeerde] gedagvaard tegen de (rol)zitting van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden van 1 augustus 2017. Dit eerste herstelexploot is aangebracht en zowel [appellante] als [appellant] hebben zich op de eerstdienende dag als appellerende partijen gesteld. [geïntimeerde] is toen niet verschenen. De rolraadsheer heeft het gevraagde verstek geweigerd.

Vervolgens is op 7 augustus 2017 een tweede herstelexploot uitgebracht, waarbij is aangegeven dat in het eerste herstelexploot ten onrechte [appellant] niet als appellerende partij is opgenomen, hetgeen bij het tweede herstelexploot is hersteld. Het tweede herstelexploot is aangebracht op de rolzitting van 29 augustus 2017, waarna blijkens de rolkaart de rolraadsheer met het tweede herstelexploot akkoord is gegaan. Ook toen is [geïntimeerde] niet verschenen, waarna tegen hem verstek is verleend.

Op de rolzitting van 10 oktober 2017 is [geïntimeerde] alsnog verschenen, waarmee het verleende verstek is gezuiverd. De rolraadsheer heeft op de correspondentie van de advocaten van partijen op de rolzitting van 10 oktober 2017 aangegeven dat het hof na de memorie wisseling bij arrest ook op het preliminaire verweer van [geïntimeerde] , dat de appeldagvaardingen nietig zijn, zal beslissen.

4.3

Voor de beoordeling van dit preliminair verweer stelt het hof voorop dat [appellanten] c.s. met het uitbrengen van de appeldagvaarding van 25 april 2017 op voor [geïntimeerde] kenbare wijze tijdig in hoger beroep zijn gekomen van de tussen partijen gewezen vonnissen in eerste aanleg. De appeldagvaarding vermeldde ten onrechte locatie Arnhem van het hof als de locatie waar de zaak in appel zou worden behandeld. Dit gebrek is overeenkomstig artikel 120 lid 2 Rv tijdig met het eerste herstelexploot van 7 juli 2017 hersteld.

Aan het eerste herstelexploot kleefde een nieuw gebrek doordat in dat herstelexploot niet stond vermeld dat het herstelexploot tevens werd uitgebracht namens [appellant] . De rolraadsheer heeft om die reden op de voet van artikel 121 lid 1 Rv het gevraagde verstek op de rolzitting van 1 augustus 2017 geweigerd, waarna op 7 augustus 2017 een nieuw (tweede) herstelexploot is uitgebracht, waarin het gebrek is hersteld en ook [appellant] – naast [appellante] – als appellerende partij staat vermeld.

Het gebrek in het eerste herstelexploot heeft niet tot gevolg gehad dat het eerste herstelexploot [geïntimeerde] niet heeft bereikt, zodat artikel 121 lid 3 Rv toepassing mist. Voorts is [geïntimeerde] - na het tweede herstelexploot - alsnog in hoger beroep verschenen. Naar het oordeel van het hof was voor [geïntimeerde] uit de oorspronkelijke appeldagvaarding van 25 april 2017 duidelijk dat zowel [appellante] als [appellant] in hoger beroep kwamen van de bestreden vonnissen. Die appeldagvaarding van 25 april 2017 was ook gevoegd bij het eerste herstelexploot. In het eerste herstelexploot was niet aangegeven waarom niet ook [appellant] in dat herstelexploot werd genoemd, zodat [geïntimeerde] er rekening mee zal hebben gehouden dat het een kennelijke verschrijving betrof die bovendien kort na de eerstdienende dag op de locatie Leeuwarden van het hof bij het tweede herstelexploot is hersteld. Hierdoor is [geïntimeerde] door het gebrek in het eerste herstelexploot niet onredelijk in zijn belangen geschaad.

Het hof verwerpt het beroep op nietigheid van de appeldagvaardingen.

eisvermeerdering

4.4

[appellanten] c.s. hebben bij memorie van grieven naast vernietiging van de bestreden vonnissen en het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] terugbetaling gevorderd van hetgeen zij ter uitvoering van het eindvonnis van 1 februari 2017 onverschuldigd hebben betaald. [appellanten] c.s. hebben niet (tijdig) in eerste aanleg een eis in reconventie ingesteld, zodat de vraag rijst of [appellanten] c.s. in hoger beroep deze vordering kunnen instellen.

4.5

De vordering tot terugbetaling van hetgeen ter uitvoering van het bestreden eindvonnis is gedaan, is evenwel geen tegenvordering in de zin van artikel 353 Rv, zodat deze vordering in hoger beroep toelaatbaar is. [geïntimeerde] heeft zich ook (terecht) daartegen niet verzet. In de appeldagvaarding en bij memorie van antwoord in incidenteel appel hebben [appellanten] c.s. hun vordering in hoger beroep in die zin geformuleerd dat zij ook hebben gevorderd dat bij toewijzing van de vordering tot terugbetaling deze uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Tegen deze uitvoerbaar bij voorraadverklaring heeft [geïntimeerde] (op de comparitie van partijen) geen bezwaar gemaakt en komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor, zodat het hof op de aldus geformuleerde eis in hoger beroep van [appellanten] c.s. zal beslissen.

4.6

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel, zijnde de eerste gelegenheid in hoger beroep, zijn eis vermeerderd en tevens gevorderd betaling van de misgelopen rente over de overeengekomen financiering van de aankoop van de percelen weidegrond. Tegen deze eisvermeerdering hebben [appellanten] c.s. geen bezwaar gemaakt. Deze eisvermeerdering komt het hof niet in strijd met de goede procesorde voor, zodat het hof in hoger beroep op die gewijzigde eis zal beslissen.

tussenvonnissen die niet appellabel zijn

4.7

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 12 november 2014, verbeterd bij herstelvonnis van 3 december 2014, een comparitie van partijen gelast. Op grond van artikel 131 Rv staat tegen deze tussenvonnissen geen hoger beroep open, zodat [appellanten] c.s. in hun beroep tegen die tussenvonnissen niet-ontvankelijk zullen worden verklaard.

4.8

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 14 oktober 2015 een deskundigenonderzoek gelast en een deskundige benoemd. Vervolgens heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 2 december 2015 in dat oordeel volhardt en een voorschot voor de deskundigenkosten bepaald. Ingevolge artikel 194 lid 2 Rv staat tegen die tussenvonnissen geen hoger beroep open, zodat [appellanten] c.s. ook tegen die tussenvonnissen in hun beroep niet-ontvankelijk zullen worden verklaard.

4.9

De rechtbank heeft bij beslissing van 13 april 2016 de kosten en het loon van de deskundige bepaald. Tegen die beslissing kan evenmin in hoger beroep worden gekomen, zodat ook niet-ontvankelijkheid in het beroep tegen die beslissing zal volgen.

tussenvonnissen met eindbeslissingen

4.1

Tegen de (overige) tussenvonnissen heeft [geïntimeerde] als verweer gevoerd, dat [appellanten] c.s. daarvan niet tijdig in hoger beroep zijn gekomen.

4.11

Het hof stelt vast dat in de appeldagvaardingen, het dictum in de memorie van grieven en de formulering van de grieven expliciet wordt opgekomen tegen (overwegingen in) die (overige) tussenvonnissen, zodat in zoverre dit verweer faalt.

4.12

Ter comparitie heeft [geïntimeerde] toegelicht dat in die tussenvonnissen eindbeslissingen zijn opgenomen, waartegen [appellanten] c.s. meteen nadat die tussenvonnissen werden gewezen in hoger beroep hadden moeten komen. Dat kan, zo begrijpt het hof het verweer van [geïntimeerde] , niet eerst gelijktijdig met het eindvonnis.

Ook dit verweer faalt. In het geval in een tussenvonnis door een uitdrukkelijk dictum omtrent enig deel van het gevorderde een einde wordt gemaakt aan de instantie, is in zoverre sprake van een einduitspraak en begint de appeltermijn tegen dat gedeelte van de uitspraak te lopen op de dag na die uitspraak. Indien een partij tegen dat deel van het tussenvonnis wil opkomen, mag hij daarom niet wachten tot het eindvonnis, maar moet hij meteen beroep instellen. In geval in de overwegingen van een tussenvonnis een beslissing wordt genomen zonder dat in het dictum uitdrukkelijk op enig deel van het gevorderde wordt beslist, mag met het instellen van beroep worden gewacht tot op het desbetreffende gedeelte van het gevorderde einduitspraak is gedaan (ECLI:NL:HR:2015:2905).

In dit geval is in de dicta van de tussenvonnissen niet op enig deel van het gevorderde beslist, zodat [appellanten] c.s. tegen die appellabele tussenvonnissen bij eindvonnis in hoger beroep konden komen.

verzuim

4.13

Met de
grieven 2, 3, 6 en 11 in het principaal appelbestrijden [appellanten] c.s. dat zij op 25 april 2014 in verzuim zijn geraakt. Volgens [appellanten] c.s. moet artikel VI lid 2 van de Algemene Bepalingen bij de koopovereenkomst weidegrond aldus worden verstaan dat een ingebrekestelling en een sommatie in een deurwaardersexploot moeten zijn opgenomen. In dit geval staan de ingebrekestelling en sommatie in de brief van 16 april 2014, welke brief vervolgens na het verstrijken van de in brief opgenomen sommatietermijn door de deurwaarder is betekend, zodat het deurwaardersexploot volgens [appellanten] c.s. niet de inhoud heeft die artikel VI lid 2 van de Algemene Bepalingen voorschrijft. Hierdoor zijn [appellanten] c.s. naar hun mening niet in verzuim geraakt, zodat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op schadevergoeding.

4.14

Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, voldoet grief 2 in het principaal appel aan de daaraan te stellen eisen (ECLI:NL:HR:2019:505).

4.15

Op grond van artikel VI lid 2 van de Algemene Bepalingen is een partij in verzuim als die partij bij deurwaardersexploot in gebreke is gesteld en gedurende acht dagen na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen.

Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van het betekeningsexploot van

25 april 2014 in samenhang met de aan dat exploot gehechte brief van 16 april 2014 mee dat [geïntimeerde] daarmee overeenkomstig artikel VI lid 2 van de Algemene Bepalingen [appellanten] c.s. in gebreke heeft gesteld en tot nakoming heeft gesommeerd. Het hof betrekt hierbij dat [appellanten] c.s. tot aan de zitting niet hebben betwist de aangetekende brief van 16 april 2014 te hebben ontvangen, zij met het deurwaardersexploot nogmaals kennis kregen van de inhoud van die brief, [appellanten] c.s. niet hebben betwist dat zij (ook) met de brief van

16 april 2014 in gebreke zijn gesteld en [appellanten] c.s. tot aan de procedure bij het hof niet hebben aangevoerd dat zij het betekeningsexploot niet als een in gebreke stelling hebben opgevat. Op grond van artikel IV lid 2 van de Algemene Bepalingen treedt het verzuim eerst 8 dagen na het deurwaardersexploot in. Dat is acht dagen na 25 april 2014, zijnde

3 mei 2014.

De grieven 2, 3 en 11 in het principaal appel slagen voor zover gericht tegen de datum van verzuim (peildatum) en falen voor het overige.

4.16

Nu de rechtbank terecht heeft aangenomen dat [appellanten] c.s. in verzuim waren geraakt en partijen over de hoogte van de schadevergoeding van mening verschilden, kon de rechtbank besluiten zich door een deskundige over de waarde van de percelen weidegrond op de datum waarop het verzuim intrad te laten voorlichten. In zoverre slaagt grief 6 van het principaal appel evenmin.

ontbinding koopovereenkomst

4.17

Met
grief 1 in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. onder meer op tegen de rechtsoverwegingen 3.2, 4.1 en 4.2 van het tussenvonnis van 29 april 2015. In rechtsoverweging 3.2 heeft de rechtbank het standpunt van [appellanten] c.s. tegen de vorderingen van [geïntimeerde] samengevat. In rechtsoverweging 4.1 heeft de rechtbank overwogen dat [appellanten] c.s. erkennen te zijn tekort geschoten in de nakoming van de betalingsverplichting uit de koopovereenkomst weidegrond, dat zij bij door de deurwaarder betekende brief van 16 april 2014 in gebreke zijn gesteld met sommatie tot nakoming, dat zij in verzuim zijn geraakt en dat zij zich tegen de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst weidegrond niet hebben verweerd, zodat de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst weidegrond zal worden toegewezen. In rechtsoverweging 4.2 heeft de rechtbank overwogen dat [appellanten] c.s. erkennen het bedrag aan contractuele boete van € 9.700,- schuldig te zijn, zodat dat bedrag zal worden toegewezen.

4.18

In de toelichting bij de grief (mvg nr 7) erkennen [appellanten] c.s. dat zij in eerste aanleg (cva nr 24) zich niet hebben verzet tegen de toewijzing van de ontbinding van de koopovereenkomst weidegrond en de verklaring voor recht dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst weidegrond. Ook verklaren [appellanten] c.s. in de memorie van grieven dat zij in eerste aanleg (cva nr 27) hebben aangegeven bereid te zijn de contractuele boete te betalen.

In hoger beroep komen zij op hun proceshouding in eerste aanleg terug, omdat zij hun standpunt in eerste aanleg hebben bepaald op een volgens hen onjuiste en foute lezing van artikel VI lid 2 van de Algemene Bepalingen bij de koopovereenkomst. In dat artikel is een vormvoorschrift over de ingebrekestelling opgenomen, welk vormvoorschrift [geïntimeerde] naar de mening van [appellanten] c.s. niet in acht heeft genomen. Dit staat volgens [appellanten] c.s. aan toewijzingen van alle vorderingen, waaronder de vorderingen tot ontbinding van de koopovereenkomst, de schadevergoeding en de betaling van de boete, in de weg.

4.19

[geïntimeerde] brengt hiertegen onder meer in dat [appellanten] c.s. op de erkenningen in eerste aanleg in hoger beroep niet kunnen terugkomen.

4.2

Daargelaten de vraag of sprake is van een gedekt verweer of een gerechtelijke erkenning heeft het hof hiervoor overwogen dat [appellanten] c.s. op 3 mei 2014 in verzuim zijn geraakt. In hoger beroep bestrijden [appellanten] c.s. niet dat als sprake is van verzuim de gevraagde verklaring voor recht, de ontbinding van de koopovereenkomst weidegrond en de contractuele boete moeten worden toegewezen. In zoverre faalt grief 1 in het principaal appel.

deskundigenrapport

4.21

[appellanten] c.s. bestrijden met de
grieven 7 en 10 in het principaal appelde marktwaarde die de door de rechtbank benoemde deskundige aan de percelen weidegrond heeft gegeven en de overwegingen in het eindvonnis van 1 februari 2017 waarin de rechtbank die marktwaarde overneemt.

Ter ondersteuning hebben [appellanten] c.s. een taxatierapport overgelegd van makelaar De Wit van Heyen Makelaars d.d. 10 april 2017, waarin de marktwaarde van de percelen weidegrond op de peildatum 1 april 2014 wordt gesteld op € 90.000,-, zijnde € 50.000,- voor het perceel kadastraal genummerd 4087 (hierna: perceel 4087) en € 40.000,- voor het perceel kadastraal genummerd 1301 (hierna: perceel 1301). Bij deze waardering heeft makelaar De Wit volgens zijn taxatierapport onder meer betrokken:

dat het perceel 4087 in delen te splitsen is en goed verkoopbaar is aan de bewoners met aangrenzende percelen aan de [b-straat] ,
dat dergelijke percelen in oktober 2010 zijn verkocht voor € 90,- per m²,
dat het perceel 1301 de mogelijkheid biedt tot het oprichten van een schuilstal en middels een duiker eenvoudig te ontsluiten is naar de [a-straat] ,
dat transacties van grasland in de directe omgeving rond de € 6,- per m² laten zien.

4.22

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en voor wat betreft de marktwaarde van de percelen weidegrond verwezen naar:

het deskundigenrapport met als waarde € 17.500,- (voor perceel 4087 € 2.500,- en voor perceel 1301 € 15.000,-),
de taxatie/waardebepaling van makelaar [D] van kantoor Visch & Van Zeggelaar d.d. 6 januari 2015, waarin voor beide percelen 4087 en 1301 wordt uitgegaan van € 2,70 per m², zodat de marktwaarde van de percelen weidegrond wordt gesteld op € 17.766,-,
de e-mail van [E] , medewerker belastingen bij de gemeente [C] , van

2 juli 2014, waarin staat vermeld dat voor de bepaling van de WOZ waarde gebruik wordt gemaakt van de taxatiewijzer grond bij agrarische objecten. Uit die instructie blijkt dat in de regio Hollands en Utrechts weidegebied, waaronder de gemeente [C] valt, grasland wordt gewaardeerd op € 4,2684 per m².

4.23

Het hof acht zich onvoldoende voorgelicht om het eerst in hoger beroep door [appellanten] c.s. ingebrachte taxatierapport van makelaar De Wit in het licht van het bij de rechtbank uitgebrachte deskundigenrapport te beoordelen. Hoewel het hof geen twijfels heeft over de onafhankelijkheid van de door de rechtbank benoemde deskundige zal het hof vanwege de bezwaren van [appellanten] c.s. tegen die deskundige en de door hem gegeven taxatie een nieuwe deskundige benoemen om advies uit te brengen over de marktwaarde van de percelen weidegrond op de peildatum. In zoverre hebben [appellanten] c.s. geen belang meer bij hun
grief 8 in het principaal appelwaarin zij zich erover beklagen dat de rechtbank ten onrechte geen nieuwe deskundige heeft benoemd.

4.24

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over een te benoemen deskundige. Indien zij daarover geen overeenstemming bereiken, is het hof voornemens als deskundige te benoemen de rentmeester-taxateur [F] , rentmeester-taxateur te Nieuwegein. Het hof realiseert zich dat deze deskundige niet zijn praktijk in de directe nabijheid van het te taxeren object heeft. Gelet op de bezwaren die partijen tegen de eerdere deskundige hebben aangevoerd, is het niet eenvoudig een deskundige te benoemen die op geen enkele wijze contact met een van partijen heeft gehad. Voorts acht het hof gelet op zijn deskundigheid, de aard van de taxeren objecten, de gegevens uit het dossier en de voor taxatiedeskundigen toegankelijke gegevens over objecten in het gebied deze te benoemen deskundige instaat een deskundigenrapport uit te brengen die aan de daaraan te stellen eisen voldoet.

4.25

Partijen zullen voorts in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de aan de deskundige te stellen vragen. Het hof is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen:

A. Perceel kadastraal genummerd 4087

wat was de marktwaarde, met als peildatum 3 mei 2014, van het perceel 4087 gelegen aan de [b-straat] , [A] ?

op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht?

in of omstreeks september 2010 hebben aangrenzende eigenaren van het toen kadastraal genummerde perceel 3767 gedeelten aangekocht voor in totaal € 115.535,-. Na verkoop en levering van die perceelgedeelten resteerde het perceel thans kadastraal genummerd 4087. Welke planologische bestemming hadden die geleverde perceelsgedeelten in september 2010?

Welke planologische bestemming hadden die geleverde perceelsgedeelten op de peildatum? Verschilt de planologische bestemming van het perceel 4087 op de peildatum 3 mei 2014 met de planologische bestemming van die geleverde perceelsgedeelten? Hadden die geleverde perceelsgedeelten op de peildatum een andere planologische bestemming dan agrarisch, namelijk “wonen” en doordat die gedeelten grenzen aan woonpercelen een andere waarde? Als die geleverde perceelsgedeelten op de peildatum nog een agrarische bestemming hadden, maar feitelijk bij de tuin van de woonpercelen waren gevoegd hadden die perceelsgedeelten op de peildatum een andere waarde dan perceel 4087?

Is aannemelijk dat die aangrenzende eigenaren potentiële kopers zijn voor (gedeelten van) perceel 4087? Was het mogelijk dat zij gedeelten van perceel 4087 aan hun tuin en woonperceel toevoegden? Zo ja, hebt u daarmee rekening gehouden met de waarde? Heeft u de prijzen die zijn betaald voor de perceelsgedeelten in 2010 bij de taxatie meegewogen?

Hoe beoordeelt u in het licht van voormelde vragen c, d en e de koopprijs die de aangrenzende eigenaren [G] en [H] voor het perceel 4087 en 1301 van € 20.000,- in augustus 2015 hebben betaald?

in hoeverre heeft u de ligging en de toestand van het perceel 4087 bij de taxatie meegewogen? Is de veronderstelling juist dat ten tijde van de peildatum voor het ontsluiten van het perceel 4087 een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd moet worden? Geldt dat ook indien de aangrenzende eigenaren potentiële kopers zijn en zo nee, heeft dat invloed op de waarde?

Perceel kadastraal genummerd 1301

wat was de marktwaarde, met als peildatum 3 mei 2014, van het perceel 1301gelegen aan de [b-straat] , [A] ?

op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht?

in hoeverre heeft u de ligging van het perceel 1301 bij de taxatie meegewogen? Is het juist dat ten tijde van de peildatum het perceel 1301 niet bereikbaar is vanaf de openbare weg, maar dat die bereikbaarheid te realiseren is door het plaatsen van een duiker in een sloot en het aanleggen van een brug? Is het juist dat voor de brug toestemming/vergunning nodig is van de gemeente en voor de duiker toestemming/vergunning van het Waterschap? Zo ja, ligt in de rede dat die toestemmingen/vergunningen zouden worden verkregen en hebt u mede in verband met de door een koper te maken kosten en de mogelijkheden die een ontsluiting biedt rekening gehouden met de invloed hiervan op de marktwaarde?

in hoeverre heeft u de toestand van het perceel 1301 op de peildatum bij de taxatie meegewogen? Is het perceel 1301 (zodanig) drassig dat het daardoor ongeschikt is om vee te laten grazen en paarden te kunnen houden? Zo ja, zijn maatregelen mogelijk om het alsnog geschikt te maken voor het houden van vee en paarden? Heeft u dit meegewogen in de taxatie?

heeft de aanwezigheid van de hoogspanningsmast op perceel 1301 een waardedrukkend effect en zo ja, hebt u dat meegewogen?

is het mogelijk een schuilstal op het perceel te plaatsen? Zo ja, heeft die mogelijkheid een waardeverhogend effect en zo ja, hebt u dat meegewogen?

is één van de potentiële kopers [I] / [J] , die ten tijde van de peildatum eigenaar zou zijn van het perceel kadastraal genummerd 3259? Zo ja, heeft u met deze omstandigheid rekening gehouden met de waardebepaling?

Percelen kadastraal genummerd 4087 en 1301

is de totale waarde van de percelen 4087 en 1301 de som van de marktwaarde van beide percelen afzonderlijk of hebben zij bij gezamenlijke verkoop een andere (hogere) marktwaarde?

zijn er nog andere punten die u naar voren wil brengen waarvan het hof volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.26

Het hof is voornemens het voorschot van de deskundige voor de helft ten laste van [geïntimeerde] en voor de helft ten laste van [appellanten] c.s. te brengen.

4.27

Het hof zal eerst na het deskundigenbericht beoordelen de grieven 5 in principaal appel (wilsgebreken, dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden), grieven 4 en 9 in het principaal appel (de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid), grief 12 in het principaal appel (proceskosten) en grief 13 in het principaal appel (dictum van het eindvonnis). Ook houdt het hof aan de beslissing op de grief in het incidenteel appel (de misgelopen rente).

5.
Slotsom

5.1

Het preliminaire verweer dat de appeldagvaardingen nietig zijn faalt. De in hoger beroep gedane eisvermeerderingen zijn niet in strijd met de goede procesorde en daarmee toegelaten. De tussenvonnissen van 12 november 2014, verbeterd bij herstelvonnis van

3 december 2014, 14 oktober 2015 en 2 december 2015 en de beslissing van 13 april 2016 zijn niet appellabel, zodat [appellanten] c.s. in hun beroep tegen die tussenvonnissen en beslissing niet-ontvankelijk zullen worden verklaard.

5.2

[appellanten] c.s. zijn op 3 mei 2014 in verzuim geraakt, zodat de gevraagde verklaring voor recht, ontbinding van de koopovereenkomst weidegrond en de contractuele boete terecht zijn toegewezen.

5.3

Voor het bepalen van de hoogte van de aanvullende schadevergoeding moet de marktwaarde van de percelen weidegrond op de datum van verzuim worden bepaald. Het hof zal daarover een deskundigenbericht inwinnen. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich over de te benoemen deskundige (r.ov. 4.24) en de aan de deskundige te stellen vragen (r.ov. 4.25) uit te laten.

5.4

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van
11 augustus 2020voor uitlating door partijen over de te benoemen deskundige (r.ov. 4.24) en de aan de deskundige te stellen vragen (r.ov. 4.25) onder de aantekening dat daarvan geen verder uitstel zal worden verleend,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. I.F. Clement en mr. W. Th. Braams en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 23 juni 2020.