ECLI:NL:GHARL:2018:6298

• Datum uitspraak: 10 juli 2018
• Publicatiedatum: 10 juli 2018
• Zaaknummer: 17/00009 en 17/00019
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.I. van Amsterdam; J. van de Merwe; W.W. Monteiro
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde woning met bouwkundige gebreken en sloopkosten

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woning met ernstige bouwkundige gebreken, waaronder houtworm en funderingsproblemen, die de waarde van de woning aanzienlijk beïnvloeden. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde voor 2015 en 2016 respectievelijk op €318.000 en €327.000, maar de rechtbank verlaagde deze tot de grondwaarde van €172.000 en €179.000.

Belanghebbende vordert in hoger beroep een verdere vermindering van de waarde met sloopkosten, onderbouwd met taxatierapporten die de woning als onbewoonbaar beschouwen. Het hof oordeelt dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde lager moet zijn dan de grondwaarde minus sloopkosten, mede omdat de woning nog bewoonbaar is en sloop niet is verboden door de gemeente.

Het hof bevestigt de rechtbankuitspraak over de WOZ-waarde maar vernietigt het vonnis voor wat betreft de proceskosten. De heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot volledige vergoeding van de taxatiekosten en griffierechten. De overige kosten, zoals kopieerkosten, worden niet vergoed.

Uitkomst: Het hof bevestigt de WOZ-waarde van de rechtbank en veroordeelt de heffingsambtenaar tot volledige vergoeding van de taxatie- en griffierechtenkosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 17/00009 en 17/00019

uitspraakdatum: 10 juli 2018

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 12 december 2016, nummers AWB 16/1289 en 16/3331, in het geding tussen belanghebbende

en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum voor het jaar 2015 vastgesteld op € 318.000. Bij beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum voor het jaar 2016 vastgesteld op € 327.000. Tevens heeft de heffingsambtenaar aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarden verminderd tot € 172.000 (2015) en € 179.000 (2016), de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en vergoeding van de betaalde griffierechten gelast.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 mei 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.6.

Het Hof heeft na afloop van de zitting telefonisch nadere informatie omtrent de vertegenwoordigingsbevoegdheid opgevraagd bij de heffingsambtenaar. De naar aanleiding daarvan door de heffingsambtenaar toegezonden stukken zijn aan deze uitspraak gehecht. De stukken geven het Hof geen aanleiding het onderzoek te heropenen.

2.
Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
vrijstaande woning met serre, souterrain/woonkelder, aangebouwde garage, berging en carport. De woning is gebouwd in 1990, heeft een inhoud van 802 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 651 m².

2.2.

De woning vertoont bouwtechnische gebreken. Deze zijn veroorzaakt door het plaatsen van een grote aanbouw in het jaar 2000. De fundering van de oorspronkelijke woning heeft de aanbouw niet kunnen dragen. De aanbouw is (deels) onafgebouwd gebleven. In de woning treden ten gevolge van de bouwkundige gebreken lekkages op. Verder is in de woning houtworm aangetroffen waardoor het houtskelet van de woning is aangetast. Belanghebbende heeft een aantal offertes opgevraagd waarin herstelkosten zijn geraamd.

2.3.

Bij brief van 17 november 2010 heeft Aannemersbedrijf [A] BV als richtprijs voor renovatie van de woning een bedrag van € 332.782 opgegeven. Bij brief van 2 maart 2014 heeft genoemd bedrijf een geactualiseerde richtprijs van € 349.552 opgegeven.

2.4.

In een brief van [B] Makelaars van 28 februari 2013 is onder meer vermeld dat de woning in een zeer matige bouwkundige staat verkeert en heel veel achterstallig onderhoud heeft. Ook wordt vermeld dat de dakconstructie is doorgezakt en uit zijn verband is geraakt waardoor de woning nauwelijks verkoopbaar is en dat het zeer de vraag is of het dak nog te herstellen is en daarmee ook de onderbouw van de woning, omdat het houtskeletbouw betreft. Verder wordt in de brief aangegeven dat de verkoopwaarde van het perceel als bouwrijpe kavel per 1 januari 2013 tussen € 230.000 en € 240.000 bedraagt.

2.5.

Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2013 van [C] BV een offerte gekregen voor de sloop van de woning. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting
€ 43.560.

2.6.

Belanghebbende heeft bij brief van 5 juni 2015 van [D] BV een offerte ontvangen voor het begassen van de woning wegens houtworm. De kosten van een volledige behandeling bedragen € 18.500 exclusief omzetbelasting.

2.7.

Tot de gedingstukken behoren twee in opdracht van belanghebbende op 25 juli 2016 door [E] opgestelde taxatierapporten. Naar aanleiding van een inpandige opname schrijft deze taxateur dat de opstal ernstige bouwkundige gebreken vertoont, veroorzaakt door het plaatsen van een grote aanbouw in het jaar 2000. De fundering van de oorspronkelijke woning heeft de aanbouw niet kunnen dragen en heeft het begeven waardoor het huis aan de rechtervoorzijde en de linkerachterzijde ongeveer 5 centimeter is verzakt. De aanbouw is deels onafgebouwd gebleven en overal in de woning treden lekkages op. Tevens is naar voren gekomen dat in de houtskeletwoning besmette en actieve houtworm aanwezig is. De taxateur concludeert dat de waarde van de woning op de waardepeildata op geen hogere waarde dan de grondwaarde kan worden gesteld, waarbij een redelijk handelend koper de sloopkosten in mindering op die grondwaarde zal willen brengen.

2.8.

Het Hof heeft bij uitspraak van 26 augustus 2014 de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 in goede justitie vastgesteld op € 325.000. Bij uitspraken van 23 juni 2015 en 26 januari 2016 heeft het Hof de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 en 1 januari 2013 in goede justitie vastgesteld op € 250.000.

2.9.

De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende verzocht de onroerende zaak inpandig te mogen opnemen. Belanghebbende heeft geweigerd aan dit verzoek te voldoen, omdat hij niet voldoende vertrouwen heeft in de deskundigheid en objectiviteit van de gemeentelijke taxateur.

2.10.

De Rechtbank heeft de vastgestelde waarde verminderd tot de grondwaarde op de peildata, te weten op € 172.000 per 1 januari 2014 en op € 179.000 per 1 januari 2015.

3. Geschil

3.1.

Belanghebbende bepleit vermindering van de door de Rechtbank vastgestelde waarden met een bedrag aan sloopkosten van € 43.560. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing hiervan naar de in zijn opdracht op 25 juli 2016 door [E] verrichte taxaties. Daarnaast is de hoogte van de door de Rechtbank vastgestelde vergoeding van de taxatiekosten in geschil.

3.2.

De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Namens de heffingsambtenaar was ter zitting van het Hof aanwezig [F] , werkzaam bij de gemeente Arnhem. De colleges van B&W van de gemeenten Arnhem, Renkum en Rheden hebben op 16 februari 2016 een Bedrijfsvoeringsorganisatie (De Connectie) als bedoeld in de Wet gemeenschappelijke regelingen opgericht. Bij besluit van 20 juni 2017 heeft het college van B&W van de gemeente Renkum de manager van de afdeling Belastingen van de Connectie aangewezen als heffingsambtenaar van de gemeente Renkum in de zin van 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet en artikel 1, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Bij besluit van 3 juli 2017 heeft de heffingsambtenaar mandaat verleend aan het afdelingshoofd van de afdeling Juridische Zaken van de werkeenheid Bedrijfsvoering van de gemeente Arnhem tot - kort gezegd - het optreden in rechtszaken aangaande de onroerende zaakbelasting en de Wet WOZ en daarbij de bevoegdheid tot ondermandatering verleend aan onder zijn verantwoordelijkheid werkzame personen. Bij brief van 6 juni 2018 aan het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat [F] werkzaam is bij de gemeente Arnhem onder verantwoordelijkheid van het afdelingshoofd Juridische Zaken van Bedrijfsvoering van die gemeente. Gelet hierop heeft [F] de heffingsambtenaar rechtsgeldig vertegenwoordigd.

4.2.

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.3.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. Vervolgens heeft de Rechtbank de waarden in goede justitie vastgesteld op de grondwaarde. De heffingsambtenaar heeft geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij zich slechts verweert tegen verdere vermindering van de vastgestelde waarden.

4.4.

De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking of bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.2, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132. r.o. 3.8.2). Het Hof ziet aanleiding in dit geval af te wijken van deze bewijsregels. Omdat belanghebbende niet heeft willen meewerken aan een inpandige opname van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar is het Hof – evenals de Rechtbank – van oordeel dat de bewijslast verschuift naar belanghebbende. Het is daarom aan belanghebbende om aannemelijk te maken te maken dat de waarde verder moet worden verminderd dan de Rechtbank al heeft gedaan.

4.5.

Belanghebbende voert in beroep en in hoger beroep aan dat de onroerende zaak onbewoonbaar is en dat daarom de waarde moet worden gesteld op de grondwaarde verminderd met de sloopkosten. Hij wijst hierbij op de door hem ingebrachte taxatierapporten. Belanghebbende heeft hieraan toegevoegd dat hij niet voortdurend in de woning woont, maar regelmatig elders verblijft vanwege de slechte toestand van de woning. Belanghebbende stelt dat hij nog geen sloopvergunning heeft aangevraagd omdat sloop vanwege een verbod van de hypotheekhouder niet mogelijk is. De heffingsambtenaar betwist dat de opstal onbewoonbaar is en geen enkele waarde meer heeft en wijst erop dat belanghebbende door zijn weigering de woning inpandig te laten opnemen, het hem onmogelijk heeft gemaakt zich zelfstandig een oordeel te vormen over de bruikbaarheid en de waarde van de woning.

4.6.

Het standpunt van belanghebbende komt erop neer dat de beste koper van de onroerende zaak de opstal zou willen slopen en niet meer dan de grondwaarde verminderd met de sloopkosten zou willen betalen. Het Hof acht dat niet door belanghebbende aannemelijk gemaakt. Van een gemeentelijk verbod de opstal nog als woning nog te gebruiken, is niets gesteld of gebleken. Uit de omstandigheid dat belanghebbende nog geregeld in de woning verblijft, leidt het Hof daarentegen af dat de woning nog in enige mate bruikbaar is, zodat er niet zonder meer van kan worden uitgegaan dat deze opstal voor een potentiële koper geen enkele waarde meer heeft. De omstandigheid dat sloop uitblijft vanwege een verbod van de hypotheekhouder, doet daar niet aan af. De door belanghebbende overgelegde taxatierapporten onderbouwen de door belanghebbende voorgestane waarden onvoldoende omdat in die rapporten wordt uitgegaan van de situatie dat de woning onbewoonbaar is. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft hij daarom niet aannemelijk gemaakt dat de door de Rechtbank vastgestelde en thans door de heffingsambtenaar verdedigde waarde te hoog is.

4.7.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden. De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de klachten van belanghebbende over de aansprakelijkheid van de gemeente voor de schade aan belanghebbendes woning niet in deze belastingprocedure aan de orde kunnen komen.

4.8.

Met betrekking tot de door de Rechtbank toegekende vergoeding van de taxatiekosten heeft belanghebbende aangevoerd dat volledige vergoeding van de kosten van één rapport is toegekend, maar ten onrechte van het andere rapport slechts een gedeelte. De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij vanwege de complexiteit van de taxaties en de bijzondere omstandigheden van het geval bereid is de kosten voor beide taxaties alsnog volledig te vergoeden. Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen. Dat betekent dat voor vergoeding in aanmerking komt 2 x € 1.154,34 (kosten per rapport) = € 2.308,68. Daarnaast komen de reiskosten van belanghebbende naar de zittingen van de Rechtbank en het Hof voor vergoeding in aanmerking, zijnde 2 x € 5,60 = € 11,20.

4.9.

Met betrekking tot de door belanghebbende gemaakte kosten van het kopiëren van de taxatierapporten (€ 408,40 voor in totaal 10 exemplaren) heeft de Rechtbank terecht overwogen dat deze kosten volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking komen. Deze door belanghebbende gemaakte kosten vallen niet onder de aldaar limitatief opgesomde categorieën. Dat belanghebbende zowel in beroep als in hoger beroep twee taxatierapporten Hofheeft verstrekt, doet daar niet aan af. Daarbij wijst het Hof er nog op dat belanghebbende in zijn hogerberoepschrift heeft aangeboden de taxatierapporten aan het Hof te doen toekomen en dat de griffie van het Hof bij brief van 1 februari 2017 heeft aangeven slechts stukken (zoals taxatierapporten) te willen ontvangen voor zover deze nog niet bij de Rechtbank zijn aangeleverd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep met betrekking tot de proceskosten gegrond en overigens ongegrond.

5. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch alleen met betrekking tot de veroordeling in de proceskosten,

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.319,88,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. W.W. Monteiro, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 10 juli 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (A.I. van Amsterdam)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 juli 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.