ECLI:NL:GHARL:2016:702

• Datum uitspraak: 26 januari 2016
• Publicatiedatum: 3 februari 2016
• Zaaknummer: 14/00342 tot en met 14/00357
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.J.M. van Kempen; R.F.C. Spek; Y.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van onroerende zaken in appartementencomplex onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Stichting [X] tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, waarin de waarde van onroerende zaken in een appartementencomplex werd vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaken vastgesteld op € 150.000 voor de benedenwoningen, € 170.000 voor de kleine bovenwoningen en € 175.000 voor de grote bovenwoningen, gebaseerd op de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De rechtbank had het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd voor enkele onroerende zaken, maar de heffingsambtenaar ging in hoger beroep.

Tijdens de zitting heeft het Hof vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarden niet de juiste huisnummering had gehanteerd, wat leidde tot een onjuiste waardering. Het Hof heeft de waarden van de benedenwoningen vastgesteld op € 135.000, de kleine bovenwoningen op € 155.000 en de grote bovenwoningen op € 160.000. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd en de heffingsambtenaar werd veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

De uitspraak benadrukt het belang van de juiste waardering van onroerende zaken onder de Wet WOZ en de verantwoordelijkheden van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden correct zijn. Het Hof heeft de heffingsambtenaar ook veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht aan belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummers 14/00342 tot en met 14/00357

uitspraakdatum:
26 januari 2016

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 februari 2014, nummers UTR 13/1551, UTR 13/1554 tot en met 13/1558 en UTR 13/1563 tot en met 13/1572, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Stichtse Vecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 10 tot en met 24 (even nummers) te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 150.000, de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 26, 32, 34 en 40 te [A] per die waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 170.000 en de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 28, 30, 36 en 38 te [A] per die waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 175.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 27 februari 2014 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar inzake de onroerende zaken [a-straat] 28, 30, 36 en 38 vernietigd, de daarbij behorende beschikkingen elk verminderd tot € 173.025 en bepaald dat de daarbij behorende aanslagen dienovereenkomstig worden verminderd.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] MRE als de bestuurder van belanghebbende en mr. [C] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [D] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.8

Na sluiting van het onderzoek ter zitting zijn op 12 oktober 2015 stukken van belanghebbende bij het Hof binnengekomen. Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek op grond van het bepaalde in artikel 8:108, lid 1, juncto artikel 8:68, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen en zal op deze stukken derhalve geen acht slaan. De stukken zijn aan deze uitspraak gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] 10 tot en met 40 (even nummers) te [A] (hierna: de onroerende zaken). De onroerende zaken maken deel uit van een appartementencomplex. Het appartementencomplex was op de waardepeildatum 1 januari 2011 in aanbouw en is in november 2011 gereed gekomen.

2.2

Het appartementencomplex bestaat uit acht benedenwoningen met een inhoud van 155 m³, een berging van 15 m³ en een tuin van 25 m² (hierna: de benedenwoningen), vier bovenwoningen met een inhoud van 300 m³, een berging van 15 m³ en een dakterras van 10 m² (hierna: de kleine bovenwoningen) en vier bovenwoningen met een inhoud van 305 m³, een berging van 15 m³ en een dakterras van 10 m² (hierna: de grote bovenwoningen).

2.3

De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaken [a-straat] 10 tot en met 24 (even nummers) aangemerkt als benedenwoningen en de waarde daarvan vastgesteld op € 150.000. Hij heeft de onroerende zaken [a-straat] 26, 32, 34 en 40 als kleine bovenwoningen aangemerkt en de waarde daarvan vastgesteld op € 170.000. De overige onroerende zaken [a-straat] 28, 30, 36 en 38 heeft de heffingsambtenaar als grote bovenwoningen aangemerkt en de waarde daarvan vastgesteld op € 175.000.

2.4

Belanghebbende heeft op 12 oktober 2011 de onroerende zaken gekocht van [E] BV voor een koopsom van € 1.200.000. In de tot de gedingstukken behorende leveringsakte ter zake (hierna: de leveringsakte) is voor zover van belang het volgende opgenomen:

“Op twaalf oktober tweeduizend elf zijn voor mij, mr. [F] , notaris te [G] , verschenen:

1. (…) [E] BV (…) hierna te noemen “verkoper”; en

2. (…) [belanghebbende] (…) hierna te noemen “koper”. (…)

KOOP

Verkoper en koper hebben op heden een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoederen.

(…)

OMSCHRIJVING REGISTERGOED

1. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [10] te [A] , (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 1 (…);

2. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en afzonderlijke meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [14] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 2 (…);

3. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [12] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 3;(…);

4. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [16] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 4 (…);

5. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [18] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 5 (…);

6. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [22] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 6 (…);

7. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [20] te [A] (...), [a-straat] 20, kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 7 (…);

8. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [24] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 8 (…);

9. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [26] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 9 (…)

10. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [30] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 10 (…);

11. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [28] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 11 (…);

12. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [32], (…) kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 12 (…);

13. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [34] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 13 (…);

14. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [38] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 14 (…);

15. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [36] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 15 (…);

16. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [40] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 16 (…);

17. [zestien tot parkeerplaats bestemde percelen grond];

(…)

hierna tezamen aangeduid met “het verkochte”.

KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte is:

(…) in totaal (…) (€ 1.200.000).”

2.5

In het door belanghebbende in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport is de volgende splitsingstekening van het appartementencomplex opgenomen:

2.6

Tot de stukken van het geding behoort voorts een op 28 juni 2013 gesloten koopovereenkomst tussen belanghebbende en [H] (hierna: [H] ) met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] 24. In deze koopovereenkomst is voor zover van belang het volgende opgenomen:

“KOOPCONTRACT

( [a-straat] 24 te [A] )

De ondergetekenden:

1. [belanghebbende];

hierna te noemen: ‘verkoper’;

2. [H] (…)

hierna te noemen: ‘koper’;

komen overeen:

verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

a. de volgende registergoederen:

1. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping en berging op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] te [A] , plaatselijk bekend te [A] , [a-straat] 24, kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 8, (…);

2. een parkeerplaats, gelegen aan de [a-straat] te [A] , (…)

3. het éénachtenveertigste (1/48) onverdeeld aandeel in het tot mandelige erf bestemde perceel grond (…)

De koopprijs bedraagt voor het verkochte:

- voor het verkochte sub 1 vermeld: éénhonderd duizend euro (€ 100.000,00);

- voor het verkochte sub 2 en 3 vermeld, tezamen: vijfduizend euro (€ 5.000,00).

(…)

In totaal beloopt de koopprijs derhalve: éénhonderd vijfduizend euro (€ 105.000,00)

(…)

Artikel 2

Verkoper garandeert:

(…)

i. De gebruikseenheid zal bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd zijn (…), vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.

(…)

Getekend te [G] op 28-6 2013

Verkoper Koper

[handtekening] [handtekening]”

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op 1 januari 2012.

3.2

Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en - naar het Hof begrijpt - primair tot vermindering van de vastgestelde waarden van de benedenwoningen tot € 57.931, van de kleine bovenwoningen tot € 81.103 en van de grote bovenwoningen tot € 83.678, subsidiair tot vermindering van de vastgestelde waarden van de benedenwoningen tot € 79.615, van de kleine bovenwoningen tot € 111.461 en van de grote bovenwoningen tot € 115.000 en meer subsidiair tot vermindering van de waarden van de benedenwoningen tot € 106.500, van de kleine bovenwoningen tot € 135.000 en van de grote bovenwoningen tot € 137.500.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat de waarden van de onroerende zaken, na de uitspraak van de Rechtbank, niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarden betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum door hem niet te hoog zijn vastgesteld.

4.3

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ waarden ervan is uitgegaan dat de onroerende zaken [a-straat] 10 tot en met 24 (even nummers) de benedenwoningen betreffen, de onroerende zaken [a-straat] 26, 32, 34 en 40 de kleine bovenwoningen en de onroerende zaken [a-straat] 28, 30, 36 en 38 de grote bovenwoningen betreffen. In de leveringsakte en de bij het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport gevoegde splitsingstekening (2.5) is daarentegen ervan uitgegaan dat de onroerende zaken [a-straat] 10, 14, 18, 22, 26, 30, 34 en 38 de benedenwoningen betreffen, de onroerende zaken [a-straat] 16, 24, 32 en 40 de grote bovenwoningen betreffen en de onroerende zaken [a-straat] 12, 20, 28 en 36 de kleine benedenwoningen betreffen.

4.4

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar dienaangaande verklaard dat hij een dag voorafgaand aan de zitting heeft geconstateerd dat de WOZ beschikkingen van een andere huisnummering uitgaan dan die waarvan in de leveringsakte is uitgegaan, dat hij er echter van uitgaat dat de WOZ-beschikkingen in overeenstemming met het betreffende huisnummerbesluit zijn opgelegd en dat het gelet op het korte tijdsbestek tussen de constatering en de zitting voor hem niet mogelijk was om het betreffende huisnummerbesluit nog voorafgaande aan de zitting op te vragen om dit te kunnen verifiëren.

4.5

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij bij het vaststellen van de WOZ-beschikkingen van de juiste huisnummering is uitgegaan. Hierbij neemt het Hof in aanmerking belanghebbendes geloofwaardige verklaring dat de notaris bij het opstellen van de leveringsakte en het daarin opgenomen citaat van de splitsingsakte het betreffende huisnummerbesluit heeft geraadpleegd. Dat de leveringsakte uitgaat van de juiste huisnummering wordt voorts bevestigd door de splitsingstekening (2.5) en de tussen belanghebbende en [H] gesloten koopovereenkomst (2.6) met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] 24. Uit deze koopovereenkomst volgt dat [a-straat] 24 een grote bovenwoning betreft, terwijl de heffingsambtenaar in de WOZ-beschikking ervan uit is gegaan dat de onroerende zaak [a-straat] 24 een benedenwoning betreft.

4.6

Voor zover de heffingsambtenaar heeft beoogd een bewijsaanbod te doen voor zijn stelling dat de WOZ-beschikkingen in overeenstemming met het betreffende huisnummerbesluit zijn opgelegd, passeert het Hof dit bewijsaanbod, omdat naar het oordeel van het Hof – gelet op het in 4.5 overwogene voldoende vast is komen te staan dat de leveringsakte uitgaat van de juiste huisnummering. Daarnaast had de heffingsambtenaar na de onder 4.4. genoemde constatering naar het oordeel van het Hof nog voldoende tijd om de juistheid van de nummering te controleren, aangezien dit slechts een eenvoudig en weinig tijdrovend onderzoek vergt.

4.7

Gelet op het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 26, 30, 34 en 38 niet te hoog zijn vastgesteld nu de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de betreffende waarden ervan is uitgegaan dat deze onroerende zaken bovenwoningen betreffen, terwijl dit benedenwoningen betreffen.

4.8

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, verwijst de heffingsambtenaar naar de door hem in eerste aanleg ingebrachte taxatiematrices, opgesteld door [D] (hierna: de taxateur), waarin op basis van de vergelijkingsmethode vijf benedenwoningen als vergelijkingsobject zijn gehanteerd bij de waardering van de benedenwoningen en vier bovenwoningen zijn gehanteerd als vergelijkingsobjecten bij de waardering van zowel de grote als de kleine bovenwoningen.

In onderstaande matrix zijn de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de benedenwoningen weergeven.

Object

de benedenwoningen

[b-straat] 125 te [I]

[b-straat] 170 te [I]

[b-straat] 281 te [I]

[c-straat] 31 te [I]

[d-straat] 16 te [I]

Bouwjaar

2011

1978

1978

1978

2008

2008

Inhoud

155 m³

160 m³

160 m³

160 m³

210 m³

235 m³

Waarde per m3

€ 930

€ 885

€ 905

€ 795

€ 755

€ 750

Waarde inhoud

€ 144.150

€ 141.600

€ 144.800

€ 127.200

€ 158.550

€ 176.250

Tuin

25 m²

25 m²

25 m²

25 m²

nvt

nvt

Waarde per m²

€ 210

€ 200

€ 200

€ 200

nvt

nvt

Waarde tuin

€ 5.250

€ 5.000

€ 5.000

€ 5.000

nvt

nvt

Bijgebouwen

Berging € 4.200

Berging

€ 4.000

Berging

€ 4.000

Berging

€ 4.000

Berging

€ 2.500

Dakterras

€ 3.500

Parkeerplaats

€ 10.000

Berging

€ 5.000

Parkeerplaats

€ 10.000

Totale waarde

€ 153.600

€ 150.600

€ 153.800

€ 136.200

€ 174.550

€ 191.250

Koopsom

€ 150.000

€ 153.000

€ 137.500

€ 175.000

€ 192.000

Datum koop

01-09-2010

01-10-2010

01-09-2010

06-12-2010

01-12-2010

In onderstaande matrix zijn de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de bovenwoningen weergegeven.

Object

de bovenwoningen

[b-straat] 465 te [I]

[b-straat] 526 te [I]

[b-straat] 247 te [I]

[b-straat] 251 te [I]

Bouwjaar

2011

1978

1978

1977

1977

Inhoud

305 m³

260 m³

260 m³

290 m³

290 m³

Waarde per m3

€ 545

€ 620

€ 650

€ 575

€ 555

Waarde inhoud

€ 166.225

€ 161.200

€ 169.000

€ 166.750

€ 160.950

Bijgebouwen

Berging

€ 4.200

Dakterras

€ 2.600

Berging

€ 4.000

Dakterras

€ 1.250

Berging

€ 4.000

Dakterras

€ 1.250

Berging

€ 4.000

Dakterras

€ 2.500

€ 4.500

Berging

€ 4.000

Dakterras

€ 2.500

€ 4.500

Totale waarde

€ 173.025

€ 166.450

€ 174.250

€ 177.750

€ 171.950

Koopsom

€ 165.000

€ 176.000

€ 177.000

€ 174.500

Datum koop

18-04-2011

25-08-2010

31-01-2011

01-11-2010

4.9

Belanghebbende heeft zich onder andere op het standpunt gesteld dat de aangedragen vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn en dat als uitgangspunt voor de waardering van de onroerende zaken de op 28 juni 2013 met [H] overeengekomen verkoopprijs van € 100.000 dient te worden genomen.

4.1

Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten gelegen aan het [b-straat] gelet op het verschil in ligging (in een andere woonplaats) en bouwjaar minder goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken en dat de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [d-straat] 16 en de [c-straat] 31 een betere ligging hebben dan de onroerende zaken.

4.11

Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Dit oordeel vindt zijn bevestiging in de met [H] overeengekomen verkoopprijs. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak rond de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de door de door de belastingplichtige betaalde prijs. Het voorgaande leidt slechts uitzondering indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigd (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak rond de waardepeildatum verkoopt.

4.12

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de met [H] overeengekomen verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Hij voert hiertoe aan dat aan deze verkoopprijs geen betekenis toekomt omdat aan deze verkoopovereenkomst geen uitvoering is gegeven. Daarnaast bestrijdt de heffingsambtenaar dat [H] een onafhankelijke derde is en stelt hij dat de onroerende zaak [a-straat] 24 mogelijk in verhuurde staat is verkocht.

4.13

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de met [H] overeengekomen verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft in dit verband onvoldoende bewijs bijgebracht voor zijn stelling dat [H] geen onafhankelijk derde is, zodat voor de beantwoording van het onderhavige geschil ervan moet worden uitgegaan dat [H] dit wel is. Dat aan de koopovereenkomst geen uitvoering is gegeven, doet er naar het oordeel van het Hof voorts niet aan af dat sprake is van een tussen twee onafhankelijke partijen overeengekomen verkoopprijs, zodat in beginsel ervan kan worden uitgegaan dat deze de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Artikel 2, onderdeel i, van de met [H] gesloten koopovereenkomst bepaalt voorts dat de onroerende zaak [a-straat] 24 bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd zal zijn, vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming. De heffingsambtenaar heeft geen feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt die het oordeel rechtvaardigen dat, in weerwil van hetgeen in artikel 2, onderdeel i, van de koopovereenkomst overeengekomen is, de onroerende zaak in verhuurde staat is verkocht.

4.14

Dat in het onderhavige geval de onroerende zaak [a-straat] 24 ongeveer 2,5 jaar na de waardepeildatum is verkocht, doet er naar het oordeel van het Hof niet aan af dat deze verkoopprijs licht kan werpen op de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum, mits deze verkoopprijs wordt gecorrigeerd voor de in die periode opgetreden waardeontwikkeling. De heffingsambtenaar heeft geen afdoende verklaring gegeven voor de waardedaling van € 73.025 (42% van de WOZ-waarde) tussen de waardepeildatum en de datum van de verkoopovereenkomst.

4.15

Nu de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, betekent dit niet zondermeer dat de door belanghebbende bepleite waarden als juist kunnen worden aanvaard. Op een belanghebbende rust evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.16

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de primair door haar bepleite waarde gewezen op de tussen haar en [E] BV overeengekomen koopprijs van € 1.200.000 voor alle onroerende zaken en zestien parkeerplaatsen tezamen. Belanghebbende is van mening dat deze koopprijs zakelijk tot stand is gekomen en dat deze rond de waardepeildatum tot stand gekomen koopprijs, minus de hierin begrepen koopprijs voor de parkeerplaatsen van € 80.000, als uitgangspunt voor de waarden van de onroerende zaken kan dienen. Hierbij dient, aldus belanghebbende, de koopprijs naar rato van oppervlakte over de onroerende zaken te worden verdeeld, hetgeen neerkomt op een waarde van € 57.931 van de benedenwoningen, een waarde van € 81.103 van de kleine bovenwoningen en een waarde van € 83.678 van de grote bovenwoningen.

4.17

Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de koopprijs van € 1.200.000 welke is overeengekomen voor het appartementencomplex als geheel, gelet op het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ - op grond waarvan elk van de onroerende zaken als afzonderlijk object dient te worden gewaardeerd - niet als uitgangspunt kan dienen voor de vaststelling van de waarde van de afzonderlijke onroerende zaken. Gelet hierop heeft belanghebbende de door haar primair voorgestane waarden niet aannemelijk gemaakt, waarbij het Hof nog opmerkt dat de door belanghebbende ingeschakelde taxateur de waarde van de onroerende zaken in totaal heeft getaxeerd op € 1.940.000 (zie 4.20).

4.18

Ter onderbouwing van haar subsidiaire standpunt voert belanghebbende de op 28 juni 2013 met [H] overeengekomen verkoopprijs van € 100.000 van de onroerende zaak [a-straat] 24 aan. Belanghebbende bepleit dat deze verkoopprijs, gecorrigeerd voor de tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum opgetreden waardeontwikkeling, € 115.000 bedraagt. Gelet op de grote gelijkenis tussen de onroerende zaak [a-straat] 24 en de overige onroerende zaken, kan deze verkoopprijs ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de andere onroerende zaken, aldus belanghebbende.

4.19

Ofschoon de met [H] overeengekomen verkoopprijs – zoals in 4.10 tot en met 4.12 is overwogen – licht kan werpen op de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum, acht het Hof, zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, niet aannemelijk dat de met [H] op 28 juni 2013 overeengekomen verkoopprijs van € 100.000 gecorrigeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2011 € 115.000 bedraagt. Gelet hierop heeft belanghebbende de door haar subsidiair bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt, waarbij het Hof eveneens nog opmerkt dat de door belanghebbende ingeschakelde taxateur de waarde van de onroerende zaken in totaal heeft getaxeerd op € 1.940.000 (zie 4.20).

4.2

Belanghebbende heeft ter staving van haar meer subsidiaire standpunt gewezen naar het door haar in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 23 december 2013, opgemaakt door [J] RMT. In dit taxatierapport wordt aan de benedenwoningen een waarde toegekend van € 106.500, aan de kleine bovenwoningen een waarde van € 135.000 en aan de grote bovenwoningen een waarde van € 137.500. In dit taxatierapport worden de volgende vergelijkingsobjecten gehanteerd:

 [b-straat] 154 te [I] , een maisonnette uit het jaar 1980 met een inhoud van 260 m³. Bij de woning behoren een berging en een balkon. Dit object is op 27 december 2010 verkocht voor € 155.000;

 [b-straat] 245 te [I] , een maisonnette uit het jaar 1979 met een inhoud van 260 m³. Bij de woning behoren een berging en een balkon. Dit object is op 17 februari 2011 verkocht voor € 153.000;

 [b-straat] 517 te [I] , een maisonnette uit het jaar 1978 met een inhoud van 210 m³. Bij de woning behoren een berging en een balkon. Dit object is op 16 april 2012, verkocht voor € 145.000;

 [d-straat] 30 te [I] , een 2-kamerappartement uit het jaar 2008 met een inhoud van 175 m³. Bij de woning behoren een berging, een balkon en een parkeerplaats. Dit object is op 19 december 2012 verkocht voor € 158.000;

 [c-straat] 31 te [I] , een 2-kamerappartement met een inhoud van 170 m. Dit object is op 30 maart 2010 verkocht voor € 175.000.

4.21

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met dit taxatierapport de door haar meer subsidiair bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, nu in het taxatierapport van belanghebbende geen enkel inzicht is verschaft in de wijze waarop met de onderlinge verschillen tussen de door haar aangevoerde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken rekening is gehouden. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende dit inzicht evenmin kunnen verschaffen. Het Hof neemt hierbij voorts in aanmerking dat de verkopen van de vergelijkingsobjecten [b-straat] 517 en [d-straat] 30 te ver van de waardepeildatum zijn gelegen om als onderbouwing voor de waarden op de waardepeildatum te kunnen dienen. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten gelegen aan het [b-straat] gelet op het verschil in ligging (in een andere plaats) en bouwjaar minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaken en acht het Hof voorts aannemelijk dat het vergelijkingsobject gelegen aan de [c-straat] 31 een betere ligging heeft dan de onroerende zaken.

4.22

Nu beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarden van de benedenwoningen in goede justitie vast op € 135.000, de waarden van de kleine bovenwoningen op € 155.000 en de waarden van de grote bovenwoningen op € 160.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 496 (1 punt voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 496) voor de kosten in de beroepsfase en € 992 (2 punten voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 496) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 1.488.

De kosten voor het taxatierapport, inclusief omzetbelasting, stelt het Hof vast op € 605.

De verletkosten in verband met het bijwonen van de zitting bij de Rechtbank stelt het Hof vast op € 200 (2,5 uur x het maximale tarief van € 80).

Er bestaat geen aanleiding voor vergoeding van in bezwaar gemaakte proceskosten, nu om vergoeding daarvan, zoals op grond van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht is vereist, niet is verzocht.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– bevestigt de uitspraken van de heffingsambtenaar inzake de onroerende zaken [a-straat] 12, 16, 18 en 24;

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar inzake de onroerende zaken [a-straat] 10, 14, 18, 22, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38 en 40;

– vermindert de vastgestelde waarden van de onroerende zaken 10, 14, 18, 22, 26, 30, 34 en 38 tot € 135.000 en vermindert de betreffende aanslagen OZB tot aanslagen die zijn vastgesteld naar deze waarden;

– vermindert de vastgestelde waarden van de onroerende zaken 28 en 36 tot € 155.000 en vermindert de betreffende aanslagen OZB tot aanslagen die zijn vastgesteld naar deze waarde;

– vermindert de vastgestelde waarden van de onroerende zaken 32 en 40 tot € 160.000 en vermindert de betreffende aanslagen OZB tot aanslagen die zijn vastgesteld naar deze waarde;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.293;

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 318 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 493 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. [Y] .F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.

De beslissing is op
26 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Wasch) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 januari 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

[Y] . de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.