ECLI:NL:GHARL:2017:4371

• Datum uitspraak: 23 mei 2017
• Publicatiedatum: 24 mei 2017
• Zaaknummer: 200.156.644/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G. van Rijssen; L. Janse; P. Roorda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid bij grensoverschrijdende schuur en mededelingsplicht bij koopovereenkomst

In deze zaak hebben appellanten in 2014 een woonhuis gekocht van geïntimeerden. Het aangekochte perceel omvatte een schuur die aan een zijde was gebouwd tegen het winkelpand van een derde partij, B. Na de levering bleek dat de schuur gedeeltelijk op het perceel van B was gebouwd. B vorderde van appellanten de (gedeeltelijke) verwijdering van de schuur, en de rechtbank stelde B in het gelijk. Appellanten vorderden vervolgens schadevergoeding van geïntimeerden, stellende dat deze hen niet had geïnformeerd over de grensoverschrijdende schuur. Het hof oordeelde dat geïntimeerden een mededelingsplicht hadden, maar dat appellanten ook een onderzoeksplicht hadden. Gezien de omstandigheden, waaronder een discrepantie tussen de feitelijke situatie en de plattegrond, oordeelde het hof dat appellanten onvoldoende onderzoek hadden gedaan en hun vordering tot schadevergoeding werd afgewezen. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde appellanten in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.156.644/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2732444 CV EXPL 14-427

arrest van 23 mei 2017

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante]

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. E.C.J. Ris , kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

2.
[geïntimeerde2]

beiden wonende te [A] ,
geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat: mr. H.T.J. Janssen, kantoorhoudend te ‘s-Hertogenbosch.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 20 mei 2014 van de Rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht (kantonrechter) locatie Assen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 12 augustus 2014;
- het tussenarrest d.d. 25 november 2014 waarin een comparitie na aanbrengen is gelast;
- nadat partijen hebben afgezien van een comparitie na aanbrengen is doorgeprocedeerd;
- de memorie van grieven (met productie);
- de memorie van antwoord;
- het tussenarrest d.d. 2 februari 2015 waarbij een comparitie na antwoord is bevolen;

- De op 10 mei 2016 gehouden comparitie waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt.

2.2

Na afloop van genoemde comparitie hebben partijen het hof verzocht arrest te wijzen op basis van het ter voorbereiding op de comparitie overgelegde dossier.

2.3

Het hof heeft vervolgens arrest bepaald.

De vordering van [geïntimeerden] c.s. in hoger beroep luidt:
"dat het het Gerechtshof behage het vonnis van de Rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Assen, kamer voor kantonzaken, op 20 mei 2014 onder nummer 2732444 CV EXPL 14-427 tussen [appellanten] c.s. als eisers en [geïntimeerden] c.s. als gedaagden gewezen, te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de oorspronkelijke vorderingen van [appellanten] c.s. alsnog toe te wijzen, en met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties."

3. De vaststaande feiten

3.1

De rechtbank heeft in haar vonnis van 20 mei 2014 onder 2 (2.1 tot en met 2.5) een aantal feiten vastgesteld. Het gaat daarbij, voor zover in hoger beroep van belang en samen met hetgeen verder als gesteld en onvoldoende weersproken vaststaat, om het volgende.

3.2

[appellanten] c.s. hebben in 2003 van [geïntimeerde1] diens woning aan de [a-straat] 3 in [A] gekocht. Het naastgelegen perceel met winkelpand aan de [a-straat] 1 was en is sinds 1993 eigendom van [B] .

3.3

Toen [appellanten] c.s. de woning kochten, stond er op zijn grond tegen (vastgemaakt aan) het winkelpand van [B] een schuur. Deze schuur bevond zich gedeeltelijk op een strook grond die volgens de kadastrale gegevens in eigendom toebehoorde aan [B] .

3.4

[B] wenste een appartementencomplex op zijn perceel te realiseren. [appellanten] c.s. heeft naar aanleiding van het bouwplan voor het appartementencomplex op 7 oktober 2008 aan de gemeente onder meer geschreven:
"We lopen nu wel tegen een nieuw probleem aan (...), omdat de geplande inrit gedeeltelijk is voorzien op de plaats waar sinds jaar en dag onze schuur staat. Deze schuur is gebouwd tegen de winkel van de heer [B] en heeft daarmee een muur gemeen. Deze schuur staat weliswaar voor een meter op de grond van de heer [B] , maar is indertijd in goed overleg en met wederzijds goedvinden op die plaats gebouwd. De bevestiging van deze overeenkomst staat vermeld in de hypotheekakte die wij bij aankoop van onze huidige woning hebben ontvangen. .... "

3.5

In een brief van 15 juni 2009 heeft [appellanten] c.s. het volgende aan [B] geschreven:
"(...) In deze brief (een volgende brief aan de gemeente), geven wij aan dat wij ons hebben vergist in de vermelding in de hypotheekakte. Wat wij wel aangeven is, dat de situatie zoals wij die indertijd hebben aangetroffen de situatie is zoals die nu is. Wij hadden geen enkele reden om, toen wij deze woning kochten, te vermoeden dat de schuur is gebouwd anders dan in goed overleg tussen jullie en de Familie [geïntimeerden] ."

3.6

[B] heeft bij exploot van 9 maart 2012 [appellanten] c.s. gedagvaard en verwijdering van de schuur gevorderd. De Rechtbank Noord-Nederland heeft bij vonnis van 19 juni 2013 het beroep van [appellanten] c.s. op verjaring afgewezen en de vordering van [B] toegewezen. De rechtbank heeft bij haar beoordeling [appellant] 's brief van 7 oktober 2008 aan de gemeente (zie 3.4) betrokken. Tegen het vonnis is geen hoger beroep ingesteld. [appellanten] c.s. heeft het grensoverschrijdende deel van de schuur verwijderd en rest van de aan [B] toebehorende strook grond vrijgemaakt.

3.7

[appellanten] c.s. heeft bij brief van 23 april 2012 [geïntimeerden] c.s. aansprakelijk gesteld voor zijn schade die door Aa & Hunze makelaardij B.V. te Gieten is geraamd op € 12.250,-.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellanten] c.s. vorderen betaling door [geïntimeerden] c.s. van € 12.250,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 januari 2014. Zij voeren aan dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst tussen partijen. Zij stellen daartoe dat zij op basis van de uitlatingen van de heer [geïntimeerde1] en de daarmee corresponderende feitelijke situatie mochten verwachten dat de grond onder de bij hen in gebruik zijnde schuur geheel deel uitmaakte van het door hen gekochte perceel.

4.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten (welke op nihil zijn bepaald). De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerden] c.s. slechts aansprakelijk is voor de schade van [appellanten] c.s. als dezen er bij de aankoop van de woning gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de strook grond van [B] tot het door hem aan te kopen perceel behoorde. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [appellanten] c.s. dat, in licht van de gemotiveerde weerspreking door [geïntimeerden] c.s., onvoldoende onderbouwd.

5. De beoordeling van het hoger beroep

5.1

[appellanten] c.s. hebben één grief opgeworpen die is gericht tegen de overwegingen 4.1 tot en met 4.3 van het bestreden vonnis. Voor zover de grief, in het eerste deel van de toelichting daarop, klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] c.s. zich niet hebben verzet tegen door [geïntimeerden] c.s. bij dupliek overgelegde stukken, missen [appellanten] c.s. belang bij afzonderlijke behandeling van de grief nu zij in hoger beroep al wat zij van belang achten alsnog kunnen aanvoeren.

5.1.1

Het tweede deel van de toelichting of de grief is in drie punten (a tot en met c) onderverdeeld, die er alle drie toe strekken dat de brieven van 7 oktober 2008 van [appellant] aan de gemeente en van 15 juni 2009 van [appellant] aan [B] niet tot de conclusie kunnen leiden dat [appellanten] c.s. bij de koop al wisten c.q. behoorden te vermoeden dat de schuur voor een deel gebouwd was op grond van [B] . Ook indien [appellanten] c.s. in dat betoog zouden worden gevolgd, dan baat hen dat uiteindelijk niet. Daartoe overweegt het hof het volgende.

5.1.2

Het gaat in de onderhavige zaak om de koop van een perceel grond (met opstal). [appellanten] c.s. menen dat aan hen minder grond is geleverd dan zij gezien de overeenkomst mochten verwachten. Blijkens de koopovereenkomst is aan [appellanten] c.s. verkocht een vrijstaande woning met aanhorigheden, plaatselijk bekend [a-straat] 3 te [A] en kadastraal bekend Gemeente Anloo, sectie [Y] , nummer [000] , groot 3 are en 92 centiare. Niet in geschil is dat dit perceel als zodanig aan [appellanten] c.s. is geleverd.

5.1.3

Het standpunt van [appellanten] c.s. komt erop neer dat zij, anders dan in de koopakte is vermeld, een groter perceel van [geïntimeerden] c.s. hebben gekocht, namelijk inclusief de hiervoor onder 3.3 genoemde strook grond die [geïntimeerden] c.s. in bruikleen had van [B] . Zij baseren dit standpunt enkel op de door hen waargenomen feitelijke situatie, waarbij de schuur was aangebouwd tegen het pand van [B] . [geïntimeerde1] had hen, zo betogen zij, voorafgaand of bij het tot stand komen van de koop moeten meedelen dat de strook grond onder hun schuur eigendom van [B] was.

5.1.4

Dat [geïntimeerde1] [appellanten] c.s. voorafgaand aan of bij het tot stand komen van de koopovereenkomst niet erop heeft gewezen dat de strook grond van [B] slechts in bruikleen was, is niet komen vast te staan. [appellanten] c.s. stellen dit weliswaar, maar [geïntimeerden] c.s. hebben dit gemotiveerd weersproken. De bewijslast rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [appellanten] c.s. Het hof komt evenwel niet toe aan bewijslevering en overweegt daartoe het volgende.

5.1.5

Op zichzelf is het hof met [appellanten] c.s. van oordeel dat op [geïntimeerde1] naar verkeersopvattingen (zie ook artikel 11 van de koopovereenkomst) een mededelingsverplichting rustte betreffende het grensoverschrijdende karakter van de schuur. Op [appellanten] c.s. rustte als kopers evenwel een verplichting onderzoek te doen naar het door hen gekochte (zie artikel 7:17 lid 2 BW en artikel 11 van de koopovereenkomst).

5.1.6

Uitgangspunt is dat in het algemeen aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte als de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten. Dit is ook de strekking van de tweede zin van artikel 11 van de koopovereenkomst. Dit uitganspunt kan evenwel uitzondering lijden, vergelijk HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407.

5.1.7

Naar het oordeel van het hof moet onder de bijzondere omstandigheden van dit geval een uitzondering op het genoemde uitgangspunt worden aangenomen. Ter comparitie is komen vast te staan dat aan de overeenkomst een plattegrond was gehecht waarop duidelijk zichtbaar is dat de erfgrens tussen de percelen van [geïntimeerde1] en [B] in een rechte lijn verloopt, zonder een ‘uitstulping’ ter hoogte van de schuur. Op die plattegrond is tevens te zien dat het pand van [B] niet tot op de erfgrens is gebouwd maar dat er tussen dat pand en de erfgrens enige afstand was. Voor het constateren van de vorenstaande feiten en omstandigheden was geen bijzondere deskundigheid nodig. Ook [appellanten] c.s als bouwkundig leken hadden dit kunnen en moeten zien. Hetzelfde geldt voor de onverenigbaarheid van hetgeen ter plaatse waarneembaar was en de situatie zoals getekend op de plattegrond die deel uitmaak van de overeenkomst.

5.1.8

Deze omstandigheden in onderlinge verband beschouwd brengen mee dat [appellanten] c.s. nader onderzoek hadden moeten doen naar het verloop van de erfgrens van het door hen te kopen perceel. Zij hadden in ieder geval aan [geïntimeerden] c.s. dienen te vragen wat het verloop van de erfgrens was. Nu [appellanten] c.s. dit hebben nagelaten, kunnen zij [geïntimeerden] c.s. (eveneens geen professionele partij) niet tegenwerpen dat deze hen naast de overige verstrekte inlichtingen (de plattegrond) over het verloop van de erfgrens geen nadere mondelinge mededelingen hebben gedaan (hetgeen deze zoals gezegd overigens betwisten).

5.1.9

De grief faalt.

6. Slotsom

Nu de grief faalt zal het hoger beroep worden verworpen en zullen [appellanten] c.s. als de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vast te stellen op verschotten ad en salaris advocaat (3 punten, tarief II (€ 2.682,-)). [geïntimeerden] c.s. hebben tevens vergoeding van wettelijke rente over de proceskosten gevorderd. [geïntimeerden] c.s. vorderen dat die rente dient te worden berekend vanaf de 'bedoelde termijn voor voldoening'. Daarmee kennelijk verwijzend naar 'de gestelde termijn' binnen welke de proceskosten moeten zijn voldaan. Nu een concreter aanduiding van de hier bedoelde termijn ontbreekt zal het hof de wettelijke rente toewijzen te rekenen veertien na deze uitsprak.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 308,- voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover te berekenen vanaf veertien dagen na dit arrest;

verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Dit arrest is gewezen door mr. G. van Rijssen, mr. L. Janse en mr. P. Roorda en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

23 mei 2017.