Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01268
uitspraakdatum:
31 januari 2017
31 januari 2017
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] BV, gevestigd te
[Z](hierna: belanghebbende),
[Z](hierna: belanghebbende),
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar),
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 10 augustus 2015, nummer AWB 14/1693, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 10.491.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 juni 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank
Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 10 augustus 2015 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 9.220.000.
Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 10 augustus 2015 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 9.220.000.
1.4.
Belanghebbende heeft bij brief van 15 september 2015, ingekomen bij het Hof op
16 september 2015, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
16 september 2015, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.6.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 januari 2017. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] , werkzaam bij belanghebbende, bijgestaan door
mr. [B] , werkzaam bij [C] te [Z] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [D] en de taxateurs [E] en
[F] .
mr. [B] , werkzaam bij [C] te [Z] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [D] en de taxateurs [E] en
[F] .
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
overdekte ijsbaan die is gebouwd in 2008, bestaande uit onder meer een 400 meter baan en een ijshockeybaan van 30 x 60 meter. De brutovloeroppervlakte bedraagt 14.609 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 18.261 m2.
overdekte ijsbaan die is gebouwd in 2008, bestaande uit onder meer een 400 meter baan en een ijshockeybaan van 30 x 60 meter. De brutovloeroppervlakte bedraagt 14.609 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 18.261 m2.
2.2.
Bij de overdracht van de grond in 2007 van het grondbedrijf van de gemeente Enschede naar het vastgoedbedrijf van de gemeente Enschede is een prijs van € 103 per m2 in aanmerking genomen. De stichtingskosten van de opstal hebben in 2008 € 10.872.614 bedragen.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2012.
1 januari 2012.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 2.827.611. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een waardeberekening volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. In dat verband betoogt belanghebbende dat de functionele afschrijving niet 18,2 percent maar 75,2 percent dient te bedragen, en dat de grondwaarde niet € 105 per m2 maar slechts € 12,50 per m2 dient te bedragen. Belanghebbende heeft ter zitting haar standpunt omtrent een waardeberekening volgens de discounted cashflow-methode ingetrokken.
3.3.
De heffingsambtenaar betoogt in het incidentele hoger beroep dat de Rechtbank ten onrechte de vastgestelde waarde heeft verlaagd. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [E] van 5 augustus 2014 waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 10.552.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.827.611. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2, Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich hierbij aan.
4.4.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [E] van 5 augustus 2014, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 10.552.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1262052 ijsbaan overdekt. In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2012) vermeld:
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
25%
€ 337
€ 397
€ 456
30
50
25%
35%
Afbouw
25%
€ 337
€ 397
€ 456
15
25
10%
20%
Installaties
50%
€ 674
€ 793
€ 912
20
30
10%
20%
Totaal
100%
€ 1.348
€ 1.586
€ 1.824
4.6.
In het taxatierapport van [E] is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:
Opstallen
BVO
VVW per m2
VVW
Totaal
Technische Afschrijving
Functionele Afschrijving
GVW
lv.d
rest.w
techn. afsch.
waarde na techn. afschr.
econ. corr.
belemm. gebr.
Ruwbouw (29%)
14.609 m²
€ 251
€ 3.664.668
40 jr
30%
7,0%
€ 3.408.141
12,5%
6,5%
€ 2.788.285
Afbouw (29%)
14.609 m²
€ 251
€ 3.664.668
20 jr
15%
17,0%
€ 3.041.674
12,5%
6,5%
€ 2.488.470
Installaties (42%)
14.609 m²
€ 363
€ 5.307.450
15 jr
15%
22,7%
€ 4.104.428
12,5%
6,5%
€ 3.357.935
Totaal
€ 865
€ 12.636.786
€ 10.554.243
€ 8.634.690
Grond
18.261 m²
€ 105
€ 1.917.405
Totaal
€ 10.552.095
4.7.
Verder is in het taxatierapport opgemerkt dat ter onderbouwing van de gehanteerde grondprijs van € 105 per m2 gebruik is gemaakt van twee grondtransacties. Een transactie waarbij een perceel onbebouwde grond van 37.485 m2, onder meer bestemd voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke doeleinden, is overgedragen voor
€ 2.000.000, ofwel € 53,35 per m2, en een transactie waarbij een perceel bouwrijpe grond van 7.725 m2, bestemd voor de bouw van een kantoorgebouw, behandelgebouw en leerwerkboerderij, is overgedragen voor € 1.520.898, ofwel € 196,88 per m2.
€ 2.000.000, ofwel € 53,35 per m2, en een transactie waarbij een perceel bouwrijpe grond van 7.725 m2, bestemd voor de bouw van een kantoorgebouw, behandelgebouw en leerwerkboerderij, is overgedragen voor € 1.520.898, ofwel € 196,88 per m2.
4.8.
Ter onderbouwing van de grondwaarde wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op de Grondprijsnota 2012 van de gemeente Enschede waarin de prijs voor grond met een sportbestemming is bepaald op € 105 per m2. Verder wijst de heffingsambtenaar op een grondtransactie van 13 oktober 2014 ( [b-straat] te [Z] ) waarbij de gemeente Enschede 2.319 m2 grond met een sportbestemming aan een derde heeft verkocht voor € 266.685, ofwel € 115 per m2.
4.9.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het vorenstaande niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat een grondwaarde van € 105 per m² niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot de twee in het taxatierapport genoemde grondtransacties is onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen van respectievelijk € 53,35 en € 196,88 per m2 kunnen worden herleid tot de door de heffingsambtenaar voorgestane grondwaarde van € 105 per m2. Verder acht het Hof ook de transactie van de grond aan de [b-straat] van 13 oktober 2014 niet maatgevend, nu niet aannemelijk is dat die grond wat betreft bestemming, perceeloppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar is. Bovendien heeft deze transactie meer dan 2,5 jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat de koopsom ook om die reden minder bruikbaar is ter bepaling van de grondwaarde. Ook met de enkele verwijzing naar de in de Grondprijsnota 2012 genoemde grondprijs van € 105 per m2, acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde niet aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft immers op generlei wijze inzichtelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten die ten grondslag hebben gelegen aan de in de Grondprijsnota 2012 genoemde grondprijs, vergelijkbaar zijn met de onderhavige grond.
4.10.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende aangevoerd om aannemelijk te achten dat de functionele afschrijving slechts 18,2 percent dient te bedragen. Het ontbreken van een zogenoemde krabbelbaan, van een vrijdragend dak en van voldoende (tribune)capaciteit, zijn – anders dan belanghebbende betoogt – geen omstandigheden van functionele aard die gecorrigeerd moeten worden. In het offer dat nodig is om de onroerende zaak weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, zijn immers geen zodanige kosten begrepen, zodat daarop ook niet behoeft te worden gecorrigeerd. Hetzelfde heeft te gelden voor de omstandigheid dat de ijsbaan gedurende de zomermaanden niet bruikbaar is. De vervangingswaarde is immers het offer dat nodig is om een nieuwe ijsbaan, identiek aan de onderhavige – dus ook met de beperkte gebruiksmogelijkheden door het bestemmingsplan – aan te schaffen of te vervaardigen. Daarop behoeft dan niet te worden gecorrigeerd vanwege de beperkte gebruiksmogelijkheden in de zomermaanden. Belanghebbende heeft in dat verband ook niet inzichtelijk kunnen maken in hoeverre een nieuwe, identieke ijsbaan op een andere wijze gebouwd zou worden als voornoemde omstandigheden in aanmerking zouden worden genomen.
4.11.
Dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd te bewijzen dat een grondwaarde van € 105 per m² niet te hoog is vastgesteld (zie 4.9), betekent niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.12.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een waardeberekening van 23 januari 2016, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt is berekend:
Opstallen
BVO
VVW per m2
VVW
Totaal
Technische Afschrijving
Functionele Afschrijving
GVW
lv.d
rest.w
techn. afsch.
waarde na techn. afschr.
econ. corr.
on-
doel
funct.
afschr
Ruwbouw (29%)
14.609 m²
€ 251
€ 3.666.859
41 jr
0%
6,8%
€ 3.417.512
12,5%
6,5%
69,7%
€ 847.174
Afbouw (29%)
14.609 m²
€ 251
€ 3.666.859
16 jr
0%
21,2%
€ 2.889.484
12,5%
6,5%
69,7%
€ 716.280
Installaties (42%)
14.609 m²
€ 363
€ 5.303.067
16 jr
0%
21,2%
€ 4.178.816
12,5%
6,5%
69,7%
€ 1.035.895
Totaal
€ 865
€ 12.636.785
€ 10.485.812
€ 2.599.349
Grond
18.261 m²
€ 12,50
€ 228.263
Totaal
€ 2.827.611
4.13.
Het Hof kent aan de in deze waardeberekening genoemde grondwaarde van € 12,50 per m2 geen bewijskracht toe, nu deze waarde onvoldoende is onderbouwd. De enkele verwijzing naar de waardevaststelling van een natuurijsbaan – bestaande uit een weiland dat tevens dienst doet als opvang van overtollig regenwater – waarbij aan de grond een waarde van € 3 per m2 is toegekend, acht het Hof daarvoor ontoereikend, vanwege de onvergelijkbaarheid van de objecten en het ontbreken van een in het economische verkeer tot stand gekomen prijs. Voorts is in deze waardeberekening een te hoge functionele afschrijving in aanmerking genomen, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.10 is overwogen.
4.14.
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 10.000.000.
Slotsom
4.15.
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, en
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 10.000.000.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J. van de Merwe en
mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
31 januari 2017.
mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
31 januari 2017.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 februari 2017
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.