Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.179.317
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 260979)
arrest van 14 augustus 2018
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante],
[appellante],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: [appellanten] ,
advocaat: mr. W.J.A. van Es,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. K.A. Doekhi.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van de tussenarresten van 16 mei 2017 en 22 mei 2018 hier over. De bij laatste tussenarrest bepaalde comparitie heeft plaatsgevonden op 11 juli 2018.
1.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
Bij koopovereenkomst van 21 maart 2012 heeft [appellanten] de woning met erf en tuin gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: de woning) verkocht aan [geïntimeerden] voor een koopprijs van € 370.000,00 kosten koper. De verkoop van de woning is tot stand gekomen door bemiddeling van makelaar [makelaar] te [kantoorplaats] (hierna: de makelaar), die door [appellanten] was ingeschakeld. [geïntimeerden] werd niet bijgestaan door een makelaar.
2.2
Partijen hebben ten behoeve van de verkoop gebruik gemaakt van de ‘NVM koopakte voor eengezinswoningen’. In artikel 16.1 van de overeenkomst is het volgende bepaald:
‘16.1Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a.
(…)
(…)
b.
op 17 april 2012 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom + kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft gekregen (…) bij de volgende hypotheekvorm: Tegen normaal geldende rente- en overige voorwaarden van de gemiddelde in Nederland gevestigde banken of hypotheekverstrekkende instellingen;
op 17 april 2012 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom + kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft gekregen (…) bij de volgende hypotheekvorm: Tegen normaal geldende rente- en overige voorwaarden van de gemiddelde in Nederland gevestigde banken of hypotheekverstrekkende instellingen;
(…)
16.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.’
In de bij de koopovereenkomst behorende toelichting is, voor zover van belang, met betrekking tot voormeld artikel 16.3 het volgende vermeld:
‘Het inroepen van de ontbinding dient “goed gedocumenteerd” te geschieden. Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat erom dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Als koper ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van ontbinding mee te sturen. Of hij daarmee kan volstaan zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing.’
2.3
Partijen hebben gedurende het gehele (ver)kooptraject geen rechtstreeks contact met elkaar gehad. Ieder contact tussen hen verliep via de makelaar.
2.4
De termijn als bedoeld in artikel 16.1 sub b van de koopovereenkomst (de termijn waarbinnen een beroep kon worden gedaan op het financieringsvoorbehoud) is op verzoek van [geïntimeerden] verlengd van 17 april 2012 tot 27 april 2012 en vervolgens tot
11 mei 2012.
11 mei 2012.
2.5
Op 10 mei 2012 heeft [geïntimeerden] de makelaar telefonisch verzocht om de termijn van het financieringsvoorbehoud nogmaals te verlengen, omdat WestlandUtrecht Bank (hierna: WUH) pas op maandag 14 mei 2012 uitsluitsel kon geven over het verstrekken van een hypothecaire geldlening aan [geïntimeerden] ter financiering van de woning. De makelaar heeft dat verzoek telefonisch met [appellanten] besproken, waarna [appellanten] diezelfde dag (11 mei 2012) per e-mail gericht aan de makelaar, op het verzoek heeft gereageerd. De makelaar heeft het e-mailbericht vervolgens doorgestuurd aan [geïntimeerden] De inhoud van het e-mailbericht was als volgt:
‘In de afgelopen periode lastige situatie ontstaan, oorzaak en gevolg nu even ondergeschikt. Volgens laatste berichten volgt uiterlijk maandag 14 mei uitsluitsel WUH.
Op basis van dit gegeven stemmen wij in dat koper [geïntimeerde 1] tot en met maandag de tijd krijgt om definitief uitsluitsel te geven.
Wel spreken we dan af dat uitsluitsel WUH (volgens 16b; normaal geldende rente&voorwaarden) bepalend is, ofwel instemming is verkoop, afwijzing wordt ontbinding met terugwerkende kracht 11 mei.
Indien WUH de toegezegde termijn niet nakomt, dan ontstaat een nieuwe situatie die pas dan besproken wordt.’
2.6
[geïntimeerde 1] heeft op bovenstaand e-mailbericht per e-mail van eveneens 11 mei 2012 gereageerd met de mededeling:
‘Dank voor de reactie
Maandag 14 mei a.s. volgt uitsluitsel WUH.
Afwijzing betekent ontbinding met terugwerkende kracht 11 mei.’
2.7
Per e-mailbericht van 14 mei 2012 heeft [geïntimeerden] aan de makelaar meegedeeld dat WUH het verzoek tot financiering heeft afgewezen en dat hij dientengevolge een beroep doet op de ontbindende voorwaarden. [geïntimeerden] kondigde aan dat hij de afwijzingen een dag later zou toesturen. Per aangetekende brief van 15 mei 2012 (die eveneens per fax is verstuurd) heeft [geïntimeerden] de volgende afwijzingsbrieven aan de makelaar toegestuurd:
- Een brief van 7 mei 2012 van ING Bank N.V. te Amsterdam (hierna: ING) gericht aan [bedrijf] te [kantoorplaats] (hierna: [bedrijf] ):
o
‘Hierbij delen wij u mede dat wij op basis van de door ons ontvangen gegevens bovenstaande aanvraag niet kunnen honoreren’.
‘Hierbij delen wij u mede dat wij op basis van de door ons ontvangen gegevens bovenstaande aanvraag niet kunnen honoreren’.
- Een e-mailbericht van 29 maart 2012 van Obvion N.V. te Heerlen (hierna: Obvion) gericht aan de heer [medewerker] (hierna: [medewerker] ):
o
‘Zoals zojuist telefonisch besproken, kunnen wij voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen inkomensbepaling ondernemer uitvoeren.’
‘Zoals zojuist telefonisch besproken, kunnen wij voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen inkomensbepaling ondernemer uitvoeren.’
- Een brief van 2 april 2012 van ING gericht aan [geïntimeerden] :
o
‘Uw hypotheekaanvraag van 28 maart 2012 kunnen wij niet honoreren.
‘Uw hypotheekaanvraag van 28 maart 2012 kunnen wij niet honoreren.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw hypotheekadviseur.’
- Een (fax)brief van 15 mei 2012 van WUH gericht aan [hypotheekadviseur] te [kantoorplaats] (hierna: [hypotheekadviseur] ) met als onderwerp de afwijzing aanvraag van hypothecaire geldlening ten behoeve van [geïntimeerden] :
o
‘Hierbij bevestigen wij de ontvangst van de bovengenoemde aanvraag van 26 april 2012. Helaas kunnen wij hiervoor geen offerte uitbrengen.
‘Hierbij bevestigen wij de ontvangst van de bovengenoemde aanvraag van 26 april 2012. Helaas kunnen wij hiervoor geen offerte uitbrengen.
Naar aanleiding van een krediettechnische beoordeling kunnen wij de gevraagde hypothecaire geldlening ad € 335.000,00 niet verstrekken.’
In zijn e-mail deelde [geïntimeerden] mee dat hij de afwijzingsbrief van
ABN AMRO Bank N.V. te Utrecht (hierna: ABN AMRO) nog niet had ontvangen en dat hij die zo spoedig mogelijk zou toesturen.
ABN AMRO Bank N.V. te Utrecht (hierna: ABN AMRO) nog niet had ontvangen en dat hij die zo spoedig mogelijk zou toesturen.
2.8
De afwijzingsbrief van 16 mei 2012 van ABN AMRO werd op 23 mei 2012 door [geïntimeerden] aan [appellanten] toegestuurd. De brief had onder meer de volgende inhoud:
‘Onder verwijzing naar uw aanvraag van 21 maart 2012 voor een hypothecaire geldlening (…) berichten wij het volgende.
Voor het vaststellen van de door u gewenste geldlening zijn de door u verstrekte gegevens bestudeerd. Op basis hiervan en de door ons gehanteerde normen hebben wij helaas moeten besluiten dat wij u vooralsnog geen hypothecaire geldlening kunnen verstrekken’.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellanten] heeft zich, kort gezegd, op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst niet tijdig en niet op de juiste wijze door [geïntimeerden] is ontbonden, op grond waarvan [appellanten] de koopovereenkomst heeft ontbonden en [geïntimeerden] heeft aangesproken tot betaling van de contractuele boete van € 37.000,00. [geïntimeerden] heeft tot op heden geweigerd deze boete te betalen. Daarom heeft [appellanten] in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerden] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd, wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 37.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente, tot betaling van de taxe ad € 250,00 van de getuige (de makelaar), tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten begroot op € 1.145,00 en tot vergoeding van de proces- en nakosten.
3.2
De rechtbank Gelderland, team kanton en handelszaken, zittingsplaats Arnhem heeft bij eindvonnis van 5 augustus 2015 (na tussenvonnissen van 18 juni 2014, 8 oktober 2014 en
17 juni 2015) de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld tot betaling van de proceskosten en nakosten.
17 juni 2015) de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld tot betaling van de proceskosten en nakosten.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
[appellant] heeft in hoger beroep, onder aanvoering van zeven grieven, gevorderd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen van 8 oktober 2014, 17 juni 2015 en 5 augustus 2015 zal vernietigen en de voornoemde vorderingen (zie rov. 3.1.) alsnog zal toewijzen. Daarnaast heeft [appellanten] zijn eis vermeerderd door naast de contractuele boete (ad € 37.000,00) ook een schadevergoeding (ad € 46.188,33) op grond van, zo begrijpt het hof, onrechtmatige daad te vorderen. Voorts heeft [appellanten] gevorderd dat het hof [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van de getuige taxe ad € 500,- in het kader van het tweede getuigenverhoor en tot betaling van de kosten van het hoger beroep.
4.2
Kort gezegd gaat dit geschil in de kern om twee vragen. Namelijk of het beroep op het financieringsvoorbehoud dat [geïntimeerden] heeft gedaan tijdig is geweest en of dit beroep goed gedocumenteerd is gedaan.
4.3
Tussen partijen staat vast dat de termijn waarbinnen [geïntimeerden] een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud met instemming van [appellanten] in ieder geval is verlengd tot vrijdag 11 mei 2012. Partijen twisten echter over de vraag of deze termijn, gelet op de door de makelaar aan [geïntimeerden] doorgestuurde e-mail van 11 mei 2012 van
[appellanten] (zie rov. 2.5), nadien nog is verlengd tot maandag 14 mei 2012. Het hof dient dan ook te beoordelen welke betekenis aan de tekst van de e-mail van 11 mei 2012 toekomt. Bij die beoordeling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de tekst van die e-mail mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
[appellanten] (zie rov. 2.5), nadien nog is verlengd tot maandag 14 mei 2012. Het hof dient dan ook te beoordelen welke betekenis aan de tekst van de e-mail van 11 mei 2012 toekomt. Bij die beoordeling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de tekst van die e-mail mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4
[appellanten] en [geïntimeerden] hebben tijdens de comparitie van 11 juli 2018 toegelicht welke betekenis volgens hen aan de e-mail van 11 mei 2012 toekwam.
[appellanten] heeft uitgelegd dat hij [geïntimeerden] in de gelegenheid stelde om de beslissing van WUH op de financieringsaanvraag (die [geïntimeerden] op 14 mei 2012 verwachtte te ontvangen) af te wachten teneinde een beroep te doen – indien WUH de aanvraag zou afwijzen – op het financieringsvoorbehoud. Zo het hof begrijpt, beoogde [appellanten] overeen te komen dat [geïntimeerden] op 14 mei 2012 nog een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud (indien WUH zijn aanvraag zou hebben afgewezen), mits hij (vanwege de terugwerkende kracht die [appellanten] aan het beroep op het voorbehoud toekende) die dag ook de benodigde documentatie over zou leggen. [geïntimeerden] heeft echter tegengeworpen dat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij uiterlijk op
14 mei 2012 een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud en dat hij uiterlijk op
15 mei 2012 de benodigde documenten diende toe te sturen.
[appellanten] heeft uitgelegd dat hij [geïntimeerden] in de gelegenheid stelde om de beslissing van WUH op de financieringsaanvraag (die [geïntimeerden] op 14 mei 2012 verwachtte te ontvangen) af te wachten teneinde een beroep te doen – indien WUH de aanvraag zou afwijzen – op het financieringsvoorbehoud. Zo het hof begrijpt, beoogde [appellanten] overeen te komen dat [geïntimeerden] op 14 mei 2012 nog een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud (indien WUH zijn aanvraag zou hebben afgewezen), mits hij (vanwege de terugwerkende kracht die [appellanten] aan het beroep op het voorbehoud toekende) die dag ook de benodigde documentatie over zou leggen. [geïntimeerden] heeft echter tegengeworpen dat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij uiterlijk op
14 mei 2012 een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud en dat hij uiterlijk op
15 mei 2012 de benodigde documenten diende toe te sturen.
4.5
Nu [appellanten] de partij is die zich beroept op de rechtsgevolgen voortvloeiende uit de e-mail van 11 mei 2012, draagt hij de bewijslast en is het aan hem om de feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit blijkt dat geen sprake is van verlenging van de financieringstermijn. Naar het oordeel van het hof heeft [appellanten] onvoldoende aangevoerd om op basis daarvan aan [geïntimeerden] te kunnen tegenwerpen dat met de
e-mail van 11 mei 2012 de financieringstermijn
nietwas verlengd tot 14 mei 2012. De uitleg die [appellanten] aan zijn e-mailbericht geeft is onnavolgbaar. [appellanten] heeft er dan ook niet op mogen vertrouwen dat [geïntimeerden] de e-mail, waarvan de inhoud onduidelijk was, zou begrijpen op de wijze zoals door [appellanten] was bedoeld. Dat [geïntimeerden] per e-mailbericht van 11 mei 2012 een bevestiging heeft verstuurd aan de makelaar waarin hij de woorden ‘terugwerkende kracht’ gebruikte (rov. 2.6), maakt het voorgaande niet anders. Uit die e-mail kan en mag niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] de e-mail van
[appellanten] heeft begrepen of heeft moeten begrijpen zoals [appellanten] deze naar zijn zeggen had bedoeld. Daarbij is mede van belang dat [geïntimeerden] navraag heeft gedaan bij de makelaar om de betekenis van de e-mail te achterhalen. [geïntimeerden] heeft onweersproken gesteld dat de makelaar aan hem heeft bevestigd dat hij ‘uitstel had tot maandag’ om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Het hof is daarom van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de financieringstermijn
nietis verlengd, waardoor het hof tot de conclusie komt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud dat [geïntimeerden] op 14 mei 2012 deed – en dat hij op 15 mei 2012 met documenten onderbouwde – tijdig was.
e-mail van 11 mei 2012 de financieringstermijn
nietwas verlengd tot 14 mei 2012. De uitleg die [appellanten] aan zijn e-mailbericht geeft is onnavolgbaar. [appellanten] heeft er dan ook niet op mogen vertrouwen dat [geïntimeerden] de e-mail, waarvan de inhoud onduidelijk was, zou begrijpen op de wijze zoals door [appellanten] was bedoeld. Dat [geïntimeerden] per e-mailbericht van 11 mei 2012 een bevestiging heeft verstuurd aan de makelaar waarin hij de woorden ‘terugwerkende kracht’ gebruikte (rov. 2.6), maakt het voorgaande niet anders. Uit die e-mail kan en mag niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] de e-mail van
[appellanten] heeft begrepen of heeft moeten begrijpen zoals [appellanten] deze naar zijn zeggen had bedoeld. Daarbij is mede van belang dat [geïntimeerden] navraag heeft gedaan bij de makelaar om de betekenis van de e-mail te achterhalen. [geïntimeerden] heeft onweersproken gesteld dat de makelaar aan hem heeft bevestigd dat hij ‘uitstel had tot maandag’ om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Het hof is daarom van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de financieringstermijn
nietis verlengd, waardoor het hof tot de conclusie komt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud dat [geïntimeerden] op 14 mei 2012 deed – en dat hij op 15 mei 2012 met documenten onderbouwde – tijdig was.
4.6
Vervolgens komt het hof toe aan de beoordeling van de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd is gedaan in de zin van artikel 16.3 van de NVM-koopakte en de toelichting daarop (rov. 2.2). [geïntimeerden] heeft verscheidene afwijzingsbrieven aan [appellanten] overgelegd ter onderbouwing van zijn beroep op het financieringsvoorbehoud. [appellanten] heeft zich op het standpunt gesteld dat met het overleggen van deze brieven het beroep op het financieringsvoorbehoud door [geïntimeerden] onvoldoende is gedocumenteerd en dat daarom de koopovereenkomst niet rechtsgeldig door hem is ontbonden. Niet alleen heeft [appellanten] aangevoerd dat het aantal overgelegde afwijzingen onvoldoende is (waardoor [geïntimeerden] volgens [appellanten] in kwantitatief opzicht is tekortgeschoten), maar ook dat de inhoud van de brieven niet voldoet aan de vereisten die de NVM-koopakte aan ‘goed gedocumenteerd’ stelt, omdat in de brieven niet duidelijk de reden voor afwijzing blijkt (waardoor [geïntimeerden] volgens [appellanten] ook in kwalitatief opzicht is tekortgeschoten). Het hof zal deze twee standpunten achtereenvolgens bespreken.
4.7
Het hof stelt vast dat partijen geen concrete afspraken hebben gemaakt over het aantal afwijzingen dat door [geïntimeerden] zou moeten worden overgelegd ter staving van zijn beroep op het financieringsvoorbehoud. Het hof leidt het aantal te overleggen verklaringen af uit artikel 16.3 van de NVM-koopakte waarin nader wordt toegelicht wat onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan (rov. 2.2), te weten:
‘Het inroepen van de ontbinding dient “goed gedocumenteerd” te geschieden. Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat erom dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Als koper ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van ontbinding mee te sturen. Of hij daarmee kan volstaan zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing.’
Gelet op de zinssnede ‘afschriften van de afwijzingen’ (meervoud) blijkt dat in ieder geval meer dan één afwijzing moet worden overgelegd. Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] twee afwijzingen van ING, een afwijzing van Obvion en een afwijzing van WUH heeft overgelegd. Na afloop van de termijn tot het inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft [geïntimeerden] ook nog een afwijzing van ABN AMRO overgelegd. Onafhankelijk van het antwoord op de vraag of de twee afwijzingen van ING als één afwijzing moeten worden gezien (zoals [appellanten] heeft gesteld), staat vast dat [geïntimeerden] in ieder geval tijdig drie afwijzingen (ING, Obvion en WUH) heeft overgelegd. Daarmee heeft hij voldaan aan de in artikel 16.3 formuleerde eis van het overleggen van ‘afschriften van de afwijzingen’.
4.8
Het hof komt vervolgens toe aan de vraag of de afwijzingsbrieven inhoudelijk gezien voldoen aan het criterium ‘goed gedocumenteerd’ in de zin van de NVM-koopakte. De achtergrond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of door de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting om een financiering te krijgen heeft voldaan; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen (zie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28 februari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:1695).
4.9
[appellanten] heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] zich onvoldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. Hij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat uit de overgelegde afwijzingsbrieven niet de reden van afwijzing blijkt en dat hem is gebleken dat [geïntimeerden] informatie jegens [appellanten] en daardoor wellicht ook voor de betrokken financiële instellingen, heeft achtergehouden. [geïntimeerden] heeft tegengeworpen dat hij wel degelijk aan zijn inspanningsplicht heeft voldaan. [geïntimeerden] heeft in dat kader onweersproken gesteld dat zijn registeraccountant, de heer [accountant] , de financieringsaanvragen bij de verschillende financiële instellingen heeft gedaan. De registeraccountant was belast met het verstrekken van de benodigde gegevens aan de diverse instellingen. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat [accountant] dan wel [geïntimeerden] essentiële informatie heeft verzwegen voor de financiële instellingen die belast waren met het behandelen van de financieringsaanvraag, zijn niet gesteld of gebleken. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Voor zover
[appellanten] nog heeft gesteld dat gelet op de bijzondere omstandigheden van de situatie waarin [geïntimeerden] zich bevond, van [geïntimeerden] een grotere inspanning mocht worden verwacht in het kader van het verkrijgen van de benodigde financiering (zie onder 26 e.v. van de memorie van grieven), gaat het hof daarin niet mee. Uit de tekst van artikel 16.3 van de NVM-koopakte en de toelichting daarop kan geen verzwaarde inspanningsplicht, zoals [appellanten] heeft gesteld, worden afgeleid. [appellanten] heeft onvoldoende gesteld om het bestaan van een dergelijke plicht op andere gronden aan te kunnen nemen.
[appellanten] nog heeft gesteld dat gelet op de bijzondere omstandigheden van de situatie waarin [geïntimeerden] zich bevond, van [geïntimeerden] een grotere inspanning mocht worden verwacht in het kader van het verkrijgen van de benodigde financiering (zie onder 26 e.v. van de memorie van grieven), gaat het hof daarin niet mee. Uit de tekst van artikel 16.3 van de NVM-koopakte en de toelichting daarop kan geen verzwaarde inspanningsplicht, zoals [appellanten] heeft gesteld, worden afgeleid. [appellanten] heeft onvoldoende gesteld om het bestaan van een dergelijke plicht op andere gronden aan te kunnen nemen.
Anders dan [appellanten] stelt, is het hof bovendien van oordeel dat in de door
[geïntimeerden] overgelegde afwijzingsbrieven niet gemotiveerd de reden voor afwijzing van de financieringsaanvra(a)g(en) diende te zijn opgenomen, te meer niet nu een aanvrager van financiering niet de omschrijving van de afwijzing van zijn verzoek en de redenen daarvoor in de hand heeft. Dat die motivering niet altijd duidelijk is, brengt niet mede dat niet is voldaan aan de verplichting zich tot verkrijgen van financiering in te spannen.
[geïntimeerden] overgelegde afwijzingsbrieven niet gemotiveerd de reden voor afwijzing van de financieringsaanvra(a)g(en) diende te zijn opgenomen, te meer niet nu een aanvrager van financiering niet de omschrijving van de afwijzing van zijn verzoek en de redenen daarvoor in de hand heeft. Dat die motivering niet altijd duidelijk is, brengt niet mede dat niet is voldaan aan de verplichting zich tot verkrijgen van financiering in te spannen.
4.1
Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat het beroep op het financieringsvoorbehoud door [geïntimeerden] tijdig is geweest en goed gedocumenteerd is gedaan in de zin van artikel 16.3 van de NVM-koopakte.
4.11
[appellanten] heeft in hoger beroep voorts (voor het eerst) opgeworpen dat [geïntimeerden] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door tijdens de precontractuele fase – zo [appellanten] stelt – essentiële informatie over, onder andere, zijn betrokkenheid bij een lopend faillissement achter te houden. [geïntimeerden] heeft daar tegenin gebracht dat
[appellanten] zich in eerste aanleg niet heeft beroepen op de grond van onrechtmatige daad, zodat sprake is van een ontoelaatbare wijziging van de gronden van de eis en de nieuwe grondslag buiten beschouwing dient te worden gelaten.
[appellanten] zich in eerste aanleg niet heeft beroepen op de grond van onrechtmatige daad, zodat sprake is van een ontoelaatbare wijziging van de gronden van de eis en de nieuwe grondslag buiten beschouwing dient te worden gelaten.
4.12
Van een ontoelaatbare eiswijziging is in dit geval geen sprake, omdat de eiswijziging tijdig – bij memorie van grieven – is gedaan. Er zijn geen feiten gesteld die mee zouden brengen dat de eiswijziging in strijd komt met de goede procesorde. Het hoger beroep dient immers mede om omissies in eerste aanleg te herstellen. De nieuwe grondslag ligt in het verlengde van het partijdebat en is gestoeld op bekende feiten en omstandigheden. Bovendien heeft [geïntimeerden] op de eiswijziging en de grondslag voor de nieuwe eis kunnen reageren, van welke mogelijkheid hij ook gebruik heeft gemaakt. Het hof zal in hoger beroep derhalve recht doen op de gewijzigde eis c.q. grondslag.
4.13
[appellanten] heeft aangevoerd dat hij aanvullende voorwaarden zou hebben bedongen, of in het geheel niet met [geïntimeerden] ‘in zee’ zou zijn gegaan, indien hij voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst had geweten dat [geïntimeerden] in een lopend faillissement was betrokken, een grote schuldenlast had en mogelijk betrokken was in een onderzoek naar bestuurdersaansprakelijkheid (zie ook onder 9 e.v. van de memorie van grieven). [geïntimeerden] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij geen essentiële informatie heeft verzwegen en dat hij de makelaar steeds volledig heeft geïnformeerd.
4.14
Het hof overweegt als volgt. Blijkens de processen-verbaal van de getuigenverhoren van 31 oktober 2013 en 23 februari 2015 was de makelaar van [appellanten] vanaf het begin van de onderhandelingen op de hoogte van de betrokkenheid van [geïntimeerden] bij een faillissement. Ook blijkt dat [geïntimeerden] de makelaar steeds heeft geïnformeerd over de voortgang van de financieringsaanvragen. De makelaar is door [appellanten] ingeschakeld, waardoor de wetenschap van de makelaar kan worden toegerekend aan
Doordat [geïntimeerden] de makelaar (en daarmee indirect [appellanten] ) steeds heeft geïnformeerd en doordat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] essentiële informatie heeft verzwegen of een valse voorstelling van zaken heeft gegeven, is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] niet onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof wijst de vordering uit hoofde van onrechtmatige daad daarom af. Bovendien komt de vordering niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet is komen vast te staan dat [appellanten] vanwege het vermeend onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] schade heeft geleden. De schade zoals gevorderd door [appellanten] is schade die is ontstaan doordat de verkoop van de woning, wegens een terecht beroep op het financieringsvoorbehoud, niet doorging en is geen schade die is ontstaan in de periode van het vermeend onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] (de periode waarin [geïntimeerden] financiering trachtte te verkrijgen). Gesteld noch gebleken is dat anderszins schade is ontstaan die voortvloeit uit de gestelde onrechtmatigheid.
Doordat [geïntimeerden] de makelaar (en daarmee indirect [appellanten] ) steeds heeft geïnformeerd en doordat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] essentiële informatie heeft verzwegen of een valse voorstelling van zaken heeft gegeven, is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] niet onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof wijst de vordering uit hoofde van onrechtmatige daad daarom af. Bovendien komt de vordering niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet is komen vast te staan dat [appellanten] vanwege het vermeend onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] schade heeft geleden. De schade zoals gevorderd door [appellanten] is schade die is ontstaan doordat de verkoop van de woning, wegens een terecht beroep op het financieringsvoorbehoud, niet doorging en is geen schade die is ontstaan in de periode van het vermeend onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] (de periode waarin [geïntimeerden] financiering trachtte te verkrijgen). Gesteld noch gebleken is dat anderszins schade is ontstaan die voortvloeit uit de gestelde onrechtmatigheid.
4.15
Tot slot heeft [appellanten] bezwaar gemaakt tegen de in het bestreden vonnis van
5 augustus 2015 uitgesproken proceskostenveroordeling. Nu de vordering van
terecht is afgewezen, faalt ook de tegen de veroordeling in de proceskosten gerichte grief.
5 augustus 2015 uitgesproken proceskostenveroordeling. Nu de vordering van
terecht is afgewezen, faalt ook de tegen de veroordeling in de proceskosten gerichte grief.
4.16
Bij tussenarrest van 17 mei 2017 heeft het hof [geïntimeerden] veroordeeld in de kosten van het door [appellanten] opgeworpen incident tot – kort gezegd – afgifte van diverse originele bescheiden door [geïntimeerden] heeft in het petitum bij memorie van antwoord, zo begrijpt het hof, gevorderd dat het hof van die beslissing zal terugkomen en [appellanten] in de kosten van het incident zal veroordelen. Het hof ziet geen aanleiding om terug te komen van zijn bindende eindbeslissing, nu is gesteld noch gebleken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het hof wijst de vordering af.
5.De slotsom
5.1
De grieven falen. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 711,00 voor verschotten en € 3.918,00
(2 punten x tarief IV) aan salaris advocaat conform het liquidatietarief.
(2 punten x tarief IV) aan salaris advocaat conform het liquidatietarief.
5.3
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland, te Arnhem van 8 oktober 2014,
17 juni 2015 en 5 augustus 2015;
17 juni 2015 en 5 augustus 2015;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 711,00 voor verschotten en € 3.918,00 aan salaris advocaat conform het liquidatietarief te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [appellanten] in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, M.F.J.N. van Osch en H. van Loo en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2018.