Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.184.021
(zaaknummer rechtbank Gelderland C/05/287312/ HZ ZA 15-344)
arrest van 28 november 2017
in de zaak van
1.de vennootschap onder firma[de V.O.F.] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaardij A],
[Makelaardij A],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaardij B],
[Makelaardij B],
alle gevestigd te [Plaats] ,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk: [appellanten] en afzonderlijk respectievelijk:
[de V.O.F.] , [Makelaardij A] en [Makelaardij B] ,
[de V.O.F.] , [Makelaardij A] en [Makelaardij B] ,
advocaat: mr. W.A.M. Rupert,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
wonende te [Plaats] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: [geïntimeerden] (enkelvoud, mannelijk),
advocaat: mr. R. Jansen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 23 september 2015 en 16 december 2015 die de rechtbank Gelderland heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 5 januari 2016,
- de memorie van grieven, met producties,
- de memorie van antwoord, met producties,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 11 september 2107 door mr. Rupert namens [appellanten] zijn ingebracht.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.
3.2
[Makelaardij A] en [Makelaardij B] zijn vennoten van [de V.O.F.] .
3.3
In 2014 heeft [geïntimeerden] zich als woningzoekende georiënteerd op de woningmarkt in [Plaats].
3.4
Op zeker moment heeft [geïntimeerden] een drietal woningen geselecteerd om te bezichtigen. Voor het plannen van bezichtigingen van deze woningen heeft [geïntimeerden] contact gezocht met [de V.O.F.] , die deze woningen als verkopende makelaar in haar portefeuille had. Voor die bezichtigingen zijn afspraken gemaakt voor 12 augustus 2014. Op die datum heeft [geïntimeerden] de woningen bezichtigd aan de adressen [straatnaam 1] en [straatnaam 2], beide te [Plaats]. Diezelfde dag heeft hij de woning aan eerstgenoemd adres nogmaals bezichtigd. De bezichtiging van de derde woning heeft niet plaatsgevonden.
3.5
Volgens de vermelding op Funda had de woning aan het adres [straatnaam 1] te [Plaats] (hierna: de woning) een woonoppervlakte van 150 m². [geïntimeerden] heeft van [de V.O.F.] een verkoopbrochure met betrekking tot de woning ontvangen In deze verkoopbrochure is vermeld:
“Kenmerken
(…)
Woonoppervlakte ca 150 m²
(…)
Algemeen:
(…)
Bruto inhoud 490 m², bruto vloeroppervlakte 150 m², perceelsoppervlakte circa 175 m² (…).”
3.6
[geïntimeerden] heeft op 18 augustus 2014 de woning gekocht van Beheer- en Beleggingsmaatschappij H.J. Rooze Vastgoed B.V. tegen een koopsom van € 189.500,-.
3.7
Na de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [geïntimeerden] van [de V.O.F.] ontvangen een tweetal sets tekeningen met betrekking tot de woning, die zijn gebruikt bij de bouwaanvraag. Daarop zijn een woonoppervlakte van 150 m², een gebruiksoppervlakte van 127,3 m² en een verblijfsoppervlakte van 88,5 m² vermeld.
3.8
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft een deskundige van www.inmeten.com in opdracht van [geïntimeerde sub 1] de vloer ingemeten. Volgens de rapportage van www.inmeten.com bedraagt de woonoppervlakte van de woning 124 m².
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd dat de rechtbank:
voor recht zal verklaren dat [appellanten] onzorgvuldig c.q. onrechtmatig jegens [geïntimeerde sub 1] heeft gehandeld,
[appellanten] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 32.846,67, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten aan [geïntimeerden] ,
[appellanten] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
4.2
De rechtbank heeft bij vonnis van 16 december 2015 voor recht verklaard dat [appellanten] onrechtmatig jegens [geïntimeerden] heeft gehandeld en [de V.O.F.] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 20.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2015 tot aan de dag der voldoening, met veroordeling van [appellanten] in de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten en de nakosten.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
[appellanten] is met elf grieven opgekomen tegen het vonnis van 16 december 2015, heeft de vernietiging daarvan gevorderd en gevorderd dat het hof alsnog [geïntimeerden] niet-ontvankelijk verklaart, althans zijn vordering ontzegt, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties en tot terugbetaling van hetgeen [appellanten] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente.
5.2
De eerste grief, waarmee is opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank is reeds meegenomen bij de vaststelling van de feiten in dit arrest en behoeft verder geen behandeling. De overige grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Aldus ligt in deze procedure in hoger beroep de vraag voor of [appellanten] onrechtmatig jegens [geïntimeerden] heeft gehandeld en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerden] stelt te hebben geleden als gevolg van dit handelen, terwijl daarnaast de vraag aan de orde is welk(e) schade(bedrag) [appellanten] uit dien hoofde aan [geïntimeerden] dient te vergoeden.
5.3
De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987,
NJ2014, 457,
De Winter/Hamar) Bij de beantwoording van deze vragen dient verder als uitgangspunt dat [de V.O.F.] is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: NVM) en dat de NVM, tezamen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, de organisatie Vastgoedpro en de organisatie VBO Makelaar een “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” (hierna: de meetinstructie) heeft opgesteld. Daarin is onder meer vermeld (productie 10 bij inleidende dagvaarding):
NJ2014, 457,
De Winter/Hamar) Bij de beantwoording van deze vragen dient verder als uitgangspunt dat [de V.O.F.] is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: NVM) en dat de NVM, tezamen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, de organisatie Vastgoedpro en de organisatie VBO Makelaar een “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” (hierna: de meetinstructie) heeft opgesteld. Daarin is onder meer vermeld (productie 10 bij inleidende dagvaarding):
“Als uitgangspunt voor deze meetinstructie is genomen de gebruiksoppervlakte. Het begrip gebruiksoppervlakte is ontleend aan artikel 1 van het Bouwbesluit. Voor de inhoud van het begrip verwijst het Bouwbesluit naar NEN 2580. NEN 2580 vormt daarmee ook de basis voor deze meetinstructie. In deze meetinstructie wordt de oppervlakte gemeten binnen de buitenste/ scheidende wanden (muren) conform NEN 2580.
(…)
BAG
Inmiddels hebben alle gemeenten de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) ingericht. Deze basisregistratie is voor iedereen te raadplegen. In de BAG is van iedere woning de gebruiksoppervlakte vastgelegd. De in de BAG vastgelegde oppervlakte moet voldoen aan hetgeen is gedefinieerd in NEN 2580 omtrent de gebruiksoppervlakte.
(…)
Makelaars gebruiken deze meetinstructie bij het bepalen van de oppervlakte van de woningen. De oppervlakte die getoond wordt bij aanbieding op de markt en de oppervlakte zoals in de BAG geregistreerd staat, zijn gebaseerd op dezelfde definitie. (…)”
In deze meetinstructie is in zes stappen uiteengezet hoe de meting van de gebruiksoppervlakte van een woning per bouwlaag dient te geschieden.
5.4
[appellanten] heeft de door www.inmeten.com geconstateerde woonoppervlakte van 124 m² niet weersproken. Nu in het door dit bureau opgemaakte meetrapport ook is vermeld dat dit rapport is gebaseerd op de Meetinstructie, en ook die omstandigheid niet door [appellanten] is weersproken, staat daarmee vast dat [de V.O.F.] de in de verkoopbrochure van de woning vermelde woonoppervlakte niet heeft gebaseerd op deze meetinstructie. Dit is overigens ook als zodanig tijdens het pleidooi erkend door de heer [De Bestuurder] , bestuurder van [Makelaardij B] , die in dit verband heeft verklaard dat hij de gegevens over de woonoppervlakte eenvoudigweg heeft overgenomen van een andere makelaar ([Makelaardij C] Makelaars te [Plaats]), die de woning voorheen in de verkoop had genomen.
Naar het oordeel van het hof rustte echter op [appellanten] als verkopend NVM-makelaar van de woning een eigen verplichting om de woonoppervlakte van de woning volgens de Meetinstructie in te meten en de aldus berekende woonoppervlakte in haar brochure te vermelden. Nu [de V.O.F.] dit heeft nagelaten, heeft zij de voor haar als NVM-makelaar geldende normen overschreden en daarmee zich niet gedragen als een redelijk handelend en redelijk bekwaam NVM-makelaar. Dat is onrechtmatig tegenover [geïntimeerden] , wier belangen juist worden beschermd door de Meetinstructie. Door een (verkeerde) woonoppervlakte in haar brochure te vermelden, heeft [appellanten] bij [geïntimeerden] de valse verwachting opgewekt dat de vermelde woonoppervlakte in overeenstemming was met de voor de NVM-makelaars geldende Meetinstructie.
Naar het oordeel van het hof rustte echter op [appellanten] als verkopend NVM-makelaar van de woning een eigen verplichting om de woonoppervlakte van de woning volgens de Meetinstructie in te meten en de aldus berekende woonoppervlakte in haar brochure te vermelden. Nu [de V.O.F.] dit heeft nagelaten, heeft zij de voor haar als NVM-makelaar geldende normen overschreden en daarmee zich niet gedragen als een redelijk handelend en redelijk bekwaam NVM-makelaar. Dat is onrechtmatig tegenover [geïntimeerden] , wier belangen juist worden beschermd door de Meetinstructie. Door een (verkeerde) woonoppervlakte in haar brochure te vermelden, heeft [appellanten] bij [geïntimeerden] de valse verwachting opgewekt dat de vermelde woonoppervlakte in overeenstemming was met de voor de NVM-makelaars geldende Meetinstructie.
5.5
[appellanten] is dan ook gehouden om de schade die [geïntimeerden] als gevolg van dit onrechtmatig handelen heeft geleden te vergoeden. [appellanten] heeft in dit verband betwist dat een woonoppervlakte van 150 m² of meer voor [geïntimeerden] een van de doorslaggevende redenen vormde om tot koop van de woning over te gaan en dat deze woonoppervlakte de waarde van de woning mede bepaalt.
Het hof is echter van oordeel dat [geïntimeerden] genoegzaam heeft onderbouwd dat deze woonoppervlakte van 150 m² voor [geïntimeerden] van belang was, terwijl [de V.O.F.] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft weersproken dat alle drie woningen die [geïntimeerden] had geselecteerd om te bezichtigen volgens Funda een woonoppervlakte hadden van minimaal 150 m².Verder heeft [geïntimeerden] ter zitting tijdens het pleidooi nader toegelicht dat hij dagelijks hinder ondervindt van de te kleine woonoppervlakte (bijvoorbeeld de onmogelijkheid van plaatsing van een kast en bed in de slaapkamer). Afgezien daarvan valt, zonder nadere motivering van de zijde van [appellanten] die niet is gegeven, niet in te zien waarom de woonoppervlakte een selectiecriterium op Funda zou zijn indien dit criterium niet een zwaarwegende factor vormt voor het bepalen van de prijs van een woning. Het causaal verband tussen normschending en gestelde schade is met het voorgaande voldoende komen vast te staan.
Het hof is echter van oordeel dat [geïntimeerden] genoegzaam heeft onderbouwd dat deze woonoppervlakte van 150 m² voor [geïntimeerden] van belang was, terwijl [de V.O.F.] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft weersproken dat alle drie woningen die [geïntimeerden] had geselecteerd om te bezichtigen volgens Funda een woonoppervlakte hadden van minimaal 150 m².Verder heeft [geïntimeerden] ter zitting tijdens het pleidooi nader toegelicht dat hij dagelijks hinder ondervindt van de te kleine woonoppervlakte (bijvoorbeeld de onmogelijkheid van plaatsing van een kast en bed in de slaapkamer). Afgezien daarvan valt, zonder nadere motivering van de zijde van [appellanten] die niet is gegeven, niet in te zien waarom de woonoppervlakte een selectiecriterium op Funda zou zijn indien dit criterium niet een zwaarwegende factor vormt voor het bepalen van de prijs van een woning. Het causaal verband tussen normschending en gestelde schade is met het voorgaande voldoende komen vast te staan.
5.6
De vergelijking die [appellanten] heeft gemaakt met het bepaalde in artikel 7:17 lid 6 BW om duidelijk te maken dat [geïntimeerden] tegenover haar evenmin een vordering geldend kan maken, kan [appellanten] in het kader van deze procedure niet baten. Dat in artikel 7:17 lid 6 BW het tussen verkoper en koper geldende vermoeden is neergelegd dat vermelding van de oppervlakte slechts als aanduiding is bedoeld en een onjuistheid in die vermelding wordt vermoed niet te leiden tot non-conformiteit, staat niet in de weg aan aansprakelijkheid van [appellanten] voor de schade van [geïntimeerden] ten gevolge van schending van een norm die zijn belangen beoogt te beschermen.
5.7
[appellanten] heeft in haar grieven tevens haar betoog herhaald dat [geïntimeerden] eigen schuld verweten kan worden, zodat de schadevergoedingsplicht van [appellanten] ten minste voor de helft verminderd dient te worden.
Het hof verwerpt dit eigen-schuld-verweer. Gelet op het feit dat [de V.O.F.] als professionele makelaar een bepaalde woonoppervlakte van het bij haar in de verkoop genomen object heeft gepresenteerd aan potentiële kopers, mochten dergelijke gegadigden, zoals [geïntimeerden] , er in redelijkheid van uit gaan dat de door deze makelaar aangeleverde gegevens juist waren. Een nader onderzoek naar deze gegevens had onder de gegeven omstandigheden – waarin het ging om een woning die van binnen nog gedeeltelijk moest worden afgebouwd en die een ongebruikelijke vorm heeft met diverse schuine wanden en hoeken – in redelijkheid niet van [geïntimeerden] gevergd kunnen worden. Ook voor het overige heeft [de V.O.F.] onvoldoende onderbouwd waarom haar schadevergoedingsplicht in de verhouding tot [geïntimeerden] verminderd zou moeten worden.
Het hof verwerpt dit eigen-schuld-verweer. Gelet op het feit dat [de V.O.F.] als professionele makelaar een bepaalde woonoppervlakte van het bij haar in de verkoop genomen object heeft gepresenteerd aan potentiële kopers, mochten dergelijke gegadigden, zoals [geïntimeerden] , er in redelijkheid van uit gaan dat de door deze makelaar aangeleverde gegevens juist waren. Een nader onderzoek naar deze gegevens had onder de gegeven omstandigheden – waarin het ging om een woning die van binnen nog gedeeltelijk moest worden afgebouwd en die een ongebruikelijke vorm heeft met diverse schuine wanden en hoeken – in redelijkheid niet van [geïntimeerden] gevergd kunnen worden. Ook voor het overige heeft [de V.O.F.] onvoldoende onderbouwd waarom haar schadevergoedingsplicht in de verhouding tot [geïntimeerden] verminderd zou moeten worden.
5.8
Voor de bepaling van de omvang van de schade dient, anders dan [de V.O.F.] in haar grieven tot uitgangspunt neemt, een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie waarin [geïntimeerden] zou hebben verkeerd indien [geïntimeerden] juist zou zijn voorgelicht door [appellanten] en de situatie waarin [geïntimeerden] thans verkeert.
Naar het oordeel van het hof dient daarbij geabstraheerd te worden van de waarde die de woning thans volgens [appellanten] vertegenwoordigt, enerzijds omdat [geïntimeerden] na de aankoop van de woning nog vele verbouwingen aan de woning heeft gedaan, anderzijds omdat [geïntimeerden] gemotiveerd heeft uiteengezet dat hij de woning in het geheel niet gekocht zou hebben indien hij had geweten dat de woonoppervlakte een andere was dan in de verkoopbrochure werd voorgespiegeld. Door de onjuiste voorstelling van zaken is [geïntimeerden] op het verkeerde been gezet en heeft hij een overeenkomst gesloten gedaan die hij niet gesloten zou hebben als hem voorafgaand aan de aankoop van de woning de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Het hof is om die reden van oordeel dat de schade dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect – beoordeeld naar het moment van de aankoop van de woning door [geïntimeerden] – als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m² in plaats van de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 150 m². Het waardeverminderende aspect kan naar analogie van onder meer HR 28 januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6460,
NJ2008/55,
Burger/Brouwer) ook worden omschreven als het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist. Het hof is voornemens om voor de bepaling van dit waardeverminderende aspect een deskundigenbericht te gelasten die de waarde van de woning op de peildatum 18 augustus 2014 zal bepalen op basis van de werkelijke oppervlakte van de woning van 124 m² en op basis van de aanname dat deze woning een oppervlakte van 150 m² heeft.
NJ2008/55,
Burger/Brouwer) ook worden omschreven als het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist. Het hof is voornemens om voor de bepaling van dit waardeverminderende aspect een deskundigenbericht te gelasten die de waarde van de woning op de peildatum 18 augustus 2014 zal bepalen op basis van de werkelijke oppervlakte van de woning van 124 m² en op basis van de aanname dat deze woning een oppervlakte van 150 m² heeft.
5.9
Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om bij gelijktijdig te verzoeken akte zelf vragen te formuleren en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de personen, hoedanigheden en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt.
Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de personen van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof.
Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv moet [geïntimeerden] als eisende partij het voorschot dragen.
5.1
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de roldatum 9 januari 2018 voor het nemen van een akte over het in dit arrest onder 5.9 vermelde;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, F.J. de Vries en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 november 2017.