ECLI:NL:GHARL:2017:5437

• Datum uitspraak: 27 juni 2017
• Publicatiedatum: 28 juni 2017
• Zaaknummer: 200.212.797/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.H. Kuiper; M.W. Zandbergen; G. van Rijssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep kort geding over huurovereenkomst kantoorruimte en vertegenwoordigingsbevoegdheid

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in kort geding met betrekking tot een huurovereenkomst voor kantoorruimte. De appellante, wonende in China, heeft in eerste aanleg verloren van Specsavers International B.V., die de huurovereenkomst had aangegaan. De kern van het geschil betreft de vraag of er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan via vertegenwoordiging. Het hof oordeelt dat de huurster, via het door de verhuurster aangestelde beheersbedrijf, heeft onderhandeld over een derde allonge bij de oude huurovereenkomst. De verhuurster heeft de geldigheid van deze allonge erkend, wat voldoende is om de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid aan te nemen. Het hof concludeert dat de verhuurster een situatie heeft gecreëerd waarin de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid voor haar rekening komt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, die de vordering van Specsavers heeft toegewezen en de appellante heeft veroordeeld om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de huurovereenkomst. De kosten van de procedure in hoger beroep worden aan de appellante opgelegd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.212.797/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5604064 MV EXPL 16-214)

arrest van 27 juni 2017

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] (China),

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellante] ,

advocaat: mr. A. Wiersma, kantoorhoudend te Stadskanaal,

tegen

Specsavers International B.V.,

gevestigd te Huizen ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Specsavers ,

advocaat: mr. J.W. Adriaansens, kantoorhoudend te Amsterdam.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 27 februari 2017 dat de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 21 maart 2017 (met grieven);

- de memorie van antwoord/tevens houdende een voorwaardelijke wijziging van eis van 2 mei 2017 (met producties);

2.2

Ten slotte hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellante] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - dat het hof het vonnis waarvan beroep vernietigt en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Specsavers alsnog afwijst.

2.4

Specsavers vordert bij wege van voorwaardelijke eiswijziging dat ingeval de grieven 1 tot en met 3 (deels) slagen, het hof [appellante] veroordeelt om Specsavers toe te laten tot het gebruik van 1.295 m2 kantoorruimte op de begane grond, eerste verdienping en tweede verdieping gelegen aan de [adres] te [adres] alsmede het gebruik van de 26 daarbij behorende parkeerplaatsen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000, - per dag of gedeelte van een dag dat [appellante] daarmee in gebreke blijft.

[appellante] heeft hier niet meer op gereageerd.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis van 27 februari 2017, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep teven als vaststaand kunnen worden aangemerkt. Deze feiten luiden als volgt.

3.1

Specsavers heeft van Cortona Estates BV, een rechtsvoorgangster van [appellante] ongeveer 439 m2 aan kantoorruimte (230a BW-bedrijfsruimte) gehuurd, staande en gelegen op de begane grond van het bedrijfspand [adres] te [adres] , inclusief zes bijbehorende parkeerplaatsen, voor een periode van vijf jaar, lopende tot 30 november 2011, met een optie tot verlenging met nogmaals vijf jaar, derhalve tot en met 30 november 2016.

3.2

Bij allonge van eind oktober 2012 is de huurovereenkomst uitgebreid met 275 m2 en 6 additionele parkeerplaatsen, alles lopende tot en met 30 november 2016. De verhuurder was inmiddels geworden Robeco Structured Properties I. Per 1 augustus 2013 is het gehuurde bij allonge van augustus 2013 nogmaals uitgebreid met 219 m2 en zes parkeerplaatsen. In totaal huurde Specsavers toen 933 m2 kantoorruimte op de begane grond en de tweede verdieping en achttien parkeerplaatsen.

3.3

Bij mail van 18 juni 2015 heeft Gelderland Invest Specsavers bericht dat [appellante] de opvolgend eigenaar was en dat [appellante] zou worden bijgestaan door T. Coffeng van RE/MAXPRO.

3.4

[X] van RE/MAX Amsterdam heeft vervolgens aan Specsavers bericht dat het beheer van [adres] zal worden uitbesteed aan Vinken Vastgoed te Amsterdam, met als contactpersoon mw. [Y] .

3.5

[appellante] heeft op 24 juli 2015 de volgende verklaring ondertekend:

I, mrs [appellante] [adressen en geboortedatum, hof] declare that the property management (both financial as well as technical management) related to the adress [adres] will be conducted by Vinken Vastgoed [adresgegevens, hof]."

3.6

Vinken Vastgoed heeft bij brief van 5 augustus 2015 aan Specsavers bericht dat zij tot beheerder is aangesteld. In november 2015 is tussen partijen een derde allonge opgemaakt, waarbij de huurperiode per 1 december 2015 voor onbepaalde tijd wordt voortgezet met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden, zodat huurder de mogelijkheid heeft om op ieder moment de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van de opzegtermijn. De onderhandelingen over de hiervoor onder 3.4 genoemde derde allonge zijn door Specsavers ook gevoerd met [Z] van Vinken Vastgoed namens [appellante] . De derde allonge is namens [appellante] ondertekend door de heer [A] van Vinken Vastgoed.

3.7

Op 9 november 2015 heeft Specsavers aan [Z] bericht wellicht toch interesse te hebben in een nieuw vijfjaarscontract, indien Specsavers de etage van [Q] (hierna: [Q] ) met bijbehorende parkeerplaatsen kan bijhuren na vertrek van [Q] .

3.8

[Z] berichtte bij mail van 9 november 2015 zulks aan [appellante] te zullen voorleggen. Op 13 januari 2016 mailt [Z] aan Specsavers:
"Net eindelijk reactie gehad met mevrouw [appellante] . Ze gaat akkoord met de aanvullende huurvoorwaarden onder de voorwaarde dat de reeds overeengekomen huurvrije periode ad 6 maanden word terug gebracht naar 4 maanden."

3.9

Op 26 januari 2016 bericht Specsavers aan [Z] akkoord te zijn met een nieuwe vijfjaarsovereenkomst met een breakoptie na drie jaar en vier huurvrije maanden. [Z] wordt verzocht dienovereenkomstig een huurovereenkomst op te stellen, waaraan deze op dezelfde dag gevolg aan geeft.

3.1

Op 28 januari 2016 mailt [Z] een finale versie van de concepthuurovereenkomst conform afspraak, met een wijziging bij het punt entreedeuren/voorpui die zullen worden vervangen in plaats van gerepareerd. Hij schrijft: "
De finale versie van de concept huurovereenkomst ligt op dit moment ook ter goedkeuring in China. In principe moeten zij alleen nog instemmen met de vervanging van de hoofdentree. Ik verwacht hier geen problemen meer voor (aldus de asset manager van mevrouw [appellante] ). Laat mij nog even jouw finale groen licht weten dan laat ik jou ook direct het groene licht uit China weten ."

Specsavers en [appellante] – namens wie Dhr. [A] van Vinken Vastgoed optrad - hebben op 15 respectievelijk 23 februari 2016 een huurcontract ondertekend voor vijf jaar, ingaande 1 maart 2016 conform de hiervoor genoemde uitgangspunten.

3.11

Specsavers is ingaande maart 2016 de huurprijs verschuldigd conform het nieuwe huurcontract gaan betalen.

3.12

Bij brief van 26 mei 2016 heeft Vinken Vastgoed Specsavers bericht dat zij met ingang van 1 juni 2016 niet langer als beheerder van de [adres] zal optreden.

3.13

Op 28 oktober heeft mr. [gemachtigde appellante] zich als de nieuwe gemachtigde van [appellante] gemeld en Specsavers verzocht de huur op zijn derdenrekening te storten. Hij heeft de rechtsgeldigheid van de (nieuwe) huurovereenkomst betwist omdat deze zonder goedkeuring en zonder toereikende volmacht van [appellante] is getekend.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Specsavers heeft in eerste aanleg in kort geding gevorderd dat de voorzieningenrechter [appellante] veroordeelt om onvoorwaardelijke integrale medewerking te verlenen aan de uitvoering van de huurovereenkomst d.d. maart 2016 op straffe van een dwangsom en [appellante] in de kosten van de procedure veroordeelt.

4.2

De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld om Specsavers toe te laten tot het gebruik van het gehuurde overeenkomstig de per maart ingegane huurovereenkomst, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000, - per dag met een maximum van € 100.000, -. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat Specsavers erop heeft mogen vertrouwen dat [appellante] aan Vinken een toereikende volmacht had verleend. De kantonrechter heeft de vordering van Specsavers, gelet op de stellingen van Specsavers, opgevat als vooral te zien op het verkrijgen van toegang tot het gehuurde, en de vordering in die zin toegewezen, aangezien het petitum van Specsavers het bestek van een voorlopige voorziening te buiten ging.

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

De vermeerdering van eis

5.1

Het hof zal rechtdoen op de (voorwaardelijk) vermeerderde eis van Specsavers, nu [appellante] zich daartegen niet heeft verzet, de eiswijziging processueel tijdig is gedaan en het hof ook ambtshalve geen bezwaren tegen de toelaatbaarheid van deze eiswijziging aanwezig acht.

De producties bij de memorie van antwoord

5.2

Het hof zal de bij memorie van antwoord overgelegde producties buiten beschouwing laten, nu [appellante] hier binnen het bestek van het spoed kort geding niet meer heeft kunnen reageren. Uit het vervolg van dit arrest zal blijken dat Specsavers daardoor niet in haar belangen wordt geschaad.

De grieven 1 tot en met 3 en het spoedeisend belang

5.3

Deze grieven richten zich tegen de wijze waarop de kantonrechter de vordering heeft begrepen. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Volgens [appellante] had de kantonrechter Specsavers niet-ontvankelijk dienen te verklaren, omdat het petitum van de inleidende dagvaarding materieel neerkwam op een in kort geding niet toelaatbare verklaring voor recht en is de kantonrechter buiten de omvang van het geding getreden door de vordering te herformuleren en toe wijzen zoals in het dictum van het beroepen vonnis is gebeurd.

5.4

Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat Specsavers in eerste aanleg feitelijk een verklaring voor recht heeft verzocht. De vordering zag immers op de nakoming van de huurovereenkomst, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

5.5

De kantonrechter heeft, oordelende dat hetgeen gevorderd was een te ruime strekking had, deze vordering in beperktere vorm toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter aansluiting gezocht bij hetgeen Specsavers in de inleidende dagvaarding als haar spoedeisend belang heeft omschreven: Specsavers heeft vanwege de groei van haar onderneming de ruimte op de eerste etage op de kortst mogelijke termijn nodig. Dat heeft Specsavers ook in haar pleitaantekeningen (onder 3) herhaald: Specsavers komt ‘enorm in de knel te zitten nu zij haar mensen in het gehuurde niet meer kwijt kan’. Onder ‘het gehuurde’ begrijpt het hof: het oorspronkelijk gehuurde.

5.6

Het hof is van oordeel dat de kantonrechter door de vordering op deze wijze op te vatten en te beoordelen, binnen de reikwijdte van de oorspronkelijke vordering is gebleven, terwijl niet kan worden volgehouden dat [appellante] hierdoor kan zijn overvallen, nu deze argumenten reeds in de inleidende dagvaarding waren opgenomen. Het hof verwerpt dan ook de stelling dat kantonrechter buiten de grenzen van het geding is getreden door de vordering op deze wijze te beperken en toe te wijzen, waarbij de kantonrechter toepassing heeft gegeven aan de regel dat het mindere kan worden toegewezen, ook als dat niet expliciet is gevorderd (zie HR 5 november 1981, ECLI:NL:HR:1982:AG4468, NJ 1984, 125 met noot Brunner en recentelijk de conclusie onder 2.3 bij HR 21 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:760),
mits een en ander op dezelfde grondslag is gebaseerd en het duidelijk is dat dit zo door de eisende partij is gewild. Aan die beide voorwaarden is voldaan.

De grieven falen.

5.7

Het spoedeisend belang dat Specsavers bij haar vordering in eerste aanleg had is in appel verder niet bestreden. Het hof gaat ervan uit dat Specsavers nog immer behoefte heeft aan de kantoorruimte op de eerste etage en bijbehorende parkeerplaatsen om haar werknemers deugdelijk te kunnen 'huisvesten'.

Ten aanzien van grief 4

5.8

Deze grief richt zicht tegen het oordeel van de kantonrechter dat vooralsnog voldoende aannemelijk is dat Specsavers erop mocht vertrouwen dat [appellante] aan Vinken Vastgoed een toereikende volmacht tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst had verleend.

5.9

De kantonrechter heeft in het midden gelaten of sprake is van een toereikende volmacht. Voor die overweging bestond aanleiding, omdat de machtiging die is geciteerd onder 3.5 nogal summier is. Op grond daarvan is niet zonder meer helder dat Vinken Vastgoed ook gerechtigd was nieuwe huurovereenkomsten te sluiten. Het hof volgt derhalve op dit punt het oordeel van de kantonrechter. Wel staat vast dat [appellante] Vinken Vastgoed heeft ingeschakeld teneinde haar kantoorpand voor haar te beheren. Daarnaast heeft Specsavers onweersproken gesteld dat een dergelijk beheer gebruikelijk is bij vastgoedbeleggers zonder eigen vastgoedmanagementafdeling, alsmede dat dit zeker in het geval van [appellante] die woonachtig is in China voor de hand lag (zie pleitaantekeningen van Specsavers, onder randnummer 18).

5.1

[appellante] stelt dat als voorwaarde voor het aannemen van een toereikende volmacht noodzakelijk is dat sprake is van mededelingen/verklaringen/uitingen van [appellante] . Deze zijn er volgens [appellante] niet, zodat ten onrechte de schijn van een toereikende volmacht is aangenomen.

5.11

Dit verweer van [appellante] treft om twee redenen geen doel. In de eerste plaats geeft [appellante] het geldende recht te beperkt weer met haar stelling dat de schijn van een toereikende volmacht alleen kan worden aangenomen indien deze kan worden afgeleid uit verklaringen van de (schijn)volmachtgever.

Ingevolge vaste rechtspraak van de Hoge Raad kan voor toerekening van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid ook plaats zijn ingeval - toegesneden op deze zaak - Specsavers gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de bevoegdheid van Vinken Vastgoed om namens [appellante] een nieuwe huurovereenkomst te tekenen, op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [appellante] komen, en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (vgl. HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010 BK7671, NJ 2010/115 en HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4909).

In de tweede plaats is naar het oordeel van het hof in deze zaak wel degelijk sprake van een toedoen, dat ook kan bestaan in een nalaten door de pseudo-vertegenwoordigde ( [appellante] ).

5.12

In dit geval is voor 's hofs oordeel met name van belang dat Specsavers via Vinken Vastgoed, in overleg met dezelfde personen bij Vinken Vastgoed, onderhandeld heeft over de derde allonge bij de oude huurovereenkomst en dat [appellante] de geldigheid van die allonge expliciet heeft erkend (pleitaantekeningen zijdens [appellante] eerste aanleg, onder 3). Dit toedoen is al voldoende om de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid aan te nemen. In ieder geval heeft [appellante] daarmee een situatie in het leven geroepen waaruit naar verkeersopvattingen voortvloeit dat de daarmee gewekte schijn voor rekening van [appellante] dient te komen. [appellante] liet immers een haar in eigendom toebehorend beleggingspand beheren door een professioneel intermediair (Vinken Vastgoed) en had in haar relatie met Specsavers al eerder bevestigd dat de door deze intermediair verrichte contractuele handelingen door haar werden bevestigd of bekrachtigd. Grief 4 treft geen doel.

Ten aanzien van grief 5

5.13

Deze grief heeft betrekking op de proceskosten en ontbeert zelfstandige betekenis. Zij deelt het lot van de overige grieven.

De slotsom

5.14

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat van Specsavers betreft te begroten op 1 punt naar tarief II.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 27 februari 2017;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Specsavers vastgesteld op € 716,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.W. Zandbergen en mr. G. van Rijssen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2017.