ECLI:NL:GHARL:2019:69

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.235.082/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5253315 / MC EXPL 16-8255)

arrest van 8 januari 2019

in de zaak van

Verwelius Vastgoed VI B.V.,

gevestigd te Huizen,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
Verwelius,

advocaat: mr. E. Bakhuis, kantoorhoudende te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

hierna te noemen:
[geïntimeerde1],

2. [geïntimeerde2],

hierna te noemen:
[geïntimeerde2],

beide wonende te [A] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. R.P.P. Caubo, kantoorhoudende te Almere.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
31 mei 2017 en 25 oktober 2017 die de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 16 januari 2018,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord (met producties).

2.2

Vervolgens hebben [geïntimeerden] c.s. de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

Verwelius vordert in het hoger beroep bij arrest - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - het vonnis van de kantonrechter d.d. 25 oktober 2017 te vernietigen en opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties.

2.4

Het hof zal geen acht slaan op de door [geïntimeerden] c.s. bij memorie van antwoord in het geding gebrachte producties, nu Verwelius daarop niet heeft kunnen reageren. Uit wat hierna volgt, blijkt dat [geïntimeerden] c.s. daardoor niet in hun belangen worden geschaad.

3.De vaststaande feiten

3.1

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 31 mei 2017 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook anderszins is niet van bezwaren gebleken, zodat het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten komen, aangevuld met enkele andere feiten, op het volgende neer.

3.2

[geïntimeerde1] huurt met ingang van 1 maart 2013 van Verwelius de zelfstandige woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: het gehuurde/de woning). De woning bevindt zich in appartementencomplex ' [B] ', met in totaal 21 appartementen verspreid over negen woonlagen. Na het sluiten van de huurovereenkomst is [geïntimeerde1] gehuwd met [geïntimeerden] , die eveneens in het gehuurde is gaan wonen.

3.3

In de ter zake opgemaakte schriftelijke huurovereenkomst is in artikel 24 het volgende bepaald:

"
In de huurwoning kunnen zaken aanwezig zijn, die niet tot het gehuurde behoren. Verhuurder stelt deze zaken 'om-niet' ter beschikking. Verhuurder geeft géén garantie voor deze zaken. Indien een dergelijke zaak defect, versleten en/of beschadigd is, zal verhuurder deze niet vervangen noch de schade vergoeden die hieruit voortvloeit. Wij noemen enkele zaken waarvoor dit onder meer geldt: Keukenapparatuur (afwasmachine, etc.) douchecabine en/of schuifwanden (massage stralen etc.), wand- en vloerafwerking (laminaat, etc.), tuinschuttingen en toegangspoort ter plaatse van de achtertuin, tuindecoratie, beplanting, etc., raamdecoratie (luxaflex, lamellen, rolgordijnen, etc.), airconditioning, zonweringsinstallaties, rolluiken, etc. opbergplanken (in bijvoorbeeld schuur en voorraadkast)."

3.4

In een e-mailbericht van Verwelius aan [geïntimeerde1] van 14 juli 2015 is het volgende bericht:

"Hierbij even een vervelende mededeling voor de mensen die netjes hebben gemeld over kapotte of niet werkende screens. Het bedrijf Sunstore die dit normaal gesproken doet gaat het voor Verwelius niet meer uitvoeren. Zij hebben mij vanochtend laten weten dat ze pas de 3e week van augustus kunnen komen. Vanaf april ben ik al met ze bezig geweest en ze vertelt dat (ze) heel strak moeten gaan plannen. (…)

Er zal keihard worden gewerkt om dit euvel zo snel mogelijk op te lossen. De schoonmaker gaat zijn werk voortzetten en zal na reparatie van de screens nogmaals terugkomen voor extra glasbewassing."

3.5

In de e-mailberichten van 23 en 28 juli 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. Verwelius gevraagd om hun woning ook mee te nemen in de ronde waarbij de zonneschermen zullen worden nagekeken.

3.6

Op 19 augustus 2015 heeft Verwelius [geïntimeerde1] het volgende bericht:

"In uw huurcontract is Artikel 24 opgenomen. Hierin wordt kort vermeld dat als de zonwering/screen stuk is dit voor uw eigen rekening is. De kosten om dit in orde te maken bedraagt € 507,- excl. Btw. Mocht u deze kosten niet willen maken en uw screen staat naar beneden, dan kunnen wij de screen voor u kosteloos omhoog zetten."

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd:

- voor recht te verklaren dat de zonneschermen en de inbouwkeukenapparatuur bestanddeel zijn van het gehuurde en dat het onderhoud, herstel en vervanging voor rekening van Verwelius dient te komen;

- voor recht te verklaren dat artikel 24 van de huurovereenkomst in strijd is met de dwingendrechtelijke regels die bepalen welk onderhoud voor rekening van verhuurders komt en welk onderhoud voor rekening van huurders;

- artikel 24 van de huurovereenkomst wegens strijd met dwingendrechtelijke bepalingen te vernietigen;

- Verwelius te veroordelen om binnen 3 weken na het te wijzen vonnis over te gaan tot het herstel van de defecte zonneschermen;

- Verwelius te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten.

4.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 oktober 2017 voor recht verklaard dat de zonwering bestanddeel van het gehuurde is en dat onderhoud, herstel en vervanging daarvan voor rekening van Verwelius komen, alsmede voor recht verklaard dat artikel 24 van de huurovereenkomst - voor zover die bepaling ziet op de zonweringsinstallatie - in strijd is met dwingendrechtelijke regels die bepalen welk onderhoud voor rekening van verhuurders komt en welk onderhoud voor rekening van huurders en heeft die bepaling in zoverre vernietigt. Daarbij is Verwelius veroordeeld om binnen drie weken over te gaan tot herstel van de defecte zonneschermen. De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat de keukenapparatuur geen bestanddeel van het gehuurde is en de vordering van [geïntimeerden] c.s. op dat punt afgewezen. De proceskosten zijn tussen partijen gecompenseerd.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Verwelius heeft elf grieven voorgedragen. De grieven, die met elkaar samenhangen en die door het hof tezamen zullen worden behandeld, leggen het geschil aangaande de zonweringsinstallatie in volle omvang aan het hof voor. De keukenapparatuur vormt geen onderwerp meer van het geschil in hoger beroep.

5.2

Met de grieven komt Verwelius - kort en zakelijk weergegeven - op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de zonweringsinstallatie op grond van artikel 3:4 BW bestanddeel van het gehuurde is geworden, dat artikel 24 van de huurovereenkomst thans dient te worden vernietigd en dat Verwelius gehouden is om de defecte zonwering te herstellen.

5.3

Op grond van artikel 3:4 lid 1 BW is al wat volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van een zaak, bestanddeel van die zaak. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat een aanwijzing dat een zaak volgens verkeersopvatting als onderdeel van een hoofdzaak heeft te gelden, kan zijn gelegen in de omstandigheid dat de twee zaken in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd, of in de omstandigheid dat de hoofdzaak, indien het bestanddeel zou ontbreken, als onvoltooid moet worden beschouwd in de zin, dat de hoofdzaak dan niet geschikt is te beantwoorden aan haar bestemming. Het gaat om de bestemming die uit de aard van de hoofdzaak zelf voortvloeit, niet om de economische of maatschappelijke bestemming die de concrete gebruiker subjectief aan de hoofdzaak heeft gegeven. Het komt niet aan op de functie die de apparatuur (eventueel) vervult in het productieproces. Of in een bepaald geval naar verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel moet in het licht van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. (zie o.a. HR 15 november 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0412, Dépex/curatoren van Bergel, HR 27 november 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0774, Ontvanger/Rabobank,
HR 17 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1026 en HR 7 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7474, ProRail/Rijswijk Wonen).

5.4

Tussen partijen is niet in geschil dat bij de bouw van het appartementencomplex bij alle 21 woningen gelijke buitenzonwering (in de vorm van screens) is geplaatst. Deze zonwering is bij alle appartementen op dezelfde wijze aangebracht, te weten door middel van een op de kozijnen gemonteerde railconstructie waarbij de zonweringsinstallatie boven alle ramen is weggewerkt achter de glazen gevelpanelen. Daarbij zijn alle appartementen aan de binnenzijde voorzien van elektrische bediening van de zonwering.

5.5

De stelling van Verwelius dat de railconstructie, de glazen gevelpanelen en de zonwering in constructief opzicht niet op elkaar zijn afgestemd, volgt het hof niet. Bij de oorspronkelijke bouw van het appartementencomplex is er - gelet op het vorenstaande - in verregaande mate rekening gehouden met de montage, de bediening en het wegwerken van de zonwering. De railconstructie is op uniforme wijze op de kozijnen van alle appartementen gemonteerd. Daarbij zijn de kasten waarin de zonwering verdwijnt, alsmede de elektrische installatie van de zonwering achter de glazen gevelpanelen - en derhalve uit het zicht - geplaatst en kan de zonwering in elk appartement van binnenuit worden bediend.

Door de railconstructie op de kozijnen van alle appartementen aan te brengen en de kasten met de elektrische installatie achter de gevelpanelen boven de kozijnen te plaatsen, zijn bij de bouw van het appartementencomplex - de (gehele) zonweringsinstallatie en het gebouw op elkaar afgestemd. Het appartement van [geïntimeerden] c.s. beschikt over 17 ramen, die alle op genoemde wijze van zonwering zijn voorzien. Zonder de mogelijkheid van adequate zonwering moet het appartement als niet compleet worden beschouwd. De bestaande zonwering laat zich voor de huurder niet op eenvoudige wijze vervangen. Zo de screens al in technische zin eenvoudig losgeschroefd zouden kunnen worden, zoals Verwelius heeft betoogd, heeft zij zelf aangegeven dat daarvoor een hoogwerker noodzakelijk is waarvan de kosten zodanig zijn dat Verwelius die niet wil dragen. Dat [geïntimeerden] c.s. zelf op betrekkelijk eenvoudige wijze aan de buitenzijde vervangende zonwering kunnen realiseren, is evenmin gebleken. Anders dan Verwelius stelt, kan zonwering/raambekleding aan de binnenzijde van de ramen vanwege het verschil van inwerking van licht en warmte niet gelijk worden gesteld met zonwering aan de buitenzijde. Genoemde omstandigheden brengen mee dat de zonwering naar verkeersopvattingen deel uit is gaan maken van het appartementencomplex en wordt aangemerkt als een bestanddeel hiervan.

5.6

Het hof komt op grond van het voorgaande dan ook tot het oordeel dat de zonweringsinstallatie van het appartement op grond van artikel 3:4 lid 1 BW bestanddeel is van het gehuurde.

5.7

Nu het hof reeds heeft vastgesteld dat de zonwering op grond van artikel 3:4 lid 1 BW bestanddeel van het gehuurde is, falen alle grieven nu die als uitgangspunt hebben dat hiervan geen sprake is.

De slotsom

5.8

De grieven falen, zodat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. Het hof zal Verwelius als de in het ongelijk gesteld partij in de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Die kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 318,- aan verschotten en op € 1.074,- aan salaris advocaat (tarief II, 1 punt).

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 25 oktober 2017;

veroordeelt Verwelius in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. I. Tubben en mr. W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

8 januari 2019.