ECLI:NL:GHARL:2017:10394

• Datum uitspraak: 28 november 2017
• Publicatiedatum: 28 november 2017
• Zaaknummer: 200.177.638
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; S.C.P. Giesen; J.G.J. Rinkes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadestaat en oorzakelijk verband tussen verbouwingskosten en niet-nakoming van een koopoptie in hoger beroep

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, gaat het om een geschil tussen een besloten vennootschap (hierna: appellante) en een natuurlijke persoon (hierna: geïntimeerde) over de schadevergoeding als gevolg van wanprestatie. De appellante had aan de geïntimeerde een koopoptie verleend op een gehuurde bedrijfsruimte, maar heeft deze ruimte verkocht zonder de geïntimeerde in de gelegenheid te stellen de koopoptie uit te oefenen. Dit leidde tot een rechtszaak waarin de geïntimeerde schadevergoeding vorderde voor de verbouwingskosten die hij had gemaakt in de veronderstelling dat hij de ruimte zou kopen.

Het hof oordeelde dat de verbouwingskosten geen schadepost vormen die voor vergoeding in aanmerking komt, omdat de wanprestatie van de appellante pas na de verbouwing had plaatsgevonden. De geïntimeerde had de verbouwingskosten gemaakt in de verwachting dat hij de ruimte zou kopen, maar het hof concludeerde dat deze kosten niet terugverdiend konden worden door de wanprestatie van de appellante. De eerdere uitspraak van de kantonrechter, die een deel van de vordering van de geïntimeerde had toegewezen, werd vernietigd. Het hof stelde vast dat de geïntimeerde geen recht had op schadevergoeding voor de verbouwingskosten, omdat de huurovereenkomst ononderbroken was voortgezet en de supermarkt nog steeds in de gehuurde ruimte gevestigd was.

De slotsom was dat de grieven van de appellante in het principaal hoger beroep slagen, en de vordering van de geïntimeerde tot vergoeding van verbouwingskosten werd afgewezen. De kosten van de procedure werden over partijen verdeeld, waarbij de geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep in het ongelijk werd gesteld en veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.177.638

(zaaknummer rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede 395054)

arrest van 28 november 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante] ,

gevestigd te [plaatsnaam] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. R.J. Leijssen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [plaatsnaam] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R. Smink.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

Dit verloop blijkt uit:

• het tussenarrest van 9 mei 2017, waarvan de inhoud hier wordt overgenomen,
• het proces-verbaal van de op 15 november 2017 gehouden comparitie van partijen, waar de advocaten aan de hand van korte spreekaantekeningen het woord hebben gevoerd, en waar is beslist dat arrest zal worden gewezen op het door [appellante] vóór de comparitie van partijen overgelegde procesdossier.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

2.1

[geïntimeerde] heeft bij een contract d.d. 6 oktober 2004 van [appellante] bedrijfsruimte gehuurd, waarin vervolgens een supermarkt is gevestigd. [appellante] heeft bij deze overeenkomst aan [geïntimeerde] het eerste recht van koop van het gehuurde verleend (hierna: de koopoptie). In weerwil van de koopoptie heeft [appellante] het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, aan de [stichting 1] verkocht (en op 1 augustus 2008 geleverd), zonder [geïntimeerde] in staat te stellen om de koopoptie uit te oefenen.

2.2

Bij vonnis van de kantonrechter te Enschede van 20 oktober 2009, dat bij arrest van het gerechtshof Arnhem van 25 januari 2011 (zaaknummer 200.056.781) is bekrachtigd, is vastgesteld dat [appellante] door het vorenstaande wanprestatie heeft gepleegd. [appellante] is in dat vonnis veroordeeld om aan [geïntimeerde] de schade te vergoeden die [geïntimeerde] als gevolg van deze wanprestatie heeft geleden, en die bij staat moet worden vastgesteld.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg onder betekening van het vonnis van 20 oktober 2009 de veroordeling van [appellante] gevorderd tot betaling van € 505.673,52, te vermeerderen met rente en proceskosten. [geïntimeerde] heeft de schade ten gevolge van de wanprestatie (waarvan hij slechts een deel vordert) als volgt gespecificeerd:

- € 508.660, -- aan
meerkosten huur (€ 246.660 plus € 262.000),

- € 406.115, -- wegens
vuurwerkverkoop en

- € 68.989,98 aan
verbouwingskosten .

3.2

[appellante] heeft in eerste aanleg een tegenvordering ingediend tot opheffing van door [geïntimeerde] gelegde beslagen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van daardoor geleden schade en van proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 13 november 2012 een comparitie van partijen gelast en heeft bij vonnis van 12 maart 2013 bewijsopdrachten gegeven. Het vonnis van 12 maart 2013, waarin tevens verlof was verleend om tussentijds hoger beroep in te stellen, is vernietigd bij arrest van 26 november 2013 (zaaknummer 200.124.548) van dit hof. In dat arrest is geoordeeld:
(in rov 4.4) dat [geïntimeerde] tot aankoop van het gehuurde zou zijn overgegaan, indien [appellante] zich aan haar verplichting uit de optiebepaling had gehouden,
(in rov 4.5) dat de eerste etage niet tot het gehuurde behoorde en daarom ook niet door [geïntimeerde] zou zijn gekocht,
(in rov 4.7) dat [geïntimeerde] geen winst zou hebben kunnen realiseren uit de verkoop van vuurwerk
en
(in rov 4.8) dat [appellante] verplicht is om [geïntimeerde] de schade te vergoeden die [geïntimeerde] heeft geleden doordat hij investeringen in de vorm van verbouwingskosten niet heeft kunnen terugverdienen, alsmede dat [geïntimeerde] de omvang van deze schade zal moeten bewijzen.
Het hof heeft de zaak teruggewezen naar de kantonrechter.

3.4

Vervolgens heeft de kantonrechter de volgende vonnissen gewezen:

- het vonnis van 12 augustus 2014, waarbij aan [geïntimeerde] is opgedragen om bewijs te leveren van de schadepost ad € 68.989,98,

- het vonnis van 28 juli 2015, waarbij een gedeelte van de hoofdsom van die schadepost, te weten € 43.109,15, in het dictum is toegewezen en waarbij partijen gelegenheid kregen voor overleg over een deskundigenbenoeming met het oog op de schadepost van € 508.660,

- het vonnis van 10 mei 2016 waarbij twee deskundigen zijn benoemd ter zake van de laatstbedoelde schadepost.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

Het hoger beroep van [appellante] is gericht tegen de vonnissen van 12 augustus 2014 en van 28 juli 2015. Nu in het dictum van het laatstgemelde vonnis een deel van de vorderingen van [geïntimeerde] inzake de verbouwingskosten is toegewezen, is dat vonnis vatbaar voor hoger beroep. Hetzelfde geldt voor het daaraan voorafgaande tussenvonnis, waarbij aan [geïntimeerde] bewijs is opgedragen, waarop het vonnis van 28 juli 2015 voortbouwt. Buiten het bestek van dit hoger beroep valt de vordering tot vergoeding van de meerkosten, die [geïntimeerde] stelt te hebben gehad doordat hij huur heeft moeten blijven betalen. Die kwestie wordt thans nog in eerste aanleg beoordeeld.

4.2

Uitgangspunt is de in het vonnis van 20 oktober 2009 vastgestelde wanprestatie aan de zijde van [appellante] en de veroordeling tot vergoeding van schade. Zowel in het principaal hoger beroep als in het incidenteel hoger beroep is in discussie of de kosten van de verbouwing, waarmee [geïntimeerde] in het najaar van 2004 de gehuurde ruimte geschikt heeft gemaakt om daarin een supermarkt te vestigen, een schadepost vormen, en zo ja, in hoeverre dat het geval is. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep toegelicht dat hij de verbouwingsuitgaven niet zou hebben gedaan indien partijen geen koopoptie zouden zijn overeengekomen. Hij stelt de gerechtvaardigde verwachting te hebben gehad dat hij de eigenaar van de gehuurde ruimte zou worden, en dat de verbouwingskosten daardoor in zijn vermogen zouden terugvloeien. Deze verwachting is niet uitgekomen doordat [appellante] wanprestatie heeft gepleegd, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

4.3

De wanprestatie is gepleegd nadat de verbouwingskosten waren gemaakt. Indien [appellante] haar verplichtingen uit de koopoptie onberispelijk zou zijn nagekomen, zou [geïntimeerde] die kosten evengoed hebben gemaakt. Dat de verbouwingsuitgaven behoren tot de schade, die in de schadestaatprocedure wordt gevorderd, is daarom uitgesloten.
Rechtsoverweging 4.8 van het arrest van dit hof van 26 november 2013, waarin is geoordeeld dat [appellante] aan [geïntimeerde] verbouwingskosten zal moeten vergoeden voor zover blijkt dat [geïntimeerde] die kosten als gevolg van de wanprestatie niet heeft terugverdiend, berust op de misvatting dat de huurovereenkomst voortijdig is beëindigd. De huur is tot nu toe ononderbroken voortgezet en de supermarkt is nog steeds in het gehuurde gevestigd. Het hof komt dan ook terug op dit oordeel in rechtsoverweging 4.8 van het arrest van 26 november 2013.

4.4

Van een verplichting van [appellante] om de verbouwingskosten of een deel daarvan te vergoeden op grond van de door [appellante] in 2008 gepleegde wanprestatie, is daarom niet gebleken. Daarop stuiten ook de grieven in het incidenteel hoger beroep, gericht tegen een gedeeltelijke afwijzing door de kantonrechter van de gevorderde verbouwingskosten, af.

4.5

De stelling van [geïntimeerde] dat hij het huurcontract niet zou hebben gesloten wanneer daarin geen koopoptie was opgenomen (en er zicht was op het in eigendom verwerven van het gehuurde) en hij in dat geval, anders dan nu, geen verbouwingskosten zou hebben gemaakt, kan evenmin als grondslag gelden voor de gevorderde verbouwingskosten. De geldigheid van de huurovereenkomst is niet in discussie. Voor aansprakelijkheid van [appellante] op grond van het (enkele) sluiten van die overeenkomst heeft [geïntimeerde] geen onderbouwing gegeven. Het feit dat de uitgaven nu eenmaal zijn gedaan en dat dit niet teruggedraaid kan worden, maakt [appellante] niet aansprakelijk: haar aansprakelijkheid betreft de gevolgen van haar wanprestatie. [geïntimeerde] heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep afstand genomen van de door [appellante] aangedragen mogelijkheid dat onberispelijke nakoming van de koopoptie na een eigendomsoverdracht van het gehuurde aan hem tot een waardestijging van de onroerende zaak zou hebben geleid. Enkel een waardestijging als gevolg van de verbouwing kan mede daardoor ook al niet tot gehele of gedeeltelijke toewijzing van de vordering tot vergoeding van verbouwingskosten leiden. De toewijzing in het bestreden vonnis van het bedrag van € 43.109,15 (met rente) zal daarom worden vernietigd. Hetzelfde geldt voor de in het tussenvonnis van 12 augustus 2014 gegeven bewijsopdracht.

4.6

De conclusie is dat in het midden kan blijven of [geïntimeerde] , die ononderbroken gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde met de door hem in 2004 bekostigde verbouwing daarvan, zijn investering inmiddels heeft terugverdiend.

4.7

[appellante] heeft voor het eerst in het principaal hoger beroep een (tegen)vordering ingesteld die strekt tot de vaststelling, dat de schade van [geïntimeerde] beperkt is tot de eventuele waardevermeerdering van het gehuurde door uitoefening van de koopoptie. Deze vordering berust op een onjuist uitgangspunt: [geïntimeerde] heeft recht op schadevergoeding die bestaat uit het verschil tussen enerzijds de financiële positie waarin hij zou hebben verkeerd indien [appellante] haar verplichtingen uit de overeenkomst onberispelijk zou zijn nagekomen, en anderzijds zijn huidige vermogenspositie. Dit wordt momenteel door de kantonrechter beoordeeld en valt buiten het bestek van het onderhavige hoger beroep. Op voorhand kan niet worden uitgesloten dat daarbij ook andere schadeposten zijn betrokken dan het mislopen van een waardestijging van het gehuurde.

5. De slotsom

5.1

De grieven in het principaal hoger beroep slagen en de vordering van [geïntimeerde] om [appellante] te veroordelen tot vergoeding van verbouwingskosten zal alsnog worden afgewezen. De beslissing in het bestreden vonnis van 28 juli 2015 om een deel van de vordering inzake de verbouwingskosten toe te wijzen zal worden vernietigd. Ook het tussenvonnis, waarin een bewijsopdracht met betrekking tot de schade in de vorm van verbouwingskosten is gegeven, zal worden vernietigd. De vordering in hoger beroep van [appellante] , om te bepalen dat de schade van [geïntimeerde] uitsluitend kan bestaan uit een misgelopen waardevermeerdering, is ongegrond en zal daarom worden afgewezen.

5.2

In het principaal hoger beroep worden partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk gesteld. Het hof zal de kosten van deze procedure daarom over partijen verdelen.

5.3

In het incidenteel hoger beroep wordt [geïntimeerde] in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom in de kosten van dat beroep veroordeeld. Aan de zijde van [appellante] gaat het daarbij om een vergoeding voor advocatensalaris van € 1.631,- dat is de helft van 2 punten van tarief IV, overeenkomstig het liquidatietarief.

6. De beslissing

Het hof, recht doende

in het principaal hoger beroep :

vernietigt het vonnis van 28 juli 2015, dat de kantonrechter te Enschede tussen partijen heeft gewezen, maar uitsluitend voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld om € 43.109,15, vermeerderd met rente, aan [geïntimeerde] te betalen;

wijst de voor het eerst in hoger beroep ingestelde (tegen)vordering van [appellante] af;

compenseert de kosten van de procedure aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in het incidenteel hoger beroep :

verwerpt het hoger beroep;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot op vandaag aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.631 wegens salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, S.C.P. Giesen en J.G.J. Rinkes en in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting uitgesproken op 28 november 2017.