ECLI:NL:GHARL:2019:4162

• Datum uitspraak: 14 mei 2019
• Publicatiedatum: 14 mei 2019
• Zaaknummer: 200.198.121
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; A.E.B. ter Heide; R.M. Schoo
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van het recht van eerste koop en de voorwaarden voor vervreemding van onroerend goed

In deze zaak gaat het om de uitleg van een overeenkomst betreffende het recht van eerste koop op een perceel grond. Appellanten, buren van de geïntimeerde, hebben in eerste aanleg gevorderd dat de geïntimeerde hen het stuk grond met een buitenbak te koop zou aanbieden. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen, wat heeft geleid tot hoger beroep. Het hof heeft de feiten uit de eerdere uitspraak overgenomen en zich gebogen over de vraag of de voorwaarde voor het recht van eerste koop was vervuld. De rechtbank had geoordeeld dat er geen sprake was van een voornemen tot vervreemding, omdat de geïntimeerde haar woning te koop had gezet zonder dat dit een concrete verkoop betekende. Het hof bevestigt deze uitleg en stelt dat het enkel aanbieden van de woning niet voldoende is om te concluderen dat er een voornemen tot vervreemding is. De grieven van appellanten worden ongegrond verklaard, en het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Appellanten worden in de kosten van het hoger beroep veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.198.121

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 179583)

arrest van 14 mei 2019

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

2. [appellant 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna: [appellanten] ,

advocaat: mr. C.G. Mensink,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.L. Geeraths.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 april 2018 hier over.

1.2

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit het proces-verbaal van de op 30 januari 2019 gehouden meervoudige comparitie van partijen.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellanten] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen om, op straffe van een dwangsom, binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis aan [appellanten] het stuk grond met de buitenbak per aangetekend schrijven te koop aan te bieden. Daarnaast heeft zij verzocht, op straffe van een dwangsom, te bepalen dat de prijs waarvoor het stuk grond moet worden aangeboden door drie taxateurs wordt vastgesteld en dat [geïntimeerde] binnen twee maanden nadat [appellanten] het aanbod van [geïntimeerde] heeft geaccepteerd moet meewerken aan de levering. Verder heeft zij gevorderd om [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom, te verbieden haar woonboerderij met bijbehorende grond te vervreemden en/of te verhuren en/of te bezwaren met enig (beperkt) recht voordat de grond met buitenbak aan [appellanten] is verkocht en geleverd. Tot slot heeft [appellanten] geëist [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 50.000,- ter zake van verbeurde boete en tot betaling van de beslagkosten, de proceskosten en de nakosten.

[geïntimeerde] heeft een eis in reconventie ingesteld, waarna [appellanten] haar eis heeft vermeerderd met een voorwaardelijke vordering in conventie. Deze eis in reconventie en voorwaardelijke vordering in conventie zijn in hoger beroep niet aan de orde.

3.2

De rechtbank heeft bij vonnis van 1 juni 2016 de vorderingen van [appellanten] (in conventie) en de vordering van [geïntimeerde] (in reconventie) afgewezen. Omdat de vordering in reconventie is afgewezen, zijn de voorwaardelijke vorderingen van [appellanten] niet besproken. De proceskosten zijn gecompenseerd, omdat beide partijen in het ongelijk zijn gesteld.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

[appellanten] vordert in hoger beroep onder aanvoering van vier grieven, samengevat, vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg, alsmede veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties en de nakosten.

4.2

[appellanten] en [geïntimeerde] zijn buren en wonen in het buitengebied van [woonplaats] . In 2013 heeft [appellanten] op de grond van [geïntimeerde] een buitenbak aangelegd. [appellanten] heeft daarna een perceel grasland van [geïntimeerde] gekocht. Dat perceel is bij akte van 13 september 2013 (hierna: de akte) aan [appellanten] geleverd. In de akte is vermeld dat [appellanten] een recht van eerste koop heeft op het deel van het perceel van [geïntimeerde] waar de buitenbak zich op bevindt (hierna: de grond onder de buitenbak) indien [geïntimeerde] voornemens is over te gaan tot vervreemding daarvan in welke zin dan ook. Het gaat in deze zaak om de uitleg van deze bepaling. Met haar grieven komt [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake was van een voornemen tot vervreemding en dat de voorwaarde voor het ontstaan van het recht van eerste koop dus niet is vervuld.

4.3

De vraag wanneer sprake is van een voornemen tot vervreemding, kan in beginsel niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling. Het komt aan op de zin die partijen daar in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval.

4.4

Het hof stelt vast dat partijen noch in de processtukken, noch ter zitting feiten en/of omstandigheden hebben gesteld, afgezien van de tekst van de akte, die kunnen bijdragen aan de uitleg daarvan. Bewijslevering is op dit punt dan ook niet aan de orde. Dit betekent dat het hof bij de uitleg van het recht van eerste koop zal uitgaan van de tekst van de akte.

4.5

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het feit dat [geïntimeerde] haar woning met de daarbij behorende grond (inclusief de grond onder de buitenbak) te koop heeft aangeboden en dat als gevolg daarvan bezichtigingen hebben plaatsgevonden en een bod is gedaan, nog niet maakt dat sprake was van het voornemens zijn tot vervreemding (het overdragen van de eigendom) van de grond waarop de buitenbak is aangelegd. [appellanten] heeft in haar grieven I, III en IV betoogd dat uit het te koop aanbieden van de woning met grond op websites en het laten bezichtigen van haar perceel door geïnteresseerden blijkt dat [geïntimeerde] de wil had om dat perceel, en dus ook de grond onder de buitenbak, te verkopen en daarmee onlosmakelijk verbonden vervreemden. Dit betekent dat op dat moment al sprake was van een voornemen tot vervreemding van die grond in de zin van het recht van eerste koop, aldus [appellanten] Met dit standpunt miskent [appellanten] echter dat [geïntimeerde] met het te koop aanbieden van het perceel niet tegen iedere prijs en/of onder alle voorwaarden tot daadwerkelijke verkoop en daarmee vervreemding van de grond onder de buitenbak over zal willen gaan. Deze grieven slagen daarom niet.

De grieven zijn bovendien ongegrond omdat het perceel van [geïntimeerde] op websites niet tegen een bepaalde prijs is aangeboden, maar met de opmerking ‘binnenkort in de verkoop’, en voorts, los hiervan, dat [geïntimeerde] bij onderhandelingen met derden de grond onder de bak nog zou kunnen uitzonderen van een eventuele verkoop aan een derde (al dan niet om de buitenbak aan [appellanten] te leveren). Het in de akte bedoelde ‘voornemens’ zijn om ‘over te gaan tot vervreemding’ was daarom in dit geval niet voldoende concreet om [appellanten] aanspraak te kunnen laten maken op het recht van eerste koop.

4.6

[appellanten] heeft verder in grief II aangevoerd dat de rechtbank niet aan haar oordeel ten grondslag had mogen leggen dat het recht van eerste koop vervalt als [geïntimeerde] het onroerend goed aan haar dochter en haar vriend verkoopt, omdat deze situatie (nog) niet aan de orde was. [appellanten] heeft overweging 4.4 van het bestreden vonnis kennelijk zo begrepen dat ook al zou hij aanspraak hebben kunnen maken op het recht van eerste koop, dit om genoemde reden is komen te vervallen. Het hof merkt echter op dat de rechtbank (slechts) heeft overwogen dat als de - ter comparitie besproken - mogelijkheid van vervreemding aan de dochter zal plaatsvinden, het recht van eerste koop
alsdan zal komen te vervallen. Ook deze grief faalt dus.

5. De slotsom

5.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat € 2.148,00 (2 punt x tarief II).

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 1 juni 2016;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 314,00 voor verschotten en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, A.E.B. ter Heide en R.M. Schoo en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2019.