Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummers 16/00995 tot en met 16/01002
uitspraakdatum: 21 november 2017
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 juni 2016, nummers LEE 15/3121, 15/3122, 15/3123, 15/3124, 15/3125, 15/3126, 15/3127 en 15/3128, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de acht onroerende zaken, gelegen aan de [a-straat] nummers 86, 104, 106, 108, 110, 112, 114 en 116 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de waarde van twee onroerende zaken verminderd en de waarde van de overige onroerende zaken gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarden van de acht onroerende zaken verminderd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de appartementsrechten van acht onroerende zaken (winkels), gebouwd rond 1968. De winkels behoren tot een zogenoemde winkelstrip welke gelegen is op de begane grond van een flatgebouw aan de [a-straat] , nummers 86, 104, 106, 108, 110, 112, 114, en 116, in de wijk [B] te [A] . Belanghebbende heeft de onroerende zaken in april 2014 op een executieveiling gezamenlijk gekocht voor € 293.000. Tot het flatgebouw behoren ook boven de winkels gelegen woningen.
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 november 2015 door [C] . Hierin zijn de volgende kenmerken van de onroerende zaken vermeld. In de kolom BVO is de bruto vloeroppervlakte vermeld (in m²). In de laatste twee kolommen zijn de bij beschikking en bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden vermeld (in €). De waarde van de onroerende zaken is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode). Hiertoe zijn tevens huurcijfers van vergelijkbare onroerende zaken in het rapport vermeld.
Nummer
Kenmerken
Totaal BVO
Beschikking
Uitspraak op bezwaar
86
Omvat nummers 86 tot en met 100.
BVO winkel 544 m², opslag 160 m², kantoor 12 m² en kantine 27 m2.
743
352
270
104
Omvat nummers 102 en 104
BVO winkel 138 m², werkruimte 37 m², kantoor 7 m²
182
123
95
106
BVO winkel 90 m²
90
71
71
108
BVO winkel 92 m²
92
72
72
110
BVO winkel 74 m², opslag 17 m2
91
65
65
112
BVO winkel 55 m², opslag 30 m²
85
71
71
114
BVO winkel 44 m², opslag 47 m²
91
59
59
116
BVO Cafetaria 33 m², bar 66 m²
99
78
78
781
2.3.
De onroerende zaak [a-straat] 86 stond op de peildatum leeg (sinds augustus 2012) en is met ingang van februari 2017 weer gedeeltelijk verhuurd. De onroerende zaak [a-straat] 102/104 stond eveneens op de peildatum leeg (sinds november 2009). Deze zaak is in de loop van 2014 door het aanbrengen van scheidingswanden (weer) gesplitst in twee afzonderlijk te verhuren ruimtes. Deze zijn met ingang van mei 2015 (nummer 102) en februari 2016 (nummer 104) weer verhuurd.
2.4.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden heeft belanghebbende in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 november 2015 door [D] . De hierin vermelde oppervlakten zijn enigszins kleiner dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakten. In het rapport wordt opgemerkt dat de onderhoudstoestand redelijk is in verhouding tot de ouderdom van de onroerende zaken, dat het hoge dak moet worden vervangen (kosten € 67.611), dat zich asbesthoudende leidingen in het gebouw bevinden, dat de riolering matig is en dat het terrein aan de achterzijde opnieuw moet worden bestraat. Ook belanghebbende heeft de HWK-methode toegepast, waarbij telkens een bruto kapitalisatiefactor van 11,6 is gehanteerd. Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor is telkens uitgegaan van een leegstandspercentage van 25, behoudens bij de onroerende zaak [a-straat] 102/104, waarbij van 20 percent leegstand is uitgegaan.
2.5.
In het taxatierapport van belanghebbende zijn de in de onderstaande tabel vermelde waarden van de onroerende zaken vermeld, waarbij de aanpassingen in hoger beroep in de laatste twee kolommen zijn opgenomen.
Nummer
Oppervlakte in beroep
Waarde in beroep
Oppervlakte in hoger beroep
Waarde in hoger beroep
86
678
212
678
212
104
174
74
174
74
106
90
41
85
39
108
90
41
85
39
110
90
41
86
41
112
85
42
85
42
114
90
42
85
39
116
99
66
93
62
559
548
2.6.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet tot te hoge bedragen zijn vastgesteld. Ook heeft de Rechtbank geoordeeld dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarden niet te laag zijn. Vervolgens heeft de Rechtbank de waarde van de acht onroerende zaken in goede justitie vastgesteld op € 230.000 (nummer 86), € 57.000 (nummers 104 tot en met 144) en € 66.000 (nummer 116). In totaal is dit € 638.000.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaken [a-straat] nummers 86, 106, 108, 110, 112, 114 en 116 op waardepeildatum.
3.2.
Met betrekking tot de onroerende zaak nummer 104 heeft de Rechtbank met inachtneming van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ geoordeeld dat deze onroerende zaak ten onrechte samen met nummer 102 als één onroerende zaak is aangemerkt omdat de oorspronkelijk samengevoegde delen in de loop van het jaar 2014 door middel van het aanbrengen van een scheidingswand weer in twee zelfstandige units zijn gesplitst. Vervolgens heeft de Rechtbank de objectafbakening beperkt tot nummer 104 en de vastgestelde waarde daarvan verminderd tot € 57.000. In hoger beroep heeft belanghebbende geen aangepaste taxatie van deze onroerende zaak ingebracht. Desgevraagd heeft belanghebbende verklaard dat hij zich in hoger beroep voor nummer 104 bij de door de Rechtbank vastgestelde waarde aansluit. Gelet hierop is de door de Rechtbank voor nummer 104 vastgestelde waarde niet meer in geschil
3.3.
Met betrekking tot de overige onroerende zaken concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de gezamenlijk waarde van de acht onroerende zaken op in totaal € 548.000, verdeeld over de acht onroerende zaken zoals hierboven onder de feiten is vermeld. Hij wijst erop dat de voor alle acht gezamenlijk verhuurbare oppervlakte in totaal ongeveer 7% kleiner is dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte, dat hij de onroerende zaken op een openbare veiling heeft gekocht, waar op zakelijke wijze prijsvorming plaatsvindt, dat een gedeelte van het (grote) pand [a-straat] 86 pas in februari 2017 na langjarige leegstand weer is verhuurd, dat een aantal huurders een huurachterstand heeft, dat er een groot leegstandsrisico bestaat, dat vervanging van de aanwezige asbestbuizen erg kostbaar is en dat de financiële kas van de vereniging van eigenaren (VVE) deze kosten niet kan dragen, dat de winkelstrip samen met de bovengelegen woonappartementen één geheel vormt, hetgeen een waardeverminderend effect heeft omdat de winkels daardoor veel moeten bijdragen aan de woonwensen van de bewoners, dat de vergelijkingspanden geen asbestleidingen hebben en evenmin (mogelijk) onveilige balkons en dat het dak toe is aan een nieuwe dakbedekking.
3.4.
De heffingsambtenaar conformeert zich aan de door de Rechtbank vastgestelde waarden en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep inbreng van een aangepaste versie van het taxatierapport van zijn taxateur aangeboden. De taxateur van belanghebbende heeft de oppervlakten van de verschillende onroerende zaken opnieuw opgenomen en is op basis daarvan tot een nieuwe (lagere) waardering gekomen. Het Hof heeft inbreng van dit stuk geweigerd en het algemeen belang van een doelmatige procesgang laten prevaleren boven het belang van belanghebbende bij overlegging van de aangepaste versie van het taxatierapport, mede in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar door de onderhavige handelwijze in zijn verdedigingsbelang is geschaad. In de uitnodiging voor de zitting is erop gewezen dat op grond van artikel 8:58, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Belanghebbende heeft geen verklaring gegeven voor het feit dat deze aangepaste versie niet uiterlijk tien dagen voor de zitting kon worden ingebracht.
4.2.
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.3.
De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust - ook in hoger beroep - op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking of uitspraak bij bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4.4.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij zich neerlegt bij het oordeel van de Rechtbank dat hij de bij beschikkingen en uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. Hij kan zich vinden in de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarden. Hetgeen hij in hoger beroep heeft ingebracht dient slechts tot verweer tegen het standpunt van belanghebbende dat de waarden nog lager moeten worden vastgesteld. Gelet hierop dient het Hof in hoger beroep nog slechts te toetsen of belanghebbende de door hem bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken in het onderhavige geval het beste kan worden bepaald door middel van de HWK-methode. Het Hof zal zich hierbij aansluiten, nu de toepassing daarvan het Hof in het voorliggende geval niet onjuist voorkomt. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de (door vergelijking vast te stellen) bruto huur (huurwaarde) van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4.6.
Met betrekking tot de in aanmerking te nemen huurwaarde heeft belanghebbende in de eerste plaats gesteld dat onderzoek door zijn taxateur heeft uitgewezen dat moet worden uitgegaan van ongeveer 7 percent kleinere oppervlakten dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. De taxateur van belanghebbende is hierbij uitgegaan van de binnenmaten van de te verhuren ruimtes. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij het vaststellen van de verhuurbare oppervlakten altijd wordt uitgegaan van de buitenmaten, de bruto maten. Deze oppervlakten heeft hij voor de onroerende zaken van belanghebbende aan de hand van de bouwtekeningen vastgesteld. Dat geldt ook voor de referentieobjecten waarvan hij de huurovereenkomsten heeft geanalyseerd.
4.7.
Het Hof overweegt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakten voor het onderhavige geschil niet meer van belang zijn, omdat de heffingsambtenaar heeft erkend dat hij de bij beschikkingen vastgestelde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep ligt slechts de vraag voor of belanghebbende de door hem bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Tussen partijen is in geschil of bij de vergelijking van de onderhavige onroerende zaken met andere onroerende zaken moet worden uitgegaan van de bruto of de netto maten van de verhuurbare oppervlakten. Het Hof overweegt dat beide methoden tot een juist resultaat kunnen leiden, mits de gekozen methode consequent wordt toegepast. Uitgaande van de door belanghebbende gestelde en door de heffingsambtenaar niet betwiste netto (inpandige) verhuurbare oppervlakten, dient belanghebbende in dit verband dan aannemelijk te maken dat ook bij de door hem aangedragen vergelijkingstransacties de geanalyseerde huurwaarde per m² is vastgesteld door uit te gaan van de binnenmaten van de verhuurbare oppervlakte.
4.8.
De huurwaarden zijn in het taxatierapport van belanghebbende vastgesteld op bedragen per m² voor het winkelgedeelte die variëren van € 50 voor nummer 86 tot € 80 voor nummer 112. Voor de bijkomende ruimtes (behoudens de kantoorruimte in nummer 86) is uitgegaan van een lagere huurwaarde. Voor nummer 116 (cafetaria) is uitgegaan van een huurwaarde van € 90 per m². In het taxatierapport zijn enkele gegevens van rond de peildatum gesloten verhuurtransacties van vergelijkbare winkels opgenomen. Een analyse van die verhuurtransacties ontbreekt echter. Uit het rapport blijkt daarom niet of bij de analyse van de vergelijkingstransacties voor de vaststelling van de huurwaarde per m² eveneens is uitgegaan van de binnenmaten van de te verhuren oppervlakten. Wel blijkt uit de opgenomen gegevens dat de gemiddelde huurwaarde van die vergelijkingspanden, uitgaande van de vermelde bruto verhuurbare oppervlakten, hoger ligt dan de door belanghebbende toegepaste huurwaarden. Niet is toegelicht op welke wijze de voor de waardering van de onroerende zaken van belanghebbende toegepaste huurwaarden zijn afgeleid van de in het rapport vermelde vergelijkingstransacties. Evenmin blijkt hieruit op welke wijze daarbij rekening is gehouden met de door belanghebbende gestelde verschillen tussen de onroerende zaken van belanghebbende en de vergelijkingspanden (zoals de aanwezigheid van asbest in leidingen, de noodzaak het dak te vervangen en de mogelijke aanwezigheid van betonrot in de balkons). Gelet hierop heeft belanghebbende de door hem voorgestane huurwaarden niet aannemelijk gemaakt.
4.9.
De toegepaste kapitalisatiefactor loopt in het taxatierapport van belanghebbende uiteen van 6,7 voor nummer 86 tot 7,5 voor nummer 104. Uit het taxatierapport blijkt dat hij deze bruto kapitalisatiefactor heeft bepaald op de wijze zoals deze is opgenomen in de door de VNG uitgegeven Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie. Hierbij is belanghebbende uitgegaan van een leegstandspercentage van 25. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de leegstand gemiddeld niet hoger is dan 15 percent voor de grote winkel (nummer 86) en 10 percent voor de andere ruimtes bedraagt. Nu belanghebbende het door hem gestelde leegstandspercentage niet verder heeft onderbouwd aan de hand van feitelijke gegevens, maakt hij tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat moet worden uitgegaan van een leegstand van 25 percent per jaar. Het Hof merkt hierbij op dat, anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, bij vaststelling van het leegstandspercentage niet moet worden uitgegaan van de individuele te waarderen onroerende zaak waarvan de waarde moet worden bepaald, maar van de gemiddelde leegstand van vergelijkbare onroerende zaken op dezelfde of vergelijkbare locaties op de peildatum. Nu belanghebbende de door hem voorgestane kapitalisatiefactor ook niet aan de hand van verkooptransacties van vergelijkbare onroerende zaken heeft onderbouwd, is het Hof van oordeel dat belanghebbende ook de door hem toegepaste kapitalisatiefactoren niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.10.
Belanghebbend herhaalt zijn in eerste aanleg ingenomen standpunt dat het bedrag dat hij in april 2014 op een veiling voor de acht onroerende zaken gezamenlijk heeft betaald, te weten € 293.000, bepalend voor de waarde is. Het Hof verwerpt dit standpunt. De op een executieveiling betaalde prijs, waarbij onroerende zaken gedwongen bij opbod of afslag worden verkocht, voldoet niet aan de voorwaarde voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer dat de prijsbepaling tot stand is gekomen bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Een executieveiling kan niet als de meest geschikte wijze van verkoop worden aangemerkt.
4.11.
Gelet op het vorenstaande heeft belanghebbende voor geen van de onroerende zaken waarvan de waarde in geschil is de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd met betrekking tot de betalingsachterstand bij enkele huurders en het nadeel dat belanghebbende stelt te ondervinden van de omstandigheid dat de vereniging van eigenaren de gemeenschappelijke belangen behartigt van alle rechthebbenden van de onroerende zaken, ook die van de rechthebbenden van de bovengelegen woningen, maakt dat niet anders.
4.12.
Het Hof ziet geen aanleiding de waarden van de onroerende zaken vast te stellen op een lager bedrag dan door de Rechtbank is gedaan.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 21 november 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma) (A.I. van Amsterdam)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 november 2017
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.