Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.164.794
(zaaknummer rechtbank Overijssel C/08/149132)
arrest van 20 februari 2018
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
beiden wonende te Denekamp, gemeente Dinkelland ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: [de kopers] (afzonderlijk: [appellant 1] , respectievelijk [appellant 2] ),
advocaat: mr. C. Verrillo,
tegen:
de rechtspersoon naar publiek recht
Gemeente Dinkelland,
zetelende te Denekamp, gemeente Dinkelland,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: de gemeente,
advocaat: mr. J. Schutrups.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 9 april 2014 en 27 augustus 2014 die de rechtbank Overijssel (zittingsplaats Almelo) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 november 2014,
■ de memorie van grieven,
■ de memorie van antwoord met producties,
■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
2.3
[de kopers] vorderen in hoger beroep samengevat dat het hof het vonnis van de rechtbank Overijssel van 27 augustus 2014 vernietigt en hun vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding in beide instanties.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.10 van het vonnis van 9 april 2014, die hieronder worden weergegeven.
3.2
[appellant 2] heeft op 28 oktober 2008 een koopovereenkomst gesloten met de gemeente met betrekking tot een perceel bouwgrond, gelegen in het bestemmingsplan “’t Pierik fase 2” te Denekamp. De koopprijs was € 255,00 per m². [appellant 1] is later als partij aan de koopovereenkomst toegevoegd.
3.3
Bij e-mail van 26 februari 2009 heeft [appellant 2] aan de accountmanager van de gemeente, de heer [de gemeente-ambtenaar] (hierna: [de gemeente-ambtenaar] ), gevraagd:
“Wil je ook bevestigen dat mocht de grondprijs door de minimale verkoop van kavels bijgesteld worden dat wij uiteraard ook deze aanpassing terugkrijgen?”
3.4
Bij e-mail van dezelfde dag heeft [de gemeente-ambtenaar] als volgt geantwoord:
“Wat betreft de grondprijs kan ik jullie mededelen dat deze niet aangepast zal worden voorlopig, maar mocht dat het geval zijn dan zal er compensatie plaatsvinden voor degenen die reeds een kavel hebben aangekocht.”
3.5
Op 4 maart 2009 is de leveringsakte gepasseerd.
3.6
Een andere koper van een kavel op ’t Pierik fase 2, de heer [de koper van een andere kavel] , heeft op 17 juni 2009 een gesprek gehad met [de gemeente-ambtenaar] en wethouder grondzaken de heer Ter Schegget. Bij e-mail van 29 december 2009 heeft [de koper van een andere kavel] aan [de gemeente-ambtenaar] gevraagd:
“Naar aanleiding van ons gesprek van gisterochtend over het nieuwe beleid ten aanzien van de grondprijzen in de gemeente Dinkelland, wil ik je vragen of je mij even per mail wilt en kunt bevestigen dat de verantwoordelijk wethouder de heer ter Schegget tijdens het gesprek dat ik op 17 juni 2009 heb gehad met hem, expliciet heeft verteld dat de grondprijzen voor plan ’t Pierik niet worden aangepast tijdens de uitgifte van deze grond, omdat dit nu eenmaal is vastgelegd in de beleidsplannen.”
3.7
Bij e-mail van 30 december 2009 heeft [de gemeente-ambtenaar] als volgt geantwoord:
“Ik kan mij herinneren dat er tijdens dat gesprek is gezegd dat de grondprijzen niet zouden worden aangepast. Dit naar aanleiding van jouw gesprek en diverse andere verzoeken van bouwgrondzoekenden.”
3.8
Bij besluit van 22 december 2009 heeft het College van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: B&W) de
“grondprijzenbrief 2010”vastgesteld. Daaruit blijkt dat de grondprijzen voor uitbreidingslocaties in Denekamp met € 10,00 per m² zijn verlaagd.
“grondprijzenbrief 2010”vastgesteld. Daaruit blijkt dat de grondprijzen voor uitbreidingslocaties in Denekamp met € 10,00 per m² zijn verlaagd.
3.9
Bij brief van 13 januari 2010 hebben [de kopers] en ongeveer 50 andere bewoners de gemeente aangeschreven met het verzoek hen met € 10,00 per m² te compenseren. Dit omdat de grondprijs voor de kavels van het Brookhuis in Ootmarsum ook met terugwerkende kracht met € 10,00 is verlaagd, en omdat [de gemeente-ambtenaar] de toezegging heeft gedaan dat er compensatie zou komen als de grondprijzen verlaagd zouden worden. De gemeente heeft dat blijkens haar brief van 26 januari 2010 geweigerd.
3.1
Bij brief van 13 april 2011 heeft de advocaat van [de kopers] , mede namens 45 bewoners van ’t Pierik fase 2 de gemeente gevraagd hen alsnog te compenseren met € 10,00 per m².
3.11
Bij brief van 13 juli 2011 heeft de gemeente onder andere [de kopers] als volgt geschreven:
“Het college van B&W heeft besloten om grondeigenaren op de nieuwbouwlocatie ’t Pierik fase II te compenseren. Het gaat om grondeigenaren die in de eerste uitgifte van fase II grond hebben gekocht en de grondprijs van 2009 hebben betaald. (…)
Waarom compensatie?
In 2010 heeft de gemeente de grondprijzen voor woningbouw verlaagd. In een klein aantal gevallen hebben kopers van grond op ’t Pierik toezeggingen gekregen of zijn er verwachtingen gewekt. Het ging om compensatie in verband met verlaging van de grondprijs.
Het college vindt dit een zeer onwenselijke situatie. Het mag niet zo zijn dat twee buren op het zelfde moment een kavel hebben gekocht van degemeente
, maar toch een verschillende prijs moeten betalen. Het college wil geen uitzonderingen maken en iedereen gelijk behandelen.
, maar toch een verschillende prijs moeten betalen. Het college wil geen uitzonderingen maken en iedereen gelijk behandelen.
Hoe wordt de grondprijs bepaald?
Het college stelt ieder jaar opnieuw de grondprijzen vast. Het college hanteert altijd marktconforme grondprijzen. Deze grondprijzen zijn ieder jaar gestegen, met uitzondering van een verlaging in 2010.”
3.12
Bij besluit van december 2012 hebben B&W de grondprijzenbrief 2013 vastgesteld. De grondprijzen voor onder meer ’t Pierik fase 2 zijn verlaagd met € 35,00 per m².
3.13
Mede namens [de kopers] heeft de advocaat van [de kopers] de gemeente bij brief van 22 maart 2013 aangeschreven om hen te compenseren met € 35,00 per m². De gemeente is hierop niet ingegaan.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[de kopers] hebben in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank de gemeente veroordeelt tot betaling van € 28.780,15, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 april 2013, althans de tussen hen en de gemeente gesloten koopovereenkomst aldus gedeeltelijk ontbindt dat de koopprijs wordt verminderd met € 28.780,15, met veroordeling van de gemeente in de buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van het geding.
4.2
De rechtbank heeft bij vonnis van 27 augustus 2014 de vorderingen van [de kopers] afgewezen en hen veroordeeld in de kosten van het geding.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
[de kopers] vorderen in deze procedure dat de gemeente hun € 28.780,15 betaalt, vermeerderd met wettelijke rente, omdat de gemeente zou hebben gegarandeerd dat [de kopers] zou worden gecompenseerd voor latere verlagingen van de grondprijs in ’t Pierik fase 2. Subsidiair beroepen zij zich, voor zover in hoger beroep nog van belang, op onrechtmatig handelen van de gemeente. De rechtbank heeft hun vorderingen afgewezen. [de kopers] zijn daarvan in hoger beroep gekomen onder aanvoering van 13 grieven.
Garantie (grieven 1 tot en met 8)
5.2
De vordering van [de kopers] is primair gebaseerd op de stelling dat aan hen een onvoorwaardelijke garantie door ambtenaar [de gemeente-ambtenaar] namens de gemeente is gegeven in zijn e-mail van 26 februari 2009 (
“Wat betreft de grondprijs kan ik jullie mededelen dat deze niet aangepast zal worden voorlopig, maar mocht dat het geval zijn dan zal er compensatie plaatsvinden voor degenen die reeds een kavel hebben aangekocht.”) dat zij zouden worden gecompenseerd voor latere verlagingen van de grondprijs in ’t Pierik fase 2. [de kopers] zien een bevestiging van hun stelling in de compensatie die de gemeente bij brief van 13 juli 2011 heeft gegeven voor de verlaging van de grondprijs met € 10,00 per m² ingaande op 1 januari 2010.
“Wat betreft de grondprijs kan ik jullie mededelen dat deze niet aangepast zal worden voorlopig, maar mocht dat het geval zijn dan zal er compensatie plaatsvinden voor degenen die reeds een kavel hebben aangekocht.”) dat zij zouden worden gecompenseerd voor latere verlagingen van de grondprijs in ’t Pierik fase 2. [de kopers] zien een bevestiging van hun stelling in de compensatie die de gemeente bij brief van 13 juli 2011 heeft gegeven voor de verlaging van de grondprijs met € 10,00 per m² ingaande op 1 januari 2010.
5.3
Terecht hebben [de kopers] het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 7 van het bestreden vonnis niet bestreden dat de inhoud van de e-mail van [de gemeente-ambtenaar] moet worden vastgesteld aan de hand van de Haviltex-norm, waarbij het erop aankomt hoe [de kopers] deze e-mail hebben mogen begrijpen. De gemeente heeft aangevoerd dat [de gemeente-ambtenaar] hiermee heeft willen aangeven dat er alleen compensatie zou worden gegeven bij tussentijdse aanpassingen van de grondprijs in 2009. [de kopers] hebben gesteld dat zij de e-mail zo hebben begrepen dat zij zouden worden gecompenseerd voor iedere verlaging van de grondprijs gedurende de uitgifte van bouwkavels in ’t Pierik fase 2, dus ook voor een verlaging per 1 januari 2013.
5.4
Naar het oordeel van het hof wijst de tekst van de e-mail niet op een in de tijd onbegrensde compensatie-aanspraak. Het woord
“voorlopig”wijst erop dat de grondprijs in de nabije toekomst niet zal worden aangepast, maar als
“dat”- te weten: aanpassing in de nabije toekomst - wel gebeurt, compensatie zal plaatsvinden. B&W hanteren verder de beleidsregel - vastgelegd in hoofdstuk 6 van de openbaar gemaakte beleidsnota
“Op grond van Dinkellands beleid”van 3 februari 2005 - dat de grondprijs voor bouwkavels per jaar wordt vastgesteld. De door [de kopers] voorgestane uitleg van de e-mail van [de gemeente-ambtenaar] wijkt af van deze beleidsregel, omdat de transactie uit 2008 immers in dat geval alsnog zou mogen worden afgewikkeld op basis van de grondprijs in 2013. De gemeente heeft er op gewezen dat [de gemeente-ambtenaar] niet bevoegd was een dergelijke van de beleidsregel afwijkende garantie te geven (nr. 46 memorie van antwoord). [de kopers] hebben dat verweer in hun pleitnotitie en ook overigens tijdens het pleidooi onvoldoende gemotiveerd weersproken. Zij mochten er daarom niet - gerechtvaardigd - op vertrouwen dat een de gemeente bindende, in de tijd onbegrensde compensatie-aanspraak in de e-mail werd gegeven. Dat [de kopers] onbekend waren met het openbaar gemaakte beleid van de gemeente kan voorts niet voor rekening van de gemeente worden gebracht.
“voorlopig”wijst erop dat de grondprijs in de nabije toekomst niet zal worden aangepast, maar als
“dat”- te weten: aanpassing in de nabije toekomst - wel gebeurt, compensatie zal plaatsvinden. B&W hanteren verder de beleidsregel - vastgelegd in hoofdstuk 6 van de openbaar gemaakte beleidsnota
“Op grond van Dinkellands beleid”van 3 februari 2005 - dat de grondprijs voor bouwkavels per jaar wordt vastgesteld. De door [de kopers] voorgestane uitleg van de e-mail van [de gemeente-ambtenaar] wijkt af van deze beleidsregel, omdat de transactie uit 2008 immers in dat geval alsnog zou mogen worden afgewikkeld op basis van de grondprijs in 2013. De gemeente heeft er op gewezen dat [de gemeente-ambtenaar] niet bevoegd was een dergelijke van de beleidsregel afwijkende garantie te geven (nr. 46 memorie van antwoord). [de kopers] hebben dat verweer in hun pleitnotitie en ook overigens tijdens het pleidooi onvoldoende gemotiveerd weersproken. Zij mochten er daarom niet - gerechtvaardigd - op vertrouwen dat een de gemeente bindende, in de tijd onbegrensde compensatie-aanspraak in de e-mail werd gegeven. Dat [de kopers] onbekend waren met het openbaar gemaakte beleid van de gemeente kan voorts niet voor rekening van de gemeente worden gebracht.
5.5
Uit de compensatie die de gemeente in navolging van haar brief van 13 juli 2011 heeft gegeven kan niet - ook niet in samenhang met de e-mail van 26 februari 2009 - worden afgeleid dat ook toekomstige verlagingen van de grondprijs dergelijke aanspraken zouden verschaffen. De compensatie heeft de gemeente immers alleen verschaft, om te voorkomen dat kopers die nagenoeg gelijktijdig hun bouwkavels hebben gekocht, verschillende grondprijzen zouden moeten betalen, zo heeft de gemeente – onvoldoende gemotiveerd weersproken - toegelicht.
5.6
De rechtbank heeft verder op goede gronden in rechtsoverwegingen 10 en 13 van het bestreden vonnis van 27 augustus 2014 beslist dat de mededelingen aan [de koper van een andere kavel] en aan de eisende partijen in de procedure die leidde tot het vonnis van de rechtbank Almelo van 29 maart 2011, ECLI:NL:RBALM:2011:BP9912 niet tot een ander oordeel leiden, welke beslissingen het hof overneemt en tot de zijne maakt. Het hof voegt daar nog het volgende aan toe. Ook al mocht op basis van een verklaring van [de koper van een andere kavel] als getuige komen vast te staan dat hij uit het gesprek met wethouder Ter Schegget op 17 juni 2009 heeft afgeleid dat de grondprijzen ook na 2009 niet zouden worden verlaagd, heeft dat geen betekenis voor deze zaak. In de eerste plaats hebben [de kopers] niet toegelicht hoe dat gesprek van invloed is geweest op hetgeen zij verwachtten op basis van de e-mail van [de gemeente-ambtenaar] van 26 februari 2009. In de tweede plaats valt uit hetgeen [de gemeente-ambtenaar] in zijn e-mail van 30 december 2009 (zie 3.7 hierboven) heeft geschreven, niet op te maken dat kopers zullen worden gecompenseerd voor verlaging van de grondprijs, zoals [de kopers] ook hebben erkend (nr. 43 memorie van grieven). Het aanbod tot het horen van [de koper van een andere kavel] wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.
5.7
De grieven 1 tot en met 8 zijn daarom ongegrond.
Onrechtmatige daad (grieven 9 en 10)
5.8
De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 16 en 17 van het bestreden vonnis het beroep op aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad verworpen. Daartegen richten zich de grieven 9 en 10. In essentie betogen [de kopers] dat het niet nakomen van een toezegging een onrechtmatige daad van de gemeente is. De rechtbank heeft op goede gronden de stellingen met betrekking tot deze grondslag verworpen en het hof neemt deze beslissing over en maakt haar tot de zijne. Het hof verwijst voor de verwerping van de stellingen van [de kopers] ook naar hetgeen het heeft overwogen in 5.2 - 5.6. Het hof voegt er nog aan toe dat verlaging van de grondprijs voor nog te verkopen woningen in de vrije sector in een uitbreidingslocatie gedurende de zich over enkele jaren uitstrekkende uitgifte van deze kavels niet maatschappelijk onbetamelijk is tegenover vroege kopers van bouwgrond in deze uitbreidingslocatie, in ieder geval niet als de gemeente het beleid heeft de kavels voor de marktprijs te verkopen en deze marktprijs in de loop van de tijd is gedaald.
Overig (grieven 11, 12 en 13)
5.9
Deze grieven bouwen voort op de eerdere grieven en slagen daarom evenmin.
Bewijsaanbod
5.1
[de kopers] hebben onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een andere conclusie leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen
6.Slotsom
6.1
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de kopers] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de gemeente zullen worden vastgesteld op € 1.920,00 voor griffierecht en op € 3.474,00 (3 punten x tarief 3 van het toepasselijke liquidatietarief).
6.3
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover toewijzen zoals hierna vermeld.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel van 27 augustus 2014;
veroordeelt [de kopers] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 1.920,00 voor verschotten en op € 3.474,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt [de kopers] in de nakosten, begroot op € 131,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,00 in geval [de kopers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, S.B. Boorsma en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2018.