ECLI:NL:GHARL:2017:1228

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.183.184

(zaaknummer rechtbank Gelderland 284343)

arrest van 14 februari 2017

in de zaak van

[appellant],

wonende te [plaatsnaam] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. G.M. Volkerink,

tegen:

1.[geïntimeerde 1]

2.
[geïntimeerde 2]beiden wonende te [plaatsnaam] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. J.W. Damstra.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
21 oktober 2015 en 18 november 2015 die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 22 december 2015,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord met producties.

2.2

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 21 oktober 2015 te vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] af te wijzen met zijn veroordeling in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1

[geïntimeerden] heeft van [appellant] op 18 oktober 2013 een vrijstaande woning met erf, tuin, ondergrond en verdere bestanddelen, gelegen te [plaatsnaam] aan de [adres] , gekocht voor een bedrag van € 250.000. De koop kwam tot stand nadat [geïntimeerden] op 15 oktober 2013 van de makelaar van [appellant] de verkoopbrochure van de te renoveren woning had ontvangen en [geïntimeerden] de woning in het bijzijn van die makelaar had bezichtigd.

3.2

Voor de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van de standaard koopakte van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De koopovereenkomst houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:

“artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

Aan deze standaardvoorwaarden is artikel 21 toegevoegd, dat luidt als volgt:

“Artikel 21

Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet geheel voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd, zulks echter onverminderd de om deze akte door verkoper afgegeven garanties.

Koper is voornemens de onroerende zaak te renoveren/restaureren, verbouwen, geheel/gedeeltelijk te slopen. Deze sloop, verbouwing, renovatie, restauratie komt geheel voor rekening en risico van koper, evenals het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor een normaal gebruik waarvan pas ten tijde van of na sloop, verbouwing, renovatie of restauratie blijkt. De gevolgen van het aanvragen en verkrijgen of het niet verkrijgen van vergunningen, toestemmingen, vrijstellingen, ontheffingen e.d. die met deze sloop, verbouwing, renovatie of restauratie te maken hebben, komen eveneens geheel voor rekening van koper.”

3.3

Op 6 december 2013 is de woning aan [geïntimeerden] geleverd en in januari 2014 is [geïntimeerden] begonnen met het renoveren van de woning.

3.4

Op 16 januari 2014 heeft ongediertebestrijding [bedrijf 1] . te [plaatsnaam] (hierna: [bedrijf 1] ) een inspectie/actierapport uitgebracht met betrekking tot de woning. Volgens [bedrijf 1] is sprake van ernstige boktorschade in meerdere sporen, draagbalken en plafondbalken. Gezien de vele uitvliegopeningen zit de boktor al vele jaren in de woning. Van de aanbouw aan de achterzijde zitten de vloerplanken grotendeels vol boktor. De vloerplanken moeten vervangen worden. Buitenom onder de dakpannen en de windveer is er sprake van ernstige aantasting door boktor. In het advies van [bedrijf 1] staan opties, waarvan als beste optie de vervanging van de aangetaste delen wordt genoemd.

3.5

[geïntimeerden] heeft de dakconstructie en de vloeren laten vervangen. Inmiddels heeft [geïntimeerden] de woning aan een derde verkocht.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg gevorderd de partiële ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst, subsidiair de ouderdomsclausule, en de veroordeling van [appellant] aan hem een bedrag van € 67.722,94 te voldoen.

4.2

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 21 oktober 2015 geoordeeld dat de door [appellant] aan [geïntimeerden] geleverde woning non-conform is wat de boktoraantasting betreft en dat [appellant] aan hem niet de exoneratie van artikel 21 kan tegenwerpen. Ten aanzien van het gebrek aan het riool heeft de rechtbank aangekondigd dat [geïntimeerden] zal dienen te bewijzen dat het gebrek ten tijde van de levering aanwezig was. In het dictum is [geïntimeerden] eerst toegelaten zich uit te laten over de verweren van [appellant] tegen de gestelde schade. Bij vonnis van 18 november 2015 heeft de rechtbank hoger beroep opengesteld van het tussenvonnis.

5.Debeoordelingvanhethogerberoep

5.1

Vanwege de openstelling bij vonnis van 18 november 2015 kan [appellant] in zijn hoger beroep van het tussenvonnis van 21 oktober 2015 worden ontvangen. Dit hoger beroep legt het hele geschil aan het hof voor.

5.2

Het hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank onder 4.1 en 4.2 in tussenvonnis van 21 oktober 2015 heeft overwogen en beslist. De stellingen en weren van partijen in hoger beroep werpen geen nieuw of ander licht op de zaak. Dit brengt mee dat het ervoor moet worden gehouden dat het vervangen van het dak en vloerdelen noodzakelijk was en dat het gebrek het normaal gebruik als bedoeld in artikel 5.3 als woonhuis aantast. De grieven V en VI falen.

5.3

De kwestie die partijen vervolgens verdeeld houdt is of [appellant] zich met artikel 21 heeft geëxonereerd voor de gebreken vanwege de boktoraantasting. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat artikel 21 moet worden vernietigd wegens dwaling of bedrog. Ter zake van de dwaling heeft hij zich erop beroepen dat hij niet op de hoogte was van de strekking van artikel 21 bij het ondertekenen van de koopakte (vgl. proces-verbaal comparitie van partijen in eerste aanleg). Hij meende dat het alleen over de uitbouw ging. Nu [geïntimeerden] kennelijk geen navraag heeft gedaan en uit de tekst niet blijkt van een beperking, dient de onjuiste voorstelling van [geïntimeerden] voor zijn rekening te blijven. Zijn beroep op bedrog heeft [geïntimeerden] in het licht van de vereisten daarvoor (artikel 3:44 lid 3 BW) onvoldoende toegelicht. Louter het niet meedelen van wel bekende feiten - voor zover daar al sprake van is geweest - levert geen bedrog op. De vordering tot vernietiging strandt daarop.

5.4

Ten aanzien van de uitleg van de exoneratie in artikel 21 geldt de Haviltexmaatstaf die meebrengt dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof overweegt daartoe als volgt. [geïntimeerden] heeft een te renoveren vrijstaande woning gekocht in een bosrijke omgeving op een perceel van 2480 m2. De koopsom van de woning was relatief laag; [appellant] heeft een taxatierapport overgelegd van 24 februari 2014 waaruit volgt dat de kavel alleen al € 250.000 waard is. Het betrof een meer dan 70 jaar oude woning die in 1973-1974 voor het laatst was gerenoveerd (onder meer elektra vernieuwd, kamerindeling aangepast, lichte houtwormbestrijding in de kap verricht, dakisolatie aangebracht). De verkoper en zijn ernstig zieke echtgenote, beiden zeventigers, waren niet meer woonachtig in de woning. Met de makelaar heeft [geïntimeerden] tijdens de bezichtiging gesproken over zijn plan de woning in eigen beheer te renoveren en dat daar een budget van € 40.000 voor was. Uit al deze feiten en omstandigheden volgt dat [geïntimeerden] niet mocht verwachten dat de woning bij de renovatie vrij van tegenvallers zou zijn, van welke aard dan ook, en dus ook niet dat de dakconstructie geheel vrij zou zijn van aantasting door hier te lande algemeen voorkomende houtvernielers als houtworm en boktor.

5.5

In artikel 21 is niet alleen een ouderdomsclausule opgenomen voor uitsluiting van aansprakelijkheid van [appellant] voor bouwkundige en andere gebreken die vanwege de leeftijd en onderhoudstoestand van de woning verwacht kunnen worden, maar ook expliciet dat de door [geïntimeerden] voorgenomen verbouwing/renovatie geheel voor rekening en risico van [geïntimeerden] zou komen, met name ook wat gebreken die tijdens de verbouwing/renovatie aan het licht komen betreft en die afbreuk doen aan het normaal gebruik
(“het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor een normaal gebruik waarvan pas ten tijde van of na sloop, verbouwing, renovatie of restauratie blijkt.”). In het licht van hetgeen [geïntimeerden] mocht verwachten (vgl. rov 5.3) en de tekst van artikel 21 dient artikel 21 aldus te worden uitgelegd dat [appellant] zich tevens heeft geëxonereerd voor gebreken die door de verbouwing/renovatie aan het licht komen, van welke aard ook, en die het normale gebruik aantasten. Door de toevoeging van artikel 21 heeft artikel 5.3 niet meer de (garantie)werking die daar normaal gesproken aan wordt toegeschreven. De conclusie is dat [appellant] de exoneratie van artikel 21 voor de aangetroffen boktoraantastingen in het dak en de vloeren in beginsel aan [geïntimeerden] mag tegenwerpen. De grieven I en II slagen en grief III behoeft geen bespreking.

5.6

[geïntimeerden] heeft aangevoerd dat het beroep van [appellant] op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is maar hij heeft daartoe onvoldoende (klemmende) feiten en omstandigheden gesteld. In elk geval kan niet worden aangenomen dat [appellant] wist van de ernstige boktoraantasting en deze moedwillig heeft verzwegen. Daartoe heeft [geïntimeerden] onvoldoende gesteld. [appellant] heeft in 1973 weliswaar een lichte houtwormaantasting geconstateerd die hij zelf heeft behandeld. Ook heeft hij toen wat spanten gerepareerd. Na een jaar heeft hij de werkzaamheden gecontroleerd, goed bevonden en vervolgens dakisolatie aangebracht waardoor de kapconstructie aan het oog was onttrokken. Niet valt in te zien dat uit deze feiten en omstandigheden moet worden afgeleid dat [appellant] behoorde te weten dat in 2013 een boktoraantasting aanwezig was. De enkele omstandigheid dat de makelaar plekken heeft ontdekt die zijn geplamuurd, maakt dit niet anders. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen.

5.7

Het hoger beroep slaagt in zoverre. Grief VII ten aanzien van de schadeposten voor herstel van het dak en de vloeren behoeft geen bespreking meer, voor zover in dit hoger beroep al aan de orde.

5.8

Over het gestelde gebrek aan de riolering stelt [geïntimeerden] dat het riool ten tijde van de levering reeds verstopt was omdat deze niet op afschot lag. Het riool is volgens [geïntimeerden] onjuist aangelegd toen [appellant] de woning in 1978 heeft laten aansluiten op het riool. Indien deze stellingen komen vast te staan is dat gebrek aan het riool een gebrek dat niet onder de exoneratie van artikel 21 valt. Het gestelde gebrek is alsdan namelijk geen oudersdomsgebrek, noch een gebrek dat door sloop, renovatie of verbouwing aan het licht komt. [appellant] heeft evenwel gemotiveerd betwist dat het gebrek ten tijde van de levering bestond dan wel zijn oorzaak vindt in een onjuiste plaatsing in 1978. Hij voert aan dat [geïntimeerden] na de levering een boom heeft laten verwijderen waardoor het gebrek is ontstaan dan wel dat door de tijd het riool kan zijn verzakt waardoor het gebrek als ouderdomsgebrek valt te kwalificeren. In dit licht heeft de rechtbank [geïntimeerden] terecht belast met het bewijs van zijn stelling. Grief IV faalt.

Slotsom

5.9

Het hoger beroep slaagt deels maar faalt voor zover het de grieven IV tot en met VII betreft. Het hof zal het tussenvonnis in zoverre vernietigen en de zaak terugverwijzen naar de rechtbank voor de afdoening van deze zaak met inachtneming van hetgeen in dit arrest is overwogen.

5.1

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 94,19 (€ 77,84 + € 16,35)

- griffierecht € 718

subtotaal verschotten
€ 812,19

- salaris advocaat € 1.631 (1 punt x tarief IV)

Totaal
€ 2.443,19.

5.11

Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proces- en nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het tussenvonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, van
21 oktober 2015 ten aanzien van het onder 4.3 en 4.4 overwogene en bekrachtigt dat vonnis voor het overige;

verwijst de zaak terug naar die rechtbankvoor verdere afdoening van het geschil met inachtneming van dit arrest;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 2.443,19 en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [geïntimeerden] in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, M.F.J.N. van Osch en S.C.P. Giesen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2017.