ECLI:NL:GHARL:2016:8369

• Datum uitspraak: 18 oktober 2016
• Publicatiedatum: 19 oktober 2016
• Zaaknummer: 200.191.830/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I. Tubben; R.E. Weening; J.N. Bartels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woonruimte en kwalificatie van de overeenkomst als huur of bruikleen

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 18 oktober 2016 uitspraak gedaan in een kort geding over de ontruiming van een woonruimte. De appellant, eigenaar van een perceel met een boerderij, vorderde ontruiming van de boerderij door de geïntimeerden, die daar zonder recht of titel verbleven. De appellant stelde dat de bruikleenovereenkomsten die met de geïntimeerden waren gesloten, per 1 maart 2016 waren opgezegd. De geïntimeerden betwistten dit en stelden dat er sprake was van een huurovereenkomst, waardoor zij huurbescherming genoten. Het hof oordeelde dat de overeenkomst tussen partijen niet als huur, maar als bruikleen moest worden gekwalificeerd. Dit oordeel was gebaseerd op de omstandigheden waaronder de overeenkomsten waren gesloten en de intenties van partijen. Het hof oordeelde dat de appellant een spoedeisend belang had bij de ontruiming, gezien de noodzakelijke renovaties aan de boerderij. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een ontruimingstermijn van één maand en een dwangsom voor het geval de geïntimeerden in gebreke bleven. De kosten van de procedure werden hoofdelijk aan de geïntimeerden opgelegd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.191.830/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/165977 / KG ZA 16-69)

arrest in kort geding van 18 oktober 2016

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg eiser,

hierna te noemen:
[appellant] ,

advocaat mr. J.H.H. Baljet, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [B]
,

hierna te noemen:
[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [C] ,

hierna te noemen:
[geïntimeerde2] ,

3. [geïntimeerde3] ,

wonende te [C] ,

hierna te noemen:
[geïntimeerde3] ,

4. [geïntimeerde4] ,

wonende te [C] ,

hierna te noemen:
[geïntimeerde4] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg gedaagden,

geïntimeerden hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat mr. J. Doornbos, kantoorhoudend te Groningen.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 22 april 2016 die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen (hierna: de voorzieningenrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 17 mei 2016, tevens houdende grieven (met producties),

- de memorie van antwoord,

- de brief van mr. Baljet d.d. 13 september 2016 met productie,

- de mondelinge behandeling waarbij door mr. Baljet aantekeningen zijn overgelegd.

2.2.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het pleitdossier.

2.3.

De eis zoals geformuleerd bij appeldagvaarding luidt:

"bij arrest in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,

Het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie

Groningen, op 22 april 2016 onder rolnummer C/18/165977/KG ZA 16-69 (productie 1) gewezen

tussen appellant [appellant] als eiser en de geïntimeerden [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] en [geïntimeerde4] als

gedaagden, te vernietigen

en opnieuw rechtdoend

Alle geïntimeerden, zowel afzonderlijk als gezamenlijk, te veroordelen om het woonhuis behorend bij

het pand [a-straat] te [C] ( [A] ) met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daar of daarbij

van zijnent/harent/hunnentwege bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk 5 dagen na betekening

van het in deze zaak te wijzen arrest volledig te ontruimen en te verlaten, en verlaten en ontruimd te

houden;

En daarnaast

Primair:

Elke geïntimeerde afzonderlijk te veroordelen om aan appellant (een voorschot op) de contractuele

boete (artikel 21 B van de overeenkomst) te betalen, ten bedrage van Euro 200,- per dag, voor iedere

dag, te rekenen vanaf 1 maart 2016 dat de betreffende geïntimeerde in gebreke is gebleven om het

pand [a-straat] te ontruimen, althans een bedrag in goede justitie door uw hof vast te stellen

Subsidiair :

Te bepalen dat elke geïntimeerde een dwangsom van Euro 200, - verbeurt voor iedere dag of

gedeelte daarvan, dat hij of zij verzuimt aan de hierboven gevorderde ontruiming te voldoen

Alsmede in alle gevallen

Geïntimeerden zo mogelijk hoofdelijk (dat wil zeggen dat als een van hen betaalt de anderen zijn

gekweten) te veroordelen om aan eiser bij wijze van voorschot op een schadevergoeding ex artikel

6:96 annex 21c van de bruikleenovereenkomst voor door appellant gemaakte buitengerechtelijke

kosten een bedrag te betalen van Euro 864, - vermeerderd met 21% btw, en tenslotte

Geïntimeerden zo mogelijk hoofdelijk, te veroordelen in de kosten van zowel de procedure in eerste

aanleg als die van dit hoger beroep."

3. De vaststaande feiten

3.1.

Grief 1 is gericht tegen de feitenvaststelling door de voorzieningenrechter onder rov. 2.1. tot en met 2.16. van het bestreden vonnis. Aangezien het hof de feiten zelf heeft vastgesteld en daarbij rekening heeft gehouden met hetgeen door partijen in hoger beroep over en weer gesteld is, heeft [appellant] geen belang bij de afzonderlijke behandeling van deze grief. De door het hof vastgestelde feiten luiden als volgt.

3.2.

[appellant] is eigenaar en bewoner van het perceel [b-straat] 338 in [A] . Het

perceel bevat naast zijn woonhuis, een voormalige scheepswerf en smederij. Het perceel ligt, gezien van de weg, aan de overkant van het [a-kanaal] en is uitsluitend per pontje of schip bereikbaar.

3.3.

Een aantal jaren geleden heeft [appellant] het aangrenzende perceel [a-straat] te [C] ( [A] ) aangekocht. Het doel van de aankoop was om via dit perceel een aansluiting over land te verkrijgen met de openbare weg.

3.4.

Op het perceel [a-straat] staat (onder meer) een voormalige boerderij, die op haar beurt weer bestaat uit een woongedeelte met een aangrenzende schuur (hierna: de boerderij).

3.5.

[geïntimeerde1] heeft in het jaar 2010 aan [appellant] gevraagd of twee kennissen van hem in het leegstaande woongedeelte van de boerderij mochten verblijven. [appellant] heeft hiervoor toestemming verleend. [geïntimeerde2] verblijft sedertdien in het woongedeelte van de boerderij. Medio juli 2010 zijn twee bewoners vertrokken en later dat jaar zijn [geïntimeerde4] en [geïntimeerde1] daar komen wonen. In november 2012 is [geïntimeerde3] erbij gekomen. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde4] zijn gedurende het verblijf in het pand ouders geworden van twee kinderen, die er eveneens verblijven.

3.6.

Vanaf het begin van hun verblijf hebben [geïntimeerde2] , [geïntimeerde1] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde3] gezamenlijk een bedrag betaald aan [appellant] van € 100,- per maand. Naast dit bedrag zijn zij op den duur € 10,- (september 2011) voor een schuurtje gaan betalen en € 15,- (september 2012) voor de nieuw geplaatste septic tank.

3.7.

Een gedeelte van de schuur wordt door [geïntimeerde1] gebruikt als opslagruimte. Daarnaast wordt de schuur nog door derden gebruikt; een deel wordt gebruikt als paardenstal en opslagruimte en een deel als werkplaats.

3.8.

De contracten ter zake van de levering van water en energie staan op naam van [geïntimeerden] c.s.

3.9.

Begin 2013 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] c.s. kenbaar gemaakt dat hij de kozijnen van de

bij [geïntimeerde3] in gebruik zijnde kamer wilde vervangen. Hoewel [appellant] aanvankelijk van

[geïntimeerde3] verlangde dat hij vertrok, is nadien tussen partijen afgesproken dat [geïntimeerde3] kon

blijven en heeft een interne verhuizing plaatsgevonden. [appellant] heeft de kozijnen in de

destijds leeggemaakte kamer uiteindelijk eind 2015 vervangen.

3.10.

[geïntimeerden] c.s. hebben een notitie aan [appellant] verstuurd (bijlage 16 inl. dagvaarding) waarin onder meer staat vermeld:

(…) jij hebt aangegeven dat jij graag wilt dat [geïntimeerde3] en ik iets met jou tekenen m.b.t. het feit dat wij hier wonen,. Wij hebben jouw voorstel gelezen en hebben nog een aantal punten waar wij vragen/bezwaren bij hebben.

m.b.t. de woning:

"Allereerst zien wij graag dat wij dan allemaal een nieuw contract krijgen, (…)

Punt 1C; wij vinden vier weken te kort, vier weken is nimmer genoeg tijd om vervangende woonruimte te vinden en te verhuizen. (wij dachten iets van; opzegging wordt zo vroeg mogelijk gecommuniceerd, tenminste 3 maanden van te voren.

(…)

Punt 2C; € 37,50 (x 4 = € 150 ,- per maand (…)

Punt 2F; wij willen eigenlijk de borg van Max en Jantien wel terug, de hele opknapbeurt van de schuur lijkt ons een prima borgstelling. "

3.11.

Op 9 september 2014 hebben [geïntimeerden] c.s. met [appellant] ter zake van het gebruik van [a-straat] ieder afzonderlijk schriftelijk een overeenkomst gesloten met als titel
"OVEREENKOMST VAN

BRUIKLEEN WONING [a-straat] " . In de overeenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

"(…)

In aanmerking nemende dat:

- Uitlener de wens heeft ter voorkoming van leegstand in de periode tussen aanvang van de

tijdelijke beschikbaarheid en de beëindiging daarvan, bijvoorbeeld bij aanvang van (bouw)activiteiten om te renoveren, de woning, staande en gelegen aan: [a-straat] , [A] , hierna te noemen 'het pand' beschikbaar te stellen voor uitleen;

- de aard van deze overeenkomst nadrukkelijk een tijdelijke is; (…)

Aanvang / opzegging :

1 a Deze bruikleen overeenkomst vangt aan op …….en wordt aangegaan voor onbepaalde tijd.

(…)

1c Iedere bruikleenovereenkomst, ongeacht of hij is aangegaan voor bepaalde of onbepaalde tijd, kan te allen tijde tussentijds worden opgezegd. Uitlener zal in dat geval een opzegtermijn van tenminste drie maanden in acht nemen.

(…)

2a Het gebruik van de door uitlener tijdelijk aan bruiklener beschikbaar gestelde ruimte is kosteloos ("om niet"). Bruiklener betaalt aan uitlener echter wel een bescheiden maandelijkse bijdrage, door middel waarvan uitlener in staat is de kosten te dekken die hij maakt bij het beheren van het pand gedurende de tijdelijke huisvesting van mensen. Deze kosten hebben onder meer betrekking op toezicht, onderhoud en administratie"

(…)

Maandelijkse vergoeding, waarborgsom en eenmalig plaatsingsgeld

2a. Het gebruik van de door uitlener tijdelijk beschikbaar gestelde ruimte is kosteloos ("om niet"). Bruiklener betaald aan uitlener echter wel een bescheiden maandelijkse bijdrage, door middel waarvan uitlener in staat is de kosten te dekken die hij maakt bij het beheren van het pand gedurende de tijdelijke huisvesting van mensen. Deze kosten hebben onder meer betrekking op toezicht, onderhoud en administratie.

(…)

2c In onderhavig geval is de volgende maandelijkse vergoeding overeengekomen € 37,50. (…)"

(…)

Ontruiming en oplevering

17a Bruiklener verklaart zich bewust te zijn van het tijdelijke karakter van de bruikleen en stemt uitdrukkelijk in met vrijwillige, volledige ontruiming van het bruikleen verkregene indien en wanneer uitlener de bruikleenovereenkomst conform het daarin opgestelde opzegt, op eerste aanzegging en binnen de gestelde termijn.

(…)

Niet-nakoming en daaruit voortvloeiende ontbinding van deze overeenkomst

(…)

21b Bij niet of niet tijdig nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit artikelen 17en 18 verbeurt de bruiklener, na ingebrekestelling en na de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van uitlener een onmiddellijk opeisbare boete van € 200,- per dag voor iedere dag dat bruiklener in gebreke blijft zijn verplichtingen na te komen. Het hiervoor gesteld laat onverlet het recht van uitlener tot het vorderen van nakoming en/of geleden schade. (…)"

3.12.

Met ingang van 25 september 2014 werd maandelijks vanaf de rekening van [geïntimeerde3] een bedrag van in totaal € 250,00 aan [appellant] betaald. De overschrijvingen werden en worden gedaan onder de toevoeging "Huur Poffert + Septic Tank + Schuur".

3.13.

Bij brief van 15 april 2015 heeft [appellant] de overeenkomsten aan [geïntimeerden] c.s. opgezegd per 1 maart 2016.

3.14.

[geïntimeerden] c.s. hebben bij brief van 18 juni 2015 aan [appellant] bericht dat zij hun deel van de schuur en de landerijen per 1 september 2017 opzeggen en voorts dat er een gerede kans bestaat dat zij al voor die datum zullen vertrekken.

3.15.

[appellant] heeft daarna zowel schriftelijk als mondeling aan [geïntimeerden] c.s. te kennen

gegeven dat hij onverkort aan 1 maart 2016 blijft vasthouden als beëindigingsdatum van de vereenkomst.

3.16.

Ondanks een door hen ontvangen ingebrekestelling, hebben [geïntimeerden] c.s. de boerderij tot op heden niet verlaten.

3.17.

[appellant] heeft een rapport overgelegd van Rinsema Architectuur en Bouwtechniek d.d. 17 mei 2016 (prod. 2 appeldagvaarding) met betrekking tot de boerderij waarin een opsomming van de te verrichten werkzaamheden wordt gegeven en waarin tevens staat vermeld
: "kort gezegd e.e.a. is dermate verouderd en slecht dat een grondige en vooral vakkundige renovatie noodzakelijk is." en
"de door u geopperde gefaseerde (ivm aanwezigheid van bewoners) renovatie is totaal niet reeel. als het pand in stukjes en beetjes gedaan wordt, levert dat prutswerk op en is ekonomisch niet haalbaar."

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg, na vermindering van eis, ontruiming gevorderd door [geïntimeerden] c.s. van het woongedeelte van de boerderij en (een hoofdelijke) veroordeling tot betaling van de contractuele boete (artikel 21b van de bruikleenovereenkomst), de buitengerechtelijke incassokosten (artikel 21c van de bruikleenovereenkomst) en de proceskosten. [appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] c.s. zonder recht of titel in de aan [appellant] toebehorende boerderij [a-straat] in [C] verblijven, omdat de met hen aangegane bruikleenovereenkomsten zijn opgezegd per 1 maart 2016. Hij heeft voorts gesteld een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming vanwege dringend onderhoud dat moet worden verricht aan het woongedeelte.

4.2.

[geïntimeerden] c.s. hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Zij hebben gesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst ten aanzien van de boerderij en hebben een beroep gedaan op huurbescherming. Zij hebben voorts gesteld dat, indien geen huurovereenkomst tussen partijen wordt aangenomen, [appellant] misbruik maakt van zijn bevoegdheid om ontruiming te vorderen, omdat er geen dringende noodzaak voor renovatie bestaat.

4.3.

De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen en [appellant] in de kosten van het geding veroordeeld.

5. Spoedeisend belang

5.1.

Het hof dient de vraag te beantwoorden of [appellant] een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Die vraag dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] c.s. op dit moment zonder recht of titel verblijven in de aan [appellant] toebehorende woning is voldoende grond om een spoedeisend belang aan de zijde van [appellant] aan te nemen. Voorts is het hof van oordeel dat op basis van het rapport van Rinsema Architectuur en Bouwtechniek (rov. 3.17.) voldoende aannemelijk is geworden dat renovatie van de boerderij noodzakelijk is en daarvoor leegstand is aangewezen (
grief 2 ). [geïntimeerden] c.s. hebben weliswaar aangevoerd dat het rapport summier en niet onderbouwd is, maar het hof volgt hen daarin niet. In het rapport worden per ruimte de gebreken en de te verrichten werkzaamheden omschreven, gestaafd met foto's. Het had op de weg van [geïntimeerden] c.s. gelegen om bij betwisting van de noodzaak van genoemde werkzaamheden en de daarvoor benodigde leegstand, dit met feiten en omstandigheden te onderbouwen. Het enkele feit dat een nieuwe groepenkast is geplaatst,de water- en de gasleidingen zijn gecontroleerd (mva nr. 13) en eerdere werkzaamheden tijdens bewoning hebben plaatsgehad (rov. 3.9.), is in het licht van de (omvang van de) in het rapport genoemde gebreken onvoldoende (grief 2 slaagt).

6. De (verdere) beoordeling van de grieven en de vordering

6.1.

[appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerden] c.s. zonder recht en titel in de aan hem toebehorende boerderij verblijven, omdat de met hen aangegane bruikleenovereenkomst is opgezegd per 16 maart 2016. Hij vordert op die grond onder meer ontruiming en betaling van een contractuele boete. In de kern gaat het geschil om beantwoording van de vraag of de afspraak tussen [appellant] en [geïntimeerden] c.s. dat [geïntimeerden] c.s. in de boerderij mogen wonen, moet worden gekwalificeerd als een bruikleenovereenkomst of als een huurovereenkomst. In dat laatste geval kunnen [geïntimeerden] c.s. de beschermingsbepalingen van een dergelijke overeenkomst inroepen. Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige procedure uitsluitend ziet op het gebruik van het woongedeelte van de boerderij. Het hof, oordelend in kort geding, zal zich dienen te richten naar hetgeen de bodemrechter zal oordelen.

6.2.

De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat voorshands niet kan worden uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen een huurovereenkomst van kracht is. Tegen dit oordeel richten zich
de grieven 3 en 4 . [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn grieven gesteld dat hij op verzoek van [geïntimeerde1] de boerderij tijdelijk aan twee personen ter beschikking heeft gesteld. Enerzijds uit eigen belang omdat hierdoor de veiligheid van het pand werd vergroot, anderzijds om de helpende hand te bieden. Daarbij is de nadruk gelegd op de tijdelijkheid van de bewoning in afwachting van de door hem uit te voeren renovatie van de boerderij. Destijds is een kleine vergoeding afgesproken die tot strekking had om de onkosten te vergoeden die [appellant] maakte om de boerderij bewoonbaar te maken en te houden. [geïntimeerde1] heeft in 2014 verzocht om namens de "Informele vereniging Woongroep Boerderij [A] " de boerderij te mogen huren, hetgeen door [appellant] is afgewezen. Hier is verder niet meer over gesproken. Na enige onderhandelingen (rov. 3.10.) hebben partijen vier bruikleenovereenkomsten gesloten (rov. 3.11.), die uitsluitend betrekking hebben op het woongedeelte. Ieder betaalt voor het gebruik van het woongedeelte € 37,50 per maand voor het bewoonbaar maken en houden van het woongedeelte. Daarnaast betalen zij samen voor de septic tank € 15,-. Maandelijks wordt door [geïntimeerden] c.s. een bedrag € 250,- overgemaakt. In dit bedrag zitten naast voornoemde bedragen ook andere posten verwerkt, die niets met de gebruiksvergoeding voor de boerderij van doen hebben, zoals voor het gebruik van de schuur door [geïntimeerde1] en derden. Voor zover [geïntimeerden] c.s. bouw- en onderhoudswerkzaamheden hebben verricht en zij hiervoor kosten hebben gemaakt, is dat uitsluitend in hun eigen belang en volledig voor eigen rekening en risico geweest en kunnen deze niet worden gezien als huur in natura. De werkzaamheden zagen overigens voornamelijk op het schuurgedeelte, omdat [geïntimeerde1] deze na sloop van het dak in het kader van asbestsanering, weer geschikt wilde maken voor gebruik, aldus [appellant] .

6.3.

[geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat begin 2014 tussen partijen is gesproken over de onderhoudstoestand van de boerderij. Een deel van het dak en de casco van de schuur waren gesloopt in verband met asbestsanering, de keuken lekte, was vochtig en schimmelde, de gang tussen keuken en schuur stond op instorten. Zij hebben toen met [appellant] de afspraak gemaakt dat zij de hoofdschuur zouden voorzien van een nieuw dak, een deels nieuwe achter- en voorgevel en van nieuwe baanderdeuren, in ruil voor een minimaal verblijf van drie jaren daarna dat wil zeggen tot september 2017. De nieuwe vergoeding bedroeg met ingang van 1 oktober 2014 € 250,- per maand. [geïntimeerden] c.s. hebben conform deze afspraken gehandeld. De werkzaamheden ter zake zijn uitgevoerd door [geïntimeerden] c.s. en hebben plaatsgevonden in augustus 2014. De materiaalkosten zijn gedragen door [geïntimeerden] c.s. De investering van ruim € 7.000,- komt neer op een bedrag van € 200,- per maand over een periode van drie jaar. Er is aldus gedurende de laatste twee jaren sprake van een aanzienlijke tegenprestatie voor het gebruik van de woning en schuur. Daarnaast nemen [geïntimeerden] c.s. de energielasten voor hun rekening. Er is daarmee wel degelijk sprake van een huurovereenkomst tot september 2017, aldus [geïntimeerden] c.s.

6.4.

Bij de beantwoording van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (art. 7:201 lid 1 BW) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - het woongedeelte van de boerderij. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door uitlener ( [appellant] ) gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning.

6.5.

Aan [geïntimeerden] c.s. kan worden toegegeven dat het enkele gegeven dat de tussen partijen gesloten overeenkomsten in de vorm van bruikleenovereenkomsten zijn gegoten en ook zo zijn getiteld voor de kwalificatie van de betrokken overeenkomsten niet van doorslaggevend belang is. Het hof is op grond van de door partijen aangedragen feiten en omstandigheden voorshands van oordeel dat partijen toen zij de overeenkomsten tekenen geen huur maar bruikleen voor ogen hadden. Daartoe is het volgende redengevend. Vaststaat dat de door [geïntimeerden] c.s. opgestelde tijdelijke casco-huurovereenkomst woonruimte door [appellant] niet is ondertekend. In plaats daarvan hebben partijen onderhandeld over de door [appellant] opgestelde bruikleenovereenkomsten. De door [geïntimeerden] c.s. voorgestelde wijzigingen met betrekking tot een langere opzegtermijn en het schrappen van de borgsom, zijn door [appellant] overgenomen in de bruikleenovereenkomsten, die vervolgens door [geïntimeerden] c.s. zijn getekend. Dat die overeenkomsten door [geïntimeerden] c.s. onder druk zouden zijn getekend, is door [appellant] betwist en is overigens voor de verdere beoordeling niet relevant, nu [geïntimeerden] c.s. daaraan geen juridische consequenties hebben verbonden. Van belang is verder dat de door [geïntimeerden] c.s. voorgestelde minimale verblijfstermijn van drie jaren, niet is overgenomen in de bruikleenovereenkomsten. Daaruit leidt het hof dat dit voorstel van [geïntimeerden] c.s. inclusief de daarvan onderdeel uitmakende tegenpresentatie in natura, door [appellant] , zoals [appellant] ook onderbouwd stelt, niet is geaccepteerd.

6.6

Uit de bruikleenovereenkomsten volgt dat het gebruik van het woongedeelte van de boerderij in afwachting van de renovatie en ter voorkoming van leegstand, slechts tijdelijk was. Dat [geïntimeerden] c.s. dit ook zo hebben begrepen kan worden afgeleid uit de verklaring van [geïntimeerde4] ter zitting, waarin zij heeft bevestigd dat het [geïntimeerden] c.s. altijd duidelijk is geweest dat het gebruik van de boerderij tijdelijk zou zijn. Uit de bepalingen van de bruikleenovereenkomst volgt verder dat de door [geïntimeerden] c.s. te betalen vergoedingen van € 37,50 per persoon dienen om de kosten, waaronder onderhoudskosten, te kunnen dekken die [appellant] maakt bij het beheren van het pand. Dat [appellant] kosten heeft gemaakt en maakt voor het onderhouden van het woongedeelte van de boerderij, waaronder het plaatsen van een keuken en het vervangen van kozijnen, is door [geïntimeerde1] niet bestreden.

Het hof kan [geïntimeerden] c.s. evenmin volgen in hun betoog dat tegenpresentatie in natura heeft plaatsgevonden en dat om die reden sprake is van een huurovereenkomst, nu die werkzaamheden door [geïntimeerden] c.s. onverplicht zijn uitgevoerd. Het standpunt van [geïntimeerden] c.s. is ook niet goed te rijmen met de notitie genoemd onder 3.10 waarin zij voorstellen de reeds betaalde borg in te ruilen voor een opknapbeurt van de schuur.

6.7.

Gezien het voorgaande is met de vereiste mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat de bodemrechter, mocht hij over het voorliggende geschil komen te oordelen, de vordering tot ontruiming zal toewijzen. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. Het hof ziet aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op één maand na de datum van dit arrest. Hierbij wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat het hier gaat om een bruikleenovereenkomst met betrekking tot woonruimte. [geïntimeerden] c.s. zullen enige tijd nodig hebben om in vervangende woonruimte te kunnen voorzien. Een dringende reden aan de zijde van [appellant] om de ontruiming op kortere termijn te laten plaatsvinden, is niet aannemelijk geworden.

6.8.

Het hof ziet grond voor het aan de veroordeling tot ontruiming verbinden van een dwangsom, zoals door [appellant] gevorderd, als stimulans tot nakoming van de gegeven beslissing. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

Contractuele boete

6.9.

[appellant] heeft voorts veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van de contractuele boete gevorderd. [geïntimeerden] c.s. hebben afwijzing dan wel matiging van de boete bepleit.

6.10.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. Dienaangaande moeten naar behoren feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is (HR 14 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5519). Dergelijke feiten en omstandigheden zijn niet aangevoerd. Als zodanig kan niet gelden het karakter van de boete als prikkel tot nakoming, omdat die nakoming met behulp van dit arrest kan worden afgedwongen en de prikkel in meer algemene zin blijft bestaan als de boete niet in kort geding, maar in een bodemprocedure wordt ingevorderd. Voorts hangt de vordering tot betaling van een boete niet zozeer samen met de vordering tot ontruiming dat de proceseconomie op zichzelf al voldoende grond oplevert de boetevordering in kort geding te beoordelen. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

6.11.

Ten aanzien van buitengerechtelijke kosten geldt dat zij op de voet van artikel 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking komen, onder meer als het gaat om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, behoudens ingeval krachtens artikel 241 Rv de regels omtrent proceskosten van toepassing zijn. [appellant] heeft niet onderbouwd dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te houden.

Slotsom

6.12.

De grieven 2, 3, 4 en 7 slagen. De overige grieven hoeven bij gebrek aan belang geen behandeling. Het vonnis van 22 april 2016 van de voorzieningenrechter zal worden vernietigd. De vorderingen van [appellant] zullen worden toegewezen als in het dictum vermeld. [geïntimeerden] c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijke partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. De proceskosten aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg worden begroot op € 79,- aan verschotten en op € 816,- aan advocaatkosten conform het liquidatietarief en in hoger beroep op € 398,15 aan verschotten en op € 2.682,- (3 punten/tarief II: € 894,-) aan advocaatkosten conform het liquidatietarief.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep, in kort geding:

vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland van

22 april 2016;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. ieder, zowel afzonderlijk als gezamenlijk, om het woongedeelte van de boerderij aan het [a-straat] in [C] ( [A] ) met al degenen die en al hetgeen daarin of daar of daarbij van zijnent/harent/hunnentwege bevindt danwel bevinden, binnen één maand na de betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en daarin niet terug te keren, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag dat hij/zij hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 10.000,-;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk in de kosten van dit geding in eerste aanleg begroot op € 79,- aan verschotten en op € 816,- aan salaris advocaat en in hoger beroep op € 398,15 aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. I. Tubben, mr. R.E.Weening en mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier op dinsdag

18 oktober 2016.