ECLI:NL:GHARL:2016:5542

• Datum uitspraak: 5 juli 2016
• Publicatiedatum: 7 juli 2016
• Zaaknummer: 15/00674
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; A.J.H. van Suilen; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling vrijstaande woonboerderij nabij vliegveld Twente

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woonboerderij die in 2013 voor €520.000 werd gekocht. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde voor 2014 vast op €495.000, welke door belanghebbende werd betwist als te hoog. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 22 juni 2016 in Arnhem werden belanghebbende en de taxateur van de heffingsambtenaar gehoord. Belanghebbende stelde dat hij onder druk te veel had betaald, onder meer omdat het eerste bod direct werd geaccepteerd en een derde partij afzag van kooprecht. Ook wees hij op verschillen in taxaties en de ligging nabij vliegveld Twente en een spoorlijn.

Het hof oordeelde dat de koopprijs zakelijk tot stand was gekomen en dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de betaalde prijs te hoog was. De taxatie van de heffingsambtenaar, waarin rekening werd gehouden met de ligging en vergelijkingspanden, ondersteunde dit oordeel. Het hof bevestigde de WOZ-waardevaststelling en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €495.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 15/00674

uitspraakdatum:
5 juli 2016

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te
[Z] (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 9 april 2015, nummer Awb 14/2792, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 495.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 680.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 9 april 2015 het beroep ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [A] , bijgestaan door [B] , taxateur.

1.7

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1915, met een inhoud van ongeveer 1360 m³ en een kaveloppervlakte van ongeveer 3002 m². Bij de onroerende zaak hoort een aangebouwde deel, een vrijstaande schuur, een hooiberg en een overkapping.

2.2

De onroerende zaak is in april 2013 te koop aangeboden door [C] voor € 695.000. Belanghebbende heeft een bod van € 520.000 gedaan, dat direct door de koper is geaccepteerd. Het [D] , dat een recht van koop had, heeft afgezien van dit recht, nadat de onroerende zaak aan hem voor de koopprijs van € 520.000 was aangeboden. De transportakte van de onroerende zaak is op 3 juli 2013 verleden.

3. Geschil

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2013 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 397.000.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2

Het Hof stelt voorop dat de koopovereenkomst onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen en dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de onder 4.1 bedoelde waarde - dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen - overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

4.3

Belanghebbende stelt dat de prijs die hij voor de onroerende zaak heeft betaald, niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. Hij draagt hiervoor aan, dat hij de onroerende zaak onder grote druk heeft aangekocht. Hij heeft daardoor te veel geboden. Dat hij te veel heeft geboden, volgt volgens belanghebbende uit het direct accepteren van het eerste bod door de koper, het afslaan van het aanbod door het [D] en de omstandigheid dat hij nadien tevergeefs de onroerende zaak voor € 500.000 te koop heeft aangeboden. In de taxatie van [B] (hierna: [B] ) die de heffingsambtenaar heeft overgelegd, is volgens belanghebbende naar een bepaalde waarde toegerekend. In een eerdere taxatie van de heffingsambtenaar heeft [E] (hierna: [E] ) de inhoud van de onroerende zaak op 2872 m3 gesteld en een prijs per m3 van € 109 gehanteerd. [B] heeft de inhoud van de onroerende zaak op 1360 m3 gesteld en de prijs per m3 op € 223. Daarnaast worden verschillende prijzen per m2 voor de luifel/overkapping toegepast. In de taxatie is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van het vliegveld Twente en een spoorlijn.

4.4

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde naar de door belanghebbende betaalde koopprijs. Ter onderbouwing van zijn stelling dat deze koopprijs niet te hoog is verwijst de heffingsambtenaar naar de door [B] opgestelde taxatie. In zijn taxatie komt [B] aan de hand van vier vergelijkingspanden tot een waarde van de onroerende zaak van (afgerond) € 550.000.

4.5

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem betaalde prijs voor de onroerende zaak te hoog is geweest. Het Hof vindt voor dit oordeel steun in de door [B] opgestelde taxatie, waaruit een hogere waarde voor de onroerende zaak op de waardepeildatum volgt. In deze taxatie heeft [B] aangegeven rekening te hebben gehouden met de ligging van de woning nabij het vliegveld Twente en de onzekerheid over de toekomst van die luchthaven. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingspanden zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, heeft [B] bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingspanden in voldoende mate rekening gehouden.

4.6

Het verweer van belanghebbende dat [B] naar een waarde heeft toegerekend, faalt. Het is partijen, dus ook de heffingsambtenaar, toegestaan in beroep en hoger beroep de door hen verdedigde waarden met nieuwe gegevens en berekeningen te onderbouwen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden de eerder door [E] gemaakte berekening te blijven volgen. [B] heeft ook verklaard dat hij, anders dan [E] , bij zijn berekening niet de volledige inhoud van de woning, maar slechts de inhoud van de afgewerkte woning heeft gehanteerd.

4.7

Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem betaalde prijs voor de onroerende zaak te hoog is en de heffingsambtenaar de waarde voor de Wet WOZ lager dan de koopprijs heeft vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar deze waarde niet te hoog vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en
mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
5 juli 2016 .

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 7 juli 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.