ECLI:NL:GHARL:2019:5886

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.222.323/01

(zaaknummer rechtbank 5504882 AC EXPL 16-4662)

arrest van 16 juli 2019

in de zaak van

1)
[appellant 1],

wonende te [woonplaats] ,

2)
[appellant 2],

wonende te [woonplaats] ,

3)
[appellant 3],

wonende [woonplaats] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden en (appellanten sub 1 en 2:) eisers in reconventie,

advocaat: mr. J.A. Spigt,

tegen:

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: De Alliantie,

advocaat voorheen mr. L.F. Birnie, thans mr. W. Vos.

Appellant sub 1 zal hierna [appellant 1] , appellante sub 2 [appellant 2] , appellante sub 3 [appellant 3] en appellanten gezamenlijk zullen (in mannelijk enkelvoud) [appellanten] worden genoemd.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 31 oktober 2017 hier over.

1.1.

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de comparitie na aanbrengen van 27 november 2018;

- de memorie van grieven van 6 februari 2018;

- de memorie van antwoord in principaal hoger beroep en memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 17 april 2018, met producties;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van 26 juni 2018.

1.1.

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.De vaststaande feiten

1.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

1.1.

[appellant 1] en [appellant 2] wonen op het adres [adres 1] (hierna: [adres 1] ). Dat appartement, op de 15e en 16e verdieping van een woontoren, huren zij van De Alliantie.

1.1.

Eind juli 2015 hebben [appellant 1] en [appellant 2] bij De Alliantie geïnformeerd of zij ook het naastgelegen appartement [adres 2] zouden kunnen huren van De Alliantie. In zijn eerste e-mail schreef [appellant 1] dat hij daar bedrijven wilde vestigen, vervolgens schreef hij dat het zou gaan om een woning voor zijn dochter [appellant 3] , die “
in handen is geweest van een loverboy” en dat hij daarom voor haar een veilige woning zocht.

1.1.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben op 28 september 2015 een “huurovereenkomst zelfstandige woonruimte geliberaliseerd” gesloten met De Alliantie, voor het appartement [adres 2] (hierna: [adres 2] of de woning). Als hoofdbewoner van [adres 2] staat [appellant 3] vermeld. In artikel 4 van de overeenkomst is bepaald dat de huurprijs € 1.678,45 per maand bedraagt, inclusief een voorschot bedrag aan servicekosten.

1.1.

Bij brief van 1 juni 2016 heeft (de gemachtigde van) de Alliantie aan [appellant 1] en [appellant 2] meegedeeld dat er sprake is van achterstallige huurpenningen ten bedrage van € 15.306,20 met betrekking tot [adres 2] .

1.1.

Bij brief van 13 juni 2016 heeft [appellant 1] , onder verwijzing naar een groot aantal brieven uit 2015 en 2016, aan De Alliantie meegedeeld dat hij voormeld bedrag niet wil betalen en dat hij dat niet zal doen zolang de Alliantie de problemen van [adres 2] niet heeft opgelost. In zijn brief van 20 juli 2016 heeft [appellant 1] zijn standpunt herhaald. Hierbij heeft hij voorts aangegeven dat hij als voorwaarde heeft gesteld dat de tocht- en windproblemen zijn opgelost.

1.1.

[appellanten] heeft voormeld bedrag, ondanks aanmaningen, niet betaald.

1.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

1.1.

De Alliantie heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd:

de ontbinding van de huurovereenkomst van [adres 2] ;
veroordeling van [appellanten] om die woning te ontruimen;
veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] tot betaling van € 15.483,92 ten titel van huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 14.228,08 vanaf 8 november 2016;
veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] tot betaling van € 1.686,61 per maand vanaf 30 september 2016 tot het moment ontbinding uit hoofde van de huurovereenkomst en daarna tot het moment tot ontruiming als schadevergoeding;
veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

1.1.

[appellanten] heeft in eerste aanleg in reconventie – samengevat – gevorderd:

voor recht te verklaren dat [appellant 1] en [appellant 2] vanaf september 2015 tot aan de datum van het vonnis voor [adres 2] geen huur zijn verschuldigd, althans de hoogte van de huur vast te stellen;
veroordeling van De Alliantie om de gebreken aan [adres 2] (lekkages, tocht en windgeruis) te herstellen, op straffe van een dwangsom;
voor recht te verklaren dat zolang de gebreken genoemd onder het vorige gedachtestreepje niet zijn verholpen de huur voor [adres 2] nihil zal zijn, althans deze huur te stellen op een bedrag dat door de kantonrechter redelijk wordt geacht; subsidiair voor recht te verklaren dat [appellant 1] en [appellant 2] gerechtigd zijn betaling van de huur op te schorten;
veroordeling van De Alliantie in de proceskosten.

1.1.

De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis van 24 mei 2017 de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden, [appellanten] veroordeeld tot ontruiming, de huurprijs voor de periode september 2015 tot de datum van ontruiming vastgesteld op € 843,31 per maand, [appellant 1] en [appellant 2] veroordeeld tot betaling € 10.162,92 ter zake van achterstallige huur tot en met september 2016 vermeerderd met rente en een bedrag van € 843,31 per maand tussen 1 oktober 2016 en de datum van ontruiming. Ten slotte is [appellanten] veroordeeld tot betaling van de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.

1.1.

[appellanten] vordert zakelijk weergegeven in hoger beroep dat het hof het bestreden vonnis vernietigt, en De Alliantie alsnog niet ontvankelijk verklaart, althans haar vorderingen (in conventie) alsnog afwijst en, opnieuw recht doende, voor recht verklaart dat [appellant 1] en [appellant 2] : met betrekking tot [adres 2] voor de periode 28 september 2015 tot aan de dag waarop zij de woning hebben ontruimd:

geen huur verschuldigd zijn, althans
van hun verbintenis tot betalen van huur zijn bevrijd, althans
recht hebben op een vermindering van de huurprijs tot (het hof leest: met) 100%;

en voorts De Alliantie gebiedt tot het herstel van de gebreken van de woning en het herstellen van de rechtsbetrekking op basis van de huurovereenkomst op straffe van verbeurte van een dwangsom;

met veroordeling van De Alliantie in de proceskosten.

1.1.

De Alliantie heeft van haar kant incidenteel appel ingesteld en vordert, na wijziging van de eis, in hoger beroep, zakelijk weergegeven :

bekrachtiging van het vonnis voor wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst, de veroordeling tot ontruiming en de proceskostenveroordeling van [appellanten] ;
vernietiging van het vonnis voor wat betreft de vaststelling van de huurprijs en de hoogte van de achterstallige huur, en opnieuw rechtdoende [appellanten] te veroordelen om aan De Alliantie een bedrag van € 37.219,31 ten titel van achterstallige huur tot en met juli 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, steeds vanaf het moment van opeisbaarheid van de afzonderlijke posten;
veroordeling van [appellanten] in de (na)kosten.

1.1.

Nu [appellanten] tegen de vermeerderde eis geen bezwaar hebben gemaakt en het hof ambtshalve geen grond ziet aan die eisvermeerdering voorbij te gaan zal op de grondslag van de aldus vermeerderde eis worden recht gedaan. Daarbij betrekt het hof dat [appellanten] inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen de vermeerderde eis.

1.De motivering van de beslissing in hoger beroep

Ontvankelijkheid jegens [appellant 3]

1.1.

Voor zover [appellant 3] met grief 9 in het principaal hoger beroep opkomt tegen de ontvankelijkverklaring van de vordering(en) jegens [appellant 3] overweegt het hof het volgende. In de overeenkomst tussen De Alliantie als verhuurder en [appellant 1] en [appellant 2] als huurder is opgenomen dat [appellant 3] de woning zal gaan bewonen. De Alliantie heeft er voldoende belang (artikel 3:303 BW) bij dat – in het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden – het vonnis ook jegens [appellant 3] als hoofdbewoner ten uitvoer gelegd kan worden en ook in de verhouding tussen De Alliantie en [appellant 3] gezag van gewijsde krijgt. De Alliantie is derhalve ontvankelijk in haar vorderingen jegens [appellant 3] .

Het geschil in hoger beroep

1.1.

De grieven één tot en met drie in het principaal hoger beroep stellen in de kern aan de orde of [appellanten] gehouden is tot betaling van de huur en of zij die betalingsverplichting bevoegd heeft opgeschort. Op de (omvang van de) huurbetalingsverplichting zien ook de grieven één tot en met drie in het incidenteel hoger beroep. In het verlengde daarvan ligt grief vier in het principaal hoger beroep, die betrekking heeft op de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst door De Alliantie. Grief vijf heeft betrekking op de vraag of, zoals De Alliantie stelt en [appellanten] betwist, het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming wordt gebruikt. Met grief zes wordt opgekomen tegen de veroordeling tot betaling van achterstallige en toekomstige huurpenningen. Grieven zeven en acht missen zelfstandige betekenis. Grief negen ziet op de vordering tegen [appellant 3] .

Beroep van [appellanten] op opschorting huurbetalingsverplichting/ huurprijsvermindering

1.1.

[appellanten] stelt dat de woning een gebrek vertoonde, bestaande uit “
de in de processtukken genoemde gebreken ten aanzien van de kozijnen, bestaande uit onder andere klepperende roosters, zich uitend in windgeruis, tocht en lekkage.” In eerste aanleg schreef De Alliantie dat het “
klopt[…]
dat er in de appartementen [adres 2] en [adres 1] sprake is van een bovenmatig windgeruis. Hetgeen komt door het feit dat de appartementen; [adres 2] en [adres 1] hoog zijn gelegen.” [appellanten] stelt dat het windgeruis ook zo ernstig was dat er sprake is geweest van een vermindering van het woongenot ten opzichte van wat [appellanten] mocht verwachten van goed onderhouden appartement in een woontoren. Het hof acht de stellingen van [appellanten] dat sprake is van bovenmatig windgeruis onvoldoende weersproken. Immers, vast staat dat [appellant 1] , ter onderbouwing van zijn klachten, geluidsbestanden heeft gezonden aan de door De Alliantie ingeschakelde makelaar, [makelaar] . De Alliantie heeft de klachten van [appellanten] (en van verschillende andere huurders in de woontoren) ook steeds serieus genomen en werkzaamheden laten verrichten om die te verhelpen en de huurprijs verminderd. Voor zover De Alliantie betoogt dat [appellanten] een eventueel probleem op dit punt stilzwijgend heeft aanvaard, omdat de kozijnen en ventilatierooster tijdens bezichtigingen en contactmomenten niet ter sprake zijn gebracht volgt het hof De Alliantie daarin niet. De Alliantie stelt zelf dat niet alle bewoners klachten hebben en dat de problemen bij de bezichtiging voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet waargenomen zijn, zodat zij onvoldoende onderbouwt dat [appellanten] op de hoogte had moeten of kunnen zijn van eventuele gebreken in [adres 2] en die gebreken (stilzwijgend) heeft aanvaard.

1.1.

Het hof neemt daarom aan dat er sprake was van een gebrek. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting, dan kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen en heeft de huurder de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Ook daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd.

1.1.

Over de ernst van het windgeruis (het volume in dB, de periodes van overlast), laat staan over andere klachten, is door [appellanten] in hoger beroep niets nader gesteld. Omdat [appellanten] over de ernst van de geluidsoverlast onvoldoende concreet is en de lekkages waarover [appellanten] klaagt zien op binnentredend regenwater bij (zeer) slecht weer, acht het hof niet onderbouwd dat er sprake is van zodanige gebreken die een grotere vermindering van de huurprijs rechtvaardigen dan de kantonrechter heeft toegepast (50%). Het beroep van [appellanten] op een opschorting van zijn huurbetalingsverplichting kan evenmin slagen, omdat de tekortkoming van De Alliantie – gelet op de ernst van de gebreken – geen opschorting rechtvaardigt voor, zoals hierna wordt overwogen, meer dan 30% van de overeengekomen huurprijs. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 3 in principaal hoger beroep niet slagen.

Vordering van De Alliantie tot betaling van de volledige overeengekomen huurprijs

1.1.

Na vermeerdering van eis vordert De Alliantie betaling van 100% van de overeengekomen huurprijs. Het hof overweegt als volgt. In de dagvaarding schreef De Alliantie dat zij een onderzoek heeft ingesteld naar de klachten. De Alliantie stelt De Alliantie “
heeft voor de duur tot het “herstel” de huurprijs met 30% naar beneden bijgesteld” Vast staat dat herstel niet heeft plaatsgevonden. In hoger beroep stelt De Alliantie dat dit een aanbod was “
uit coulance” dat door [appellanten] van de hand is gewezen. De beperking van de vordering tot 30% was er enkel op gericht om verder debat over (de ernst van) de gebreken en eventueel hoger beroep te voorkomen, aldus De Alliantie. Het hof volgt De Alliantie hierin niet. In de dagvaarding in eerste aanleg is geen enkel voorbehoud te lezen en evenmin blijkt daaruit dat de bijstelling van de huurprijs een aanbod was, dat nog aanvaard moest worden. [appellanten] heeft in eerste aanleg ook verwezen naar deze huurprijsvermindering en de kantonrechter is daar ook vanuit gegaan. [appellant 1] wijst er in hoger beroep ook op dat de gebreken (die geleid hebben tot de vermindering van de huurprijs door De Alliantie) door De Alliantie ook erkend zijn. [appellanten] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de huurprijs was bijgesteld naar 70% van het overeengekomen bedrag en het staat De Alliantie niet vrij daarop thans terug te komen.

Dat wil zeggen dat het hof bij de beoordeling van het geschil in hoger beroep, uit zal gaan van een huurprijs die verminderd is tot 70% van het overeengekomen bedrag, ook voor de schadevergoeding na ontbinding, tot aan de ontruiming. Voor zover De Alliantie veroordeling tot betaling van een hogere huurprijs dan 70% vordert, falen de grieven.

1.1.

Hiervoor heeft het hof reeds overwogen dat de gestelde gebreken in elk geval geen vermindering van de huurprijs met meer dan 50% rechtvaardigen. In incidenteel appel heeft De Alliantie -kort gezegd- aangevoerd dat geen sprake is van substantiële vermindering van het woongenot. Het hof is met De Alliantie van oordeel dat de door [appellanten] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep gestelde gebreken geen vermindering van de huurprijs rechtvaardigen die verder gaat dan tot 70% van de overeengekomen huurprijs. Daarbij neemt het hof allereerst in aanmerking dat door [appellanten] onvoldoende is onderbouwd dat andere klachten dan bovenmatig windgeruis en incidenteel binnendringen van regenwater hebben geleid tot substantiële vermindering van het woongenot. Vervolgens zoekt het hof, net als de kantonrechter, aansluiting bij het Gebrekenboek van de huurcommissie (versie 2017). Voor voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot een gebouw behorende technische installaties (categorie C3) geldt een kortingspercentage van maximaal 40%. Omdat de geluidsoverlast niet continu is en de lekkages waarover [appellanten] klaagt ook in tijd en wat betreft ernst beperkt zijn, acht het hof een vermindering van de huurprijs van 30% passend. Gelet op het vorenstaande slagen de grieven in incidenteel appel gedeeltelijk.

Ontbinding van de huurovereenkomst

1.1.

Grief vier in principaal hoger beroep komt op tegen de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst. Uit het voorgaande volgt dat [appellant 1] en [appellant 2] 70% van de overeengekomen huur verschuldigd waren. [appellanten] heeft echter niets betaald. Dit is een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Grief vier faalt daarom. Grief vijf in principaal hoger beroep is voor de beslissing niet meer relevant omdat de tekortkoming in de huurbetalingsverplichting al voldoende grond is voor de ontbinding.

1.1.

De grieven zeven en acht hebben, zoals reeds is overwogen, geen zelfstandige betekenis en falen. Toewijsbaar is 70% van de overeengekomen huurprijs en aangezien de hoogte van het gevorderde bedrag (na wijziging van eis) en de gevorderde wettelijke rente verder niet inhoudelijk zijn weersproken, zal het hof 70% van het gevorderde bedrag toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

Grief 9

1.1.

De vorderingen die tegen [appellant 3] , de beoogde bewoner van het gehuurde, zijn ingesteld, zijn gelet op wat hiervoor is overwogen en beslist toewijsbaar (zie ook r.o.
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.). [appellant 3] heeft in eerste aanleg mede verweer gevoerd en is daarom terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Grief 9 faalt daarom.

1.De slotsom

1.1.

De grieven in principaal hoger beroep falen. De grieven in incidenteel hoger beroep slagen gedeeltelijk. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd voor zover de overeenkomst ontbonden is, [appellanten] is veroordeeld tot ontruiming van [adres 2] en de vordering in reconventie is afgewezen, en zal worden vernietigd voor wat betreft de hoogte van de verschuldigde huur. De gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen tot een bedrag van 70% van € 37.219,31, te weten € 26.053,52, aan achterstallige huur en schadevergoeding, met veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] tot betaling van dat bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente.

1.1.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van De Alliantie zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.952,00

- salaris advocaat € 1.391,00 (1 punt × tarief III)

De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van De Alliantie zullen worden vastgesteld op:

- salaris advocaat € 695,50 (1 punt × tarief III × 0,5)

1.1.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

1.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal en in het incidenteel appel:

1.1.

vernietigt het bestreden vonnis voor zover:

- de verschuldigde huurprijs is vastgesteld op een bedrag van € 843,31 per maand (onder 5.3.);

- [appellant 1] en [appellant 2] zijn veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 10.162,92 aan achterstallige huur tot oktober 2016 en een bedrag van € 843,31 voor elke maand van oktober 2016 tot de daadwerkelijke ontruiming van [adres 2] (onder 5.4);

en doet in zoverre opnieuw recht:

1.1.

veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] tot betaling van € 26.053,52 aan De Alliantie te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, telkens vanaf het moment van opeisbaarheid van de afzonderlijke posten tot aan de dag der algehele voldoening;

1.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

1.1.

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Alliantie vastgesteld op € 1.952,00 voor verschotten, op € 1.391,00 voor salaris in het principaal hoger beroep en € 695,50 voor salaris in het incidenteel hoger beroep;

1.1.

veroordeelt [appellanten] in de nakosten, begroot op € 246,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan en betekening heeft plaatsgevonden;

1.1.

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

1.1.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, P.P.M. Rousseau en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2019.

griffier rolraadsheer

Ontbinding van huurovereenkomst en betalingsverplichtingen in hoger beroep

Uitspraak

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.De vaststaande feiten

1.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

1.De motivering van de beslissing in hoger beroep

1.De slotsom

1.De beslissing